Дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2022 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Семенихина В.А.

при секретаре Рузаевой Н.В., помощнике ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о возмещении необходимых расходов связанных с устранением недостатков переданного по договору купли-продажи жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности за истцом на указанные объекты недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи недвижимость была передана истцу. В ходе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно потребительских свойств дома. Как следует из договора, продавец принял на себя обязательства передать жилой дом в пригодном для постоянного проживания состояния, укомплектованном исправным сантехническим, электротехническим, газовым и иным оборудованием, не требующим разрешений для эксплуатации от снабжающих организаций. В ДД.ММ.ГГГГ года в ходе работ по подготовке системы водоснабжения (бурения скважины на воду) и водоотведения и их подключения, были вскрыты полы, в ходе чего выяснилось, что жилой дом, не имеет никакого фундамента и возведен на земле. Данные существенные недостатки стали причиной отказа строительной компании от выполнения работ, в силу высокого риска нанесения неустранимых повреждений, что со слов специалистов может привести к полному разрушению жилого дома. Выявленные недостатки заложены на этапе строительства в ДД.ММ.ГГГГ году. Об указанных недостатках при продаже дома, ответчик истца не предупредил. ДД.ММ.ГГГГ специалистами ООО «Стандарт оценка» проведено обследование жилого дома, по результатам которого были установлены скрытые дефекты: - выполнен не заглубленный, ленточный железобетонный фундамент не предназначенный для строительства жилых домов, основание под фундаментом не пригодное, в местах примыкания фундамента с землей проросли деревья, на отдельных участках отсутствует опирание ленточного фундамента на поверхность земли, отсутствует песочная подушка под фундамент, отсутствует отмостка здания и дренажная система вокруг дома, отсутствует водоотвод дождевых осадков от фундамента в местах устройства водосточных труб, отсутствует гидроизоляция внутренних поверхностей фундамента в техническом подполье, также был выявлен ряд других нарушений. Выводы специалиста свидетельствуют о том, что проданный жилой дом не соответствует установленным законодательством требованиям, фундамент здания находится в недопустимом состоянии. Жилой дом имеет ряд недостатков, которые существенно снижают его качество, делают невозможным его использование по целевому назначению. Согласно заключению, стоимость работ по устранению выявленных недостатков по ремонту жилого дома составляет руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с предложением в срок до ДД.ММ.ГГГГ года в добровольном порядке удовлетворить требования и выплатить руб., необходимых для устранения недостатков. Претензия ответчиком получена, однако каких либо действий со стороны ответчика не последовало. Просит взыскать с ответчика денежные средства необходимые для устранения выявленных недостатков в сумме 654027 руб., судебные расходы.

В ходе рассмотрения дела в качестве 3-его лица не заявляющего самостоятельные требования при влечено ПАО «Сбербанк»

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, указав, что дом приобретался для проживания, когда начали делать работы по благоустройству дома, проводить работы связанные с водоснабжением и водоотведением дома, вскрыли полы, строители увидев состояние строительных конструкций фундамента, отсутствие подложки, сгнивший черновой пол отказались от проведения работ, опасаясь разрушения дома. После чего он обратился в экспертное заключение, которое указало на недопустимое состояние конструкция жилого дома, наличие существенные недостатков, которые не были оговорены продавцом при продаже дома. С заключением судебной строительно-технической экспертизы не согласен, состояние фундамента в должной мере не осматривалось, дополнительно в других местах дома полы не вскрывались. Просит исковые требования удовлетворить и взыскать денежные средства на устранение выявленных недостатков в сумме руб.

Представитель истца по ордеру ФИО11 в судебном заседании исковые требования по изложенным в исковом заявлении доводам поддержал, указав, что истцом при приобретении дома проведен внешний осмотр дома, внешне его состояние дома устроило, строителем он не является и не мог знать нюансов монтажа окон, системы водоотведения, отмостки дома. Более того, при проведении строительных работ и вскрытии пола выяснилось, что фундамент является незаглубленным, устроенным непосредственно на земле без подготовки подушки под фундамент, без отсыпки, в фундаменте проросли деревья, состояние фундамента дома является не допустимым, недостатки требуют устранения, бревенчатый дом необходимо разобрать, устроить новый фундамент и возвести вновь. Возражает против выводов судебной строительно-технической экспертизы, указав, что предложенный вариант устранения выявленных недостатков, фактически не выполним, не работают интернет ссылки на организации занимающиеся укреплением фундаментов, а также стоимости работ, указанных в экспертном заключении, осмотр дома проводился поверхностно, в других местах полы для обследования фундамента изнутри не вскрывались и фундамент не осматривался, кроме того не установлены дефекты монтажа металлопластиковых окон, о которых указано в заключении специалиста, представленного в исковом заявлении, экспертом делается ничем не обоснованный выводы о том, что земля на участке относится к супеси и на основании указанного уже делаются остальные выводы. Просит исковые требования удовлетворить.

Представитель ФИО6 по доверенности ФИО12 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований ФИО1, указав, что ФИО2 продавая земельный участок и расположенный на нем дом, ни чего от истца не скрывала, он имел возможность осмотреть дом, при заключении сделки его все устраивало. Отсутствие отмостки и отведение водосточной системы от стен дома являются видимыми недостатками, при наличии которых истец подписал договор купли-продажи земельного участка с домом. При этом экспертом, проводившим на основании определения суда строительно-техническую экспертизу установлены скрытые недостатки: отсутствие песчаной подушки под фундаментом, опирание фундамента на спил дерева и определена стоимость по устранению указанных недостатков, исходя из предложений на рынке Калининградской области, стоимость устранения недостатков указана в сумме руб. при заявленной истцом руб. Считает, что требования истца подлежат удовлетворению частично в сумме руб., в остальной части удовлетворению не подлежат. Также просит рассмотреть вопрос о взыскании судебных издержек в виде оплаты проведения судебной экспертизы в порядке ст. 98 ГПК РФ.

В материалы дела представлены письменные возражения на исковые требования.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО13 в судебном заседании доводы представителя ФИО12 поддержала.

Ответчик ФИО2, представитель 3-его лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, уведомленные надлежащим образом.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, свидетеля, специалиста, эксперта, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по которому ФИО1 приобрел у ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью кв.м. с видом разрешенного использования для ведения садоводства, расположенный по адресу: и жилой дом, общей площадью кв.м., кадастровый №, расположенный на указанном земельном участке. Стоимость отчуждаемых объектов недвижимости определена в руб. из которых руб. – стоимость земельного участка, – стоимость жилого дома.

В соответствии с п. 4.3 договора денежные средства в размере руб. оплачиваются за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО1 по кредитному договору с ПАО «Сбербанк».

Согласно п. 21 договора ФИО1 осмотрел объекты недвижимости и претензий по их качеству не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала ФИО1 по акту приема-передачи указанное недвижимое имущество.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показал, что занимался реализацией спорного жилого дома и земельного участка под ним в качестве риелтора. По объявлению позвонил ФИО1 была организована встреча на земельном участке. Дом показывал он и ФИО8 ФИО1 приобретал дом для проживания с семьей в ипотеку. Дом представляет из себя деревянный сруб поставленный на цементный фундамент. Истец несколько раз осматривал дом, в том числе с женой, строительную оценку делать не захотел, ему не ограничивали время и возможность осмотра жилого дома.

Согласно техническому заключению ООО «Стандарт оценка» №, выполненному на основании договора с ФИО1 для ответа на вопросы соответствия конструкции жилого дома требованиям строительно-нормативной документации и стоимости и объема работ, требуемых для устранения выявленных дефектов. Согласно выводам специалиста, в ходе обследования были выявлены дефекты и несоответствия строительных конструкций жилого дома, а именно: выполнен не заглубленный ленточный железобетонный фундамент высотой мм, который не предназначен для строительства жилых домов, основание под фундамент не подготовлено, не снят плодородный слой почвы, в местах примыкания фундамента с землей проросли деревья, видны остатки пней под подошвой фундамента; отсутствует отмостка здания, отсутствует дренажная система вокруг здания, отсутствует водоотвод дождевых осадков от фундамента в местах устройства водосточных труб. Вода регулярно подмывает существующее основание фундамента, что приводит к неравномерной осадке конструкции фундамента, образованию трещин в теле фундамента; отсутствует гидроизоляция внутренних поверхностей фундамента в техническом подполье; при установке оконных блоков не соблюли минимальные монтажные зазоры в мм, на отдельных участках зазоры составляют от мм; обшивка стен и потолка на мансарде выполнена некачественно, имеются провисание плит OSB, имеются не ровности плоскости стены и потолка видные невооруженным глазом. Выявленные дефекты являются существенными, приводят к снижению эксплуатационных характеристик стен жилого дома. Общая стоимость работ, требуемых для устранения выявленных недостатков по ремонту жилого дома составляет руб.

