К делу № 2-957/2025
УИД: 23RS0022-01-2025-001543-81
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кропоткин 25 июля 2025 года
Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Богрецовой Т.Н.,
при секретаре судебного заседания Фурлет А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района к ФИО4 о сносе самовольной постройки и по встречному исковому заявлению ФИО4 к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района о признании права собственности на построенный объект капитального строительства,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района обратилась в Кропоткинский городской суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО4 о сносе самовольной постройки, в котором просит суд обязать ФИО4 снести самовольно возведенный объект капитального строительства - здание магазина, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Кропоткинское городское поселение, г. Кропоткин, ул. <адрес> в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчика необходимых расходов; взыскать с ФИО4 в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 1 000 рублей, за каждый день неисполнения решения суда, начиная с момента истечения месячного срока со дня вступления решения о сносе в полном объеме.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО4 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью застройки 255,1 кв.м., с кадастровым номером №, наименование: Мастерская по ремонту автомобилей - объект незавершенный строительством, степенью готовности - 18 %, расположенный на земельном участке площадью 360 кв. м. с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей - объекта незавершенного строительства, по адресу: Краснодарский край, муниципальный район Кавказский, городское поселение Кропоткинское, <адрес>. Указанный земельный участок был передан ФИО1 по договору аренды земельного участка от 18 октября 2019 года № во временное владение и пользование сроком на 3 года с даты его государственной регистрации. Дополнительным соглашением к данному договору аренды срок его действия продлено до 28 октября 2025 года. На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13 июля 2023 года ФИО1 передал ФИО4 права и обязанности по вышеуказанному договору. На основании заявления ФИО1 выдано разрешение на строительство объекта «Мастерская по ремонту автомобилей» от 19 августа 2009 года №№ со следующими проектными характеристиками: площадь застройки 250,83 кв.м., общая площадь здания - 429,06 кв.м., количество этажей 2, строительный объем здания - 1 981,56 куб.м, со сроком до 19 августа 2012 года. 27 июля 2018 года в разрешение на строительство № ДД.ММ.ГГГГ от 19 августа 2012 года объекта «Мастерская по ремонту автомобилей» постановлением администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района за № 663 внесено изменение в срок действия разрешения с 19 августа 2012 года на 20 августа 2021 года. 27 января 2019 года в разрешение на строительство № № от 19 августа 2012 года объекта «Мастерская по ремонту автомобилей» постановлением администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района за № 67 внесены следующие изменения: общая площадь застройки изменена с 250,83 кв.м, на 248,9 кв.м.; площадь здания изменена с 429,06 кв.м, на 222,9 кв.м.; строительный объем с 1981,56 куб.м, на 1119,9 куб.м.; количество этажей с 2 на 1. 10 августа 2021 года постановлением администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района за № 1064 срок действия разрешения на строительство № RU23510109-3360-082009 от 19 августа 2012 года объекта «Мастерская по ремонту автомобилей» продлен до 20 августа 2024 года. 28 августа 2024 года ФИО4 обратился в администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Автомастерская по ремонту автомобилей» по адресу: Краснодарский край, муниципальный район Кавказский, городское поселение Кропоткинское, <адрес>, по результатам рассмотрения которого 06 сентября 2025 года ему было отказано, в связи с несоответствием параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации согласно части 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (письмо от 06 сентября 2024 года № 200-6652/24-17). 21 мая 2025 года ведущим специалистом отдела земельных отношений администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района ФИО2 с участием ведущего специалиста отдела ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по Кавказскому району ФИО3 проведено контрольное мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом - выездное обследование в отношении указанного земельного участка. По результатам выездного обследования установлено, что на земельном участке расположено кирпичное здание общей площадью 250,8 кв.м., не состоящее на государственном кадастровом учете, эксплуатируемое как здание магазина по продаже автозапчастей. Земельный участок используется не по целевому назначению в соответствии с установленным видом разрешенного использования - эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей - объекта незавершенного строительства, путем размещения на указанном земельном участке магазина автозапчастей, в нарушении положении статьей 7, Земельного кодекса Российской Федерации. Администрацией Кропоткинского городского поселения Кавказского района разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по адресу: Краснодарский край, муниципальный район Кавказский, городское поселение Кропоткинское, <адрес>, ФИО4 не выдавалось. Согласно проектной документацией № 07-032017, подготовленной ООО «Геокомпроект» в 2017 году на объект: «Мастерская по ремонту автомобилей» по адресу: <адрес>», объект капитального строительства должен предусматривать въезды для автомобилей в ремонтные боксы путем установки распашных металлических дверей размерами 3,0 м х 3,5 м в количестве 3 единиц и 2,8 м хЗ,5 м-в количестве 2 единиц. При этом, фактически на месте установки распашных металлических дверей ФИО4 установлены остеклённые оконные блоки с дверными проемами для входа посетителей в здание магазина, т.е. выявлено несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации. Таким образом, ФИО4 в нарушение требований действующего законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства возвел объект капитального строительства - здание магазина, не соответствующий проектной документации № 07- 032017 (с изменениями от 12.03.2017), на земельном участке, разрешенное использование которого, не допускает строительство на нам данного объекта. В соответствии с пунктом 4.2.8 Договора аренды арендатор обязан вести строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений по согласованию с Арендодателем в точном соответствии с утвержденным проектом, в случае его необходимости; приступить к строительству в соответствии с условиями договора после согласования и утверждения проектной документации, прохождения экспертиз и получения разрешения на строительство в установленном порядке; осуществлять строительство с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных, установленных законодательством правил, нормативов, а также в соответствии с утвержденной проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов. Согласно пунктам 4.3.2., 4.3.3. Договора аренды Арендатор не вправе совершать действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка и использовать возведенный объект до ввода его в эксплуатацию. Полагает, что ответчиком ФИО4 нарушены требования ст. 40, ч. 1 ст. 41, ст. 42, ч. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, Правил землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, утвержденных решением Совета Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 27 июня 2012 г. № 561 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района» (в редакции от 20.12.2024 г. № 203). Также считает, что в отношении объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:44:0501001:172 по адресу: <адрес>, присутствуют следующие квалифицирующие признаки самовольной постройки: разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта; возведение объекта капитального строительства с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в связи с чем объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:44:0501001:172, по адресу: <адрес> подлежит сносу. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО5 возражала против заявленных администрацией Кропоткинского городского поселения требований, представила в материалы дела письменные возражения, в которых просила в удовлетворении заявленных требований администрации Кропоткинского городского поселения отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в возражениях.
ФИО4 обратился со встречным исковым заявлением к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района, в котором просит признать за ним право собственности на построенный им объект капитального строительства: одноэтажное нежилое здание, литер «А», площадью 221,2 кв.м., расположенное в границах земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей – объекта незавершенного строительством, площадью 360 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>; установить, что решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации объекта капитального строительства: одноэтажного нежилого здания, литер «А», площадью 221,2 кв.м., расположенного в границах земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей – объекта незавершенного строительством, площадью 360 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, муниципальный район Кавказский, городское поселение Кропоткинское, <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости в Межмуниципальном отделе по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а также регистрации права собственности ФИО4 в отношении объекта недвижимости: одноэтажного нежилого здания, литер «А», площадью 221,2 кв.м., расположенного в границах земельного участка, площадью 360 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, земельный участок 10а.
В обоснование заявленного встречного иска, ФИО4 указал, что согласно Правилам землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, утв. решением Совета Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 27.06.2012г. 3561 (в ред. решения от 20.12.2024 г. № 203) земельный участок, на котором возведено спорное здание, размещено в ОД-3 – общественно-деловой зоне придорожного сервиса, расположенной вдоль дорог федерального значения и магистральных улиц. В зоне ОД-3 к основным видам разрешенного использования относятся: «7. Магазины (4.4)», «11. Объекты дорожного сервиса (4.9.1)». На спорный земельный участок имеется градостроительный план, разрешение на строительство, но разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. Для получения технических характеристик на нежилое здание по адресу: Краснодарский край, муниципальный район <адрес> ФИО4 обратился в Производственный отдел №7 Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю за подготовкой технического паспорта объекта капитального строительства: здание мастерской по ремонту автомобилей. Согласно штампу на титульной странице Технического паспорта по состоянию на 11.06.2025 г. установлено отступление от проекта в нежилом помещении литер «А». Указанное обстоятельство, а также то, что отсутствует разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию указывает на наличие признаков самовольной постройки. Возведенный объект соответствует целевому назначению земельного участка: земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей – объекта незавершенного строительством, что подтверждается Договором аренды земельного участка от 18 октября 2019 года № 090004684. Кроме того, им во внесудебном порядке получено Техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций и соответствии строительным нормам и правилам возведенного нежилого здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, Кропоткинское городское поселение, <адрес>, подтверждающее, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Возведенное им нежилое здание расположено в границах земельного участка площадью 360 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, о чем свидетельствуют техническое заключение, статус строения соответствует виду разрешенного использования, установленного Правилами землепользования и застройки, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Кроме того, он предпринял все меры для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, что подтверждается заявлением на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию от 28.08.2024 г. Однако получить необходимую документацию ему не удалось, так как письмом № 200-6652/24 от 06.09.2024г., ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Автомастерская по ремонту автомобилей» ввиду несоответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации согласно части 4 ст. 55 ГрК РФ. Иным путем, кроме обращения в суд, ФИО4 лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.
Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску администрации Кропоткинского городского поселения по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. На удовлетворении первоначальных исковых требованиях настаивает.
Ответчик по первоначальном иску и истец по встречному иску ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явились. От ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.
Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно статье 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, а также возведенные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
Другим признаком самовольной постройки согласно статье 222 ГК РФ является то, что объект возведен или создан без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений и возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство/разрешения на ввод в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО4 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, муниципальный район Кавказский, городское поселение Кропоткинское, <адрес>, состоящий в целом в составе: мастерская по ремонту автомобилей – объект незавершенный строительством, площадью застройки – 255,1 кв.м., готовностью 18%, кадастровый номер объекта незавершенного строительства 23:44:0501001:274.
Указанный объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет 26 апреля 2011 г. с площадью застройки 255,1 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом, выпиской из ЕГРН от 02.08.2023 г. Право собственности ФИО4 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 02.08.2023г., запись регистрации: №, что подтверждается выпиской ЕГРН.
Строительство указанного нежилого здания осуществлялось на основании выданного разрешения на строительство № № от 19 августа 2012 года и согласованной с управлением архитекторы и градостроительства проектной документации.
Указанный объект капитального строительства расположен на земельном участке площадью из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей – объекта незавершенного строительством, площадью 360 кв.м., кадастровый №, адрес: Краснодарский край, муниципальный район Кавказский, городское поселение Кропоткинское, <адрес>, который находится в пользовании ФИО4 на основании договора аренды земельного участка от 18 октября 2019 года №, срок его действия - до 28 октября 2025 года, о чем в Едином государственном реестре сделана запись регистрации: № от 28.10.2019г., что подтверждается выпиской ЕГРН.
Как указывает истец по встречному иску, им в пределах срока действия Разрешения на строительство № № было осуществлено строительство нежилого здания в соответствии с проектной документацией «Мастерская по ремонту автомобилей по адресу: <адрес>, выполненным ООО «Геокомпроект».
По завершении строительства в августе 2024 года он обратился в Администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Автомастерская по ремонту автомобилей» по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, муниципальный район Кавказский, городское поселение Кропоткинское, <адрес>.
Письмом от 06 сентября 2024 года № 200-6652/24-17 ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с несоответствием параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации согласно части 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
04 июня 2025 года им получено письмо администрации Кропоткинского городского поселения № 200-2853/25-17 от 22.05.2025 г., которым мне направлен Акт №41 выездного обследования от 21.05.2025 г., составленный по результатам выездного обследования, проведенного 21.05.2025 года по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для ознакомления и устранения нарушения.
Ознакомившись с вышеуказанным Актом № 41 выездного обследования объекта земельных отношений от 21.05.2025г., полученным ФИО4 04 июня 2025 г., он 16 июня 2025 года направил в Администрацию Кропоткинского городского поселения письмо, в котором сообщил о своей готовности в добровольном порядке устранить допущенные мною нарушения в части приведения функционального назначения построенного мною нежилого здания в соответствие с проектной документацией, а именно: произвести демонтаж окон и витражей и произвести установку въездных ворот в количестве 5 шт.
17.06.2025 г. им прекращена эксплуатация возведенного нежилого здания в качестве магазина, что подтверждается Соглашением от 17.06.2025 г. о расторжении договора от 18.12.2024 г.
Администрация Кропоткинского городского поселения обратилась с иском о сносе самовольной постройки.
Вместе с тем, как ФИО4 устранил установленные нарушения и привел построенный им объект в соответствие с проектной документацией согласно части 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что подтверждается Актом от «18» июля 2025 года.
Таким образом, по окончанию строительных работ, ФИО4 совершены действия, направленные на легализацию построенного им объекта недвижимости, одноэтажное нежилое здание, литер «А», площадью 221,2 кв.м., расположенное в границах земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей – объекта незавершенного строительством, площадью 360 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>
Как усматривается из материалов дела ФИО4 получены необходимые технические документы, изготовлен технический паспорт, получены технические условия на электроснабжение, водоснабжение/водоотведение.
Но поскольку ему было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию оформление права собственности на спорный объект недвижимости в административном порядке стало невозможным, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Как следует из фактических обстоятельств дела, строительство нежилого здания производилось ответчиком ФИО4 на земельном участке, предоставленном эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей – объекта незавершенного строительством. Между тем, Согласно Правилам землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, утв. решением Совета Кропоткинского городского поселения Кавказского района от 27.06.2012г. 3561 (в ред. решения от 20.12.2024 г. №203) земельный участок, на котором возведено спорное здание, размещено в ОД-3 – общественно-деловой зоне придорожного сервиса, расположенной вдоль дорог федерального значения и магистральных улиц. В зоне ОД-3 к основным видам разрешенного использования относятся: «7. Магазины (4.4)», «11. Объекты дорожного сервиса (4.9.1)».
