Решение по делу № 2-1818/2024 от 16.01.2025

К делу № 2-67/2025

УИД 23RS0№-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Каневская 16 января 2025 года

Каневской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Сеиной Т.П.,

при секретаре К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к администрации муниципального образования Каневской район о признании права собственности на объект незавершенного строительства и признании права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства индивидуального жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Каневской район с учетом уточнений о признании права собственности на объект незавершенного строительства и признании права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В обоснование заявленных требований с учетом их уточнения указал, что постановлением администрации муниципального образования Каневской район от 07 декабря 2010 года за № ФИО3 на основании п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-Ф3 «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» и ст. 35 Закона Краснодарского края №532-К3 от 05 ноября 2002 года «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» после поступления единственного от ФИО3 заявления на предоставление сформированного и поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. в ответ на опубликованную ДД.ММ.ГГГГ в газете «Каневские зори» информацию о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земель населенных пунктов, местоположение: <адрес> Ж, для ведения личного подсобного хозяйства, был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: <адрес> Ж, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно ч. 3 вышеуказанного постановления администрации муниципального образования Каневской район среди прочих условий аренды названного земельного участка указывалось следующее: муниципальному учреждению управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район оформить с ФИО3 договор аренды земельного участка, включив в него следующие условия: 3.1. Использовать предоставленный земельный участок в соответствии с разрешенным использованием; 3.3. Строительство объектов производить после согласования и утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство в установленном порядке.

07 декабря 2010 года между арендодателем муниципальным учреждением управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район и арендатором ФИО3 на основании постановления администрации муниципального образования Каневской район от 07 декабря 2010 года № был заключен договор № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности.

Согласно п. 1.1. договора аренды № от 07 декабря 2010 года арендодатель муниципальное учреждение управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район обязалось предоставить во временное владение и пользование, а арендатор ФИО3 принять на условиях названного договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:11:0309188:33 площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): <адрес> Ж, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно ч. 2 договора аренды № от 07 декабря 2010 года арендатор ФИО3 обязан вносить ежегодную арендную плату за пользование вышеназванным земельным участком в размере 1 050 рублей 62 копейки, в дальнейшем указанная сумма может быть пересмотрена по требованию арендодателя.

Согласно п. 4.1.2. указанного договора аренды арендатор ФИО3 имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Согласно п. 4.1.6. договора аренды № арендатор ФИО3 имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего использования своих обязанностей и при прочих равных условиях.

Согласно договору аренды № от 07 декабря 2010 года на передаваемом в аренду ФИО3 земельном участке из земель населённых пунктов с кадастровым номером 23:11:0309188:33 на момент заключения сторонами данного договора какие - либо объекты недвижимости отсутствуют.

19 апреля 2011 года договор аренды № от 07 декабря 2010 года в установленном законном порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации: №.

Согласно п. 7.2 договора аренды № договор был заключен сроком на 10 лет, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ, по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 на протяжении всего периода действия вышеуказанного договора исполнял его надлежащим образом в полном объеме, а именно использовал земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № согласно его разрешенного вида использования - для ведения личного подсобного хозяйства, своевременно вносил арендную плату за пользование указанным участком, а также исполнял в полном иные требования, предъявляемые к нему, как арендатору, указанные в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, при пользовании указанным участком.

30 ноября 2020 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (арендодателем) и арендатором ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о нижеследующем: 1. увеличить срок действия договора аренды и изложить пункт 7.2 раздела 7 договора в следующей редакции: 7.2. Договор действует до 07.12.2023 года. 2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды.

05.10.2023 арендатор ФИО3 до истечения срока действия договора аренды № обратился в администрацию муниципального образования Каневской район с уведомлением о планируемом строительстве на вышеуказанном арендованном земельном участке объекта недвижимости - жилого дома общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м..

11 октября 2023 года ФИО3 выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № RU №149 от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3, получив 11 октября 2023 года, названное выше уведомление, по сути, являющееся разрешением на строительство индивидуального жилого дома, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м., приступил за счет собственных сил и средств к выстраиванию жилого домовладения для нужд собственной семьи.

Однако информационным письмом от 02 ноября 2023 года за № за подписью начальника управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район ФИО3 был проинформирован о прекращении действия договора аренды № от 07 декабря 2010 года по истечении трех месяцев с момента получения указанного информационного письма по основаниям, предусмотренным ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

Между тем, к моменту получения информационного письма от 02 ноября 2023 года за № ФИО3 успел возвести фундамент будущего жилого домовладения общей площадью застройки № кв.м., что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 04 декабря 2023 года, изготовленным кадастровым инженером ФИО2, согласно которому готовность объекта незавершенного строительства составляет 18%, в ходе строительства выполнены следующие работы: возведен фундамент. Площадь объекта незавершенного строительства - № кв.м. В отношении созданного объекта недвижимости составлена декларация и заверена правообладателями земельного участка, на котором находится объект. Указанная декларация прилагается к техническому плану. Сведения о здании указываются в техническом плане на основании предоставленной заказчиком декларации.

