КОПИЯ:

Дело № 2-845/2022

74RS0002-01-2021-008822-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Челябинск 19 июля 2022 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Лисицына Д.А., при секретаре Емельяновой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены, возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 в котором, с учетом уточнений, просила уменьшить покупную цену жилого дома по договору купли-продажи от 29 ДД.ММ.ГГГГ на 2 779 039 руб., взыскать с ответчика в счет уменьшения цены по договору стоимость устранения строительных недостатков 2 779 039 руб., также просила взыскать с ответчика убытки в размере стоимости выполненных за счет истца работ по устранению недостатков в сумме 307 940 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером № по адресу г<адрес>. В договоре сторонами указано, что цена земельного участка составляет 1 000 000 руб., стоимость жилого дома 2 000 000 руб. Вместе с тем, фактически по договору в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества истцом было уплачено 8 300 000 руб., что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года. При заключении договора сторонами составлен акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что жилой дом имеет недостатки, в том числе нарушение целостности цокольной плитки, отсутствуют лотки ливневой канализации для отвода талых и дождевых вод, требуется регулировка отопления, отсутствует схема теплого пола. При этом, указанные недостатки продавец обязался устранить за свой счет в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок недостатки не были устранены продавцом, как следствие, истец обратилась к ИП ФИО3, которому за работы по устранению недостатков было уплачено 307 940 руб. Также истец утверждает, что жилой дом имеет иные строительные недостатки, которые проявились лишь в процессе его эксплуатации и не были оговорены продавцом при заключении договора. Как следствие, истец просит уменьшить цену договора на сумму, равную стоимости устранения скрытых строительных недостатков и возместить затраты на оплату работ ИП ФИО3

В судебном заседании истец и ответчик участия не принимали, извещены, просили провести судебное заседание в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО4 на иске настаивала по доводам и основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО5 иск не признал, просил отказать в удовлетворении иска.

Третье лицо ИП ФИО3 не явился, извещен, о причинах неявки суду не сообщил.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца по следующим основаниям.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком договора купли-продажи, истцом приобретены земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № по адресу <адрес>. В договоре сторонами указано, что цена земельного участка составляет 1 000 000 руб., стоимость жилого дома 2 000 000 руб. Вместе с тем, фактически по договору в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества истцом было уплачено 8 300 000 руб., что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Также установлено, и не оспаривалось ответчиком, что при заключении договора сторонами были оговорены недостатки дома, о чем сторонами составлен акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что на момент продажи имеет место нарушение целостности цокольной плитки, отсутствуют лотки ливневой канализации для отвода талых и дождевых вод, требуется регулировка отопления, отсутствует схема теплого пола. При этом, указанные недостатки продавец обязался устранить за свой счет в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку продавцом в установленный срок оговоренные недостатки не были устранены, истец заключила с ИП ФИО3, договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого последний по заданию истца обязался выполнить работы по обустройству системы ливневой канализации и монтажу тротуарной плитки на суму 197 040 руб.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ИП ФИО3 заключен договор подряда согласно которого последний по заданию истца обязался выполнить работы по усилению крыши жилого дома на суму 110 900 руб. Как утверждает истец, работы по усилению крыши вызваны необходимостью устранить строительные недостатки жилого дома, которые не были оговорены продавцом при продаже дома и проявились лишь в процессе его эксплуатации.

Оплата по указанным договором подряда на сумму 307 940 руб. была произведена истцом ДД.ММ.ГГГГ.

По утверждению истца, в процессе эксплуатации были выявлены иные строительные недостатки, в связи с чем, истец обратилась в ООО «Спецкомплект», которым подготовлено заключение, содержащее выводы о том, что при строительстве дома допущены нарушения строительных норм и правил, влияющие на безопасность его эксплуатации; стоимость устранения выявленных недостатков составляет 2 084 424 руб. 36 коп.

Для установления строительных недостатков и определения стоимости их устранения, судом по ходатайству сторон по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Техническая экспертиза и оценка».

