Дело № 2-1497/2022
УИД 33RS0014-01-2022-002003-88
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 декабря 2022 года
Муромский городской суд Владимирской области в составе
председательствующего судьи Филатовой С.М.,
при секретаре Реган В.А.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
представителя администрации о. Муром ФИО3,
рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации округа Муром Владимирской области о признании права собственности на нежилое здание,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации округа Муром Владимирской области и просит признать право собственности на нежилое здание с кадастровым номером (номер) в реконструированном состоянии, общей площадью 374,4 кв.м., расположенное по адресу: ...., в соответствии с техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером ООО «....» К. 28 января 2022 года.
В обоснование исковых требований с учетом дополнений указано, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером (номер) с разрешенным использованием: объекты инженерного обеспечения за исключением: котельных большей мощности, ГРС, ПС; канализационных очистных сооружений; ТЭЦ, общей площадью 438 кв.м. по адресу: ...., и расположенного на нем здания с кадастровым номером (номер), общей площадью 300,4 кв.м., по адресу: ..... Данные объекты принадлежат ей на основании договора дарения земельного участка и здания от 16.05.2022, заключенного в простой письменной форме между ФИО4 и ФИО1 Предыдущему собственнику ФИО4 указанные объекты принадлежали на основании договора купли-продажи № 0390 от 15.10.2019, заключенному в простой письменной форме между муниципальным образованием округ Муром Владимирской области в лице КУМИ администрации округа Муром и ФИО4 По условиям договора № 0390 продавец продает, а покупатель покупает на основании протокола подведения итогов электронного аукциона от 11.10.2019, утвержденного приказом председателя КУМИ округа Муром от 11.10.2019г № 509, в собственность муниципальное имущество: здание с кадастровым номером (номер), общей площадью 300,4 кв.м. по адресу: ...., и земельный участок с кадастровым номером (номер), с разрешенным использованием: объекты инженерного обеспечения за исключением: котельных большой мощности, ГРС, ПС; канализационных очистных сооружений; ТЭЦ, общей площадью 438 кв.м.по адресу: ..... Указанные здание и земельный участок принадлежат продавцу на праве собственности на основании постановлений администрации о. Муром от 23.02.1999 № 197, от 09.03.2000г №144, от 03.04.2000 № 447, решения Совета народных депутатов округ Муром от 30.03.2004 № 378, акта приема-передачи от 28.12.2004. Право собственности на здание было зарегистрировано 07.12.2012, а на земельный участок 26.12.2017, то есть здание строилось, а участок был сформирован в параметрах, согласованных самой администрацией округа Муром. При этом изначально функциональное назначение здания не было учтено при формировании участка. Вид использования объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен. Согласно технического паспорта на здание .... от 15.04.2002 его наименование значится – административное здание с назначением помещений: кабинеты и мастерские, а разрешенное использование участка установлено как объекты инженерного обеспечения за исключением: котельных большой мощности, ГРС, ПС; канализационных очистных сооружений; ТЭЦ. Оба объекта располагались в зоне застройки малоэтажными жилыми домами, которая предназначалось для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов и объектов обслуживания. Фактически здание использовалось изначально как офисное и/или административное, где в течение дня находились люди: начальники, мастера, служащие и прочие, и исполняли трудовые обязанности. В начале 2020 года в целях благоустройства в нежилом здании была произведена перепланировка и реконструкция, а именно: оно было разделено на семь нежилых помещений. Седьмое помещение с левой стороны здания реконструировано из пристроя лит. А1 с увеличением площади и устройством над ним антресоли, что подтверждается техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером ООО «....». Площадь здания после перепланировки и реконструкции определена 374,4 кв.м. Здание расположено в границах земельного участка № (номер). После окончания строительства истец обращалась в Управление архитектуры и градостроительства администрации округа Муром с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства, но истцу было отказано в виду отсутствии разрешения на реконструкцию. В связи с изложенным, истец вынуждена обратиться в суд.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержала требования и просила их удовлетворить по изложенным выше основаниям.
