УИД № 63RS0030-01-2022-007179-79

производство №2а-790/2023

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 г. Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе

председательствующего Томиловой М.И.,

при секретаре – Кондратьевой И.Ф.,

с участием:

представителя административного ответчика – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 ФИО16 к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Центрального отдела Управления Росреестра по Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, третьим лицам ФИО2 ФИО17, ФИО2 ФИО18, ФИО2 ФИО19, ФИО2 ФИО20, финансовому управляющему ФИО5 ФИО21, ПАО «Совкомбанк», ООО «ХКФ Банк», ПАО Банк «ФК Открытие» ПАО Почта Банк, Банк Русский Стандарт, АО «ДОМ.РФ», Отделу реализации опеки и попечительства на территории Центрального и Комсомольского районов департамента социального обеспечения города Тольятти о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с административным иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Центрального отдела Управления Росреестра по Самарской области, заинтересованным лицам ФИО4, финансовому управляющему ФИО5 о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Центрального отдела Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что административным истцом были представлены на государственную регистрацию права собственности объекта недвижимости документы с заявлением от 13.07.2022 г. №КУВД-001 /2022-29725130. Центральным отделом Управления Росреестра по Самарской области Уведомлением №КУВД-001/2022-29725130/1 от 20.07.2022 г. была приостановлена государственная регистрация права в отношении квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: ...., по основаниям того, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; лицо, которое обратилось за государственной регистрацией, не имеет прав на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости. В представленных на государственную регистрацию документах отсутствует соответствующее разрешение органа опеки и попечительства на совершение данной сделки по отчуждению имущества несовершеннолетней - ФИО2 ФИО22, ... г.р. в рамках дела о банкротстве ФИО4 по договору купли-продажи имущества от 22.06.2022г. Для устранения причин приостановления осуществления государственной регистрации перехода права на объект недвижимости необходимо было представить на государственную регистрацию нотариально удостоверенный договор купли-продажи, а также разрешение органа опеки и попечительства на совершение данной сделки.

Вместе с тем, на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи имущества от 22.06.2022г., заключенный в простой письменной форме, согласно которому ФИО4, в лице финансового управляющего ФИО5 продает, а он (истец) покупает квартиру по адресу: ....

Истец считает вышеуказанное уведомление Центрального отдела Управления Росреестра по Самарской области незаконным, так как решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2021 г. по делу № А55-17054/2020 ФИО2 ФИО23 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО5 ФИО24. Предметом торгов являлась квартира № 35, расположенная по адресу: ...., общей площадью 49,6 кв.м., кадастровый номер ..., принадлежащая на праве общей долевой собственности ФИО2 ФИО26, доля в праве 5/16; ФИО2 ФИО27, доля в праве 5/16; ФИО2 ФИО28, доля в праве 1/4, Явной ФИО29, доля в праве 1/8, и являющаяся предметом залога АО «Дом.РФ». Права залогового кредитора в отношении указанного имущества подтверждены определением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-17054/2020 от 30.07.2021г. Торги признаны состоявшимися, победителем торгов признан он (истец), так как представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене, которое не ниже начальной цены имущества, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов.

Указанное в решении регистрационного органа обстоятельство не влечет трансформацию залога квартиры в залог долей в праве собственности на нее и не препятствует реализации предмета залога как единого объекта в деле о банкротстве должника. Требование кредитора в рамках дела о банкротстве ФИО4 установлено в реестре требований кредиторов должника как обеспеченное залогом имущества должника, причем не доли в праве на указанное имущество, а квартирой в целом. В этой связи, кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества должника, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе дела о банкротстве, от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве. В силу вышеизложенного, установление долей в праве общей собственности на предмет залога не препятствует его реализации как единого неделимого объекта. В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации недвижимости, основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты (в данном случае, решение Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-17054/2020 от 13.08.2020 г.); договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (договор купли продажи недвижимого имущества от 22.06.2022 г. заключенный между ФИО4 в лице Финансового управляющего ФИО5 и ФИО3 в соответствии с правилами Закона о банкротстве). Административный истец ссылается, что в настоящем случае приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества. Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022г. не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022 г. заключен в порядке реализации пункта 4 статьи 213.26, пунктов 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пункта 3 статьи 111, статьи 138 Закона о банкротстве), а также Положения о порядке продажи имущества должника, подписан между финансовым управляющим ФИО5, действующей от имени ФИО4, и ФИО3 без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью.

На основании вышеизложенного, поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности заключенного по результатам проведения публичных торгов, а нарушений положений названного Закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, административный истец ссылается, что у Центрального отдела Управления Росреестра по Самарской области не имелось оснований для приостановления государственной регистрации права.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Самарской области, в качестве заинтересованных лиц ПАО «Совкомбанк», ООО «ХКФ Банк», ПАО Банк «ФК Открытие», ПАО «Почта Банк», Банк Руский Стандарт, АО «ДОМ.РФ», ФИО6, Явной С.А., ФИО7, отдел реализации опеки и попечительства на территории Центрального и Комсомольского районов департамента социального обеспечения г.Тольятти.

В ходе рассмотрение дела административный истец уточнил исковые требования, ссылаясь на последующий отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: ...., просил признать незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права от 21.10.2022г. №КУВД-001/2022-29725130/4, обязать управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать право собственности истца не указанную квартиру на основании договора купли-продажи имущества от 22.06.2022г., заключенного между финансовым управляющим ФИО4 – ФИО5, действующей на основании Решения Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2020г. и ФИО3

Административный истец в судебное заседание не явился, письменным заявлением просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Самарской области ФИО1 исковые требования не признала, с учетом позиции, изложенной в письменном отзыве, из которого следует, что в силу ч. 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона №218-ФЗ обязательным этапом государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу А55-17054/2020 от 13.08.2020г., ФИО2 ФИО31, ... г.р. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. 13.07.2022 г. в Управление с заявлением №КУВД-001/2022-29725130 о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру обратился ФИО3 ФИО30. Согласно, представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи от 22.06.2022г., заключенного по результатам торгов, ФИО4 в лице финансового управляющего - ФИО5, действующей на основании Решения Арбитражного суда Самарской области по делу А55-17054/2020 от 13.08.2020г. продает, а ФИО3 покупает квартиру, расположенную по адресу: <...>. Уведомлением от 20.07.2022г. в соответствии с п.п. 1, 5, 7 части 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ государственная регистрация права собственности была приостановлена. По истечении срока приостановления государственной регистрации права собственности причины, препятствующие проведению регистрации, устранены не были. На основании ст. 27 Закона 218-ФЗ Управлением было отказано в государственной регистрации права собственности (Уведомление КУВД-001/2022-29725130 от 21.10.2022г.). Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, права общей долевой собственности на указанную квартиру были зарегистрированы 04.06.2013г. за ФИО2 ФИО32, ... г.р. (доля 5/16), ФИО2 ФИО33, ... г.р. (доля 5/16), ФИО2 ФИО34, ... г.р. (доля 1/8), ФИО2 ФИО35, ....р. (доля 1/4). В соответствии с п. 3 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 163 ГК РФ - нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. При этом п. 3 ст. 163 Гражданского Кодекса РФ установлено, что, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, либо сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Исключения из правила части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ, в том числе для сделок, совершаемых на торгах, действующим законодательством не установлены.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что договор купли-продажи имущества, в том числе заключенный по результатам торгов, предметом которого является имущество несовершеннолетнего, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Законодательством не предусмотрено включение в конкурсную массу, а также реализацию имущества, не принадлежащего гражданину должнику, даже если это имущество является предметом залога, за исключением имущества гражданина, принадлежащего ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом).

По сведениям ЕГРН на дату признания ФИО4 несостоятельным (банкротом), указанная квартира кроме супругов ФИО4 и ФИО6, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7 и ФИО8 Однако документы, на основании которых финансовый управляющий ФИО5 распоряжается имуществом ФИО8 и ФИО7 на государственную регистрацию представлены не были.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.28 и п.2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, законные представители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а также давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего.

Однако в представленных на государственную регистрацию документах отсутствовало разрешение органа опеки и попечительства на совершении данной сделки и отчуждения имущества несовершеннолетней - ФИО7, ... г.р. в рамках дела о банкротстве ФИО4 по договору купли продажи от 22.06.2022г.

На основании изложенного, представитель административного ответчика полагает, что обжалуемое административным истцом решение об отказе в государственной регистрации права является законным и обоснованным, в связи с чем, просила суд принять решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, однако были извещены надлежащим образом и своевременно.

От представителя АО «Банк ДОМ.РФ» поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а также письменный отзыв на исковое заявление ФИО3, которым с требованиями административного истца согласился, просил их удовлетворить, ссылаясь на те же основания, что и административный истец, указав, что между Закрытым акционерным обществом коммерческий банк «ГЛОБЭКС» (кредитор) и ФИО2 ФИО36, ФИО2 ФИО37 (заемщики) был заключен кредитный договор <***> от 30.05.2013, в соответствии с условиями которого, ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» предоставил заемщикам денежные средства в сумме 1 400 000 руб. с уплатой 13,25% годовых на срок с даты фактического предоставления кредита по последнее число 240-го календарного месяца на приобретение в общую долевую собственность ФИО4, ФИО6, а также несовершеннолетних детей - ФИО8, ФИО7, жилого помещения площадью 49,60 кв. м., расположенного по адресу: ..... Согласно условий кредитного договора <***> от 30.05.2013 созаемщиком по указанному договору является супруга должника ФИО2 ФИО38. Обеспечением исполнением обязательств Заемщика по договору является ипотека недвижимого имущества в силу закона, в соответствии со статьей 77 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Права кредитора по договору подлежат удостоверению Закладной, составляемой Заемщиком (Залогодателем) в предусмотренном договоре порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ. 16.08.2013 права на закладную были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») на основании договора купли-продажи закладных № 01/7974-13-ф от 24.06.2013 со всеми удостоверяемыми правами и с отметкой на Закладной о новом владельце. 02.03.2018 АО «АИЖК» сменило наименование на АО «ДОМ.РФ». Кредитный договор <***> от 30.05.2013 предусматривает равную обязанность по возврату суммы кредита и процентов за пользование им. Обязательства, возникшие из кредитного договора, являются неделимыми. При этом, в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения, что залог в силу закона установлен на весть объект. Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2020 по делу № А55-17054/2020 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника ФИО4 Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2020 ФИО2 ФИО39 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на пять месяцев, финансовым управляющим должника утверждена ФИО5 ФИО40. Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.11.2020 принято к рассмотрению заявление АО «ДОМ.РФ» об установлении требования кредитора в размере 1348788,16 руб., как обеспеченные залогом имущества должника. Определением указанного суда от 30.07.2021г. требование АО «ДОМ.РФ» включено в реестр требований кредиторов ФИО4 в состав требований кредиторов третьей очереди, как обеспеченные залогом имущества должника - жилого помещения площадью 49,60 кв. м. по адресу: ...., в размере 1 095 852,71руб., в том числе: 1 080 299,44 руб. - основной долг, 15 472,86 руб. - проценты за пользование кредитом, 80,41 руб. – пени. Согласно сведениям о движении денежных средств по кредитному счету 06.07.2022г. от конкурсного управляющего ФИО4 - ФИО5 в счет погашения кредитной задолженности по делу № А55-17054/2020 поступили денежные средства в размере 1 095 853 руб. Требование кредитора в рамках дела о банкротстве ФИО4 установлено в реестре требований кредиторов должника как обеспеченное залогом имущества должника, причем не доли в праве на указанное имущество, а квартирой в целом. В этой связи, кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества должника, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе дела о банкротстве, от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве, установление долей в праве общей собственности на предмет залога не препятствует его реализации как единого неделимого объекта.

Поскольку имущество на торгах в рамках банкротства реализуется как единый неделимый объект, то правило п. 1 ст. 42 Закона 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2022 заключен в порядке реализации п. 4 ст. 213.26, п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111, ст. 138 Закона о банкротстве, а также Положения о порядке продажи имущества должника, подписан между финансовым управляющим ФИО4 ФИО5 и ФИО3 без привлечения к оформлению сделки лиц, обладающих неполной гражданской дееспособностью.

Заинтересованное лицо – финансовый управляющий ФИО4 – ФИО5 также предоставила письменный отзыв на исковые требования ФИО3, которым выражает согласие с ними, ссылаясь на то, что решением Арбитражного суда Самарской области от 13 августа 2020 г по делу № А55-17054/2020 в отношении ФИО4 была введена процедура реализации имущества должника. Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.07.2021 г по делу № А55-17054/2020 требование АО «ДОМ.РФ» в размере 1.095.852,71 рублей, в том числе: 1080299,44 рубля - основной долг;15472,86 рублей - проценты за пользование кредитом; 80.41 рублей - пени включены в реестр требований кредиторов, как обеспеченное залогом имущества должника - жилого помещения площадью 49,60 кв.м, по адресу : <...>. Были проведены торги: 16.02.2022 г. первые торги по стартовой цене 1.900.000 рублей; 01.04.2022 г. повторные торги по стартовой цене в 1.710.000 рублей. Торги признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок. В период с 28.04.2022г. по 18.07.2022г. были проведены торги имуществом должника путем публичного предложения, победителем торгов был объявлен ФИО3, который предложил наивысшую цену в указанный временный период и оплатил задаток. Затем был заключен договор купли - продажи и передан в Управление Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности, государственная регистрация была приостановлена по причине того, что обязательно должна быть нотариальная форма заключения купли-продажи с указанием всех собственников по объекту недвижимости.

В силу п. 6 ст. 226 КАС РФ лица, участвующие в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, их представители, а также иные участники судебного разбирательства извещаются о времени и месте судебного заседания. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения административного иска, в целях обеспечения соблюдения разумных сроков судопроизводства дело рассмотрено при имеющейся явке.

Суд, заслушав объяснения представителя административного ответчика - Управления Росреестра по Самарской области, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, которая в каждом конкретном деле осуществляется в одной из форм отправления правосудия, в том числе путем обжалования в суд решений и действий (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц (ч. 2).

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и требований части 1 статьи 4 КАС РФ судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать нарушенному праву и характеру нарушения.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном данным кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, должностных лиц, порядок производства по которым предусмотрен гл. 22 названного кодекса.

Исходя из положений статей 218, 226, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, возможно лишь при наличии одновременно двух обстоятельств: незаконности действий (бездействия) должностного лица или органа (незаконности принятого им или органом постановления) и реального нарушения при этом прав заявителя.

При этом обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений (ч.2 ст.62 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Среди оснований возникновения прав и обязанностей данной статьей предусмотрены такие основания как договоры и иные сделки; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; судебное решение, установившее гражданские права и обязанности.

Как установлено судом, 30.05.2013г. между Яновым ФИО41, ФИО6 (заемщики) и ЗАО КБ «ГЛОБЭКС», (займодавец) был заключен договор кредитный договор <***>, по условиям которого Заемщикам был предоставлен заем в размере 1400 000 руб. для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания в общую долевую собственность заемщиков и их несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО7 жилого помещения, находящегося по адресу: ....

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано в следующих долях: ФИО6 - 5/16 доли, ФИО4 - 5/16 доли, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - 1/8 доли, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - 1/4 доли.

Возвратность займа обеспечена залогом приобретаемого объекта недвижимости целиком. Таким образом, наравне с заемщиками иные лица, в том числе ФИО8 и несовершеннолетняя ФИО7 являются солидарными залогодателями указанного имущества.

Права кредитора по закладной приобретены АО "ДОМ.РФ" на основании договора обратного выкупа закладных №01/7974-13-ф от 24.06.2013г., что подтверждается актом приема-передачи закладных, а также определением Арбитражного суда Самарской области от 30.07.2021г.

Решением общего внеочередного собрания акционеров АО «АИЖК» сменило наименование на АО «ДОМ.РФ».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2020г. по делу №А55-17054/2020 ФИО4 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО5

АО "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о включении в реестр требований кредиторов ФИО4 задолженности по договору займа <***> от 30.05.2013г., которая на дату введения процедуры реализации имущества составила 1095852,71 руб., в том числе: 1080299,44 руб. – основной долг, 15472,86 руб. – проценты за пользование кредитом, 80,41 руб. – пени в реестр требований кредитора ФИО4

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.07.2021г. требование АО «ДОМ.РФ» включено в реестр требований кредиторов ФИО4 с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника - жилого помещения площадью 49,60 кв.м. по адресу: ....

В рамках процедуры банкротства было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества ФИО4 в рамках процедуры банкротства по делу №А55-17054/2020, а именно - квартиры по адресу: ....

Финансовым управляющим ФИО5 предмет залога в соответствии с предоставленным порядком продаж был реализован посредством проведения электронных торгов. Победителем торгов признан ФИО3, предложивший цену 1246000 руб., с которым заключен договор купли-продажи квартиры от 22.06.2022г.

По условиям заключенного договора ФИО4 в лице финансового управляющего ФИО5 продает квартиру, расположенную по адресу: г....., а ФИО3 покупает ее.

Платежными поручениями №44611 от 14.06.2022г., №001035 от 29.06.2022г. подтвержден факт оплаты ФИО3 квартиры по договору купли-продажи от 22.06.2022г.

На основании заключенного договора купли-продажи от 22.06.2022 г. стороны сделки 13.07.2022г. обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру к покупателю.

Уведомлением Управление Росеестра по Самарской области (Центральный отдел Управления Росреестра по Самарской области) от 20.07.2022г. №КУВД-001/2022-29725130/1 уведомило сначала о приостановлении, и далее уведомлением от 21.10.2022г. №КУВД-001/2022-29725130/4 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю со ссылкой, на необходимость представления нотариально удостоверенного договора купли-продажи, отсутствия разрешения органов опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего – ФИО7, ... г.р.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно части 5 статьи 18 этого же Федерального закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 и пунктом 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае не устранения причин препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Из пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее Закон №127-ФЗ) следует, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона N 127-ФЗ все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи.

При этом нормы Закона N 127-ФЗ не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, и не предусматривает необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.

По общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе заработная плата и иные доходы должника.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216, 26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статей 138 Закона.

В силу пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 настоящего закона.

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

На основании части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ о регистрации определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В соответствии с частью 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляла квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника, его супруга и детей, в т.ч. несовершеннолетнего, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях, основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали.

Норма статьи 42 Закона N 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу принудительного отчуждения заложенного имущества во исполнение судебного акта.

Ипотека была прекращена в силу закона на основании и в порядке положений Закона о банкротстве путем проведения торгов, которые, как и договор купли-продажи спорного имущества от 22.06.2022 года, заключенный по результатам их проведения, недействительными не признаны.

Суд также находит необоснованным отказ Управления Росреестра по Самарской области и в части необходимости применения нотариального удостоверения сделки по реализации имущества должника в рамках дела о его банкротстве, находящегося в долевой собственности, в т.ч. и несовершеннолетнего ребенка.

Согласно части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Учитывая названные положения, вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги (ФИО3), и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта (в настоящем случае таким судебным актом является определение арбитражного суда о включении в реестр требований кредиторов ФИО4 требований АО "ДОМ.РФ" с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника). В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Определение Арбитражного суда Самарской области от 30.07.2021г. по делу А55-17054/2020 о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицом, обладающим неполной гражданской дееспособностью, своей долей в праве собственности на квартиру (в данном случае нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).

Таким образом, доводы административного ответчика об обязательности в рассматриваемом деле нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры основаны на неверном толковании норм материального права.

Как указано выше, пунктом 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В настоящем случае в договоре купли-продажи квартиры от 22.06.2022г. соглашения сторон о нотариальном удостоверении сделки не имеется.

Проанализировав обстоятельства административного дела, которые свидетельствуют о реализации указанной квартиры, что является предметом залога в связи с признанием одного из долевых собственников жилья несостоятельным (банкротом), в данном случае ФИО4, при этом реализация осуществляется в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 138 Закона N 127-ФЗ, не предусматривающей получения отдельного разрешения на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, от органов опеки и попечительства, сделка, заключенная по итогам торгов, не является той сделкой, которая поименована в части 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Поэтому отказ в государственной регистрации ввиду отсутствия разрешения органа опеки и попечительства также подлежит признанию незаконным.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

В соответствии с п. п. 1. 2, 3 Положения об Управлении Росреестра по Самарской области, утвержденному Приказом Росреестра от 30.05.2016г. № П/0263, Управление Росреестра по Самарской области является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета и регистрации прав - Росреестра.

Управление является юридическим лицом и выступает в качестве истца, ответчика и третьего лица в суде, арбитражном и третейском судах.

Управление состоит из структурных подразделений аппарата и территориальных отделов, осуществляющих полномочия Управления на территориях муниципальных образований.

Отделы Управления не являются юридическими лицами и не могут выступать в качестве истцов, ответчиков или заинтересованных лиц в суде.

Таким образом, исковые требования административного истца в части оспаривания решения государственного органа должны быть разрешены к привлеченному соответчику – Управлению Росреестра по Самарской области, признав незаконным уведомление 21.10.2022г. №КУВД-001/2022-29725130/4 об отказе государственной регистрации права собственности ФИО3 на объект недвижимости (квартиру) по адресу: <...>.

В силу ст.227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными на соответствующих орган или должностное лицо возлагается обязанность принять решение по конкретному вопросу совершить определенные действия либо иным способом устранить допущенные нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

При этом, как следует из руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенных в абзаце 4 пункта 26 постановления от 28 июня 2022 года N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела.

Учитывая, что оценка законности оспариваемого уведомления Управления Росреестра по Самарской области дана судом в пределах изложенных в нем оснований, а также принимая во внимание, что за административным ответчиком сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца, признавая незаконным вышеуказанное уведомление Управления Росреестра по Самарской области, необходимым способом восстановления нарушенного права ФИО3 будет являться возложение на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 13.07.2022г. №КУВД-001/2022-29725130 о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <...>.

Возложение же на Управление Росреестра по Самарской области обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру, являлось бы ничем иным, как вмешательством суда в компетенцию исполнительного органа, ограничением права соответствующего органа на самостоятельное решение вопросов в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 226, 227, 177-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ :

Административное исковое заявление ФИО3 к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии Центрального отдела Управления Росреестра ФИО49 Сергею Алексеевичу, ФИО7, финансовому управляющему ФИО5, ПАО «Совкомбанк», ООО «ХКФ Банк», ПАО Банк «ФК Открытие» ПАО Почта Банк, Банк Русский Стандарт, АО «ДОМ.РФ», Отделу реализации опеки и попечительства на территории Центрального и Комсомольского районов департамента социального обеспечения города Тольятти о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Самарской области, - удовлетворить частично.

Признать уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 21.10.2022г. №КУВД-001/2022-29725130/4 об отказе государственной регистрации права собственности ФИО3 на объект недвижимости (квартиру) по адресу: .... незаконным.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 13.07.2022г. №КУВД-001/2022-29725130 о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <...>.

В удовлетворении остальной части административного иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Комсомольский районный суд г. Тольятти.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.04.2023 г.

Судья М.И.Томилова