Как следует из заключения судебных экспертов, суммарная стоимость устранения недостатков жилого дома, приобретенного истцом по договору купли-продажи, относящихся к строительным дефектам, равна 2 779 039 руб.

Суд учитывает, что согласно ч. 2 ст. 67, ч. 2 ст. 187 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами.

Вместе с тем, заключение судебных эксперте является полным, мотивированным, выполнено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, эксперт имеет соответствующую квалификацию, образование, что подтверждается приложенными к заключению свидетельствами и сертификатами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации), заключение экспертов содержит полные, мотивированные ответы на все поставленные вопросы, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.

Как пояснила в судебном заседании эксперт ФИО6 выявленные в ходе экспертного исследования недостатки являются строительными, не относятся к эксплуатационным дефектам, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не могли быть обнаружены при обычном осмотре квартиры без использования измерительных приборов лицом, не обладающем специальными познаниями в области строительства.

Также эксперт пояснила, что выявленные строительные недостатки являются устранимыми. Стоимость устранения рассчитана без учета стоимости работ, выполненных ИП ФИО3 во исполнение договоров подряда. При этом, эксперт указала, что работы по усилению крыши, выполненные ИП ФИО3 не привели к устранению строительных недостатков, даже с учетом выполненных ИП ФИО3 работ по усилению крыши, во всяком случае сохраняется дефекты ее конструкции, которые влияют на устойчивость и безопасность конструкции как самой крыши и жилого дома в целом.

Согласно содержанию заключения экспертов, а также исходя из данных экспертом ФИО6 пояснений, при расчете стоимости работ по устранению строительных недостатков, применялись наименее затратные способы, в том числе и вторичное применение материалов, которые использовались при строительстве дома.

Доводы представителя ответчика о том, что при осмотре объекта экспертами от ДД.ММ.ГГГГ доверенное лицо ответчика не было допущено на осмотр судом отклоняются.

Судом, на основании объяснений представителя истца и судебного эксперта установлено, что при проведении осмотра ДД.ММ.ГГГГ явился отец ответчика, при этом, последний имел при себе доверенность от истца, срок действия которой на дату осмотра истек, как следствие, истец отказалась допускать его на осмотр.

В последствие, при повторном осмотре экспертами объекта исследования ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика явился с надлежащей доверенностью и ему был обеспечен доступ.

Также эксперт пояснила суду, что при проведении повторного осмотра, проведенного в присутствие представителя ответчика, были осмотрены все элементы конструкции жилого дома, как и при первоначальном осмотре.

Таким образом, при определении стоимости устранения строительных недостатков жилого дома, суд находит возможным руководствоваться именно выводами судебных экспертов.

После получения экспертного заключения истец уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика в счет стоимости устранения строительных недостатков денежные средства в размере, определенном судебными экспертами - 2 779 039 руб.

Согласно положений ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Как установлено ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Действительно, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами указано, что цена земельного участка составляет 1 000 000 руб., цена жилого дома равна 2 000 000 руб.

Вместе с тем, сторонами не оспаривалось, что указанная в договоре цена не соответствует действительной стоимости имущества, согласованной сторонами. Фактически стоимость имущества определена сторонами равной 8 300 000 руб., которые и были переданы покупателем в счет покупной цены за дом и земельный участок.

Как установлено судом из открытых источников в сети Интернет, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 1 212 797 руб. 90 коп., что незначительно отличается от стоимости участка, указанной сторонами в договоре купли-продажи. Следовательно, учитывая сумму, фактически оплаченную истцом по договору, стоимость жилого дома равна 7 087 202 руб. 21 коп. (8 300 000 - 1 212 797,90).

Даже если предположить, что земельного участка следует определять как 1/3 от фактически оплаченной истцом суммы, то его цена составит 2 766 666 руб. 66 коп., следовательно, цена дома равна 5 533 333 руб. 33 коп., что во всяком случае почти в два раза превышает стоимость устранения строительных недостатков, определенных судебными экспертами.

Таким образом, доводы представителя истца о том, что избранный истцом способ защиты права является ненадлежащим, так как в спорной ситуации недостаток является существенным, как следствие, не возможно требовать уменьшения цены договора судом отклоняются.

Действительно, согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Однако, суд отмечает, что согласно выводов судебного эксперта, устранения строительных недостатков физически возможно, для чего необходимо произвести ряд ремонтно-восстановительных работ, перечень и стоимость которых определена экспертов в заключении.

Также суд учитывает, что дом фактически используется истцом для проживания, отказываться от права собственности на приобретенное имущество истец не намерена, напротив, заинтересована в дальнейшем использовать дом по прямому назначению.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что избранный истцом способ защиты нарушенного права основан на законе, предполагает восстановление нарушенного права и устранение спора между сторонами.

Утверждение ответчика о том, что для установления величины суммы, подлежащей взысканию в счет уменьшения цены договора следует определить действительную стоимость дома на момент его продажи с учетом выявленных недостатков, а затем пропорционально уменьшить цену к стоимости дома без недостатков, либо к его стоимости на настоящий момент судом отклоняются.

В пункте 1 статьи 475 ГК РФ говориться именно о соразмерном, а не о пропорциональном уменьшении покупной цены. При этом, размер суммы, на которую следует уменьшать покупную цену может быть определен равным стоимости устранения недостатков товара.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца в части уменьшения покупной цены дома и взыскании с ответчика 2 779 039 руб. в счет уменьшения покупной цены дома являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца в части взыскания с ответчика убытков в сумме 307 940 руб. в счет возмещения уплаченных истцом денежных средств во исполнение договоров подряда, заключенных с ИП ФИО3 с целью устранения строительных недостатков суд исходит из следующего.

Установлено, что при заключении договора сторонами были оговорены недостатки дома, о чем сторонами составлен акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что на момент продажи имеет место нарушение целостности цокольной плитки, отсутствуют лотки ливневой канализации для отвода талых и дождевых вод, требуется регулировка отопления, отсутствует схема теплого пола. При этом, указанные недостатки продавец обязался устранить за свой счет в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку продавцом в установленный срок оговоренные недостатки не были устранены, истец заключила с ИП ФИО3, договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого последний по заданию истца обязался выполнить работы по обустройству системы ливневой канализации и монтажу тротуарной плитки на суму 197 040 руб.

Таким образом, учитывая, что недостатки не были устранены продавцом, истец, на основании п. 1 ст. 475 ГК РФ вправе требовать с ответчика возмещения своих расходов на устранения недостатков. Следовательно, с ответчика подлежит взысканию 197 040 руб. затраченные истцом на устранения недостатков системы канализации.

Однако, как указано выше, работы по усилению конструкции крыши, выполненные ИП ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 110 900 руб., по утверждению эксперта, не привели к устранению недостатков. Следовательно, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика указанных расходов.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что стоимость проведенной по делу экспертизы составила 75 000 руб., которая была оплачена сторонами в равных долях, то есть по 37 500 руб. каждой.

Учитывая частичное удовлетворение требований – 96 % (2 976 079 х 100 : 3 086 474), истец вправе требовать возмещения расходов по оплате за проведенную экспертизу с ответчика, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что в денежном выражении составляет 36 000 руб. (96 % от 37 500 руб.).

Также с ответчика следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины, понесенные при обращении в суд с настоящим иском пропорционально удовлетворенным исковым требованиям 18 549 руб. 23 коп. (96 % от 19 322 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Уменьшить цену жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 2 779 039 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 2 779 039 руб., в счет возмещения убытков 197 040 руб., расходы по оплате государственной пошлины 18 549 руб. 23 коп., расходы на проведение судебной экспертизы 36 000 руб.

В удовлетворении иска ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий: п/п Д.А. Лисицын

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья Центрального районного

суда г. Челябинска: Д.А. Лисицын

Секретарь: К.А. Емельянова

Решение вступило в законную силу

Судья Центрального районного

суда г. Челябинска: Д.А. Лисицын

Секретарь:

Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2022 года.