14RS0035-01-2025-004065-05
Дело №2-3450/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Якутск 22 мая 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Макарова М.В., при секретаре Стручковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ПАО «Якутскэнерго», УФНС России по Республике Саха (Якутия), ООО СФО «Титан», ООО «Якутскэкосети», ООО ПКО «РСВ», МУ МВД России «Якутское», МВД по Республике Саха (Якутия) о признании права собственности на недвижимое имущество, прекращении права собственности и освобождении имущества от ареста,
установил:
Истцы обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчикам. В обоснование иска указали, что 17.12.2020 г. между истцами и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ____. В тот же день истцы произвели оплату, передав ФИО3 ___ руб.. После чего, обратились с заявлением для перехода права собственности, однако государственная регистрация права была приостановлена, т.к. в ЕГРН имеются записи об аресте на основании постановлений судебных приставов-исполнителей в связи наличием пяти исполнительных производств, где должником является ФИО3. В связи с тем, что ФИО3 не погасила имеющуюся задолженность, 19.05.2021 г. на истцов была выдана доверенность на управление недвижимым имуществом сроком на 1 год. В последующем появились другие исполнительные производства, в рамках которых также были наложены аресты на спорное имущество. ФИО3 на протяжении длительного времени обещала погасить задолженности, однако до настоящего времени не исполнила обязательства. Истцы с момента приобретения недвижимости, продолжают проживать в приобретенном доме, являются многодетной семьей, добросовестно владеют и пользуются имуществом, несут расходы по его содержанию, оплачивают коммунальные услуги. Ссылаясь на нормы действующего законодательства, с учетом уточнений истцы просят: 1. признать за истцами право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м., расположенные по адресу: ____; 2. Прекратить право собственности ФИО3 в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, 3. Освободить из-под ареста указанное имущество, 4. принять решение о регистрации права собственности Управлением Росреестра по РС(Я) на указанные объекты недвижимости за истцами, 5. Исключить из ЕГРН сведения о собственнике имущества ФИО3.
Истцы, ответчик ФИО3, представители ответчиков ПАО «Якутскэнерго», УФНС России по РС(Я), ООО СФО «Титан», ООО ПКО «РСВ», представитель третьего лица Управления Росреестра по РС(Я), надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, не явились. С учетом мнения явившихся сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 уточненные исковые требования поддержала и просит удовлетворить. На вопрос суда пояснила, что перед заключением договора купли-продажи истцы не проверяли недвижимость на наличие обременений.
Представитель ответчика МУ МВД России «Якутское» ФИО5 считает иск не обоснованным, поскольку снятие арестов будет нарушать права третьих лиц – взыскателей по исполнительным производствам.
Представитель ответчика МВД по Республике Саха (Якутия) ФИО6 также с иском не согласился, поддержав позицию МУ МВД России «Якутское».
Представитель ответчика ООО «Якутскэкосети» ФИО7 не возражает против удовлетворения иска, оставляет разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель УФНС России по РС(Я) ФИО8 направил письменный отзыв, в котором просит в иске отказать, указал, что при наличии действующего ареста на спорное имущество является препятствием для государственной регистрации прав. В настоящее время на исполнении службы судебных приставов имеется несколько исполнительных производств о взыскании с ФИО3 налоговой задолженности, по состоянию на 25.04.2025 г. сальдо ЕНС ФИО3 имеет отрицательное значение в сумме 221 763,94 руб.. Снятие запретов будет нарушать права и интересы третьих лиц. Кроме этого, истцами пропущен срок исковой давности, т.к. о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации прав истцам стало известно 17.12.2020 г., исковая давность распространяется на требования о государственной регистрации сделки или перехода прав собственности.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что 17.12.2020 г. между ФИО3 (продавец) и истцами (покупатели) был подписан в простой письменной форме договор купли-продажи (далее договор купли-продажи) жилого дома с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, площадью ___ кв.м., расположенных по адресу: ____, стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере ___ руб..
Согласно п.1.4 договора купли-продажи продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанные жилой дом и земельный участок никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены.
Из расписки от 17.12.2020 г. следует, что ФИО3 за продаваемую недвижимость получила от ФИО1 ___ руб..
17.12.2020 г. истцы через МФЦ «Мои документы» сдали документы для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и сделок с ним. Однако действия по государственной регистрации прав были приостановлены, т.к. имелись запреты на совершение регистрационных действий, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя.
Из представленного истцами суду постановления судебного пристава-исполнителя Якутского ГОСП УФССП России по Республике Саха (Якутия) о снятии запрета на совершение действий о регистрации от 03.08.2021 г. следует, что на момент обращения истцов с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи имелось постановление о запрете регистрационных действий в отношении спорного имущества от 25.02.2020 г. в рамках исполнительного производства №-ИП от 28.11.2019 г., о чем было сообщено ФИО1 на ее обращение в ответе Якутского ГОСП УФССП России по Республике Саха (Якутия) от 23.03.2021 г..
31.08.2021 г. истцами в Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) для устранения причин приостановления истцами были предоставлены документы.
При рассмотрении представленных документов Управлением Росреестра по РС(Я) выявлено, что в записях ЕГРН в отношении спорного имущества имеются записи об аресте (запрещении сделок с имуществом, иным образом распоряжаться с объектом недвижимости):
№ от 27.01.2021 г. на основании постановления ЯГОСП УФССП России по Республике Саха (Якутия) от 18.01.2021 г. №;
№ от 17.08.2021 г. на основании постановления ОСП по ИПН и ВАШ УФССП России по Республике Саха (Якутия) от 16.08.2021 г. №;
№ от 17.08.2021 г. на основании постановления ОСП по ИПН и ВАШ УФССП России по Республике Саха (Якутия) от 16.01.2021 г. №.
В связи с чем, Управлением Росреестра по Республике Саха (Якутия) было выдано уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № от 31.08.2021 г., в котором разъяснено, что действующим законодательством предусмотрено, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не наделены полномочиями по снятию арестов (запретов на совершение сделок с недвижимым имуществом) и осуществляют регистрацию, в том числе прекращения арестов, в порядке, установленном Законом о регистрации. Зарегистрированный запрет подлежит снятию в порядке межведомственного взаимодействия органом наложившим запрет. Возобновление осуществления государственной регистрации перехода права не представляется возможным, осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 01.01.2999 г.
С настоящим иском истцы обратились в суд 04.03.2025 г..
По запросу суда УФССП России по Республике Саха (Якутия) и Управлением Росреестра по Республике Саха (Якутия) были предоставлены сведения о постановлениях судебных приставов-исполнителей о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества должника ФИО3:
В рамках исполнительного производства №-ИП от 20.01.2023 г. (взыскатель ПАО «Якутскэнерго») постановление от 30.01.2023 г., Постановлением от 12.05.2025 г. исполнительное производство окончено по заявлению ПАО «Якутскэнерго»;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 22.03.2022 г. (взыскатель УФНС России по РС(Я)) постановления от 09.09.2022 г., от 25.01.2023 г., от 31.01.2023 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 05.05.2021 г. (взыскатель МРИ ФНС №8 по РС(Я)) постановления от 16.08.2021 г., от 23.03.2022 г., 28.04.2022 г., 25.01.2023 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 11.03.2021 г. (взыскатель МРИ ФНС №8 по РС(Я)) постановления от 16.08.2021 г., от 23.03.2022 г., 28.04.2022 г., 25.01.2023 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 17.07.2024 г. (взыскатель ООО СФО «Титан») постановление от 24.07.2024 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 20.10.2024 г. (взыскатель ООО «Якутскэкосети») постановление от 23.10.2024 г., 07.05.2025 г. ООО «Якутскэкосети» направило заявление о снятии запрета на совершение действий по регистрации;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 02.11.2024 г. (взыскатель ООО ПКО «РСВ») постановление от 06.11.2024 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 18.12.2020 г. (взыскатель ОБДПС ГИБДД МУ МВД России «Якутское») постановление от 02.02.2022 г., 23.03.2022 г., от 28.04.2022 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 04.10.2021 г. (взыскатель ЦАФАП в ОДД ГИБДД МВД по РС(Я)) постановление от 24.11.2021 г., 23.03.2022 г., от 28.04.2022 г., от 25.01.2023, от 06.11.2024 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 27.01.2021 г. (административный штраф назначенный судом) постановление от 24.11.2021 г., от 23.03.2022 г., от 28.04.2022 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 24.01.2024 г. (судебный участок №45 г. Якутска РС(Я)) постановление от 10.03.2022 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 03.02.2022 г. (Якутский городской суд РС(Я)) постановление от 05.12.2022 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 17.05.2022 г. (судебный участок №40 г. Якутска РС(Я)) постановление от 07.12.2022 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 21.06.2021 г. (судебный участок №40 г. Якутска РС(Я)) постановление от 20.02.2023 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 04.10.2021 г. (взыскатель ЦАФАП в ОДД ГИБДД МВД по РС(Я)) постановление от 25.01.2023 г.;
В рамках исполнительного производства №-ИП от 29.08.2022 г. (взыскание налогов и сборов) постановление от 25.01.2023 г.;
В соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.
В пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.
Так, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 2).
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).
Из выше приведенных обстоятельств видно, что на момент подписания договора купли-продажи 17.12.2020 г. в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорных объектов недвижимости имелись записи о запретах - постановление о запрете регистрационных действий в отношении спорного имущества от 25.02.2020 г. в рамках исполнительного производства №-ИП от 28.11.2019 г.. После 17.12.2020 г. судебными приставами-исполнителя были вынесены другие постановления о запрете регистрационных действий в отношении спорного имущества в рамках иных исполнительных производств, где должником также является ФИО3.
Статьей 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель в качестве исполнительных действий вправе накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение.
В силу ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.
Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
Согласно пункту 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).
В силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества. С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ) (пункт 95 указанного Постановления).
В случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ) (пункт 96).
Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр, передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества.
В данном случае, суд приходит к выводу о том, что истцы, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, не проявили должную степень разумности и осмотрительности; недвижимое имущество куплено ими без надлежащей и полной проверки в регистрационных органах сведений относительно наличия регистрации ограничений в отношении имущества; доказательств наличия у истцов каких-либо препятствий для проверки данных сведений, которые могли бы повлиять на намерение совершить сделку, в материалы дела не представлено.
Кроме этого, истцам не было отказано в государственной регистрации прав, имело быть приостановление государственной регистрации прав, что свидетельствует о том, что переход права собственности на недвижимое имущество возможен после снятия ограничений, наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей.
В то же время, суд считает несостоятельными доводы представителя УФНС России по РС(Я) о пропуске срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода прав собственности, поскольку данные требования не являются предметом спора. При этом, было установлено, что имело быть приостановление государственной регистрации прав по заявлению истцов.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В исковых требованиях ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ПАО «Якутскэнерго», УФНС России по Республике Саха (Якутия), ООО СФО «Титан», ООО «Якутскэкосети», ООО ПКО «РСВ», МУ МВД России «Якутское», МВД по Республике Саха (Якутия) о признании права собственности на недвижимое имущество, прекращении права собственности и освобождении имущества от ареста, отказать в удовлетворении.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.
Судья: ___ М.В. Макаров
___
___