УИД: 91RS0019-01-2024-003060-84; К. 2.171; 2-162/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

резолютивная часть решения объявлена 10 января 2025 года

решение в окончательной форме принято 24 января 2025 года

г. Симферополь

Симферопольский районный суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулишова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Коваленко К.И., с участием представителя истца ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО4 от имени ФИО5 к ООО «СЗ «СпецСтройКраснодар», индивидуальному предпринимателю ФИО2, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: ООО «УК «Дом комфорта», ФИО3, о защите прав потребителя, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, действу от имени ФИО5 обратился в Симферопольский районный суд Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар», уточнив исковые требования, просил взыскать с ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО5 (Поповой) ФИО5 неустойку по договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 245 468,12 рублей, ущерб в размере 555 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы; признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» по договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; изменить договор оферты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, признав исполнителем ООО «СЗ «СпецСтройКраснодар» по договору с момента заключения оферты; возложить на ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» обязанность безвозмездно устранить недостатки <адрес> в г. ФИО6 и передать указанную квартиру ФИО5 (Поповой) ФИО5 без недостатков (включая отделку, ремонт и мебель).

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» и ФИО5 (ранее – Поповой) О.Н. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №№. Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира), подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного объекта недвижимости. Застройщик при заключении договора принял на себя обязательства передать квартиру «под ключ» с выполненным ремонтом и мебелью. Во исполнение своих обязанностей застройщиком истцу передана оферта от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ с индивидуальным предпринимателем ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которой обязательство по выполнению ремонтно-отделочных работ переведены на ФИО2 Вместе с тем своих обязательств ни ответчик, ни ФИО2 не выполнили, выявлены существенные недостатки квартиры, в связи с чем решением Симферопольского районного суда Республики Крым, измененным апелляционным определением Верховного суда Республики Крым с застройщика в пользу потребителя взыскана неустойка и штраф. ДД.ММ.ГГГГ застройщик направил истцу односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, после чего ООО «УК «Дом комфорта» начало начисление коммунальных платежей, однако недостатки не устранены по настоящее время.

Определениями суда от 15 октября и от 10 декабря 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФИО3 и ООО «УК Дом комфорта».

В судебном заседании представителя истца поддержал исковые требования и дал пояснения по сути спора.

Ответчик явку представителя не обеспечил, уведомлен о рассмотрении дела надлежащим образом, направил письменные возражения.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела и оценив предоставленные сторонами доказательства в их совокупности, судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Поповой) О.Н. и ООО Специализированный застройщик «СпецСтройКраснодар» заключён договор участия в долевом строительстве №№. По условиям договора застройщик обязался передать истцу, как участнику долевого строительства, объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, общей проектной площадью 32,4 кв. м, жилой проектной площадью 15 кв. м, на 22 этаже, в многоквартирном доме по адресу (строительный адрес): <адрес>, г. ФИО6, Прикубанский внутренний округ, <адрес>, лит 5, в жилом комплексе «<адрес>». Участник долевого строительства ФИО5 приняла на себя обязательства по оплате денежных средств в размере 1 859 607 рублей и принятии объекта долевого строительства в порядке установленным договором участия в долевом строительстве.

Пунктом 3.3.3 договора предусмотрен срок передачи объекта долевого строительства застройщиком – до ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщиком истцу передана оферта от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ с индивидуальным предпринимателем ФИО9 В оферте указано: «под акцептом в целях настоящего договора признается факт заключения договора участия в долевом строительстве между Заказчиком и ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» и оплате его цены. Объект строительства – ЖК «Свобода» литера 5 <адрес>).» Предмет, сроки и стоимость оферты определены следующим образом: «по настоящему договору Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательство выполнить ремонтно-отделочные работы в объеме и качестве, предусмотренных Приложением 1 к настоящему договору. Дата и сроки проведения ремонтно-отделочных работ Исполнителем индивидуально согласовываются с Заказчиком. Настоящий договор для Заказчика носит безвозмездный характер и распространяет свое действие в рамках проводимой застройщиком – ООО СЗ «ССК» акции «Ремонт + мебель пакет 6000 руб. / кв. м». Договор вступает в силу с момента его акцепта заказчиком и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. В соответствии с приложением №1 к оферте исполнитель выполняет ремонт во всей квартире и завозит мебель. Таким образом, фактически оферта является неотъемлемой частью договора долевого участия, определяет характеристики квартиры которые должен сдать застройщик совместно с исполнителем.

Истец исполнил свои обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве своевременно и в полном объеме.

ФИО5 объект долевого строительства не принят в связи с наличием недостатков.

Решением Симферопольского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, измененным апелляционным определением Верховного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ с застройщика в пользу потребителя взыскана неустойка за период с 1 марта 2021 года по 28 марта 2022 года и штраф.

При рассмотрении дела судом проведена экспертиза, согласно выводам которой выявлены несоответствия конструктивных элементов и инженерного оборудования квартиры требованиям ДДУ и нормативной документации:

1) входная металлическая дверь: в левом верхнем углу створка двери имеет повреждение – изгиб металла (приложение 1, фото 4-5). Толщина металлического листа дверного полотна исследуемой входной двери составляет всего 0,94 мм, тогда как согласно классификации ГОСТ 31173-2016 толщина листа для дверных блоков групп А, Б должна быть не менее 1,5 мм и не ниже класса прочности М2;

2) в квартире отсутствуют стояки холодного и горячего водоснабжения – они находятся в общем коридоре. Невыполнение условий договора «Водоснабжение: стояки холодной и горячей воды». Ввиду отсутствия стояка горячей воды в санузле отсутствует водяной полотенцесушитель;

3) санузел. Отсутствует полотенцесушитель или радиатор отопления;

4) электрощиток в прихожей. Автоматы защиты и УЗО в электрощитке не имеют наименования назначения, такие как «ввод», «свет», «плита» и т.п.;

5) отопление: в нарушение требований СП 60.13330.2016 на каждом отопительном приборе не установлены автоматические термостатические регуляторы;

6) на вводе воды в квартиру (в помещении санузла) трубопроводы у вентилей (концевых участках) не закреплены к стене;

7) санузел – ввод водяных труб в квартиру и стояк канализации расположены открыто, не в шахте;

8) в санузле гидроизоляция пола явно не соответствует проекту: в качестве гидроизоляции под стяжку пола уложены 2 полотна черной полиэтиленовой пленки, которая со временем деструкторует (разлагается) и поэтому не применяется для выполнения гидроизоляции помещений. Кроме того, нахлест полотен друг на друга полиэтиленовой пленки без герметичной их склейки (сварки) не обеспечивает непрерывность гидроизоляции;

9) в санузле отсутствует подключенный кран первичного пожаротушения с подсоединенным шлангом, не являющийся пожарным рукавом;

10) санузел – между помещениями санузла и кухни находится шахта с воздуховодами естественной вентиляции. Отсутствует изолированный от вентшахты канал для прохода труб воды и канализации из санузла через вентшахту на кухню;

11) санузел – имеются многочисленные трещины керамических камней в стене, смежной с прихожей и в стене вентшахты;

12) санузел – не оштукатурены 2 стены из 4-х - на стенах из керамических камней штукатурка отсутствует;

13) на кухне установлено глухое (не открывающееся) окно, отсутствует устройство для проветривания помещения;

14) кухня – балконная дверь на кухне имеет механическое повреждение. Комната – отсутствует боковая заглушка подоконника. Окно в комнате – имеются механические повреждения профиля рамы окна. Балконная дверь в комнате – отсутствует ручка-скоба;

15) прихожая, кухня, жилая комната, балкон/лоджия. При приложении 2-метрового правила обнаружены неровности штукатурки стен плавного очертания глубиной от 5 до 10 мм;

16) имеются местные неровности штукатурки, превышающие нормативные значения, в районе выхода труб отопления из стен к радиаторам;

17) по условиям договора долевого участия потолки помещений квартиры передаются дольщику без отделки. При осмотре нижней поверхности перекрытий (потолка) комнаты квартиры обнаружены дефекты – местные неровности более 5 мм, недопустимые для поверхности класса А6.