Принимая во внимание, что одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. В соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано за арендатором земельного участка, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.
Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя их этого факт использования ответчиком ФИО4 спорного объекта под магазин может служить основанием для предъявления самостоятельного требования о запрете эксплуатации спорного здания для осуществления иного вида предпринимательской деятельности, однако не может служить основанием для сноса такого объекта как самовольной постройки.
В соответствии с п. 4 статьи 222 ГК РФ срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Однако администрация Кропоткинского городского поселения, сообщив ФИО4 о выявлении в возведенном им нежилом здании признаков самовольной постройки, не направила в его адрес документа о выявлении признаков самовольной постройки в построенном мною нежилом здании по адресу: Краснодарский край, <адрес> а также требования о сносе, не установила срок для сноса, чем нарушила требования абз. 2 пункта 2 части 4 статьи 222 ГК РФ.
Учитывая разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О). При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 №13-П).
Между тем, администрация, заявляя требования о сносе только на основании факта устройства ФИО4 оконных остекленных блоков вместо въездных ворот и эксплуатации здания в качестве магазина вместо автомастерских, не учла того, что законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ввод в эксплуатацию, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Разрешая заявленные ФИО4 встречные исковые требования, суд считает, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если постройка соответствует установленным требованиям, то есть параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам постройки, предусмотренным законом;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В абз. 2 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 разъяснено: если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пунктом 3.2. ст. 222 ГК РФ установлено, что лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости. После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте, при этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Иным путем, кроме обращения в суд, истец по встречному иску лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку.
Заявленное истцом по встречному иску требование о признании права собственности на спорный объект является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим объектом после принятия надлежащих мер выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Кроме того, истцом в полной мере надлежаще доказано наличие одновременно всех условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, названных в п. 3 ст. 222 ГК РФ: в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей – объекта незавершенного строительством, площадью 360 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке договор аренды земельного участка от 18 октября 2019 года № 090004684, срок его действия - до 28 октября 2025 года, о чем в Едином государственном реестре сделана запись регистрации: № от 28.10.2019 г.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 39 постановления Пленум № 44, следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающую угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что возможность признания права собственности на самовольную постройку должна связываться не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на её строительство, а с установлением наличия иили отсутствия обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки виде ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Как следует из материалов дела, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, что подтверждается Техническим заключением от 03 июля 2025 года о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций и соответствии строительным нормам и правилам возведенного нежилого здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, <адрес>, подтверждающее, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается указанным Техническим заключением от 03 июля 2025 г.
Таким образом, истцом по встречному иску ФИО4 представлены полные, достоверные, надлежащие, допустимые доказательства, которые в полной мере подтверждают обстоятельства, заявленные истцом в обоснование своих требований.
Из п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 67 ГПК РФ).
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд полагает, что истцом по основному иску в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что избранный им способ защиты направлен на восстановление прав и законных интересов администрации, либо иных лиц.
В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения публичных интересов при сохранении спорного объекта, а также доказательства того, что постройка нарушает права и законные интересы третьих лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании вышеизложенного, встречные исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению, а первоначальные исковые требования Администрации Кропоткинского городского поселения являются необоснованными.
Также суд считает необходимым указать, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.
руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района к ФИО4 о сносе самовольной постройки, оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО4 к администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района удовлетворить.
Признать за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес> края, паспорт гражданина №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения №, зарегистрирован по адресу: <адрес>, СНИЛС: №, право собственности на построенный им объект капитального строительства: одноэтажное нежилое здание, литер «А», площадью 221,2 кв.м., расположенное в границах земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей – объекта незавершенного строительством, площадью 360 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.
Установить, что решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации объекта капитального строительства: одноэтажного нежилого здания, литер «А», площадью 221,2 кв.м., расположенного в границах земельного участка из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация мастерской по ремонту автомобилей – объекта незавершенного строительством, площадью 360 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости в Межмуниципальном отделе по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, а также регистрации права собственности ФИО4 в отношении объекта недвижимости: одноэтажного нежилого здания, литер «А», площадью 221,2 кв.м., расположенного в границах земельного участка, площадью 360 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кропоткинский городской суд Краснодарского края.
В окончательной форме решения принято 25 июля 2025 года.
Председательствующий: