Судья Воловикова И.В. УИД 57RS0017-01-2022-000061-14

Дело № 33-1551/2023

№ 2-51/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 августа 2023 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе председательствующего Забелиной О.А.,

судей Альяновой Е.Л., Второвой Н.Н.

при секретаре Алешиной В.М.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» к ФИО1, администрации Никольского сельского поселения Свердловского района Орловской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании недействительным образование земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, восстановлении права общей долевой собственности, исключении сведений о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости, встречному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Калинка», ФИО9 о признании недействительной доверенности, признании недействительным решения общего собрания участников долевой собственности, признании недействительным договора аренды земельного участка, признании отсутствующим обременения земельного участка арендой и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о наличии обременения земельного участка,

по апелляционной жалобе Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» на решение Свердловского районного суда Орловской области от 08 сентября 2022 г., которым исковые требования Крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Альяновой Е.Л., выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее судебная коллегия

установила:

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Калинка» (далее по тексту - КФХ «Калинка») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО11, ФИО6, ФИО7, ФИО8, администрации Никольского сельского поселения Свердловского района Орловской области о признании недействительным образование земельного участка, признании недействительным договора купли - продажи земельного участка, восстановлении права общей долевой собственности, исключении сведений о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту ЕГРН).

В обосновании заявленных требований указало, что ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5’ ФИО6, ФИО7 являлись участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, где каждому принадлежало по 1/11 доле в праве общей долевой собственности.

Между КФХ «Калинка» и участниками общей долевой собственности <дата> заключен договор аренды принадлежащего им земельного участка сроком на 15 лет, сведения об обременении земельного участка в установленном законом порядке внесены в ЕГРН <дата>

Участники общей долевой собственности из переданного в аренду КФХ «Калинка» земельного участка без согласия арендатора в 2021 году выделили обособленный земельный участок, общей площадью 639 999 кв.м, с кадастровым номером №. Выдел произведен в отсутствие решения общего собрания участников общей долевой собственности на основании проекта межевания от <дата>, составленного кадастровым инженером ФИО12, и размещения объявления о порядке и месте ознакомления, необходимости согласования проекта межевания земельного участка в газете «Орловская правда» № от <дата>

Указывает, что <дата> между ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 ФИО6, ФИО7 и ФИО8 заключен договор купли-продажи выделенного земельного участка с последующей регистрацией права собственности на ФИО8 на земельный участок.

Считает, что выдел земельного участка без согласия КФХ «Калинка» не соответствует закону, поскольку ответчики являлись арендодателями исходного земельного участка и без возражений заключили договор аренды.

В связи с тем, что выдел земельного участка произведен с нарушением требований закона, считает, что сделка купли –продажи земельного участка, заключенная между собственниками земельных долей и ФИО8 является недействительной, к ней подлежат применению последствия недействительной сделки в виде возврата сторонам всего полученного по сделке.

По изложенным основаниям, с учетом уточнения иска КФХ «Калинка» просило суд признать недействительным образование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

признать недействительным договор купли-продажи указанного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от <дата>, заключенный между ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8;

применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка, обязав ФИО8 возвратить ФИО1, ФИО10, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО13 земельный участок с кадастровым номером №, а ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО14, ФИО6, ФИО7 в свою очередь возвратить ФИО8 денежные средства, полученные в счет оплаты по договору купли-продажи;

восстановить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сельское <адрес> в размере 1/11 доли в праве общей долевой собственности у каждого;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №.

Не согласившись с исковыми требованиями, ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 обратились в суд с встречным иском к КФХ «Калинка», указав, что при обращении в Управление Росреестра по <адрес> с целью выдела земельного участка <дата> стало известно о нахождении исходного земельного участка у КФХ «Калинка» в аренде сроком на 15 лет на основании договора аренды от <дата>

Между тем, договор аренды исходного участка зарегистрирован на основании доверенности от <дата>, оформленной на имя ФИО9, которую они не выдавали, в связи с чем доверенность является ничтожной, а совершенные на ее основании сделки недействительными, включая договор аренды исходного участка от <дата>

Полагают, что договор аренды заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку на момент подписания договора аренды право общей долевой собственности на земельный участок не было зарегистрировано, не был известен персональный состав собственников земельного участка.

Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок произведена <дата>, общего собрания участников долевой собственности по вопросу передачи земельного участка в аренду, а также определения условий договора аренда не проводилось. Порядок уведомления о проведении общего собрания собственников соблюден не был. Приложение № к договору, содержащее подписи участников долевой собственности, предназначалось для оформления права общей долевой собственности на указанный земельный участок. От имени арендодателей договор аренды от <дата> подписан представителем по доверенности ФИО9 - супругой арендатора земельных долей. Однако такие полномочия истцами ФИО9 не передавались.

В связи с изложенным, просили признать недействительной доверенность от <дата>, выданную на имя ФИО9, удостоверенную главой Никольского сельского поселения Свердловского района Орловской области ФИО15 и применить последствия ее недействительности; признать недействительным решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, оформленное протоколом общего собрания участников долевой собственности от <дата> и применить последствия его недействительности; признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>; признать обременение арендой в пользу КФХ «Калинка» выделенного земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды от <дата> отсутствующим; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды в пользу КФХ «Калинка».

Определением Свердловского районного суда <адрес> от <дата> производство по делу в части встречных исковых требований ФИО10, умершего <дата>, прекращено в связи со смертью, к участию в деле на стороне ответчика привлечена администрация Никольского сельского поселения Свердловского <адрес>.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда КФХ «Калинка» ставит вопрос об отмене обжалуемого решения в связи с несоответствием выводов суда, установленными по делу обстоятельствами, допущенными судом нарушениями норм материального и процессуального права.

Выражает несогласие с выводами суда о том, что волеизъявление ответчиков по первоначальному иску на заключение договора аренды отсутствовало.

Указывает, что само по себе отсутствие указания в списках собственников земельных долей с их личными подписями на то, что они являются приложениями к доверенности, протоколу общего собрания и договору аренды, не является безусловным свидетельством того, что они не являются неотъемлемыми частями данных документов и об отсутствии волеизъявления ответчиков на возникновение соответствующих правоотношений.

Ссылается на то, что в деле отсутствуют доказательства того, что приложения с указанием данных собственников земельных участков и их подписями составлялись при иных обстоятельствах и для иных целей, не связанных с арендными отношениями сторон.

Обращает внимание на то, что ФИО1, ФИО2, ФИО16 Л,А., ФИО4, ФИО7 в течение длительного времени достоверно знали об использовании КФХ «Калинка» принадлежащего им земельного участка, возражений не заявляли, получали от истца арендную плату. Кроме того, они не вправе оспаривать решение общего собрания участников долевой собственности от <дата>, поскольку принимали в нем участие и голосовали за принятие оспариваемых решений.

Указывает на то, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание заявление истца об истечении срока давности по встречному иску, поскольку ответчики принимали участие в общем собрании участников долевой собственности <дата> и именно с этой даты начал течь данный срок.

Считает, что вывод суда об отсутствии нарушения прав и законных интересов КФХ «Калинка» в связи с выделом ответчиками спорного земельного участка, сделан с существенным нарушением норм материального права, в частности положений статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В представленных возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО17, действующий в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 считает вынесенное решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от <дата> решение Свердловского районного суда <адрес> от <дата> оставлено без изменения, апелляционная жалоба КФХ «Калинка» – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> апелляционное определение Орловского областного суда от <дата> отменено с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, при повторном рассмотрении настоящего гражданского дела, судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, поскольку было установлено, что <дата> земельный участок с кадастровым номером № ФИО8 продан ФИО18, которая привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представителем КФХ «Калинка» по доверенности ФИО19 подано заявление об уточнении иска, в соответствии с которым в дополнение к ранее заявленным исковым требованиям, заявил требования к ФИО20, в которых просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от <дата>, заключенный между ФИО8 и ФИО18; применить последствия недействительности указанного договора купли-продажи земельного участка, обязав ФИО18 возвратить ФИО8 земельный участок с кадастровым номером №, а ФИО8 возвратить ФИО18 денежные средства, полученные в счет оплаты по договору купли-продажи.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель КФХ «Калинка» ФИО19 исковые требования, а также доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования КФХ «Калинка» удовлетворить, встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Представитель ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 –ФИО17 просил удовлетворить встречный иск, в удовлетворении иска КФХ «Калинка» - отказать. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени, дате, и места судебного разбирательства извещены были надлежащим образом, сведений об объективных причинах невозможности явиться в суд не сообщили, поэтому в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц

Разрешая спор по существу, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

Положениями статьи 9 Федерального закона от <дата> № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тесту - Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, установлено, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1).

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным законом.

Кроме того земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела, земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (п. 2).

Если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4).

Пунктом 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

По смыслу приведенных правовых норм собственник наделен правом передачи земельного участка в аренду. При этом право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как указывает Конституционный Суд Российской Федерации, положения п. 5 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от <дата> №-О, от <дата> №-О, от <дата> №-О и от <дата> №-О).

Данное правило применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения конкретизируется в п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель.

В соответствии с п.1 ст.183 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

По правилам ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов гражданского дела следует, что в соответствии с решением Малого Совета Свердловского районного Совета народных депутатов <адрес> от <дата>г. №, принятого в соответствии с Программой развития сельского хозяйства, ФИО21 для организации крестьянского хозяйства, получившего наименование КФХ «Калинка», был предоставлен земельный участок, площадью 49,7 га, из которых в собственность 11 га, в пользование 38,7 га, из земель колхоза имени Ленина (т.1 л.д.235).

Согласно свидетельствам о праве собственности на землю, ФИО22, ФИО23, ФИО24,ФИО3, ФИО25, ФИО10, ФИО6, ФИО26, ФИО7 ФИО5 на основании постановления главы администрации Свердловского <адрес> № от <дата> были предоставлены в собственность земельные доли, площадью 8 га (усредненно), по адресу: колхоз имени Ленина (т.2 л.д.15-34).

Указанные участники долевой собственности с целью выдела земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей и оформления в дальнейшем арендных отношений, <дата> выдали ФИО21 доверенность на совершение для них и от их имени действий, в том числе, по выделу земельного участка в натуре, определению его местоположения, извещению других участников долевой собственности о намерении выделиться, осуществлению регистрационных действий и получению на руки свидетельств, подтверждающих регистрацию права долевой собственности на земельный участок. Доверенностью было предусмотрено, представлять интересы собственников земельного участка в отношениях с арендатором. Подписана доверенность гражданами, указанными в ее приложении: ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО3, ФИО25, ФИО10, ФИО6, ФИО26, ФИО7 ФИО5, в котором также содержатся паспортные данные, номера свидетельств о праве собственности на землю участников общей долевой собственности. <дата> доверенность удостоверена главой Никольского сельского поселения Свердловского <адрес> ФИО15 (т.2 л.д.36-49).

Кроме того <дата> указанные собственники земельных долей выдали на имя ФИО21 доверенность, в соответствии с которой уполномочили ФИО21, принимать участие от их имени и голосовать за них на общем собрании собственников земельных долей, произвести действия по форматированию в качестве единого документа-соглашения об образовании долевой собственности, заявления на регистрацию долевой собственности, протокола общего собрания собственников земельного участка, договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, для этого: прошивать, заверять своей подписью количество прошитых листов в указанных документах, подписывать от их имени соглашение об образовании общей долевой собственности, договор аренды и заявления о регистрации права общей долевой собственности и договора аренды, подавать документы в Управление Федеральной регистрационной службы <адрес> для регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок с правом получения свидетельств о государственной регистрации права (т.2 л.д.79-83).

Затем между участниками долевой собственности было заключено соглашение, в соответствии с которым определены доли каждого в размере 1/11, сформирован и поставлен на учет земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 880000 кв.м., на который было зарегистрировано право общей долевой собственности (т.2 л.д.79-92).

