УИД 31RS0016-01-2025-001283-09 № 2-1808/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17.09.2025 г. Белгород
Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:
председательствующего судьи Сидориной М.А.
при секретаре Тарасенко Д.В.,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Абсолют Недвижимость», ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» о защите прав потребителей,
установил:
24.04.2024 между ФИО3 и ООО «Абсолют Недвижимость» был заключен договор купли-продажи жилого помещения №№, по условиям которого ФИО3 приобрела жилое помещение, расположенное по <адрес>
После совершения сделки и регистрации объекта недвижимости в Росреестре ФИО3 был привлечен кадастровый инженер, который осуществил замеры жилого помещения, в результате которых было установлено, что общая площадь приобретенной квартиры составила 60,7 кв. м, при том, что в договоре купли-продажи указана площадь квартиры – 62,3 кв. м.
Сославшись на предоставление ей недостоверных сведений о товаре, ФИО3 обратилась в суд с иском, уточнив который в порядке ст. 39 ГПК РФ, окончательно просит взыскать солидарно с ООО «Абсолют Недвижимость», ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье»: денежные средства в размере 442108,87 руб., компенсацию морального вреда – 30000 руб., неустойку в размере 32191328,65 руб. за период с 02.12.2024 по 06.06.2025, штраф.
Истец в судебное заседание не явилась. Обеспечила явку представителя.
В судебном заседании представитель истца поддержала доводы искового заявления по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика ООО «Абсолют Недвижимость» возражал против удовлетворения исковых требований к представляемой им организации, указав, что таковая не являлась застройщиком приобретенной истцом квартиры, ввиду чего не может нести гражданско-правовой ответственности по делу, цена квартиры определена в договоре купли-продажи от 24.04.2024 в твердой денежной сумме, площадь квартиры указана в ЕГРН. Также указал на несоразмерность заявленных ко взысканию штрафных санкций и чрезмерность размера компенсации морального вреда, отсутствия нарушения прав истца-потребителя как таковых при покупке квартиры.
Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье», будучи извещенным о дате, времени и месте судебного заседания, не явился. Явку представителя не обеспечил. Просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представил письменные возражения на иск, с указанием на отсутствие договорных отношений с истцом, введенные ограничения в применении штрафных санкций, чрезмерность заявленных истцом штрафных санкций и размера компенсации морального вреда, равно как и отсутствия правовых оснований для взыскания таковых в пользу истца.
Информация о движении дела также была своевременно размещена на сайте суда.
С учетом положения ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, выслушав объяснения представителей сторон, с учетом письменных возражений соответчика, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В судебном заседании установлено, что 01.06.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» (застройщик) и ООО «Управляющая компания «Абсолют Эссет Менеджмент» (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №№ соответствии с которым застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - <адрес>
11.04.2022 между ООО «Управляющая компания «Абсолют Эссет Менеджмент» и ООО «Абсолют Недвижимость» было заключено соглашение № об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве №№ от 01.06.2021.
20.02.2024 объекты долевого участия – 5 квартир в жилом доме по адресу: <адрес>, были переданы застройщиком ООО «Специализированным застройщиком «Самолет -Заречье» - ООО «Абсолют Недвижимость».
11.03.2024 за ООО «Абсолют Недвижимость» зарегистрировано право собственности на квартиру №<адрес>
24.04.2024 между ФИО3 и ООО «Абсолют Недвижимость» был заключен договор купли-продажи жилого помещения №№, по условиям которого ФИО3 приобрела жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
Согласно п. 2.1. Договора купли-продажи, цена квартиры составила 17214614,25 руб. (без привязки к квадратным метрам).
Обязательства по оплате цены квартиры были исполнены надлежащим образом истцом, что не оспаривалось сторонами.
25.04.2024 квартира передана ФИО3 по акту приема-передачи жилого помещения к договору купли-продажи жилого помещения №ДКП/ЗП/2.1-26 от 24.04.2025.
Договор купли-продажи квартиры от 24.04.2024, а также акт приема-передачи по договору подписаны без замечаний, не оспорены сторонами в судебном порядке.
Как следует из искового заявления, фактическая площадь квартиры не соответствует указанной в договоре купли-продажи, в связи с чем истец просит о возврате денежных средств в размере 442108,87 руб. (за отсутствующие квадратные метры площади квартиры), а также заявляет следующие за основным требования о взыскании компенсации морального вреда, неустойки и штрафа.
Вместе с тем, разрешая заявленные требования, суд, прежде всего, исходит из того, что между истцом ФИО3 и ответчиком по делу - ООО «Абсолют Недвижимость» сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи жилого помещения №№ от 24.04.2025, в котором ответчик выступает продавцом, а не изготовителем или застройщиком, а истец - покупателем.
Статья 15 ГК РФ предусматривает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно положениям ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
По общему правилу каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
Разрешая заявленные требования, с учетом норм, регулирующих спорные отношения, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку допустимых доказательств неправомерных действий ответчиков, суду не представлено.
Напротив, суд соглашается с доводами представителя ответчика ООО «Абсолют Недвижимость» о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры, в том числе о цене приобретаемой квартиры, все характеристики приобретаемой квартиры соответствовали данным, содержащимся в ЕРГН на спорный объект недвижимости, что ООО «Абсолют Недвижимость», не являясь застройщиком, не может нести ответственность за недостающие квадратные метры квартиры.
Также суд принимает во внимание и доводы ответчика ООО «Абсолют Недвижимость» о том, что цена квартиры по договору купли-продажи от 24.04.2024 определялась на основании произведенной оценки в отчете №№, выполненном ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» по заказу ФИО3 в связи с тем, что квартира приобреталась истцом с привлечением кредитных денежных средств, полученных у АО «Россельхозбанка», согласно которого рыночная стоимость приобретенной истцом квартиры определена в сумме 17916234 руб. При этом по договору купли-продажи от 24.04.2024 ее стоимость определена в твердой денежной сумме 17214614,25 руб., т.е. разница с определенной рыночной стоимостью составила 701 619,75 руб.
Более того, согласно отчету ООО «Руспром» №76/2025, составленному по заказу ООО «Абсолют Недвижимость» стоимость спорной квартиры с учетом площади 60,7 кв. м на 24.04.2024 определена в сумме 17919000 руб.
Как следует из условий договора участия в долевом строительстве от 01.06.2021, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» (застройщик) и ООО «Управляющая компания «Абсолют Эссет Менеджмент» (участник долевого строительства), сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения фактической общей площади жилого помещения более чем на 1 кв. м после ввода объекта в эксплуатацию как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, в виде уменьшения/увеличения цены договора.
С учетом изложенного стороны договора от 01.06.2021 допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при указанных обстоятельствах не свидетельствует об ухудшении его качества, недостатках объекта. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктами 3.5, 3.6 договора участия в долевом строительстве от 01.06.2021 №№
В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
В соответствии со статьей 22 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона о защите прав потребителей сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей).
Если при рассмотрении дела по существу заявленных требований судом будет установлено, что права и законные интересы истца не нарушены, отсутствует неправомерное действие (бездействие), суд принимает решение об отказе в удовлетворении исковых требований (ч. 5 ст. 198 ГПК РФ).
В конкретных установленных обстоятельствах нарушений со стороны ответчиков прав истца-потребителя судом не установлено.
В связи с отказом в удовлетворении основного требования, производные требования также не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Абсолют Недвижимость», ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» о защите прав потребителей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.
<данные изъяты>
<данные изъяты>