Решение по делу № 2-1754/2023 от 30.03.2023

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

30 марта 2023 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Пожидаевой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1754/23 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Кона»» о расторжении договора,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2023 г. г. Самара

установил:

ФИО1 обратился в Самарский районный суд г. Самары с иском к ООО «Специализированный застройщик «Кона»» о расторжении договора. В обоснование иска указывает, что 9.12.2019 г. между ним, его сыном ФИО2 и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи, по которому они с сыном обязались в будущем (до 5.12.2020 г.) заключить с ответчиком договор купли-продажи доли в размере 19/84 в праве общей долевой собственности на жилое помещение площадью 85,0 м2, на 1 этаже дома по адресу: <адрес>, кадастровый № и доли в размере 10/33 в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №. Цена договора составляла 3 300 000 рублей, которые должны были быть переданы наличными до подписания основного договора купли-продажи. Он должен был передать документы на недвижимое имущество до 31.03.2020 г., освободить помещение до 1.05.2020 г. Полученные по договору 3 300 000 рублей, должны были пойти на оплату 2 квартир, по адресу: <адрес>, и <адрес>, которые должны были быть приобретены в собственность ФИО2 Введя в заблуждение, его принудили к написанию безденежной расписки в получении 3 300 000 рублей. В январе 2020 г. ему с сыном ФИО2 ответчик передал в фактическое пользование указанные квартиры. Он переехал в квартиру по адресу: <адрес>, а его сын – в квартиру по адресу: <адрес> слобода, <адрес>. В июне 2021 г. он узнал, что обе квартиры оформлены в собственность его сына ФИО2 Ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартир по адресу: <адрес> в его собственность. 28.06.2021 г. он направил предложение расторгнуть предварительный договор, ответ получен не был. 1.10.2021 г. он направил очередное предложение расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 9.12.2021 г. в досудебном порядке, ответ не поступил. Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 9.12.2019 г.

Определением Самарского районного суда г. Самары от 27.12.2022 г. гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Рона»» о расторжении договора передано на рассмотрение Ленинского районного суда г. Самары.

В судебном заседании представитель истца по доверенности от 29.12.2022 г. ФИО3 заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика по доверенности от 26.12.2022 г. ФИО4 в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 51-53).

Третье лицо ФИО2 и его представитель по ордеру от 30.03.2023 г. №060319 адвокат Алексеева М.А. в судебном заседании просили в иске отказать, представили письменный отзыв (л.д. 141-152).

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Из реестровых выписок (л.д. 129-131, 132-142) усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о жилом здании – объекте индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объект находится в общей долевой собственности, за истцом зарегистрирована доля в праве в размере 23/84, за ответчиком ФИО1 – в размере 19/84. Иными участниками общей долевой собственности являются ФИО5 (размер доли 5/21), ФИО6 (размер доли 6/21), ФИО7 (размер доли 5/21) и ФИО8 (размер доли 5/21).

Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 157 ± 4 м2, который находится в общей долевой собственности те же лиц, но с иным соотношением долей: размер доли истца составляет 12/33, ответчика ФИО1 – 10/33, ФИО5 – 2/33, ФИО6 – 5/33, ФИО7 – 2/33, ФИО8 – 2/33.

9.12.2019 г. ООО «Специализированный застройщик «Кона»», ФИО1 и ФИО2 заключили договор (л.д. 8), поименованный сторонами предварительным договором купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, до 5.12.2020 г., договор купли-продажи доли в размере 10/33 в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в размере 19/84 в праве общей долевой собственности на «жилое помещение в объекте индивидуального жилищного строительства», расположенные по адресу: <адрес>. Цена продажи недвижимости определена сторонами в 3 300 000 рублей, при этом установлено, что деньги будут переданы покупателем (т.е., ООО «Специализированный застройщик «Кона»») продавцам в наличной форме и будут направлены на оплату 2 квартир, квартиры по адресу: <адрес>, и квартиры по адресу: <адрес>. Также установлено, что обе квартиры будут приобретены в собственность ФИО2 ФИО1 и ФИО2 обязались освободить жилое помещение на <адрес>, не позднее 1.05.2020 г.

Договор содержит отсылку к правоустанавливающим документам на отчуждаемую недвижимость – приказу Министерства имущественных отношений Самарской области от 16.01.2011 г. №683, решению Ленинского районного суда г. Самары от 24.10.2012 г. Из представленных суду свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 153, 154) следует, что на основании этих документов права на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства были зарегистрированы за ФИО9, которая являлась супругой ФИО1 ФИО9 умерла ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения трёхстороннего договора между ООО «Специализированный застройщик «Кона»», ФИО1 и ФИО2, её наследство принял только ФИО1 (л.д. 9, 10). Из реестровых выписок о переходе прав на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 118-120) и на здание с кадастровым номером № (л.д. 121-123) усматривается, что права ФИО9 перешли по наследству к ФИО1, государственная регистрация прав последнего произведена 6.02.2020 г., т.е. после заключения трёхстороннего договора. Однако в силу п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Из изложенного следует сделать вывод, что предметом трёхстороннего договора от 9.12.2019 г. являлась продажа истцу прав на земельный участок с кадастровым номером № и на здание с кадастровым номером № зарегистрированных в настоящее время за ФИО1, и что эти права принадлежали ФИО1 и на день заключения договора.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами при отсутствии признаков смешанного договора правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

ФИО2 является сыном ФИО1, на момент заключения трёхстороннего договора от 9.12.2019 г. они оба проживали в доме по адресу: <адрес>, в качестве одной семьи в терминологии жилищного законодательства. Истец получил разрешение на застройку (на строительство многоквартирного жилого дома) квартала, в котором находился дом по адресу: <адрес>, и был, соответственно, заинтересован в сносе этого дома. Поскольку для сноса дома застройщик должен предварительно выкупить его, у него имелся интерес в покупке принадлежавших ФИО1 прав на недвижимость. ФИО2 и ФИО1, не имея иного помещения для проживания, с очевидностью были заинтересованы в отчуждении своего жилья девелоперу на возможно более выгодных для себя условиях, при этом наиболее предпочтительным вариантом для них была не собственно продажа, а получение взамен иных жилых помещений, желательно, не одного, а двух, с тем, чтобы они смогли жить отдельно друг от друга.

Эти, достаточно очевидные, мотивы совершения сделки подтверждаются и объяснениями сторон в судебном заседании и в письменных отзывах.

Исходя из изложенного суд заключает, что действительная общая воля сторон договора от 9.12.2019 г. была направлена на отчуждение ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Кона»» принадлежащих ему прав на дом, планируемый к сносу, и земельный участок, на котором он расположен, в обмен на денежную компенсацию на приобретение 2 указанных выше квартир в собственность ФИО2

Такая сделка влечёт утрату ФИО1 прав на недвижимость без компенсации лично для себя, поскольку обе новые квартиры приобретаются в собственность ФИО2 Последний в судебном заседании пояснил мотивы ФИО1 тем, что тот желал сразу оформить обе квартиры на своего сына, чтобы последнему после его, ФИО1, смерти не потребовалось принимать наследство. При этом одна из квартир предназначалась для пожизненного проживания отца, а впоследствии должна была отойти внучке, дочери ФИО2 Суд находит такое объяснение убедительным, изложенная в нём мотивация достаточно характерна для возрастных людей, не стремящихся к кардинальным переменам в своей жизни.

Сам ФИО1 каких-либо иных объяснений относительно мотивов своих решений не дал.

Из материалов дела следует, что предусмотренный договором от 9.12.2019 г. основной договор заключён не был. В установленный срок (до 5.12.2020 г.) ни одна из сторон не обратилась с требованием о его заключении. Однако истец исполнил обязательства и передал Рожковым 3 300 000 рублей для приобретения указанных в договоре квартир (л.д. 9). Обе квартиры 25.06.2020 г. были куплены на имя ФИО2 (л.д. 123, 124). В свою очередь, ФИО2 и ФИО1 выехали из старого дома, заселились в приобретённые для них квартиры, фактически передали своё прежнее жильё истцу. Ответчик ФИО1 признаёт в своём отзыве, что переселился в квартиру по адресу: <адрес>, ещё в январе 2020 г.

Таким образом, сторонами были выполнены все действия, которые они должны были бы совершить в соответствии с основным договором купли-продажи, за исключением государственной регистрации перехода прав на недвижимость к истцу.

Из объяснений истца и ФИО2 следует, что единственной причиной, по которой между сторонами не был сразу заключён договор купли-продажи квартиры, а использована конструкция предварительного договора, было отсутствие государственной регистрации прав ФИО1 на дом и земельный участок на момент заключения договора. Впоследствии стороны не стали заключать формальный основной договор, поскольку все обязательства, которые они должны были принять на себя по такому договору, уже были исполнены – покупная цена истцом уплачена, на соответствующие средства приобретены квартиры для переселения, жилое помещение на Галактионовской освобождено и передано истцу, фактически расселение из сносимого жилья, что являлось целью всех сторон договора от 9.12.2019 г., состоялось.

Принимая во внимание всё изложенное, суд заключает, что в процессе своего взаимодействия после заключения договора от 9.12.2019 г., стороны относились к нему не как к предварительному, а как к основному договору купли-продажи, исполняя соответствующие условия (об уплате покупной цены и передаче товара).

28.06.2021 г. истец впервые обратился к ответчику с требованием расторгнуть договор от 9.12.2019 г., не ссылаясь явным образом на какую-либо правовую норму, предусматривающую возможность расторжения договора по инициативе одной стороны, но фактически ставя вопрос о существенном нарушении договора со стороны ответчика, выразившемся в том, что новые квартиры были приобретены в собственность не истца, а его сына (л.д. 11-14). Впоследствии истец ещё трижды обращался к ответчику с претензиями аналогичного содержания (л.д. 18, 20-23, 32-37), на которые ответчик ответил отказом (л.д. 26-29).

Однако условие о приобретении квартир в собственность ФИО2, а не ФИО1, было прямо предусмотрено трёхсторонним договором от 9.12.2019 г. и отказаться от этого условия, требовать изменения договора в этой части ФИО1 не мог ввиду отсутствия установленных законом к тому оснований (ст.309, 450 ГК РФ). При этом доказательств обращения к истцу с предложением изменить условия соглашения и передать новые квартиры в его собственность ФИО1 суду не представил. Напротив, в январе 2020 г, т.е. ещё до государственной регистрации своих прав на старое жильё, ФИО1 выехал из него в новую квартиру, фактически передав свою недвижимость истцу, т.е. исполнял условия трёхстороннего соглашения и не давал другим его сторонам оснований полагать, что он намерен отказаться от его исполнения на прежних условиях.

Таким образом, никаких нарушений договора от 9.12.2019 г. со стороны ответчика допущено не было.

Соответственно, оснований для удовлетворения требования истца о расторжении этого договора не имеется.

Оценивая доводы истца о притворности договора от 9.12.2019 г. как прикрывающего обмен старого жилья в центре города на 2 новые квартиры на окраине, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ в случае притворности сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Поэтому, если принять утверждение истца о притворном характере договора от 9.12.2019 г., следует признать, что фактически сторонами совершена сложная сделка, по условиям которой истец должен был передать свои права на дом и земельный участок ответчику, выехать вместе с сыном из дома, а ответчик, в свою очередь, приобрести 2 квартиры в собственность ФИО2 и передать одну квартиру ФИО1, а другую – ФИО2 Эти обязательства были ответчиком выполнены, следовательно, даже если договор от 9.12.2019 г. был притворным, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Доводы истца о безденежности его расписки в получении 3 300 000 рублей за продажу своего жилья на <адрес> доказательно не подтверждены. В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений. ФИО2, также подписавший эту расписку, факт получения денег от ответчика признаёт. Более того, даже если бы расписка в получении денег и была безденежной, это не свидетельствовало бы о неисполнении договора ответчиком и об отсутствии встречного предоставления с его стороны за отчуждаемое жильё, т.к. обе квартиры, которые должны были быть приобретены для ФИО2 на средства от продажи старого жилья, были приобретены.

Кроме того, истец принял предусмотренное договором исполнение в виде права проживания в новой квартире, от этого исполнения не отказывался, в связи с чем его требования о расторжении договора представляют собой злоупотребление правом в форме противоречивого поведения.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение в окончательной форме изготовлено 6.04.2023 г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья