УИД 10RS0011-01-2024-014125-87 №2-1594/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2025 года г.Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе: председательствующего судьи Сучилкиной И.С., при секретаре Колованове К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Эко-Фрюс», ФИО2 о признании недействительным договора аренды жилого дома и земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, действуя на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной истцом и удостоверенной нотариусом ФИО9, заключил с ООО «Эко-Фрюс» договор аренды жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> в указанную дату также был подписан акт приема-передачи жилого дома и земельного участка. Согласно условиям договора аренды жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, передается в аренду арендатору в целях последующей сдачи в коммерческий найм, субаренду и организацию туристического размещения, срок аренды сторонами определен в 15 лет. Договор аренды прошел государственную регистрацию. Истец полагает, что оспариваемый договор аренды жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, поскольку действительная воля сторон была направлена на обеспечение заемных обязательств ответчика ФИО2 перед директором ООО «Эко-Фрюс» ФИО4, фактически сделка по аренде жилого дома и земельного участка, принадлежащего истца, прикрывала договор залога недвижимого имущества в обеспечение финансовых обязательств ответчика ФИО2 Об оспариваемом договоре аренды истец узнала летом 2024 года, получив ДД.ММ.ГГГГ выписку из ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ истец аннулировала доверенность, выданную на имя ответчика ФИО2, где ей было разъяснено, что договор аренды будет автоматически аннулирован. Осенью 2024 года истец узнала, что договор аренды до настоящего времени не расторгнут. Договор аренды не привел к реальной передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером № и находящегося на нем жилого дома с кадастровым номером № в безраздельное пользование ООО «Эко-Фрюс», при этом акт приема-передачи носит фиктивный характер, поскольку Общество пользование домом не осуществляло и расходов по содержанию дома не несло. Ссылаясь на положения п.2 ст.170 ГК РФ, истец просит признать договор аренды жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в силу ничтожности недействительным, применить последствия недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Карелия, нотариус ФИО3, нотариус ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ истец изменила исковые требования, в обоснование которых указала, что земельный участок с кадастровым номером № отнесен к землям населенных пунктов с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, вместе с тем, оспариваемым договором аренды предусмотрено, что земельный участок передается в аренду арендатору в целях последующей сдачи в коммерческий найм, субаренду и организации объекта туристического размещения. Полагает, что земельный участок с кадастровым номером № и находящийся на нем жилой дом с кадастровым номером № в силу прямого указания в законе не может использоваться для коммерческого найма в целях организации объекта туристического размещения для получения прибыли, поскольку в том случае будут нарушены требования федерального законодательства об использовании земельного участка в соответствии с целевым назначением земельного участка, видом разрешенного использования и принципом платности земли. Фактическое использование жилого дома истца для организации объекта туристической деятельности предполагает изменение вида разрешенного использования земельного участка на «туристическое обслуживание». Кроме того, оспариваемым договором аренды предусмотрено, что арендатор имеет право самостоятельно устанавливать режим эксплуатации и использования жилого дома и земельного участка; без согласия арендодателя заключать в отношении арендуемых объектов договоры субаренды или размещать на территории объекта третьих лиц на основании какого-либо иного договора или без заключения договора в период действия настоящего договора аренды, однако, указанные условия договора аренды не соответствуют закону, а также влекут для собственника земельного участка и жилого дома неблагоприятные последствия в виде значительного штрафа или изъятия земельного участка. Истец, указывая на ст.170 ГК РФ, полагает, что между сторонами состоялась мнимая сделка, так как ответчик предполагал использовать арендованный земельный участок и жилой дом не в соответствии с его документально учтенным видом разрешенного использования, указанным в сведениях государственного кадастра недвижимости и выписке из ЕГРН, что в свою очередь влечет за собой нарушение правового режима использования земельного участка, установленного требованиями ст.7 ЗК РФ, и невыполнение обязанностей по использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использование, закрепленных в ст.42 ЗК. РФ. Ссылаясь на положения ст.168, п.1 ст.170 ГК РФ, истец просит признать договор аренды жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в силу ничтожности недействительным, применить последствия недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ истец изменила исковые требования, в обоснование которых указала, что оспариваемый договор аренды жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой в силу ст.ст.166, 168 ГК РФ, поскольку ответчик ООО «Эко-Фрюс» предпорлагал использовать арендованный земельный участок и жилой дом не в соответствии с его документировано учтенным видом разрешенного использования, указанным в сведения государственного кадастра недвижимости и выписке из ЕГРН, что влечет за собой нарушение правового режима использования земельного участка, установленного требованиями ст.7 ЗК РФ, и невыполнение обязанностей по использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, закрепленных в ст.42 ЗК РФ. Указанные действия ответчиков противоречат требованиям действующего законодательства, поскольку как строение, так и земельный участок, используются не по целевому назначению, в нарушение прав истца, неопределенного круга лиц, что недопустимо в силу ч.3 ст.17 Конституции РФ. Ссылаясь на положения ст.ст.166, 168 ГК РФ, истец просит признать ДД.ММ.ГГГГ договор аренды жилого дома и земельного участка недействительным, применить последствия недействительности сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ее представитель – адвокат ФИО11 действующая по доверенности, в судебном заседании измененные исковые требования поддержала, указала, что срок обращения в суд с исковым заявлением не пропущен, поскольку сделка является в силу закона ничтожной, срок обращения в суд по которым установлен 3 года, кроме того, обратила внимание, что ФИО1 стало известно о сделке только ДД.ММ.ГГГГ при обращении в МФЦ за предоставлением договора аренды.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ иск признал, пояснил, что с ФИО4 знаком давно, он неоднократно у него кредитовался, в 2022 году они с ФИО4 решили заняться туристической деятельностью, сдавая жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес> туристам, в связи с чем между ООО «Эко-Фрюс» и ним, действующим по доверенности от имени матери ФИО1, был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка, данный договор был заключен для того, чтобы он не мог без ведома ФИО4 произвести отчуждение указанных недвижимых объектов, так как он имел долговые обязательства перед ФИО4 Указал, что ввиду того, что у него большой объем неисполненных долговых обязательств, он пользовался банковскими картами открытыми на имя ФИО1, все денежные средства, поступающие на эти счета от ФИО4, он незамедлительно возвращал последнему. Отметил, что ФИО1 о заключенном договоре аренды он в известность не ставил.

ООО «Эко-Фрюс» в судебное заседание своего представителя не направил, извещено надлежащим образом, представлены возражения на исковые требования, согласно которым просят в иске отказать в связи с пропуском срока исковой давности, ранее в судебных заседаниях директор ООО «Эко-Фрюс» ФИО4 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что с ФИО2 знаком давно, он неоднократно его кредитовал, узнав, что у ФИО2 имеется жилой дом в <адрес>, он предложил ему организовать мини-туристический бизнес, после чего был заключен договор аренды, он выделил денежные средства в размере 300000-400000 руб. для приведения объекта в надлежащий вид, сделали сайт. ООО «Эко-Фрюс» иную деятельность, кроме перечисления денежных средств за аренду, не вело, при этом денежные средства от туристической деятельности на расчетный счет Общества не зачислялись. Отметил, что с истцом вопрос о ведении туристической деятельности не обсуждался, все вопросы решались с ФИО2

Другие участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

После перерыва стороны и другие участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исходя из положений п.п.1 и 2 ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником земельного участка, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № и жилого дома, общей площадью, <данные изъяты>м, с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО9 удостоверена доверенность, выданная ФИО5 ФИО2, которой ФИО5 уполномочила ФИО2, управлять принадлежащим ей на праве собственности земельным участком с кадастровым номером №, и расположенном на нем бревенчатым домом, назначение: жилое, с кадастровым номером №, находящимися по адресу: <адрес>, <адрес>н, при этом предоставила, в том числе следующие права: с правом сдавать указанный земельный участок и/или жилой дом в аренду/ найм на сроки и прочих условиях по своему усмотрению, заключать договоры аренды/ найма, получать плату по договорам, следить за выполнением арендаторами/ нанимателями договорных условий, принимать соответствующие меры к выселению арендаторов/ нанимателей, нарушающих правила пользований помещением, с правом уплачивать все налоги и сборы по указанному имуществу, поддерживать данное имущество в надлежащем состоянии, следить за порядком, за своевременной регистрацией лиц, проживающих в жилом доме, с правом свободного доступа и охраны личного имущества, с правом проводиться согласования со всеми компетентными организациями, учреждениями и предприятиями, решать все спорные вопросы, производить любые ремонтные, в том числе аварийные, работы, оплачивать коммунальные и эксплуатационные и иные необходимые расходы, с правом сбора всех необходимых справок и документов во всех компетентных органах, организациях и учреждениях.

Доверенность выдана сроком на 20 лет, с запретом на передоверие полномочий по настоящей доверенности другим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени и в интересах ФИО5 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ООО «Эко-Фрюс» в лице директора ФИО4, заключен договор аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № и жилого дома, общей площадью, <данные изъяты>, с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес> по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование по акту приема-передачи, а также вносить плату на условиях, определенных настоящим договором, вышеуказанного имущества. В пользование арендатора на основании настоящего договора поступают также хозяйственные постройки и иные объекты вспомогательного назначения, расположенные на арендуемом земельном участке (п.п.1.1, 1.1.1)

Жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, передается в аренду арендатору в целях последующей сдачи в коммерческий найм, субаренду и организации объекта туристического назначения (п.1.3).

Арендатор имеет право самостоятельно устанавливать режим эксплуатации и использования жилого дома и земельного участка (п.2.1); без согласия арендодателя заключать в отношении арендуемых объектов договоры субаренды или размещать на территории объекта третьих лиц на основании какого-либо иного договора или без заключения договора в период действия настоящего договора аренды (п.2.2.3).

Арендатор обязан принять в течение трех рабочих дней с момента подписания договора от арендодателя жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи объекта, а в последний день срока действия договора возвратить арендодателю по акту приема-передачи (п.2.3.1); использовать жилой дом и земельный участок исключительно в соответствии с назначением, указанным в настоящем договоре (п.2.3.2); своевременно перечислять плату за пользование жилым домом и земельным участков в размере и сроки, установленные в настоящем договоре (п.2.3.4); арендатор вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору прав, в частности переход их к третьим лицам (залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставной капитал юридических лиц и т.д.) (п.2.3.17).

Арендная плата за пользование помещением составляет 10000 руб. в месяц (п.3.1).

Арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату до 5 числа расчетного месяца. Арендная плата начисляется с первого месяца после подписания сторонами акта приема-передачи, исходя из фактического количества дней в текущем месяце, в течение которого осуществлялось пользование арендуемым помещением (п.3.2).

В состав арендной платы включена плата за пользование земельным участком, на котором находится жилой дом и иные объекты вспомогательного значения (п.3.3).

Срок аренды по настоящему договору составляет 15 лет и подлежит исчислению с даты подписания акта приема-передачи (п.4.1).

Изменение условий настоящего договора (за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством РФ) допускается только по обоюдному соглашению сторон.

Предполагаемые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются письменными двусторонними соглашениями, которые подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью настоящего договора (п.7.1).

Стороны вправе в любое время по письменному соглашению изменить или расторгнуть договор (п.7.2).

Арендодатель вправе требовать расторжения настоящего договора в следующих случаях: если арендатор пользуется арендуемым имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения арендуемых объектов, либо с неоднократными нарушениями; при существенном ухудшении арендатором состояния арендуемого имущества; если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование арендуемым имуществом; если арендатор более 3 раз в течение действия срока договора нарушил срок внесения платежа за пользование арендуемым имуществом, то есть в установленный срок не внес плату за пользование арендуемыми объектами в полном объеме (п.7.3).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, действуя от имени ФИО5 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, передал ООО «Эко-Фрюс» в лице директора ФИО4 земельный участок, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № и жилого дома, общей площадью, <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>

Оспариваемый договор аренды вышеуказанных земельного участка и жилого дома зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды за №.

Распоряжением <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенным нотариусом Прионежского нотариального округа ФИО7, ФИО5 отменена доверенность № выданная ФИО2, удостоверенная нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направила в адрес директора ООО «Эко-Фрюс» уведомление, в котором сообщила об отмене ранее выданной ФИО2 доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных стороной ответчика платежных поручений усматривается, что ООО «Эко-Фрюс» внесена на счет №, принадлежащий ФИО5 арендная плата: ДД.ММ.ГГГГ – 1000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 51200 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 26100 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30000 руб.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, пояснениями сторон.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п.2 ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пп.8 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст.7 Земельного кодекса РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе на земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ, земли, указанные в п.1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Как следует из содержания ст.8 Земельного кодекса РФ, категория земель указывается в официальных документах, в том числе: актах федеральных органов исполнительной власти, актах исполнительных органов субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; в договорах, предметом которых являются земельные участки; государственном кадастре недвижимости; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии п.4 ст.8 Земельного кодекса РФ перевод земель или земельных участков из одной категории в другую и (или) изменение основных или вспомогательных видов разрешенного использования, предоставление разрешения на условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка не влекут за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, лиц, в пользу которых установлены сервитут, публичный сервитут, а также лиц, использующих земли или земельные участки по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом.

Согласно ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

Таким образом, собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст.ст.1, 7, 42 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ №25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

Как следует из п.75 постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта, по общему правилу является оспоримой (п.1 ст.168 ГК РФ).

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из разъяснений, данных в п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ №25, согласно п.3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п.5 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства, урегулированы Федеральным законом от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее - Закон о личном подсобном хозяйстве).

В силу положений ст.2 названного закона личное подсобное хозяйство это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (п.1).

Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (п.2).

В соответствии со ст.4 Закона о личном подсобном хозяйстве для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок) (п.1).

Из оспариваемого договора аренды следует, что жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, передается в аренду арендатору в целях последующей сдачи в коммерческий найм, субаренду и организации объекта туристического назначения (п.1.3).

Согласно выписке из Единого государственного реестра вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> определен для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, ООО «Эко-Фрюс» использует земельный участок с кадастровым номером № для удовлетворения личных потребностей, а с целью извлечения прибыли.

Факт использования ООО «Эко-Фрюс» предоставленного по договору аренды земельного участка для извлечения прибыли подтверждается и законным представителем Общества, указавшего, что данный участок используется для туристического обслуживания.

Между тем, разрешенному использованию земельного участка (ведение личного подсобного хозяйства) такая деятельность не соответствует ни в части Классификатора, ни в части Правил землепользования и застройки <адрес> размещенных в свободном доступе на официальном сайте <данные изъяты>

При этом суд учитывает, что оспариваемый договор аренды изначально содержит положения, противоречащие действующему законодательству, регулирующего спорные правоотношения, поскольку условиями договора аренды предусмотрено использование земельного участка и дома для коммерческого найма, при разрешенном виде использования «личное подсобное хозяйство», то есть указанный договор был заключен в нарушение требований ст.ст.7 и 42 Земельного кодекса РФ в отсутствие на то оснований, а значит, является оспоримой сделкой.

Основания полагать, что данной сделкой затрагиваются публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц у суда отсутствуют.

Учитывая установленные и не оспоренные ответчиком ООО «Эко-Фрюс» обстоятельства фактического использования земельного участка и жилого дома с целью извлечения прибыли, заключение договора, содержащего условия, нарушающие закон, сама по себе регистрация права аренды, недействительности совершенной между ФИО2, действующего в интересах ФИО1, и ответчиком сделки аренды имущества в силу ее оспоримости не исключает, в связи с чем доводы законного представителя Общества о соблюдении требований закона при регистрации договора аренды суд отклоняет как несостоятельные.

Проанализировав вышеизложенные нормы права, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что имеются основания для признания недействительным (оспоримым) договора аренды жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес> заключенного между ФИО2, действующим в интересах ФИО1, и ООО «Эко-Фрюс», в связи с чем иск в данной части подлежит удовлетворению.

Учитывая, что требование истца о признании договора аренды недействительным судом удовлетворено, то имеются основания для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации договора аренды, в связи с чем иск в указанной части также подлежит удовлетворению.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Надлежащим ответчиком по рассматриваемому делу является ООО «Эко-Фрюс», в связи с чем в удовлетворении иска ФИО1 к ответчику ФИО2, суд считает необходимым отказать.

Довод ответчика ООО «Эко-Фрюс» о пропуске истцом срока исковой давности суд также считает несостоятельными, по следующим основаниям.

В силу п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В п.2 ст.181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с положениями ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Изъятия из этого правила устанавливаются названным кодексом и иными законами.

С настоящим иском о признании сделки недействительной истец ФИО1 обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, направив его почтовой связью ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подписал ФИО2, действующий на основании доверенности в интересах ФИО1, который знал об условиях, указанных в договоре, фактическое исполнение сделки началось с момента ее заключения ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывает ФИО1 о состоявшейся сделке между ее сыном ФИО2 и ООО «Эко-Фрюс» она узнала ДД.ММ.ГГГГ при получении выписки из единого государственного реестра недвижимости.

Из обстоятельств дела следует, что ФИО1 о совершенной сделке известно не было, в ходе судебного разбирательства было установлено, что взаимоотношения по исполнению условий договора аренды сложились между ФИО2 и директором Общества, которому ФИО2 перечислялась арендная плата, а тот в свою очередь возвращал денежные средства, составляющие арендную плату, на карту ФИО6, о чем свидетельствуют выписки Сбербанка по движению денежных средств по карте истца, переданной ею ФИО2 для собственных нужд, поскольку ФИО2 находится в трудном материальном положении и все его счета арестованы.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела установлено, что истец фактически получила договор аренды лишь ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют принятые ДД.ММ.ГГГГ истцом действия об отмене доверенности, выданной на имя ФИО2, а также ответ ГБУ РК «МФЦ РК» от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что оригинал договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ был получен ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, ФИО5 до ДД.ММ.ГГГГ о совершенной сделке между ФИО2, действующим от имени истца, и ООО «Эко-Фрюс» известно не было, таким образом, установленный законом годичный срок исковой давности истцом не пропущен.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью «Эко-Фрюс» (ИНН <***>) удовлетворить.

Признать недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (паспорт №), действующим в интересах ФИО1 (паспорт №), и обществом с ограниченной ответственностью «Эко-Фрюс» (ИНН <***>) договор аренды жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>; аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации договора аренды.

В иске к ФИО2 (паспорт №) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эко-Фрюс» (ИНН <***>) в доход Петрозаводского городского округа государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного решения.

Судья И.С.Сучилкина

Мотивированное решение изготовлено 27.06.2025.