Дело № 2-35/2025 (2-561/2024; 2-4481/2023)
УИД 78RS0020-01-2023-002658-91
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 апреля 2025 года г. Санкт-Петербург
Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Якименко М.Н.,
при секретаре Арсеевой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора коммерческого найма,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежных средств, потраченных на неотделимые улучшения арендованного им имущества – ..., по адресу : Санкт-Петербург, ....
ФИО2 обратилась в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора от 00.00.0000 коммерческого найма жилого помещения - ..., по адресу: Санкт-Петербург, ....
00.00.0000 к производству суда принято уточненное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора коммерческого найма, обязании освободить жилое помещение и передать его по акту приема-передачи.
00.00.0000 материалы гражданского дела № 0 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора коммерческого найма, объединены в одно производство с материалами гражданского дела № 0 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств для совместного рассмотрения и разрешения под номером гражданского дела № 0 (2-4481/2023;).
После неоднократного уточнения исковых требований ФИО1 просит обязать ФИО2 зачесть в счет оплаты арендных платежей сумму в размере 468 160 руб., потраченную на неотделимые улучшения квартиры, расходы по оплате капитального ремонта в размере 25 745 руб., юридические расходы – 150 000 руб., компенсацию морального вреда - 50 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 861 руб (т. 2 л.д. 82).
В последующем после неоднократного уточнения встречных исковых требований ФИО2 просит расторгнуть договор от 00.00.0000 коммерческого найма жилого помещения - ..., по адресу: Санкт-Петербург, ..., обязать ответчика освободить жилое помещение (т. 2 л.д. 48)
В судебное заседание истец по первоначальному иску ФИО1. явился, исковые требования поддержал, ходатайствовал об их удовлетворении, в удовлетворении встречных исковых требований проси отказать.
Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.
Представитель ответчика – ФИО3 возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований, полагала их не подлежащими удовлетворению, на удовлетворении встречного иска настаивала.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате рассмотрения спора извещена надлежащим образом.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.
Из материалов гражданского дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: .... Право собственности приобретено ею на основании договора купли-продажи квартиры от 00.00.0000.
00.00.0000 ФИО2 выдала нотариальную доверенность на имя своей матери ФИО4 сроком на три года (дата окончания доверенности 00.00.0000) на сдачу принадлежащей истцу квартиры в аренду, без права отчуждения.
ФИО4, действуя по доверенности от 00.00.0000, заключила договор найма жилого помещения с ФИО1 сроком на десять лет.
Согласно договору аренды жилого помещения от 00.00.0000 ФИО2 (наймодатель) сдает квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ..., ФИО1 (наниматель) принимает указанное помещение за плату в использование для целей проживания. Срок сдачи квартиры в аренду с 00.00.0000 по 00.00.0000 (п.2). Оплата за проживание производится нанимателем 25 числа каждого месяца. Стоимость аренды 10 000 рублей, страховой депозит 5000 рублей.
Наниматель самостоятельно оплачивает коммунальные платежи (п.3.1.4). Наймодатель имеет право один раз в год производить осмотр сданного внаем жилого помещения и имущества на предмет использования помещения в соответствии с данным договором, предварительно уведомив и согласовав время визита с Нанимателем (п.3.2). Наниматель имеет право сдавать помещение в субаренду, в том числе посуточную аренду (п.3.3.). Ремонтные, сантехнические работы, приобретение мебели в квартиру осуществляются за счёт наймодателя и включаются в итоговую сумму расчётов по аренде (п.3.4). Арендная плата выплачивается только в случае единоличного использования нанимателем квартиры. Арендная плата не уплачивается в случае регистрации или проживания в квартире родственников (п.3.5.). В случае изменения графика оплаты составляется акт и подписывается обеими сторонами. В случае образования задолженности составляется акт и подписывается обеими сторонами. При отсутствии акта оплата считается произведенной (п.3.6). После внесения перовой оплаты договор считается действительным на указанный в договоре срок (п.4.1). Договор не подлежит расторжению в одностороннем порядке и действует до окончания срока, указанного в пункте 2 (п.4.2). Расторжение договора возможно только по взаимному согласию (п.4.3).
Согласно дополнительному соглашению от 00.00.0000 к договору аренды жилого помещения от 00.00.0000, п.3.4 изложен договора в следующей редакции: Ремонтные, сантехнические работы, приобретение мебели в квартиру осуществляются Нанимателем за счет средств наймодателя. В случае обнаружения необходимости Нанимателем производства ремонтных работ сантехнических работ или приобретения мебели, Наниматель вправе произвести данные расходы за свой счет с последующим зачетом суммы расходов в счет платы арендной платы. Указанные расходы, понесенные Нанимателем до даты подписания настоящего соглашения, также подлежат зачету в счет арендной платы.
Факт проживания ФИО1 в квартире по адресу: Санкт-Петербург, ... сторонами не оспаривается.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Одним из оснований расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда является существенное нарушение договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Заявляя требования о расторжении договора аренды от 00.00.0000 ФИО2 указывает на то, что ФИО1 не исполняются обязательства по оплате арендных платежей длительный период времени – более двух лет начиная с ноября 2022 года.
В подтверждение ненадлежащего исполнения ФИО1 своих обязательств по договору аренды от 00.00.0000 ФИО2 представлены:
-справка ТСЖ «Малиновское» № 0 от 00.00.0000 о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 45 691,98 руб. по адресу: Санкт-Петербург, ....
- гарантийное обязательство ФИО1 от 00.00.0000 о выселении из спорного жилого помещения не позднее 00.00.0000.
- справка ТСЖ «Малиновское» № 0 от 00.00.0000 о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 14 693,17 руб. по адресу: Санкт-Петербург, ....
ФИО1 в исковых требованиях заявлено о зачете денежных средств в сумме 468 160 руб. поскольку указанная сумма была потрачена им на ремонт арендованной квартиры, а также приобретение мебели, что предусмотрено заключенным договором аренды.
В подтверждение ФИО1 представлены:
- договор на оказание услуг № 0-Р от 00.00.0000, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО5 о проведении косметического ремонта к квартире по адресу: Санкт-Петербург, .... Стоимость услуг 256 160 руб.; акт приема-передачи № 0 от 00.00.0000 на сумму 256 160 руб.; смета, чек.
- договор поставки № 0 от 00.00.0000, заключённый между ФИО1 и ООО «ТАЙВЭЙ» на комплект деревянной мебели с тонировкой в соответствии с приложением № 0 стоимостью 94 200 руб. Адрес поставки: Санкт-Петербург, ...; товарный чек № 0, акт приема-передачи от 00.00.0000.
- договор поставки № 0 от 00.00.0000, заключённый между ФИО1 и ООО «ТАЙВЭЙ» на комплект деревянной мебели с тонировкой в соответствии с приложением № 0 стоимостью 117 800 руб. Адрес поставки: Санкт-Петербург, ...; товарный чек № 0, акт приема-передачи от 00.00.0000.
-фотографии предметов мебели (т. 1 л.д. 96-102).
- акт осмотра квартиры по адресу: Санкт-Петербург, ... (т. 1 л.д. 95).
-расписки выданный ФИО4 о получении от ФИО1 денежных средств в размере 66 000 руб. 00.00.0000 в счет аренды, в размере 20 000 руб. в счет аренды, в размере 10 000 руб. в счет аренды, в размере 10 000 руб. в счет аренды (т. 1 л.д. 202-205).
- квитанции об оплате коммунальных услуг.
В ходе рассмотрения спора представителем ФИО2 заявлено о назначении судебной комплексной строительно-технической и товароведческой экспертизы, с целью установления факта производства ФИО1 ремонтных работ в спорной квартире, а также их реальной стоимости.
Определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 00.00.0000 назначено проведение судебной комплексной строительно-технической и товароведческой экспертизы, на разрешение которой поставлены вопросы:
1. Производились ли с момента передачи помещения ФИО1 по договору аренды жилого помещения от 00.00.0000 на объекте - ..., по адресу: Санкт-Петербург, ..., работы по косметическому перечисленные в Приложении № 0 к договору на оказание услуг 03/11 Р от 00.00.0000, заключенному между ИП ФИО5 (ИНН <***>) и ФИО1?
2. Если такие работы производились, то определить стоимость выполненных работ и их объем?
3. Соответствует ли имеющаяся мебель на объекте - ..., по адресу: Санкт-Петербург, ..., перечню, указанному в договорах поставки мебели № 0 от 00.00.0000 и № 0 от 00.00.0000 и приложенных к ним чеках, заключенных между ООО «Тайвей» и ФИО1?
4. Каково ее состояние и реальная рыночная стоимость поставленной мебели и с учетом степени ее износа и без учета степени ее износа?
Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза».
На ФИО1 возложена обязанность по обеспечению доступа экспертов в жилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, ....
00.00.0000 материалы дела возвратились в суд в связи с невозможностью проведения экспертизы вследствие отказа ФИО1 в предоставлении доступа экспертов в жилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, ....
В соответствии с частью 3 статьи 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
Последствия, предусмотренные частью 3 статьи 79 ГПК РФ, разъяснены ФИО1, что следует из текста определения о назначении экспертизы от 00.00.0000, которое было им получено 00.00.0000 о чем имеется отметка в справочном листе тома № 0.
Сотрудниками ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» дважды осуществились попытки согласовать с ФИО1 возможность получения доступа эксперта в жилое помещение, однако ФИО1 отказал в предоставлении такого доступа, что зафиксировано телефонограммами.
ФИО1 не представлено доказательств объективной невозможности, уважительной причины непредставления эксперту доступа в спорную квартиру для проведения осмотра объектов исследования и проведения экспертизы.
При таких обстоятельствах правовое поведение ФИО1 суд расценивает как уклонение от проведения судебной комплексной строительно-технической и товароведческой экспертизы.
С учетом изложенного, суд признает опровергнутым факт производства ФИО1 в квартире по адресу: Санкт-Петербург, ... каких-либо ремонтных работ, а также наличия приобретенной мебели в счет оплаты аренды.
Представленные ФИО6 фотографии (т. 1 л.д. 96-102) не могут подтверждать указанные обстоятельства поскольку невозможно установить в каком именно помещении они были произведены. А также идентифицировать объект мебели изображенные на фото и приобретенные ФИО7
Суд также не может принять в качестве доказательств оплаты арендных платежей расписки ФИО4 о получении от ФИО1 денежных средств в размере 66 000 руб. 00.00.0000 в счет аренды, в размере 20 000 руб. в счет аренды, в размере 10 000 руб. в счет аренды, в размере 10 000 руб. в счет аренды (т. 1 л.д. 202-205) поскольку на момент их составления срок действия доверенности, выданной ФИО2 истек, о чем ФИО1 было известно.
Таким образом, требования ФИО1 о зачете в счет оплаты арендных платежей суммы в размере 468 160 руб., потраченной на неотделимые улучшения квартиры, а также производные требования удовлетворению не подлежат.
При таком положении, принимая во внимание, что ФИО1 не представлено доказательств выполнения обязательств по договору аренды от 00.00.0000 по оплате арендных платежей суд находить требования ФИО2 о расторжении договора аренды и обязании ФИО1 освободить сворное жилое помещение подлежащими удовлетворению.
Определяя сроки освобождения жилого помещения, суд полагает возможным обязать ФИО1 освободить и передать ФИО2 спорное жилое помещение с рок один месяц с момента вступления решения в законную силу, поскольку установленный срок является разумным
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды жилого помещения от 00.00.0000, заключенный между ФИО2 и ФИО1.
Обязать ФИО1 освободить жилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, ... передать его ФИО2 по акту приема-передачи в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании произвести взаимозачет денежных средств, взыскании денежных средств отказать,
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 25.07.2025.