05 декабря 2023 года ФИО3 обратился в муниципальный отдел <адрес> Управления Росреестра по <адрес> с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> Ж, на основании технического плана объекта незавершенного строительства от 04 декабря 2023 года.

13 декабря 2023 года Управлением Росреестра были приостановлены регистрационные действия до 12 марта 2024 года, в связи с тем, что ЕГРН не содержит информации о праве собственности, аренды или иного права на земельный участок с кадастровым номером №, в пределах которого расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства в пользу ФИО3, а также в связи с не предоставлением ФИО3 правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства.

После получения ФИО3 уведомления от 13 декабря 2023 года он обратился в адрес администрации муниципального образования Каневской район с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Ж, на новый срок.

Информационным письмом от 08 февраля 2024 года за № за подписью заместителя главы муниципального образования Каневской район ФИО1 он был проинформирован, что заключить с ним договор аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № на новый срок со стороны муниципалитета не предоставляется возможным по тем причинам и основаниям, что согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20 января 2024 года, № КУВИ № на вышеуказанный земельный участок в графе «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» стоит «данные отсутствуют», в связи с чем, не установлена связь между земельным участком с кадастровым номером № и расположенным на нем объектом недвижимости, в связи с чем невозможно определить, что объект незавершенного строительства расположен на испрашиваемом участке.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Истцу спорный земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ он может претендовать на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ.

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного 07 декабря 2010 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства -жилого дома, считает, что имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства. Арендодатель администрация муниципального образования Каневской район после истечения срока аренды названного выше земельного участка не обращался в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства. Кроме того, данный земельный участок ранее никому не предоставлялся в аренду для завершения строительства и истцом оплачиваются арендные платежи по договору аренды земельного участка.

С учетом уточнения требований просил признать за ФИО3 право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> Ж, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта - 18%; установить, что решение суда для Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> является основанием для постановки на государственный кадастровый учет указанного объекта незавершенного строительства и государственной регистрации права собственности на него за ФИО3;

признать за ФИО3 право на однократное заключение сроком на три года договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): <адрес> Ж, для целей завершения строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов.

установить, что решение суда для администрации муниципального образования <адрес> является основанием для заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв. м. расположенного по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): <адрес> Ж, без торгов однократно для завершения строительства сроком на три года.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, уточненные исковые требования поддержал и просил об их удовлетворении.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Каневской район по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в возражении на иск указал, что администрация муниципального образования Каневской район не признает иск по доводами, изложенным в ответе администрации от 08.02.2024 №.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования Каневской район от 07.12.2010 № «О предоставлении земельного участка ФИО3 в аренду для ведения личного подсобного хозяйства» между арендодателем муниципальным учреждением управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район и арендатором ФИО3 07.12.2010 был заключен договор № аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): <адрес>Ж, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства.

19 апреля 2011 года указанный договор аренды № зарегистрирован в установленном законном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, номер регистрации: №

Согласно п. 7.2 договора аренды № договор был заключен сроком на 10 лет, до 07 декабря 2020 года.

В соответствии с п. 4.1.4. указанного договора аренды арендатор ФИО3 имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических-противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов, с учетом требований п. ДД.ММ.ГГГГ договора после разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также после оформления разрешения на строительство.

30 ноября 2020 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (арендодателем) и арендатором ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды № от 07 декабря 2010 года, согласно которому увеличен срок действия договора аренды и изложен пункт 7.2 раздела 7 договора в следующей редакции: «7.2. Договор действует до ДД.ММ.ГГГГ года». 2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды.

11.12.2020 указанное дополнительное соглашение к договору аренды № зарегистрировано в установленном законном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Вышеуказанное дополнительное соглашение было заключено сторонами на основании Федерального закона от 08.06.2020 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», ч.ч. 6-8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», заявления арендатора о продлении срока действия договора аренды земельного участка № от 07.12.2010 несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, предусматривающего увеличение срока действия договора, в связи с тем, что договор заключен до 15 марта 2020 г. (введения на территории Краснодарского края режима функционирования «Повышенная готовность»); на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек и в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка отсутствует.

05.10.2023 арендатор ФИО3 до истечения срока действия договора аренды № обратился в администрацию муниципального образования Каневской район с уведомлением о планируемом строительстве на вышеуказанном арендованном земельном участке объекта недвижимости - жилого дома, общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м..

Уведомлением от 02 ноября 2023 года за № за подписью начальника управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район ФИО3 был проинформирован о прекращении действия договора аренды № от 07 декабря 2010 года по истечении трех месяцев с момента получения указанного уведомления по основаниям, предусмотренным ст. 622 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

К моменту получения указанного уведомления истцом возведен на вышеуказанном арендованном земельном участке фундамент, готовность объекта незавершенного строительства составляет 18%, площадь 76,60 кв.м. согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от 04 декабря 2023 года, изготовленному кадастровым инженером ФИО2, и приложенной к техническому плану декларации в отношении созданного объекта недвижимости, составленной 01.12.2023 и заверенной правообладателем земельного участка, на котором находится объект, ФИО3.

05.12.2023 ФИО3 обратился в Муниципальный отдел по <адрес> Управления Росреестра по <адрес> с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> Ж, на основании технического плана объекта незавершенного строительства от 04 декабря 2023 года.

Управление Росреестра по <адрес> уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ сообщило о приостановлении осуществления регистрационных действий до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что ЕГРН не содержит информации о праве собственности, аренды или иного права на земельный участок с кадастровым номером №, в пределах которого расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства в пользу ФИО3, а также в связи с не предоставлением ФИО3 правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен вышеуказанный объект незавершённого строительства.

ФИО3 обратился в адрес администрации муниципального образования <адрес> с заявлением о заключении с ним договора аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № на новый срок для завершения строительства.

Письмом от 08 февраля 2024 года за № заместителя главы муниципального образования Каневской район ФИО1 ФИО3 отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1099 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Ж, и заключении аренды на новый срок по основанию п.п.10 п. 2 ст. 39 Земельного кодекса РФ под объектом незавершенного строительства, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, № КУВИ - № на вышеуказанный земельный участок в графе «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» стоит «данные отсутствуют», в связи с чем, не установлена связь между земельным участком с кадастровым номером № и расположенным на нем объектом недвижимости, и невозможно определить, что объект незавершенного строительства расположен на испрашиваемом участке.

Истец, полагая свои права нарушенными, обратился с настоящим иском в суд, заявляя требования с учетом их уточнения о признании права собственности на возведенный им объект незавершенного строительства на арендованном земельном участке и заключении на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта; получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В силу п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, истцом 05.10.2023 направлено в адрес ответчика администрации муниципального образования Каневской район уведомление о планируемом строительстве на арендованном земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома). 11.10.2023 ответчиком выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на спорном земельном участке.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

При этом согласно положениям ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости, что также позволяет делать выводы об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости (ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта незавершенного строительства (п. 1.2 ч. 3 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон о кадастровой деятельности) технический план составляется по итогам выполнения кадастровых работ, которые проводит кадастровый инженер.

Вопрос о квалификации объекта в качестве объекта незавершенного строительства находится в сфере ответственности кадастрового инженера, непосредственно исследующего объект при проведении кадастровых работ, которой имеет реальную возможность и обязан установить, относится ли объект к объектам незавершенного строительства.

Установлено, что период действия договора аренды № от 07.12.2010 истцом на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, разрешающего строительство жилого дома на участке, за счет собственных средств возведен фундамент жилого дома- объект незавершенного строительства, готовность объекта - 18%, площадь № кв.м., что подтверждается техническим планом от 04.12.2023, составленным кадастровым инженером ФИО2.

При таких обстоятельствах, суд считает, что имеются основания для удовлетворения требований истца о признании права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании вышеизложенного суд считает, что следует признать за ФИО3 право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>Ж, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта - 18%;

установить, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для постановки на государственный кадастровый учет указанного объекта незавершенного строительства и государственной регистрации права собственности на него за ФИО3.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно подп.2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 года, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Срок договора аренды спорного земельного участка № от 07.12.2010 истек 07.12.2023, произведена государственная регистрация прекращения права аренды, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

С учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу на праве собственности, в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта спорный земельный участок не может являться предметом аукциона и предоставлен иным лицам.

Суд считает, что истец имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта, поскольку является собственником объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном, в том числе для строительства, на заключение однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года, и этот земельный участок после 01.03.2015 не предоставлялся для завершения строительства ни одному из собственников этого объекта в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Кроме того, публичный собственник спорного земельного участка (ответчик) не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (до 07.06.2024) указанного земельного участка, на котором расположен этот объект.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в декабре 2023 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав истца (собственника объекта незавершенного строительства), что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом вышеизложенного суд считает, что следует признать за ФИО3 право на однократное заключение сроком на три года договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов кадастровый № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Ж, без проведения торгов для целей завершения строительства индивидуального жилого дома;

установить, что решение суда является основанием для администрации муниципального образования Каневской район (<данные изъяты> для заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов кадастровый № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу, без торгов однократно для завершения строительства сроком на три года.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к администрации муниципального образования Каневской район о признании права собственности на объект незавершенного строительства и признании права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства индивидуального жилого дома удовлетворить.

Признать за ФИО3, паспорт <данные изъяты>, право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>Ж, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта - 18%.

Установить, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для постановки на государственный кадастровый учет указанного объекта незавершенного строительства и государственной регистрации права собственности на него за ФИО3.

Признать за ФИО3, паспорт гражданина <данные изъяты> право на однократное заключение сроком на три года договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Ж, без проведения торгов для целей завершения строительства индивидуального жилого дома.

Установить, что решение суда является основанием для администрации муниципального образования Каневской район (<данные изъяты> для заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Ж, без торгов однократно для завершения строительства сроком на три года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 24.01.2025.

Судья