Специалист ФИО9 проводивший указанное выше исследование конструкций жилого дома в судебном заседании показал, что при исследовании дома были выявлен ряд дефектов, основными из которых являются дефекты по устройству фундамента под деревянным срубом. Строительных норм и правил, регулирующих строительство деревянных срубов нет, при исследовании применял строительные нормы и правила регламентирующие деревянное каркасное строительство. Фактически эксплуатация дома не возможна. Фундамент не заглублен в землю, отсутствует подготовка под фундаментом, фундамент просел, подготовка и устройство фундамента является обязательным условием для строительства любых домов. Из визуального осмотра фундамента, по имеющимся в нем трещинам, можно определить проседание фундамента, который в силу указанных нарушений при его возведении не справляется со своими функциями, ситуация без принятия мер будет усугубляться. Единственным возможным решением является разборка деревянного сруба, демонтаж старого фундамента, устройство нового и сборка сруба на новом фундаменте. Технологий, предусматривающих перенос дома на новое место без его разборки в Калининградской области не существует. Более того указал, что стоимость устранения недостатков указанная в заключении в настоящее время не актуальна из-за резкого увеличения стоимости строительных материалов в регионе.

По ходатайству ФИО2 определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, перед экспертом поставлены вопросы о наличии нарушений строительных норм и правил, допущенных при строительстве дома, являются ли они существенными, устранимыми, какова стоимость устранения недостатков.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, исследованием установлено, что фундамент малозаглубленный ленточный. Нижняя часть фундамента выполнена из бетонных блоков, цоколь из каркасного кирпича. Снаружи фундамент оштукатурен, окрашен. Высота фундамента над уровнем земли различна в зависимости от уклона участка от до с противоположной стороны. При обследовании фундамента со стороны помещения установлена высота фундамента -. Песчаная или иная отсыпка под подошвой фундамента и под полами отсутствует. Выявлен один участок с опиранием фундамента на спил дерева. Отмостка отсутствует. Территория вокруг дома частично замощена плиткой. Выявлены спилы деревьев и прорастание поросли деревьев вблизи фундамента. На фундаменте имеются вертикальные трещины с шириной раскрытия не более мм, осыпание штукатурного слоя, выветривание швов кирпичной кладки цоколя. При осмотре со стороны помещений деформаций фундамента, в том числе вызванные горизонтальным давлением грунта, не выявлены. Следы увлажнением фундамента, стен отсутствуют, грунт под домом сухой. Увлажнение и деформации стен не выявлено. Техническое состояние фундамента – работоспособное, необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается. Состояние стен выполненных из оцилиндрованного бревна работоспособное, дефектов не выявлено. Состояние крыши работоспособное. Выпуск водосточной системы открытый, не отведен от фундамента дома, что может приводить к подмыванию фундамента. Окна, двери находятся в работоспособном состоянии. По результатам исследования установлены дефекты в виде отсутствия песчаной подушки под фундаментом (невидимый, значительный, устранимый), отсутствие отмостки вокруг здания (видимый, значительный, устранимый), опирание фундамента на спил дерева (невидимый значительный, устранимый), отсутствие отведения водосточной системы от стен дома (видимый, значительный, устранимый).