Представитель ответчика администрации о. Муром ФИО3 возражала против удовлетворения требований. В представленном суду отзыве указала, что самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, т.е. вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой являются недействительными. В производстве Муромского городского суда находилось гражданское дело по иску ФИО4 с аналогичными требованиями о признании права собственности на реконструированный объект. Материалами дела подтверждено, что спорный объект является самовольной постройкой и реконструкция нежилого здания выполнена ФИО4, который в силу действующего законодательства был не вправе распоряжаться самовольной постройкой. Такой объект как нежилое здание общей площадью 300,4 кв.м., расположенное по адресу: ...., не мог передаваться по сделке дарения от 16.05.2022, поскольку он физически не существует. Таким образом, в силу действующих норм права, устанавливающих запрет на распоряжение самовольной постройкой сделка дарения от 16.05.2022 является недействительной, в связи с чем у истца не возникло каких-либо прав в отношении спорного объекта, которые могли бы быть защищены в судебном порядке. Кроме того, решением Совета народных депутатов округа Муром от 29.12.2012 № 309 утверждены Правила землепользования и застройки в округе Муром, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: ...., находится в зоне Ж2 - Зона застройки малоэтажными жилыми домами. Данная территория предназначена преимущественно для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов этажностью до 4 этажей и объектов обслуживания жилой застройки. Вид разрешенного использования земельного участка, на котором осуществлена самовольная реконструкция, отсутствует в перечне видов разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж2. В соответствии с п.8, 9 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция вышеуказанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
Определением суда от 25 августа 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО4
Определением суда от 07 октября 2022 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено АО «МЗ РИП».
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица АО «МЗ РИП» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В представленном отзыве указал, что ранее в здании по адресу: ...., находилась ...., принадлежавшая ГП «МЗ РИП». Согласно перечню, утвержденному постановлением главы г. Мурома № 1577 от 06.11.1998, указанное здание вошло в перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность г. Мурома. У АО «МЗ РИП» отсутствуют материально-правовые отношения с истцом и ответчиком.
Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что нежилое здание (....), расположенное по адресу: ...., находилось в ведении АО «МЗ РИП».
06 ноября 1998 года постановлением главы г. Мурома № 1577 утвержден перечень объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, находящихся в ведении АО «МЗ РИП», передаваемых в муниципальную собственность г. Мурома, согласно которого в том числе и нежилое здание (....), расположенное по адресу: ...., передано в муниципальную собственность.
15 октября 2019 года между муниципальным образованием округ Муром (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 0390, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает на основании протокола подведения итогов электронного аукциона от 11.10.2019, утвержденного председателем КУМИ округа Муром от 11.10.2019 № 509, в собственность муниципальное имущество: здание с кадастровым номером (номер), общей площадью 300,4 кв.м., расположенное по адресу: ....; земельный участок с кадастровым номером (номер), общей площадью 438 кв.м., расположенный по адресу: ...., вид разрешенного использования - объекты инженерного обеспечения за исключением котельной большей мощности, ГРС, ПС, канализационных очистных сооружений, ТЭЦ. Данный договор и переход права собственности на объекты недвижимости (здание и земельный участок) к ФИО4 были зарегистрированы в установленном законом порядке 06 ноября 2019 года.
Согласно технического паспорта на нежилое здание от 15 апреля 2002 года, оно состоит из одного этажа и включает в себя основное строение лит.А и пристрой лит А1 общей площадью 300,4 кв.м., площадь здания по наружному обмеру 376 кв.м.
В 2020 году в целях благоустройства в нежилом здании .... произведена перепланировка и реконструкция, выразившаяся в разделении нежилого здания на семь нежилых помещений и устройство антресоли в пом. № 7.
Согласно технического плана от 28 января 2022 года, подготовленного кадастровым инженером ООО «....» К. по заказу ФИО4, изменение площади здания с кадастровым номером (номер) произошло в результате реконструкции здания, а также в связи с изменением требований к подсчету площади здания для целей кадастрового учета. Реконструкция здания произведена без получения разрешительных документов, собственнику рекомендовано обратиться в судебные органы. Площадь здания, определенная кадастровым инженером для целей кадастрового учета, составила 374,4 кв.м. При этом площадь здания, рассчитанная путем суммирования площадей помещений данного здания, составляет 324,3 кв.м. Здание расположено по адресу: .... в границах земельного участка (номер).
В соответствии с Правилами землепользования и застройки в округе Муром, утвержденными решением Совета народных депутатов округа Муром № 301 от 29.12.2012, здание с местоположением: ...., земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: ...., находятся в зоне Ж2 - Зона застройки малоэтажными жилыми домами.
ФИО4 в целях легализации реконструированного объекта недвижимости обращалась в администрацию о. Муром Владимирской области с заявлениями о согласовании переустройства и перепланировки квартиры.
Управление архитектуры и градостроительства администрации о. Муром разъяснило истцу в письме от 09.02.2022 № 0-6-14-133, что ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: .... в границах земельного участка с кадастровым номером (номер), данный объект является самовольным. Полномочия по выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно выстроенного объекта капитального строительства у органов местного самоуправления отсутствуют. В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
Согласно технического заключения № 946 от 25 февраля 2022 года, выполненного ООО «Стройпроект» по заказу ФИО4, несущие конструкции нежилого здания находятся в работоспособном состоянии, допустимых прогибов, трещин и дефектов не обнаружено, что соответствует требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87». Целью реконструкции являлось разделение нежилого здания на семь нежилых помещений и устройства антресоли в пом. № 7.
Категория технического состояния нежилого здания в целом согласно СП 13-102-2003* - исправное. Техническое состояние характеризуется отсутствие дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
Техническое состояние конструкций, объемно планировочные решения нежилого здания соответствуют требованиям СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87» и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозы жизни и здоровью граждан.
Технические решения в рассматриваемом здании на момент осмотра, в части, касающейся соответствия требованиям объемно-планировочных решений, эвакуационных путей (эвакуационных выходов из помещений и из самого здания), открывания дверей из помещений и из самого здания, соответствует требованиям пожарной безопасности.Технические решения принятые в здании отвечают требованиям нормативных документов, требованиям нормальной эксплуатации здания класса функциональной пожарной опасности Ф4.3 в соответствии со строительными нормами и правилами в области пожарной безопасности.
16 мая 2022 года между ФИО4 и ФИО1 заключен договор дарения земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 438+\-7 кв.м., вид разрешенного использования объекты - инженерного обеспечения за исключением: котельных большой мощности, ГРС, ПС, канализационных очистных сооружений; ТЭЦ, и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером (номер), общей площадью 300,4 кв.м., количество этажей 1, расположенных по адресу: ...., по которому право собственности на данные объекты недвижимости перешло к ФИО1 Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 23 мая 2022 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
На основании п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
К обязанностям собственников земельных участков ст. 42 ЗК РФ относит: использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществление мероприятий по охране земель и других природных ресурсов, в том числе мер пожарной безопасности; соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из приведенных законоположений следует, что собственник земельного участка может осуществлять его застройку при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о разрешенном использовании земельного участка.
Решением Совета народных депутатов округа Муром от 29.12.2012 № 301 утверждены Правила землепользования и застройки в округе Муром, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: ...., находится в зоне Ж2 - Зона застройки малоэтажными жилыми домами. Основные виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; блокированная жилая застройка, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, предоставление коммунальных услуг, дошкольное, начальное и среднее общее образование.
Согласно заключения Управления архитектуры и градостроительства администрации о. Муром № 06-16-746 от 17.06.2022 о соответствии здания Правилам землепользования и застройки в округе Муром, земельный участок по адресу: ...., кадастровый номер (номер), площадь 438 кв.м., вид разрешенного использования – объекты инженерного обеспечения за исключением: котельных большой мощности, ГРС, ПС; канализационных очистных сооружений; ТЭЦ. Здание, расположенное на земельном участке, находится в зоне Ж2, зона застройки малоэтажными жилыми домами. Зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами – территории, предназначенные преимущественно для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов этажностью до 4 этажей и объектов обслуживания жилой застройки. Новое строительство, реконструкция и развитие незастроенных территорий, предназначенных для данной зоны, осуществляется на основании утвержденной документации по планировке территории. Основные виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; блокированная жилая застройка, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, предоставление коммунальных услуг, дошкольное, начальное и среднее общее образование. Один из условно-разрешенных видов разрешенного использования: деловое управление. Предельный (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в данной зоне: минимальный размер земельного участка для объектов делового управления на 10 рабочих мест – 0,15га на объект, но не менее 0,05га. Максимальный размер участка не устанавливается. Минимальный отступ от границ земельных участков – 1 м. Минимальный отступ от красной линии улицы устанавливается по линии застройки кварталов. В условиях сложившейся застройки при реконструкции существующего здания, отступы от границ земельного участка, отличные от установленного, принимаются по контуру существующего здания. В случае реконструкции объекта капитального строительства на 2-х и более земельных участках, при отсутствии возможности их объединения, отступы от смежной границы этих земельных участков не устанавливаются. Анализ о соответствии самовольно реконструированного здания Правилам землепользования и застройки выполнен по виду разрешенного использования земельного участка в данной территориальной зоне «деловое управление», т.к. согласно представленному заявлению собственника от 15.06.2022, в здании расположены офисные помещения. Информация о количестве работников в здании отсутствует. Таким образом, площадь земельного участка для здания должна составлять не менее 500 кв.м. Информация о площади застройки здания в приложенных документах отсутствует. На основании координат характерных точек контура здания, приведенных в техническом плане от 28.01.2022, площадь застройки здания ориентировочно составляет 405 кв.м., что составляет ~ 92% площади земельного участка. Отступ от границы земельного участка по правой стороне здания составляет 0,1-0,2м.
Размещение здания не соответствует Правилам землепользования и застройки в округе Муром.
Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) относит к числу основных принципов законодательства о градостроительной деятельности участие граждан и их объединений в ее осуществлении, обеспечение свободы такого участия, ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий (ст. 2).
Ст. 39 ГрК РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.
Так, проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном ст. 5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений настоящей статьи (ч. 2 ст. 39 ГрК РФ).
На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (ч. 8 ст. 39 ГрК РФ).
Исходя из указанных в части 8 данной статьи рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения (ч. 9 ст. 39 ГрК РФ).
Из приведенных нормативных положений следует, что одним из этапов получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.
Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам выработки градостроительных решений направлено на обеспечение комплексного учета интересов населения, соблюдение права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Анализ норм ст. 39 ГрК РФ позволяет сделать вывод о том, что решение о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка может быть принято органом местного самоуправления только при соблюдении указанных в названной статье административных процедур, в том числе организации и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Иное означало бы предоставление неоправданно широкого усмотрения органу местного самоуправления в названной сфере.
Указанная правовая позиция приведена в п. 4 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018.
Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка - «деловое управление» истцом получено не было, что свидетельствует об отсутствии у истицы прав, допускающих строительство и/или реконструкцию на указанном земельном участке спорного объекта недвижимости.
При вышеуказанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований и признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковое заявление ФИО1 (....) к администрации округа Муром Владимирской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на здание, назначение: нежилое, с кадастровым номером (номер) в реконструированном состоянии, общей площадью 374,4 кв.м., расположенное по адресу: ...., в соответствии с техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером ООО «Землемер плюс» ФИО5 28 января 2022 года оставить без удовлетворения.
На решение суда лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья С.М.Филатова
Решение в окончательной форме изготовлено 12 декабря 2022 года.