Решение по делу № 2А-326/2025 от 07.05.2025 - о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости, обязании устранить нарушение путем предоставления земельного участка в аренду.

Дело 2а-326/2025

УИД 39RS0007-01-2025-000122-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2025 года г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области

в составе председательствующего судьи Гриценко Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Мартыновой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости, обязании устранить нарушение путем предоставления земельного участка в аренду,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточнив который оспаривала отказ администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» от 22.01.2025 года в заключении договора аренды земельного участка, указав, что между администрацией и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка для строительства жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 заключено соглашение об уступке прав по этому договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор аренды № земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома. Строительство дома производилось ею на основании полученных от администрации уведомлений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.г. В период действия договора осуществлена постройка жилого дома со степенью готовности 20% и ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права объекта незавершенного строительства.

Ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя после прекращения срока действия договора, а именно после отсутствия уведомления об одностороннем отказе от договора, предусмотренного п.9.7 данного договора, отсутствия соглашения о расторжении договора, ФИО1 продолжила осуществлять строительство жилого дома.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 95%.

В адрес ответчика ФИО1 было направлено заявление о заключении договора аренды на земельный участок на три года в целях завершения строительства. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ истцу в этом было отказано. Считая свои права нарушенными таким отказом администрации, истец обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просит признать незаконным отказ администрации МО «Багратионовский муниципальный округ <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении договора аренды земельного участка с №, расположенного по адресу: <адрес> и возложить на администрацию предоставить ей однократно в аренду указанный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на один год.

Установив в ходе судебного разбирательства, что настоящее дело, как возникшее из публичных правоотношений, подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства, судом было вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ о переходе к рассмотрению дела по правилам административного судопроизводства. Административный истец ФИО1 и её представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям, указанным в иске. Представитель административного ответчика администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» ФИО4 в судебном заседании сослалась на законность оспариваемого отказа, просила в удовлетворении исковых требований отказать, поддержав письменные возражения на иск. Выслушав вышеуказанных лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, и дав им оценку, суд приходит к следующему. В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Согласно пункта 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Багратионовский городской округ» и ФИО2 сроком на 10 лет – до ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка с КН № для строительства индивидуального жилого дома в <адрес>. При этом наличие на участке объекта незавершенного строительства в договоре не указано.

Основанием для заключения договора послужило постановление № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что земельный участок предоставлен без проведения торгов для строительства индивидуального жилого дома (л.д.<данные изъяты>).

По соглашению об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ по этому договору стороной является ФИО1 Государственная регистрация права аренды произведена в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией, как арендодателем и ФИО1, как арендатором, заключен договор № аренды земельного участка с КН КН39:01:051:304:52 в соответствии со ст. ст.39.1, п.п.1, п.3, п.4 п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п. 6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ сроком на 3 года до завершения строительства индивидуального жилого дома.

Из материалов дела следует, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником индивидуального жилого дома незавершенного строительством, с процентом готовности 20%.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением, в котором просила заключить с ней договор аренды земельного участка на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ администрация сообщила о принятии решения об отказе в заключении договора аренды на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением, в котором просила предоставить ей однократно в аренду земельный участок для завершения строительства жилого дома сроком на три года, указав, что ей не удалось завершить строительство дома (95% готовности) на земельном участке, принадлежащем ей на праве аренды на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ администрация в таком предоставлении отказала, указав, что земельный участок для завершения строительства истцу уже предоставлялся в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ (О ведении в действие Земельного кодекса ОФ», и одновременно сообщено о направлении в адрес ФИО1 двух экземпляров соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Не согласившись с таким отказом администрации, истица обратилась в суд с вышеуказанным иском. В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Согласно ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

При разрешении публично-правового спора для удовлетворения заявленных истцом требований необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушение этим решением (действием) прав либо свобод заявителя. Основным направлением деятельности органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения является защита прав и интересов населения муниципального образования, с реализацией которых подлежат исполнению все иные функции местного самоуправления. В п. 2 ст. 11 ЗК РФ предусматривается право органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в их собственности. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не изъятые из оборота, могут предоставляться гражданам в аренду (п. 2 ст. 27, пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ). Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом. Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11). Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ). Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Учитывая, что администрация, прекратив действие договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, в течение шести месяцев не предприняла действий по изъятию у собственника ФИО1 возведенного ею в период действия договора аренды и разрешения на строительство объекта незавершенного строительства, следовательно, подача ФИО1 заявления о предоставлении ей земельного участка на праве аренды на период действия разрешения на строительство является обоснованным. Пунктом 8 части 1 статьи 14 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" определено, что стандарт предоставления государственной или муниципальной услуги предусматривает исчерпывающий перечень оснований для приостановления предоставления государственной или муниципальной услуги или отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги. При этом в статье 4 указанного Федерального закона закреплен принцип правомерности представления государственной услуги, подразумевающий, что при предоставлении государственной услуги не могут нарушаться требования действующего законодательства и права других лиц.

Следует отметить, что действующее правовое регулирование предусматривает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ст. 39.8 ЗК РФ), что свидетельствует о том, что законодатель предусматривает установление длительного срока для индивидуального жилищного строительства. Степень готовности объекта незавершенного строительства (объект индивидуального жилищного строительства), принадлежащего ФИО1 составляет 95% готовности и лишение гражданина возможности достроить объект с названным назначением не должно носить формальный характер.

Подпунктом 1 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Поскольку данный истцу ответ от 22.01.2025 г. со ссылкой на п.1 ст.39.16 Земельного кодекса РФ требованиям земельного законодательства не соответствует, так как у истца имеется право, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на оформление договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома, следовательно, этот ответ в условиях нерасторгнутого договора аренды является незаконным.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения 21 сентября 2021 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Таким образом, применительно к рассматриваемому делу, только в том случае, если публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 39:01:051304:52, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, административный истец как собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключение с ним договора аренды для завершения строительства.

Принимая во внимание вышеизложенное, оспариваемое решение администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области», изложенное в письме от ДД.ММ.ГГГГ (исх. №), принятое по заявлению ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:01:051304:52, расположенного по адресу: <адрес>, проезд 3-й Луговой, не может быть признано соответствующим вышеприведенным требованиям законодательства, а потому подлежит признанию незаконным, нарушающим права административного истца. Согласно ч. 9 ст. 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок.

Учитывая, что иные основания для отказа в заключении договора аренды оспариваемый отказ не содержит, участок обременен правом ФИО1 на незавершенный строительством объект недвижимости, 95 % готовности, договор аренды не расторгнут, суд, приходит к выводу о том, что восстановление нарушенных оспариваемым решением прав административного истца может быть обеспечено возложением на ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства жилого дома.

Вместе с тем, суд не вправе подменять деятельность органов исполнительной власти и принимая решение о возложении обязанности принять решение по конкретному вопросу, суд не вправе предрешать, какое решение и на каких условиях должно быть принято компетентным органом при реализации его полномочий.

Оснований для возложения обязанности принять решение о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 1 год, учитывая исключительную компетенцию административного ответчика при решении поставленного ФИО1 вопроса, не имеется.

Таким образом, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>.

Возложить на администрацию муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в установленный законом срок.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07 мая 2025 года.

Судья подпись Н.Н. Гриценко

Копия верна

Судья Н.Н. Гриценко