Дело №2-1302/2022
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
20 декабря 2022 года город Губкин Белгородской области.
Губкинский городской суд Белгородской области в составе:
судьи Бобровникова Д.П.
при секретаре Кривошеевой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и муниципальному образованию Губкинский городской округ Белгородской области в лице администрации Губкинского городского округа о признании права собственности на жилое помещение после реконструкции,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о сохранении принадлежащего ей жилого помещения – <адрес> с кадастровым номером № (далее – спорная квартира) после реконструкции, повлекшей увеличение площади спорной квартиры с № до № кв.м и признании за нею права собственности на квартиру внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) в части изменения площади спорной квартиры, а также в части площади всего дома с кадастровым номером № с № до № кв.м
В обоснование иска ФИО1 сослалась на то, что в отсутствие в спорной квартиры туалета и ванной она возвела пристройку, где оборудовала соответствующие комнаты, но ею не было получено разрешение на реконструкцию. По окончании реконструкции сама пристройка и вся спорная квартира соответствует предъявляемым требованиям, но в ином порядке, кроме как в судебном, истец ФИО1 лишена возможности её легализовать.
К участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование Губкинский городской округ Белгородской области в лице администрации Губкинского городского округа (далее – администрация), а в качестве третьего лица – публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк).
В судебное заседание истец ФИО1 и её представитель по доверенности ФИО4 не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Также о рассмотрении дела просили ответчики Б-вы и представитель ответчика администрации.
Ответчики Б-вы представили письменных пояснения, в которых просили суд об отказе в удовлетворении иска (л.д.84-97).
Представитель ответчика администрации ФИО5 в отзыве на исковое заявление указала, что права и законные интересы администрации не нарушены.
Третьим лицом ПАО Сбербанк явка представителя в судебное заседание не обеспечена. Отзыв (возражения) на исковое заявление в дело не представлен.
Суд, изучив доводы искового заявления, письменные пояснения ответчиков Б-вых, отзыв ответчика администрации, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства в их совокупности, приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьёй.
По общему правилу разрешение на строительство выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При этом в пунктах 39 и 40 статьи 1 ГрК РФ раскрываются понятия объекта индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости; дома блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Понятие «двухквартирный жилой дом» в названном Кодексе в числе объектов капитального строительства отсутствует.
В статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (часть 1).
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (часть 2)
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (часть 2).
Таким образом, двухквартирный жилой дом подпадает под понятие многоквартирного жилого дома, в связи с чем реконструкция помещений в его составе также должна осуществляться с учётом требований жилищного законодательства.
Как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идёт об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путём его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых статьёй 25 ЖК РФ.
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидация тёмных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, если реконструкция жилого помещения связана с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном статьёй 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то для собственника (собственников) реконструируемого жилого помещения установлена необходимость получения согласия всех собственников помещений в доме либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункты 1, 2 данной статьи).
Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).
На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 8 июля 2019 г. принадлежит спорная квартира в <адрес> (л.д.8-9).
В ЕГРН право собственности истца на спорную квартиру зарегистрировано 12 июля 2019 г. Квартира учтена в ЕГРН с площадью № кв.м (л.д.42-44) на основании данных технического паспорта по состоянию на 24 ноября 2003 г. (л.д.53-54).
Квартира № в этом доме принадлежит ответчикам ФИО6 на праве общей долевой собственности (л.д.45).
Весь двухквартирный жилой дом в ЕГРН учтён с площадью № кв.м (л.д.35-39).
Из искового заявления ФИО1, пояснений её представителя ФИО4 в предварительном судебном заседании и технического плана помещения от 23 сентября 2022 г. (л.д.46-52) следует, что ФИО1 произвела реконструкцию – возвела пристройку к спорной квартире, в которой оборудовала туалет и ванную комнату, ранее отсутствовавшие в этой квартире.
В результате реконструкции площадь спорной квартиры увеличилась с № до № кв.м, а всего дома – с № до № кв.м соответственно.
При возведении пристройки, как следует из технического плана, общие для квартир 1 и 2 элементы жилого дома не подверглись изменению.
ФИО1 на проведение работ по реконструкции разрешительная документация в администрации не получалась.
При этом на её обращение администрация в лице Управления архитектуры и градостроительной политики в письме от 28 ноября 2022 г. уведомило, что реконструированной объект не является объектом индивидуального жилищного строительства или садовым домом, поэтому уведомление о планируемой реконструкции рассмотрению не подлежит, а получение разрешения на реконструкцию многоквартирного дома должно было быть осуществлено в соответствии со статьёй 51 ГрК РФ исключительно в электронном виде (л.д.100).
ФИО1 такое разрешение получено не было.
Между тем, реконструкция спорной квартиры истцом, поскольку она не предусматривала изменений общего с ответчиками Б-выми имущества двухквартирного дома, не требовала получения согласия на такую реконструкцию от Б-вых.
Как следует из результатов исследования дома специалистом (экспертом) ООО «Доминанта» ФИО7, отражённым в заключении от 29 сентября 2022 г. №Э-07/22 (л.д.12-32) реконструкция спорной квартиры выполнена в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, соответствует санитарно-техническим, пожарным нормам и правилам, не представляет угрозу здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
При этом реконструированное помещение находится в границах обособленного земельного участка площадью 635 кв.м, принадлежащего на праве собственности ФИО1, имеющего вид разрешённого использования – под существующим домовладением и предназначенным исключительно для обслуживания спорной квартиры (л.д.40-42).
На этом основании суд приходит к выводу, что спорная квартира, несмотря на то, что её реконструкция была произведена истцом без получения необходимой разрешительной документации, поэтому подпадает под признаки самовольной постройки, однако такая реконструкция выполнена на земельном участке, принадлежащем самой ФИО1, не повлекла изменения целевого назначения земельного участка и вида его разрешённого использования, реконструкцией не затрагивались элементы в составе общего имущества двухквартирного (многоквартирного) дома, а помещение после реконструкции соответствует всем предъявляемым нормами и правилам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права ответчиков и других лиц, то может быть сохранено в реконструированном виде.
Доводы ответчиков Б-вых о необходимости отказа судом в удовлетворении требований истца ФИО1 суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм законодательства.
Яма (сливная, выгребная), о которой ответчики Б-вы указали в своих возражениях, вопреки их утверждению не является частью возведённой пристройки, так как расположена вне пристройки на земельном участке ФИО1 и является элементом канализационной сети, предназначенной для обслуживания спорной квартиры. При этом ответчиками суду не представлены доказательства, на основе которых он должен был прийти к выводу о нарушении их прав со стороны истца. Самостоятельных требований ответчик Б-вы не заявляли.
При таком положении суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца ФИО1 о сохранении спорной квартиры в реконструированном виде, признании права истца на спорную квартиру в реконструированном виде, что, в свою очередь, является основанием для внесения изменений в ЕГРН в части площади как спорной квартиры, так и всего дома в целом.
Требования о распределении судебных расходов по делу, их возмещении сторона не заявляла.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
решил:
иск ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (ИНН №), ФИО3 (ИНН №) и муниципальному образованию Губкинский городской округ Белгородской области в лице администрации Губкинского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на жилое помещение после реконструкции удовлетворить.
Сохранить жилое помещение – <адрес> с кадастровым номером № в реконструированном виде.
Признать за ФИО1 право собственности жилое помещение – <адрес> с кадастровым номером № в реконструированном виде с площадью № кв.м.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении жилогое помещения – <адрес> с кадастровым номером № в части изменения площади с № кв.м на № кв.м и в отношении здания с кадастровым № по адресу: <адрес> части изменения площади с № кв.м на № кв.м.
Решение может быть обжаловано в судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи апелляционной жалобы через Губкинский городской суд Белгородской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья
Принято в окончательной
форме 27 декабря 2022 года.
Решение29.12.2022