Решение по делу № 2-234/2023 от 09.02.2023 - об обязании исполнить обязанность по передаче доли земельного участка по акту приема-передачи, признании права собственности на долю земельного участка, регистрации перехода права собственности по договору и по встречному иску <ФИО> <обезличено> о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным).

Гражданское дело №

РЕШЕНИЕ СУДА ИМЕНЕМ Р.Ф.

ДД.ММ.ГГГГ года

Ногинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Румянцевой Д.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Баньщиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 (паспорт № к ФИО2 (паспорт №) об обязании исполнить обязанность по передаче доли земельного участка по акту приема-передачи, признании права собственности на долю земельного участка, регистрации перехода права собственности по договору и по встречному иску ФИО2 (паспорт № к ФИО1 (паспорт №) о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, уточненным в ходе рассмотрения дела, которым просит обязать ФИО2 исполнить обязанность по передаче истцу ? доли земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, д. Ивашево, <адрес> по акту приема-передачи, признать за ФИО1 право собственности на ? долю земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, д. Ивашево, <адрес>, зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи ? доли земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, д. Ивашево, <адрес>. В соответствии с пунктом 2.1 Договора стоимость доли земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, которая была оплачена истцом ответчику в день подписания договора. Однако ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи указанного имущества и от процедуры государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1, уточненным в ходе рассмотрения дела, которым просит признать недействительным (ничтожным) договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ ? доли земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ней и ФИО1

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ФИО1 был подписан договор купли-продажи ? доли земельного участка по вышеуказанному адресу в простой письменной форме. При этом в соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, а несоблюдение нотариальной формы сделки в соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса РФ влечет ее недействительность. Таким образом договор является недействительным в силу несоблюдения требований по его оформлению.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора стоимость ? доли земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, однако данная сумма ФИО1 не оплачена, акт приема-передачи сторонами не подписывался.

Истец по основному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в иске. В ходе рассмотрения дела пояснял, что с ФИО2 он познакомился за некоторое время до заключения договора купли-продажи. О том, что ФИО2 продает земельный участок он узнал из объявления. До заключения договора он ездил и смотрел земельный участок, когда не помнит, при этом присутствовала ФИО2, был ли еще кто-либо не помнит. На земельном участке расположен жилой дом, разделенный на две части. О том, что земельный участок находится в долевой собственности ФИО2 и ее супруга ФИО3 ему было известно. ФИО3 давал свое согласие на продажу земельного участка в устной форме в декабре, дату не помнит, нотариальное согласие не оформлялось. В присутствии ФИО4 он передал ФИО2, находясь в ее автомобиле, сумму по договору в размере <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей он взял в долг у ФИО4, а <данные изъяты> рублей были его личными накоплениями. ФИО2 подписала договор, пересчитала деньги, передала ему свидетельство о праве собственности на земельный участок и уехала. Для регистрации договора купли-продажи в МФЦ не обращались, поскольку было уже поздно. Впоследствии, когда он обратился в МФЦ, ему пояснили, что присутствие ФИО2 обязательно. Он позвонил ФИО2, но она в МФЦ так и не приехала. Просил ли он ФИО2 передать ему в залог в обеспечение обязательств по договору займа земельный участок не помнит. Проект договора составлял юрист, но с ним не был ознакомлен, и увидел уже подписанный договор.

Ответчик по основному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, направила своего представителя по доверенности ФИО5, которая заявленные требования по основному иску не признала, настаивала на удовлетворении встречного иска.Представила возражения на иск ФИО1, в котором указала, что 18 и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 были заключены договора займа, в соответствии с условиями которого ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей с выплатой ежемесячного вознаграждения. После передачи ФИО1 ФИО2 суммы займа, в качестве дополнительной гарантии возврата денежных средствФИО1 предложил ФИО2 заключить договор купли-продажи принадлежащей ей ? доли земельного участка по адресу:<адрес>, д. <адрес> <адрес>, формально, без юридических последствий. Сумма в размере <данные изъяты> рублей, указанная в договоре ФИО1 ФИО2 не передавалась. После возврата суммы займа, ФИО1 обязался возвратить ФИО6 оригинал свидетельства о праве собственности на землю. Во исполнение обязательств по договору займа ФИО2 возвратила ФИО1 сумму в размере <данные изъяты> рублей. Впоследствии у ФИО2 возникли материальные трудности в связи с чем, она не смогла возвратить сумму займа в полном объеме, в связи с чем, ФИО1 обратился с иском. Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. заключен без намерений создания правовых последствий определенных данным договором и с нарушением порядка заключения договоров данного вида.

Третье лицо ФИО3, привлеченный к участию в деле протокольным определением в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ., в судебное заседание не явился, извещен. Ранее в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения требований ФИО1, поддержал встречный иск ФИО2 Пояснял что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год состоял в зарегистрированном браке с ФИО2 В период брака ими был приобретен земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, д. Ивашево, <адрес>, в том числе с использованием средств материнского капитала. О договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ему не было известно, своего согласия на продажу ФИО2 своей доли земельного участка он не давал. О заключении ФИО2 договоров займа с ФИО1 он не знал. После получения им судебной повестки, позвонил ФИО2, которая пояснила, что взяла у ФИО1 в долг денежные средства, и в качестве гарантии возврата займа передала ему документы на земельный участок. В настоящее время в жилом доме проживает он, родители ФИО2, и трое несовершеннолетних детей его и ФИО2 Сама ФИО2 в данном доме не проживает. ФИО1 на земельном участке никогда не был и его никогда не осматривал, поскольку на участке находятся две собаки и попасть туда, без его ведома, ФИО1 не мог.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направил, отзыв по существу заявленных требований не представил, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявлял.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьих лиц, при наличии сведений об их надлежащем извещении.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, находит заявленные требования по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению, а встречное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

К недвижимым вещам в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 1258 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежит на праве общей долевой собственности:в ? доле ФИО3 (государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ №), в ? доле несовершеннолетнему ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ №), в ? доле ФИО2 (государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. №).

В отношении ? доли в праве общей долевой собственности принадлежащей ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение прав в виде запрещения регистрации (гос.рег.№), на основании выписки из Постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества №ИП, № выдан ДД.ММ.ГГГГ Ногинским РОСП ГУФССП России по <адрес>. В отношении долей иных сособственников ограничений прав не зарегистрировано. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

На указанном земельном участке расположен жилой дом с надворными постройками общей площадью 65,20 кв.м., принадлежащий на праве общей долевой собственности: в ? доле ФИО3, в ? доле несовершеннолетнему ФИО7, в ? доле ФИО2.

Земельный участок и жилой дом приобретены ФИО2 и ФИО3 в период нахождения их в зарегистрированном браке, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи ? доли земельного участка № в соответствии с условиями которого ФИО2 продала ФИО1 принадлежащую ей на праве собственности ? долю в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 1258 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей. Указанная сумма на момент подписания договора оплачена покупателем продавцу полностью.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что акт приема-передачи имущества сторонами договора не подписывался, действия направленные на осуществление государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не произведены.

Согласие ФИО3, являющегося супругом ФИО2 на момент заключения ею договора купли-продажи с ФИО1 в установленном законом порядке получено не было, что не опровергалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

ФИО2 не оспаривая свою подпись в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., указывает на его недействительность в связи с его мнимостью, поскольку он был заключен в обеспечение исполнение обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в свою очередь форма договора не соответствует установленным законом требованиям к договору об ипотеке (залоге недвижимости).

В подтверждение указанных доводов представила договор займа от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ФИО2 и ФИО1, в соответствии с условиями которого он предоставил ФИО2 займ в размере <данные изъяты> рублей сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ., с выплатой вознаграждения за каждый календарный месяц пользования суммой займа в размере <данные изъяты> рублей, и договор займа от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ФИО2 и ФИО1, в соответствии с условиями которого ФИО1 предоставил ФИО2 займ в размере <данные изъяты> рублей сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ с выплатой вознаграждения за каждый календарный месяц пользования займом в размере <данные изъяты> рублей. Условие об обеспечении исполнения обязательств указанные договора не содержат. Так же ею представлена переписка в мессенджере, с абонентом с номером +№ согласно которой корреспонденты переписки согласовывают условия предоставления займа, а так же возможность передачи в залог земельного участка, либо оформления договора купли-продажи. Однако из указанной переписки невозможно доподлинно установить корреспондентов переписки, а так же конкретный объект недвижимости, в отношении которого ведется обсуждение, данная переписка нотариально не удостоверена и представлена в виде не соответствующем правилам установленным статьей 71 ГПК РФ, в связи с чем, не может быть принята в качестве доказательства по делу.

ФИО1 указывает, что договор купли-продажи заключен им с целью приобретения у ФИО2 принадлежащей ей ? доли земельного участка, и мнимым не является. Однако до настоящего времени акт приема-передачи сторонами не подписан, государственная регистрация перехода права собственности не произведена в связи с необоснованными уклонениями ФИО2 от исполнения данных обязанностей.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО4 пояснял, что он знаком с ФИО1 с детства, у них дружеские отношения, ФИО2 видел, но лично с ней не знаком. ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 попросил у него в долг <данные изъяты> рублей на покупку земельного участка. В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ. он вместе с ФИО1 поехал в банк, снял со счета <данные изъяты> рублей, и затем поехал вместе с ним на заключение договора, которое происходило в городе Электросталь, около «Макдоналдс». В машине они были вдвоем: он и ФИО1 Он передал ФИО1 <данные изъяты> рублей, после чего ФИО1 вышел из машины и сел в другую машину, кто в ней находился не помнит. Как и кому ФИО1 передавал денежные средства, он не видел, сколько ФИО1 не было по времени не помнит. Когда ФИО1 вернулся, то у него в руках был договор, подписанный или нет, не знает. Какой земельный участок купил ФИО1, и за какую цену, он не знает. Сам договор он видел, поскольку ФИО1 его показал, когда вернулся, кем договор был подписан, он не помнит.

В соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В статье 36 Семейного кодекса РФ приводится перечень оснований, при наличии которых имущество считается принадлежащим на праве собственности одному из супругов. Таким имуществом является имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), оно является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Следовательно, определяющим в отнесении имущества к раздельной собственности супругов (имущество каждого из супругов) являются время и основания возникновения права собственности на конкретное имущество у каждого из супругов.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Удовлетворяя встречный иск ФИО2, суд исходит из того, что договор купли продажи ? доли земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключен ФИО1 и ФИО2 без намерения создать определенные правовые последствия данной сделки по передаче в собственность ФИО1 указанного имущества и прекращении права собственности на него ФИО2, поскольку с момента заключения договора и до обращения в суд (ДД.ММ.ГГГГ.) стороны взаимно не совершили действий направленных на фактическую передачу предмета сделки от продавца к покупателю, а так же действий по регистрации перехода права собственности. Намеренное уклонение ФИО2 от исполнения указанного договора в ходе рассмотрения дела не установлено, поскольку требования об исполнении договора в адрес ФИО2 ФИО1 не направлялись.

Кроме того, при отчуждении имущества, приобретенного в браке, ФИО2 не было получено согласие супруга ФИО3 на совершение ею данной сделки, при этом, ФИО1 будучи осведомленным о наличии у ФИО2 супруга, а так же иных сособственников земельного участка не удостоверился в получении ФИО3 согласия ФИО3 на совершаемую сделку, а так же в направлении ею в адрес сособственников земельного участка, имеющих преимущественное право покупки, уведомления о продаже доли земельного участка с предложением его приобретения, при том, что несоблюдение данной обязанности в силу закона впоследствии может повлечь переход прав покупателя к иному лицу.

Указанное поведение сторон договора свидетельствует об отсутствии у ФИО2 намерений продать, а у ФИО1 намерений купить долю земельного участка, а заключение ими договора купли-продажи обусловлено наличием у ФИО2 долговых обязательств перед ФИО1 по договорам займа, заключенным ДД.ММ.ГГГГ. (за один день до заключения оспариваемого договора купли-продажи).

Представленные в материалы дела доказательства, в том числе пояснения ФИО4, об обратном не свидетельствуют.

Так же необходимо отметить, что статья 273 Гражданского кодекса и пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Производя отчуждение доли земельного участка, сторонами в оспариваемом договоре не определен вопрос о доле жилого дома принадлежащей ФИО2, и расположенного на данном земельном участке. С учетом вышеназванных правовых норм, для отчуждения части земельного участка без расположенного на нем здания, необходимо предварительно произвести выдел доли такого земельного участка, чего в рассматриваемом случае сделано не было, из чего следует, что условия договора купли-продажи нарушают установленный законом запрет.

Определив правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, установив юридически значимые обстоятельства, дав правовую оценку доводам сторон и представленным доказательствам в их совокупности, суд, применив вышеназванные нормы материального права, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1, и удовлетворении встречного иска ФИО2

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №) об обязании исполнить обязанность по передаче доли земельного участка по акту приема-передачи, признании права собственности на долю земельного участка, регистрации перехода права собственности по договору, отказать.

Встречный иск ФИО2 (паспорт №) к ФИО1 (паспорт № о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ногинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: