Решение по делу № 2-82/2025 от 22.05.2025 - о расторжении договора № от <дата> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, истребовании недвижимого имущества.

Дело № 2-82/2025

УИД № 52RS0057-01-2025-000211-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2025 года р.п. Шаранга Нижегородской области

Шарангский межрайонный суд Нижегородской области в составе: председательствующего - судьи Заблудаевой Ж.К., при секретаре судебного заседания Шабалиной Т.К.,

с участием:

представителя истца ООО АПК «Поздеево» - ФИО1, действующей по доверенности от 1 апреля 2025 года,

ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в р.п. Шаранга Нижегородской области гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «Поздеево» к ФИО8, ФИО7, действующих от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО9, ФИО11 чу, ФИО10 о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, истребовании недвижимого имущества,

установил:

ООО «АПК «Поздеево» обратилось в суд с иском к ФИО8, ФИО7, действующим от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО9, ФИО11, ФИО10 о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, истребовании недвижимого имущества. В обоснование иска указало, что 28 августа 2014 года между ООО «АПК «Поздеево» и ответчиками был заключен договор № купли-продажи <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на первом этаже двухэтажного кирпичного жилого дома, а также места общего пользования жилого дома по адресу: <адрес> кадастровый №. Указанное недвижимое имущество было передано ответчикам в общую долевую собственность по <данные изъяты> каждому, что подтверждается актом приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 5 сентября 2014 года за №.

В настоящее время титульными собственниками спорной квартиры являются ответчики.

Согласно пункту 3.1 договора указанная квартира оценивалась по соглашению сторон за 1 361 550 рублей, расчет производился в следующем порядке:

- 70 % стоимости квартиры в размере 948 537 рублей за счет денежных средств, предоставленных Покупателям Министерством сельского хозяйства и продовольственных ресурсов Нижегородской области в виде социальной выплаты из областного и федерального бюджета, в соответствии со свидетельством № 77 от 19 августа 2014 года о предоставлении социальной выплаты на строительство (приобретение) жилья для граждан, проживающих в сельской местности путем перечисления денег с целевого блокированного счета №, открытого в ОАО «Россельхозбанк» на имя ФИО8, являющегося участником мероприятий по улучшению жилищных условий в рамках Федеральной целевой программы «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года»;

- оставшаяся сумма в размере 413 013 рублей погашается Покупателями в срок не позднее 12 апреля 2018 года.

Вместе с тем, указанная вторая часть денежных средств на расчетный счет истца не поступила.

В связи с существенным нарушением ответчиками условий договора, которое выразилось в неоплате второй части денежных средств по договору, истец направил ответчикам письменное досудебное требование от 16 декабря 2024 года о погашении суммы задолженности по очередному платежу в срок до 16 января 2025 года.

Однако ответчики в течение указанного времени обязанность по уплате просроченного платежа не исполнили, денежные средства истцу до настоящего момента не перечислили.

Требование истца от 16 декабря 2024 года ответчики рассмотрели и дали свое согласие о расторжении договора и возврате переданного имущества истцу.

В связи с этим 5 февраля 2025 года между ООО «АПК «Поздеево» и ответчиками в добровольном порядке было заключено Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры № 8 от 28 августа 2014 года.

8 февраля 2025 года названное Соглашение было подано на регистрацию в Отдел ГБУ НО «Уполномоченный МФЦ» Шарангского муниципального округа Нижегородской области.

17 февраля 2025 года Межмуниципальным Семеновским отделом Управления Росреестра по Нижегородской области в адрес истца было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине того, что один из участников сделки является несовершеннолетним гражданином, в связи с чем Соглашение о расторжении договора должно быть нотариально удостоверено. Вопрос необходимости согласия органа опеки при заключении требующего нотариального удостоверения Соглашения о расторжении договора проверяется нотариусом, удостоверяющим такое Соглашение.

Однако органы опеки и попечительства Управления образования и молодежной политики администрации Шарангского муниципального округа Нижегородской области устно отказали в выдаче согласия на расторжение договора по причине отсутствия в административном регламенте по предоставлению государственной услуги «Выдача разрешений на совершение отдельных сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних, проживающих на территории Шарангского муниципального района Нижегородской области» данной услуги. На основании изложенного Сторонами принято решение об инициировании расторжения договора в судебном порядке.

Просит расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «Поздеево» и ФИО8, действующим от своего имени и от имени несовершеннолетних сыновей: ФИО10, ФИО9, ФИО7, ФИО11, возвратить недвижимое имущество – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение – жилое, в собственность ООО «АПК «Поздеево».

Определением суда от 29 апреля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

В судебном заседании истец – представитель ООО «АПК «Поздеево» ФИО1 (по доверенности от 1 апреля 2025 года, л.д. 22) исковые требования поддержала, просит их удовлетворить.

Ответчик ФИО7, действующая от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО9, исковые требования признала в полном объеме.

Ответчики ФИО9, ФИО8, ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно, в своих заявлениях просят рассмотреть дело без их участия, исковые требования признали (л.д. 103-104, 105-106, 107-108, 109-110).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и своевременно, причина неявки неизвестна.

Представитель органа опеки и попечительства администрации Шарангского муниципального округа Нижегородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и своевременно, в представленном заявлении просит рассмотреть дело без его участия (л.д. 91).

Выслушав представителя истца ФИО1, ответчика ФИО7, исследовав материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «АПК «Поздеево» обоснованные и они подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Так, согласно договору купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агропромышленная компания «Поздеево» и ФИО2, действующим от своего имени и от имени несовершеннолетних сыновей: ФИО4, ФИО6, ФИО3, ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, согласно которому последние купили указанную квартиру в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. Данная квартира принадлежит ООО «АПК «Поздеево» на праве собственности на основании акта приемки в эксплуатацию от 21 декабря 1977 года (л.д. 6-8).

В соответствии с п. 3.1 указанная квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 1 361 550 рублей. Расчет будет произведен Покупателями в следующем порядке:

- 70 % стоимости квартиры в размере 948 537 рублей за счет денежных средств, предоставленных Покупателю в виде социальной выплаты из областного и федерального бюджета Министерства сельского хозяйства и продовольственных ресурсов Нижегородской области в соответствии со Свидетельством № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении социальной выплаты на строительство (приобретение) жилья для граждан, проживающих в сельской местности, путем перечисления денег с блокированного счета №, открытого в ОАО «Россельхозбанк» на имя ФИО8, являющегося участником мероприятий по улучшению жилищных условий в рамках федеральной целевой программы «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года»;

- оставшаяся сумма в размере 413 013 рублей погашается Покупателями в срок не позднее 12 апреля 2018 года (л.д. 7).

Факт передачи спорной жилой квартиры подтверждается актом приема-передачи объектов недвижимости от 28 августа 2014 года (л.д. 9).

Право общей долевой собственности (доля в праве 1/5 за каждым) ФИО8, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО9 подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 5 сентября 2014 года (л.д. 10-14).

Судом установлено, что в установленный договором купли-продажи № 8 от 28 августа 2014 года срок ответчики предусмотренную договором обязанность по уплате просроченного платежа не исполнили, денежные средства истцу до настоящего момента не перечислили.

16 декабря 2024 года ООО «АПК «Поздеево» в адрес ответчиков было направлено требование о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно которому ответчикам предложено в срок до 16 января 2025 года погасить образовавшуюся задолженность или расторгнуть договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в добровольном порядке (л.д. 15).

В соответствии с Соглашением от 5 февраля 2025 года о расторжении договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АПК «Поздеево» и ФИО8, действующий от своего имени и от имени несовершеннолетнего ребенка ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10 пришли к взаимному согласию о расторжении договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. ООО «АПК «Поздеево» получает обратно свое право собственности на недвижимость в момент государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (л.д. 16-17).

Факт передачи спорной квартиры ответчиками истцу подтверждается актом приема-передачи квартиры от 5 февраля 2025 года (л.д. 18-20).

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № осуществление действий по государственной регистрации права (переход права) на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, приостановлено в связи с тем, что Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора № купли-продажи квартиры от 28 августа 2014 года составлено в простой письменной форме и нотариально не удостоверено, следовательно, ничтожно. Вопрос необходимости согласия органа опеки при заключении требующего нотариального удостоверения Соглашения о расторжении договора проверяется нотариусом, удостоверяющим такое Соглашение (л.д. 21).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Вместе с тем, как видно из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 29 апреля 2025 года, правообладателям ФИО7, ФИО10, ФИО9, ФИО8, ФИО11 на праве общей долевой собственности (по 1/5 доли за каждым) принадлежат жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 75-86).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в связи с неисполнением условий договора, неперечислением денежных средств ответчиками следует расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и возвратить указанную квартиру в собственность истца.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку в силу вышеуказанной статьи стороны имели равные возможности по представлению доказательств, то суд, принимая решение, исходит из имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, предоставленные истцом доказательства по делу не вызывают у суда сомнений, поскольку они оценены судом как относимые, допустимые, достоверны в отдельности, достаточны и взаимосвязаны в их совокупности.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 67, 196-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «Поздеево» к ФИО8, ФИО7, действующим от своего имени и от имени несовершеннолетнего ФИО9, ФИО11 чу, ФИО10 – удовлетворить.

Расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «Поздеево» и ФИО8, действующим от своего имени и от имени несовершеннолетних сыновей: ФИО10, ФИО9, ФИО7, ФИО11 ем.

Возвратить недвижимое имущество – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение – жилое, в собственность Общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «Поздеево», юридический адрес: <адрес>, ИНН <***>, КПП 523701001, ОГРН <***>, дата образования – 1 февраля 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Шарангский межрайонный суд Нижегородской области.

Решение в окончательной форме принято 22 мая 2025 года.

Судья Ж.К.Заблудаева