Вышеназванные доверенности участниками долевой собственности земельных участков не оспорены.

После завершения процедуры выдела земельных участков, за ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО3, ФИО25, ФИО10, ФИО6, ФИО26, ФИО7 ФИО5, было зарегистрировано право собственности на земельный участок, с кадастровым номерами №, размер доли каждого составил 1/11 (т.2 л.д.157-159).

<дата> проведено было общее собрание участников общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номерам №, с повесткой дня: условия передачи земельных участков в аренду главе КФХ «Калинка» ФИО21, являвшегося председателем собрания. Секретарем собрания была избрана ФИО9, которая в своем выступлении изложила условия передачи земельных участков в аренду сроком на 15 лет главе КФХ «Калинка» ФИО21 Голосовали единогласно, протокол подписан председателем и секретарем. В приложении указаны сведения об участниках общей долевой собственности, проставлены подписи (т.2 л.д.138-142).

В этот же день ФИО9, действуя от имени собственников одиннадцати земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, (арендодатель) и КФХ «Калинка» в лице ФИО21 (арендатора) заключили договор аренды земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, общей площадью 880 000 кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес>

Договор аренды заключен на пятнадцать лет. Считается заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 2 договора).

Условиями договора предусмотрена ежегодная арендная плата (пункт 3 договора).

Кроме того по условиям договора Арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность доли (долей) в праве общей долевой собственности на арендуемый земельный участок с учетом требований статьи 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В приложении к договору аренды содержатся сведения об участниках долевой собственности: ФИО10, ФИО25, ФИО3, ФИО24, ФИО23, ФИО22, ФИО6, ФИО5, ФИО26, ФИО7, их паспортные данные, сведения о правоустанавливающих документах на землю, в соответствии с которыми размер доли каждого в общей долевой собственности на земельный участок составляет 1/11. Также имеются подписи указанных участников долевой собственности (т.2 л.д. 143-150).

Договор аренды заключен на основании доверенности от <дата>, выданной собственниками на имя ФИО9, из содержания которой следует, что собственники одиннадцати земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок уполномочили ФИО9 совершать от их имени следующие действия: представлять интересы в Управлении Федеральной регистрационной службы <адрес> и производить от их имени действия в качестве единого документа - договора аренды земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, для этого подписывать договор аренды, определяя условия передачи земельного участка в аренду, подписывать заявления о регистрации договора аренды и подавать документы в Управление Федеральной регистрационной службы для регистрации договора аренды на выделенный земельный участок, с правом получения зарегистрированных документов. Список граждан с их подписями прилагается (ФИО10, ФИО25, ФИО3, ФИО24, ФИО23, ФИО22, ФИО6, ФИО5, ФИО26, ФИО7 (т.2 л.д.134-137).

<дата> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация договора аренды, о чем Управлением регистрационной службы по <адрес> сообщено было вышеназванным собственникам земельных долей (т.2 л.д.151-152).

Из материалов реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером № следует, что <дата> ФИО25 продала принадлежащую ей 1/11 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером № ФИО21 (т. 2 л.д.163-165).

<дата> ФИО26 продал принадлежащие ему 2/11 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № ФИО21( т. 2 л.д.186-187).

После смерти ФИО22 в права наследования на земельную долю, размером 1/11 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, вступила его супруга ФИО4, что подтверждается свидетельством о праве на наследство, выданным нотариусом Свердловского нотариального округа ФИО27 <дата> ( т. 2 л.д. 172).

Принадлежащие ФИО24 и ФИО23 земельные доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № после их смерти перешли в порядке наследования к ФИО2 (дочь ФИО24 вступила в наследство в 2013 г.) и ФИО1 (сын ФИО23 вступил в наследство в 2020 г.) (т. 2 л.д.153,190).

Из выданных нотариусом Свердловского нотариального округа ФИО27 свидетельств о праве на наследство, а также вышеуказанных договоров купли - продажи усматривается, что указанные документы содержали ссылку на обременение земельного участка арендой в пользу КФХ «Калинка».

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, по состоянию на <дата> площадь земельного участка с кадастровым номером № составила 719999 руб. (т.1 л.д.122-128).

<дата> по гражданскому делу № (УИД:57RS0№-86) по иску ФИО10, ФИО2, ФИО3 ФИО4, ФИО1, ФИО7 А к КФХ "Калинка" о признании договора аренды от <дата> земельного участка с кадастровым номером № незаключенным, погашении записи о государственной регистрации договора аренды от <дата>, постановлено решение Свердловского районного суда, оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Указанным решением установлено, что договор аренды КФХ «Калинка» исполнялся, истцы получали установленную договором арендную плату, никто из них не оспаривал факт получения арендной платы.

Принимая указанное решение, суд также учел показания свидетеля ФИО15, работающего с 2006 по 2016 г. главой Никольского сельского поселения, в которых он подтвердил, что удостоверял доверенность на имя ФИО9 от собственников земельных долей. Претензий от собственников по поводу подлинности их подписей в приложении к доверенности не поступало. Все собственники долей от КФХ «Калинка» получали арендную плату (т.3 л.д.160-163,т.4 л.д.57-62).

Также в материалах дела имеются ведомости, подтверждающие выплату арендной платы КФХ «Калинка» в натуральном и денежном выражении (т.4 л.д.63-67).

<дата> в газете «Орловская правда» № опубликовано сообщение кадастрового инженера ФИО12 о подготовке проекта межевания земельного участка, выделяемого в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №; <дата> проект межевания был подготовлен и утвержден собственниками земельных долей и их представителями (т. 1 л.д.113-121,139).

После выдела земельного участка ему присвоен кадастровый номер №, собственниками которого являлись ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (т.2 л.д.34-223).

Таким образом, совокупность исследованных по делу доказательств, свидетельствует о том, что воля собственников земельных долей была направлена на совершение сделки по передаче земельных участков в аренду КФХ «Калинка», договор аренды был заключен, сторонами исполнялся. При этом одобрение сделки собственниками долей создает, изменяет и прекращает для них гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения, и они связаны с арендатором обязательствами по сделке.

Вместе с тем процедура выдела земельного участка в счет земельных долей собственниками, выразившими свое согласие на передачу в аренду КФХ «Калинка», находящегося в их общей долевой собственности земельного участка, соблюдена не была, поскольку к арендатору с просьбой дать согласие на такой выдел они не обращались и такого согласия не получали. Доказательства обратного материалы гражданского дела не содержат.

С учетом изложенного, выдел земельного участка ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 произведен в нарушение действующего законодательства, без согласия арендатора, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов КФХ «Калинка», а потому исковое требование истца о признания недействительным образование земельного участка с кадастровым номером № являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно положениям статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 указанного кодекса, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствие согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (продавцами) и ФИО8 (покупателем) заключен договор купли-продажи вновь образованного земельного участка, площадью 639999 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, сельское поселение Никольское, землепользование бывшего колхоза им. Ленина, южнее д. Калинник. При этом в пункте 3 договора содержится информирование продавцами покупателя о наличии на дату подписания договора ограничения в виде аренды. Срок аренды с <дата> по <дата> на 15 лет. Арендатор: КФХ «Калинка» (т.1 л.д.40-72).

Право собственности ФИО8 на указанный земельный участок зарегистрировано <дата>

При рассмотрении настоящего спора, судебной коллегией также установлено, что <дата> между ФИО8 и ФИО18 заключен договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером № (т.5л.д.110-115)

Право собственности ФИО18 на указанный земельный участок зарегистрировано <дата> (т.5 л.д.69-70)

Поскольку ответчиками была нарушена процедура выделения земельного участка, предусмотренная Федеральным законом от <дата> № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при которой выдел земельного участка произведен без согласия арендатора, что повлекло нарушение его прав и законных интересов, исковые требования КФХ «Калинка» в части признания недействительными договоров купли-продажи земельного участка от <дата> и <дата>, применении последствий их недействительности в виде исключении из Единого государственного реестра сведений о земельном участке с кадастровым номером №, восстановлении права общей долевой собственности ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на земельный участок, с кадастровым номером №, подлежат удовлетворению.

Ответчики не лишены возможности требовать возврата денежных средств в судебном порядке в соответствии с избранным согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способом защиты права.

Доводы представителя ФИО17 о том, что права КФХ «Калинка» выделением земельных участков не нарушены, в связи с чем сделки по их отчуждению не подлежат признанию недействительными, являются несостоятельными, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствами, и основаны на неправильном толковании норм материального права.

В данном случае в отсутствие согласия арендатора (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ) ответчики не могли воспользоваться своим правом по выделу земельных долей, все действия, связанные с образованием нового земельного участка, регистрацией прав и последующее его отчуждению подлежат признанию недействительными, с восстановлением положения, существовавшего до нарушения права.

С учетом установленных по делу обстоятельств, вступившего в законную силу решения Свердловского районного суда <адрес> от <дата>, которое в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении и разрешении судом настоящего дела, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании недействительными доверенности, решения общего собрания участников долевой собственности, договоров аренды земельных участков, признании отсутствующим обременения земельных участков, исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того заявленное КФХ «Калинка» ходатайство о применении срока исковой давности, судебная коллегия находит обоснованным, ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 195 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как установлено статьей 200 ГК РФ, в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Момент начала течения срока должен определяться исходя из существа спора.

В соответствии с п. 1 ст.181 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения сделки) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

По смыслу указанных норм требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть заявлены в течение трех лет с момента, когда началось исполнение сделки.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что регулирование сроков для обращения в суд, включая их изменение и отмену, относится к компетенции законодателя и что установление этих сроков обусловлено необходимостью обеспечить стабильность правоотношений и не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту (определения от <дата> №-О, от <дата> №-О-О, от <дата> №-О-О, от <дата> №-О и др.)

Указанный вывод распространяется и на гражданско-правовой институт исковой давности (определения Конституционного Суда Российской Федерации от <дата> №-О-О, от <дата> №-О, от <дата> №-О и др.).

Поскольку доверенность на оформление договора аренды на имя ФИО28 выдана <дата>, договор аренды спорных земельных участков заключен был <дата>, государственная регистрация договора аренды осуществлена <дата>, с указанного времени договор аренды сторонами исполнялся, на момент предъявления иска прошло более 13 лет, судебная коллегия приходит к выводу о том, что срок исковой давности по встречному иску пропущен.

Доказательства наличия уважительных причин пропуска срока исковой давности, по делу отсутствуют.

Доводы встречного иска о том, что участникам долевой собственности о наличии договора аренды стало известно после получения выписки на земельный участок в 2020 году, судебной коллегией не принимаются во внимание, поскольку опровергаются исследованными по делу доказательствами. Установлено, что собственники земельных долей знали о наличии договора аренды, получали арендную плату и никаких возражений относительно договора не заявляли.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» удовлетворить.

Решение Свердловского районного суда Орловской области от 8 сентября 2022 г. отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования крестьянского (фермерского) хозяйства «Калинка» к ФИО1, администрации Никольского сельского поселения Свердловского района Орловской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО18 о признании недействительным образование земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, восстановлении права общей долевой собственности, исключении сведений о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости удовлетворить частично.

Признать недействительным образование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата>, заключенный между ФИО1, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8, в отношении земельного участка №, общей площадью 639999 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от <дата>, заключенный между ФИО8 и ФИО18, в отношении земельного участка №, общей площадью 639999 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сельское поселение Никольское, землепользование бывшего колхоза им. Ленина, южнее д.Калинник.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 639 999 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Признать право общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 719 999 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в размере 1/11 доли в праве общей долевой собственности у каждого.

Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Калинка», ФИО9 о признании недействительной доверенности, признании недействительным решения общего собрания участников долевой собственности, признании недействительным договора аренды земельного участка, признании отсутствующим обременения земельного участка арендой и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о наличии обременения земельного участка оставить без удовлетворения.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен <дата>

Председательствующий

Судьи