Также экспертом определен способ и стоимость устранения недостатков. Стоимость отмостки определена в сумме руб., усиление фундамента (закрепление грунтов) – руб., стоимость удаления пня – руб., при этом дефект в виде отсутствия отведения водосточной системы от стен дома устраняется при устройстве отмостки в виде желоба и дополнительных затрат не требует. Общая стоимость устранения недостатков составляет руб.

В судебном заседании эксперт ФИО10 указала, что критических дефектов дом не имеет, состояние конструкций дома, в том числе фундамента работоспособное, выявленные трещины на штукатурном слое цоколя фундамента, ширина которых находится в нормативных значениях не свидетельствуют о просадке фундамента, с учетом того, что дом построен более лет назад. При изучении фундамента из техподполья в одном из помещений дома, где были вскрыты полы, было установлено отсутствие песчаной подушки под подошвой фундамента, при этом следов деформации фундамента свидетельствующего о его неработоспособности не выявлено, также не было установлено следов увлажнения фундамента. Использование малозаглубленного фундамента допускается строительными нормами и правилами для малоэтажной застройки. Фундамент обеспечивает равномерность распределения нагрузки на стены, следов расхождения соединения бревен не выявлено. Отсутствие следов намокания фундамента с внутренней стороны и грунта под зданиям свидетельствует о низком уровне вод, залегающих ниже подошвы фундамента и при таких обстоятельствах пристеный дренаж не требуется. Полы по периметру всего дома не вскрывались, был осмотрен один участок в одном из помещений дома через техподполье, а также по периметру с внешней стороны фундамента. Поскольку песчаная подушка под подошвой фундамента отсутствует необходимо произвести закрепление грунтов, в заключении указаны способы выполнения работ, произведены расчеты, установлена стоимость работ, проводилось исследование рынка, изучались предложения строительных компаний по такого роду работ, ссылки на интернет страницы приведены в заключении.

На основании изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания расходов на проведение работ по усилению фундамента (закреплению грунтов) и корчевки пня с заполнением пространства инъекционным раствором, стоимость которых определена экспертом в сумме руб. в ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы, поскольку указанные дефекты носят скрытый и характер и не могли быть обнаружены ФИО1 при осмотре дома перед его приобретением, остальные выявленные недостатки и указанные, как в техническом заключении ООО «Стандарт оценка» №, так и при проведении судебной экспертизы являются видимыми и несмотря на их наличие ФИО1 согласился на заключение договора купли-продажи, указав, в п. 21 договора об отсутствии претензий по качеству объектов недвижимости. При этом доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 ограничивалось право на осмотр объектов недвижимости перед их приобретением не представлено, не ссылался на указанные обстоятельства сам ФИО1АВ. в ходе рассмотрения дела.

Доводы о необъективности заключения эксперта по результатам судебной строительно-технической экспертизы, отсутствия исследовательской части, не мотивированности выводов, суд находит не состоятельными, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом имеющим специальные познания в области поставленных перед экспертом вопросов, предупрежденного об уголовной ответственности, вопреки доводам представителя истца выводы эксперта мотивированы со ссылками на строительные нормы и правила, в заключении эксперта приведены методы исследования их результаты, ссылки на интернет страницы, изложены решения по устранению выявленных недостатков, стоимость их устранения. Основания для сомнений в выводах эксперта у суда отсутствуют.

Таким образом, требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично в сумме руб.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям подлежат взысканию судебные расходы на подготовку технического заключения ООО «Стандарт оценка» свидетельствующего о наличии дефектов дома в сумме: руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере: ( руб.

В свою очередь ФИО2 оплачено проведение судебной строительно-технической экспертизы в размер руб., соответственно в силу ст. 98 ГПК РФ ей подлежат взысканию судебные расходы на проведение экспертизы пропорционально части исковых требований, в которой истцу отказано, таким образом размер судебных расходов подлежащих взысканию с ФИО1 составляет руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца (№) в счет возмещения необходимых расходов связанных с устранением недостатков переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома в сумме 22000 руб., судебные расходы по оплате технического заключения в размере 510 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 875,30 руб., а всего взыскать 23385,30 руб.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы на проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 40572 руб.

Произвести взаимозачет взысканных денежных средств и окончательно определить к взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 17186,70 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/