В соответствии с актом строительно-технического исследования №ОС24-6636 от ДД.ММ.ГГГГ, составленным НЭЦ «КРДэксперт», ответчиком произведена замена оконных и дверных блоков, устройство крана первичного пожаротушения, шлифовка полов. По остальным дефектам работы не проводились или исправление дефекта произведено не качественно.

28 марта 2024 года застройщик направил истцу односторонний акт приема-передачи квартиры от 24 января 2024 года, после чего ООО «УК «Дом комфорта» начало начисление коммунальных платежей.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Основу правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, составляет Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В порядке статьи 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договор срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Статья 10 вышеуказанного Федерального закона предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или исполнившая свои обязательства ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно статье 12 данного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть девятая статьи 4).

Бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, возлагается в данном случае на ответчика (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Согласно пунктам «д, е, ж» части 1 Постановления Правительства РФ от 23 марта 2022 года №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением.

Застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства – в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста.

В случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте «е» настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

Суд соглашается с представленным представителем истца расчетом пени, который произведен с учетом требования законодательства и условий договора, доказательств его ошибочности не предоставлено.

Представителем ответчика заявлено о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении судом неустойки возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащие уплате неустойка, финансовая санкция и штраф явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства. Уменьшение неустойки, финансовой санкции и штрафа допускается только по заявлению ответчика. В решении должны указываться мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение их размера является допустимым (пункт 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2017 года №58).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Определяя размер подлежащих взысканию штрафных санкций, размер которых несоразмерен последствиям нарушения права истца при исполнении ответчиком своих обязательств, не может влечь возникновение неосновательного обогащения на стороне потерпевшего и несоразмерное нарушение прав ответной стороны, суд, учитывая период просрочки обязательства, характер и соразмерность заявленной к взысканию суммы последствиям нарушенных обязательств, другие заслуживающие внимания обстоятельства, общеправовые принципы разумности, справедливости и соразмерности, считает необходимым в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о снижении неустойки отказать.

Согласно части 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Закон предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с ответчика от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, связанные с неисполнением застройщиком своих обязательств, подлежат удовлетворению требования о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» по договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; возложении на ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» обязанности безвозмездно устранить недостатки <адрес> в г. ФИО6 и передать указанную квартиру ФИО5 (Поповой) ФИО5 без недостатков (включая отделку, ремонт и мебель).

Требования об изменении договора оферты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, признав исполнителем ООО «СЗ «СпецСтройКраснодар» по договору с момента заключения оферты удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Таким образом, оферта не является отдельным видом договорных отношений, а представляет собой предложение заключить договор, которое может быть принято путем направление акцепта.

При этом согласно части 2 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Таким образом, направление истице оферты не повлекло для нее правовых последствий и не могло изменить объема обязательств застройщика по ранее заключенному договору долевого участия.

Соответственно и требования изменить договор оферты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, признав исполнителем ООО «СЗ «СпецСтройКраснодар» по договору с момента заключения оферты, не являются надлежащим средством правовой защиты и не подлежат удовлетворению.

Кроме того необходимо отметить, что согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 от имени ФИО5 к ООО «СЗ «СпецСтройКраснодар», индивидуальному предпринимателю ФИО2, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: ООО «УК «Дом комфорта», ФИО3, о защите прав потребителя удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» в пользу ФИО5 (Поповой) ФИО5 неустойку по договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 245 468,12 рублей, ущерб в размере 555 000 рублей, штраф в размере 400 234,06 рублей, а всего 1 200 702,18 рублей.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» по договору долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Возложить на ООО СЗ «СпецСтройКраснодар» обязанность безвозмездно устранить недостатки <адрес> и передать указанную квартиру ФИО5 (Поповой) ФИО5 без недостатков (включая отделку, ремонт и мебель).

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами, прокурором и другими лицами, участвующим в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле, если вопрос об их правах и обязанностях был разрешен судом, путем подачи апелляционной жалобы в Верховный суд Республики Крым через Симферопольский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Дата принятия мотивированного решения (в окончательной форме) – 24 января 2025 года.

Судья