Решение по делу № 2-13/2025 от 26.03.2025 - об обязании выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение, определенное по результатам судебной экспертизы.

Дело № 2-13/2025 (2-328/2024; 2-2134/2023;)

УИД: 42RS0037-01-2023-003775-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Юрга Кемеровской области 26 марта 2025 года

Юргинский городской суд Кемеровской области

в с о с т а в е:

председательствующего судьи Гемузовой А.И.,

при секретаре Нижегородовой А.А.,

с участием:

ст. помощника прокурора Барабановой О.В.,

представителя ответчиков-истцов

ФИО1, ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Юрги к ФИО2, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, прекращении права собственности и признании муниципальной собственности на него, выплате компенсации,

иску ФИО1 к Администрации г. Юрги об обязании исполнить соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения,

иску Администрации г. Юрги к ФИО1 о признании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения недействительной сделкой,

встречному иску ФИО2 к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об обязании выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение, определенное по результатам судебной экспертизы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Юрги обратилась в суд с иском к ФИО1, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, прекращении права собственности и признании муниципальной собственности на него, выплате компенсации.

ФИО1 с *** является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 41,5 кв. м, принадлежащей ей по договору дарения от ***.

На основании постановления Администрации города Юрги от 09.03.2016 N?262 «О признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом, расположенный адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений, расположенных в указанном доме, постановлено в срок не позднее 1 января 2017 года произвести снос дома.

Поскольку в установленный срок собственники не осуществили снос данного многоквартирного дома, в соответствии с действующим законодательством РФ органо) муниципальной власти было принято решение в форме постановления Администрации город Юрги от 27.04.2021 N?379 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных многоквартирном жилом доме по ***, признанном аварийным и подлежащим сносу изъять для муниципальных нужд города Юрги путем выкупа земельный участок с кадастровым N?***, площадью 1123,0 кв. м, расположенный по адресу: ***, а также жилых помещений, расположенных в многоквартирном дом находящемся в границах данного земельного участка.

Постановлением Администрации города Юрги от 10.06.2019 N?612 утверждено Положение порядке и условиях переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными подлежащими сносу до 01 января 2017 года (далее - Положение).

В период действия положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена за изымаемое жилое помещение, приобретенное по договору дарения, должна быть определена в порядке, установленном частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и не может превышать стоимость приобретенного жилья.

По отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения после признания дома аварийным, может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм Жилищного кодекса РФ и Федерального закона от 29.07.1998 года N?135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 7 Федерального закона N?135-Ф3 если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи используется рыночная стоимость.

При этом, в случае приобретения недвижимости в аварийном доме граждане утрачивают право на возмещение убытков по ст. 32 Жилищного кодекса РФ, а именно стоимости не проведенного капитального ремонта, расходов на переезд и прочих возможных. Также лишаются права на обеспечение жилым помещение и получение мер социальной поддержки в связи с признанием жилья аварийным.

Таким образом, размер возмещения, подлежащий взысканию в пользу ФИО1, состоит из рыночной стоимости аварийного жилого помещения.

01.07.2021 ФИО1 обратилась в УКС с заявлением о согласии на участие в программе переселения из аварийного жилья с предоставлением возмещения за изымаемое жилое помещение.

12.12.2023 подготовлено уведомление, а также соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества произведен независимым оценщиком ООО «Проспект». Согласно отчету N?177-Ю от 22.03.2021 рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: ***, общей площадью 41,5 кв. м, составляет 1477820 рублей.

Указанный пакет документов 12.12.2023 получен. До настоящего времени соглашение не заключено.

12.12.2023 в УКС Администрации города Юрги от ФИО1 поступило заявление об отказе от заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое у нее жилое помещение по причине несогласия с суммой оценки, желает получить возмещение в виде квартиры.

В связи с тем, что ФИО1 не заключила в порядке, установленном земельным законодательством, а именно ст. 56.9 Земельного кодекса РФ, соглашение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

На основании ч. 6, 7, 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, руководствуясь ст. 131,16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд:

1. Изъять для муниципальных нужд у ФИО1 жилое помещения - квартиру, расположенную по адресу: ***.

2. Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ***.

3. Признать право муниципальной собственности на квартиру, расположенную по адресу ***.

4. Возложить на Управление капитального строительства Администрации города Юр обязанность выплатить ФИО1 денежную компенсацию принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: ***, равную рыночной стоимости, которая составляет 1 477 820 рублей.

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г. Юрги об обязании исполнить соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 (далее - истец) является собственником квартиры, расположенной по адресу: *** (далее - квартира) на основании договора дарения от 07.07.2020г. (далее - договор).

Постановлением Администрации города Юрги от 09.03.2016г. N?262 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, а, следовательно, и кв.*** этого дома, признан аварийным и подлежащим сносу.

27.04.2021г. принято постановление Главы города Юрги N?379 «Об изъятии земельных участков и жилых (нежилых) помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, признанными аварийными и подлежащими сносу», в соответствии с которым земельный участок, на котором жилой дом по ***, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

02.03.2023 между истцом и ответчиком заключено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения - квартиры N?*** в строящемся доме по адресу: ***, микрорайон 4, строение 10/4 (п. 9 указанного Соглашения).

Однако ответчик отказывается исполнять указанное Соглашение и направил истцу письмо от 12.12.2023 N?648-ж об «аннулировании» указанного выше Соглашения. К письму также было приложено Соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение.

Как следует из Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 29.03.2019 N?199, жилой дом по *** включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 1 января 2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции».

Следовательно, собственник жилого помещения имеет право выбора способов обеспечения его жилищных прав.

Истец своим волеизъявлением выбрал такой способ возмещения за изымаемое жилое помещение, как предоставление другого равноценного жилого помещения взамен изымаемого.

Ответчик также согласился с указанным способом возмещения и заключил с истцом указанное выше Соглашение от 02.03.2023, исполнять которое в настоящий момент отказывается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.32 ЖК РФ, ФЗ от 21.07.2007 года N?185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», просит суд:

Обязать Администрацию города Юрги (ОГРН <***>, ИНН <***>) исполнить заключенное с ФИО1, *** г.р., соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения и предоставить ФИО1 квартиру, N?*** в строящемся доме по адресу: ***, микрорайон *** строение ***

Также Администрации г. Юрги обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения недействительной сделкой.

Исковые требования мотивирует тем, что ФИО1 с *** является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 41,5 кв. м, принадлежащей ей по договору дарения от ***.

Между Администрацией г. Юрги и ФИО1 было заключено соглашение от 02.03.2023 об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения.

Впоследствии при проведении проверки в рамках контрольных мероприятий установлен факт неправомерного заключения вышеуказанного соглашения.

Соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд предоставлением жилого помещения, заключенное между Администрацией города Юрги и ФИО1, нарушает положения закона, а именно ч.8.2 ст.32 Жилищного кодекса РФ, и ка следствие является недействительной сделкой.

Таким образом, в период действия положений ч. 8.2 ст.32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена за изымаемое жилое помещение, приобретенное по договору дарения, должна быть определена в порядке, установленном ч. 7 ст.32 Жилищного кодекса РФ, и не может превышать стоимость приобретенного жилья. Подобная правовая позиция нашла отражение в определении Седьмого кассационного суда от 17.11.2022 N?88-18542/2021.

Кроме того, ч. 8.2 ст.32 Жилищного кодекса РФ установлен прямой запрет на получение собственником жилого помещения взамен изымаемого, если собственник вступил в право собственности после 28.12.2019 на основании договора дарения.

Как следует из договора дарения от *** ФИО1 получила в дар от ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: ***. Данная квартира принадлежала ФИО2 на основании договора купли - продажи от ***. Цена квартиры, расположенной по адресу: ***, указанная в договоре купли-продажи, неизвестна.

Учитывая вышеизложенное ФИО1, при удовлетворении ее исковых требований, злоупотребит своим правом на возмещение за изымаемое жилое помещение, поскольку размер компенсации, на которую имеет право ФИО1 указана в договоре купли-продажи.

Соответственно, предоставление ФИО1 жилого помещения, расположенного по адресу: ***, повлечет за собой нарушение (угрозу нарушения) законных прав и интересов Администрации города Юрги, поскольку ведет к нецелевому использованию бюджетных средств.

15.02.2024 Администрацией города Юрги в адрес ФИО1 были направлено уведомление и соглашение о расторжении соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения. ФИО1 было предложено в срок до 01.03.2024 подписать данное соглашение.

По состоянию на сегодняшний день ФИО1 соглашение о расторжении соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения не подписано.

Просит суд признать соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд предоставлением жилого помещения, заключенное 02.03.2023 между Администрацией города Юрги и ФИО1 недействительной сделкой.

Вышеуказанные исковые требования определением суда объединены в одно производство.

Протокольным определением суда заменен ненадлежащий ответчик по иску Администрации г. Юрги к ФИО1, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, прекращении права собственности и признании муниципальной собственности на него, выплате компенсации с ФИО1 на ФИО2

Судом принят отказ от исковых требований Администрации г. Юрги к ФИО1 о признании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предоставлением жилого помещения, заключенного 02.03.2023, недействительной сделкой, производство по данным исковым требованиям прекращено.

Также судом принят отказ от исковых требований ФИО1 к Администрации г. Юрги об обязании исполнить соглашение, заключенное 02.03.2023, производство по данным исковым требованиям прекращено.

ФИО2 обратилась со встречным исковым требованием к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об обязании выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение, определенное по результатам судебной экспертизы.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: *** (далее - квартира) на основании договора купли-продажи от *** (далее - договор) и решения Юргинского городского суда о признании ничтожным договора дарения от ***.

Постановлением Администрации города Юрги от 09.03.2016г. N? 262 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, а, следовательно, и *** этого дома, признан аварийным и подлежащим сносу.

27.04.2021г. принято постановление Главы города Юрги N?379 «Об изъятии земельных участков и жилых (нежилых) помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, признанными аварийными и подлежащими сносу», в соответствий с которым земельный участок, на котором жилой дом по ***, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Администрация г. Юрги обратилась в суд с иском об изъятии принадлежащего истице жилого помещения для муниципальных нужд и определении размера компенсации за изымаемое жилое помещение.

По данному делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Западно-сибирская оценочная Компания» рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составляет 3 312 000 руб., рыночная стоимость доли истицы в общем имуществе в многоквартирном дом, включая земельный участок, 288 000 руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 2009000 руб., размер убытков, связанных с изьятием недвижимого имущества, 101000 руб., стоимость временного пользования иным жилым помещением 15000 руб., размер государственной пошлины 2000 руб., а всего - 5 727 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.32 ЖК РФ, ст.79 ГПК РФ просит суд:

Обязать Управление капитального строительства Администрации г. Юрги Кемеровской области - Кузбасса, ОГРН <***>, ИНН <***>, Администрацию города Юрги Юргинского городского округа Кемеровской области - Кузбасса ОГРН <***>, ИНН <***> выплатить ФИО2, *** г.р., возмещение за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ***, в размере, определенном по результатам проведения судебной экспертизы, в сумме 5 727 000 (пять миллионов семьсот двадцать семь тысяч) руб.

Представитель истца-ответчика Администрации города Юрги в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, посредством телефонограммы настаивал на удовлетворении первоначальных требований, против удовлетворения встречных возражал.

Ответчики-истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя ФИО4

Представитель ответчиков-истцов ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначальных требований Администрации г. Юрги в части размера выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение, просил удовлетворить встречное исковое заявление ФИО2

Представитель ответчика Управления капитального строительства Администрации города Юрги в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежаще, не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу без самостоятельных требований в суд не явился, о судебном слушании извещен надлежаще, не просил рассмотреть дело в их отсутствие.

Судом постановлено о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Выслушав пояснения участников судебного заседания, выслушав заключение ст. помощника прокурора Барабановой О.В., полагавшего встречный иск ФИО2 подлежащим удовлетворению, иск Администрации г. Юрги подлежащим удовлетворению в части изъятия для муниципальных нужд у ФИО2 жилого помещения, прекращения права собственности на жилое помещение и признания муниципальной собственности на него после выполнения ответчиком Администрацией г. Юрги обязанности по выплате компенсации, а в части выплаты компенсации в определенном в исковом заявлении размере – не подлежащим удовлетворению.

Изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ч.1 ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с частями 1, 2 и 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу п. 1, подп. 3.2 и 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных, в том числе ст. 282 ГК.

Порядок изъятия недвижимого имущества в виде земельных участков и жилых помещений, расположенных на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках, установлен гражданским, земельным и жилищным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1, 3 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В силу ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, в частности, в связи с размещением объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При рассмотрении дела судом установлено, что истцу по встречному иску - ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу *** общей площадью 41,5 кв. м с кадастровым номером *** на основании договора купли-продажи от ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН, решением Юргинского городского суда по делу *** от ***, договором купли-продажи от *** (т. 1 л.д. 149)

При рассмотрении дела судом также установлено, что на основании постановления Администрации города Юрги от 09.03.2016 № 262 «О признании домов аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом, расположенный адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений, расположенных в указанном доме, постановлено в срок не позднее 1 января 2017 года произвести снос дома (т. 1 л.д. 15).

Поскольку в установленный срок собственники не осуществили снос данного многоквартирного дома, в соответствии с действующим законодательством РФ органом муниципальной власти было принято решение в форме постановления Администрации города Юрги от 27.04.2021 N? 379 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по ***, признанном аварийным и подлежащим сносу» изъять для муниципальных нужд города Юрги путем выкупа земельный участок с кадастровым N?***, площадью 1 123,00 кв. м, расположенный по адресу: ***, а также жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, находящемся в границах данного земельного участка (л.д. 16).

Выкупная стоимость изымаемого жилого помещения по адресу: *** определена Администрацией г. Юрги на основании отчета N? 177-Ю от 22.03.2021 и составила 1 597 120 (л.д. 13).

Согласно ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на момент рассмотрения данного гражданского дела соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение сторонами не заключено.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях муниципальных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчиков-истцов на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у истца-ответчика ФИО2 спорного объекта недвижимости, прекращении права собственности истцов-ответчиков на спорное имущество и признании права собственности на него за муниципальным образованием.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в подпункте "л" пункта 20 Постановления Пленума N 14 от 2 июля 2009 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Совокупность приведенных норм в их системном единстве предполагает, что изъятие жилого помещения, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, с предоставлением равнозначного возмещения должно рассматриваться как один из способов прекращения права собственности. Одновременно изъятие жилого помещения и земельного участка представляет собой способ возникновения права собственности у соответствующего муниципального образования. Иной подход, при котором вопрос о правах оставался бы неразрешенным судом, приводил бы к ситуации неопределенности в отношении как субъекта права собственности на конкретное имущество, так и его правового режима.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 185-ФЗ).

Федеральный закон N 185-ФЗ определяет в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).

В пункте 3 статьи 2 Федерального закона N 185-ФЗ установлено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 ЖК РФ.

Таким образом, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме, право которого возникло до 28.12.2019, то есть до изменения редакции ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Судом установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, включен в муниципальную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы, в связи с чем, с собственниками жилых помещений указанного дома осуществляется работа по предоставлению возмещения за изымаемое жилое помещение.

Как следует из материалов дела право собственности на квартиру, расположенную в аварийном доме по адресу: *** возникло у ФИО2 на основании договора купли-продажи от ***.

После заключения вышеуказанного договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор дарения спорного жилого помещения от *** (т. 1 л.д. 9-10).

Решением Юргинского городского суда по делу *** от *** договор дарения квартиры, расположенной по адресу: *** кадастровый номер ***, заключенный между ФИО2 к ФИО1, ***, признан недействительной сделкой, применены последствия недействительности сделки.

Судом постановлено:

«Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 за номером *** от *** на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер *** на основании договора дарения.

Аннулировать в Едином государственном реестра недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 за номером *** от *** на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, на основании договора дарения квартиры.

Восстановить в Едином государственном реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 за номером *** от *** на квартиру расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, на основании договора купли-продажи квартиры.».

Вышеуказанное решение суда вступило в законную силу и исполнено, а именно восстановлено право собственности ФИО2 на спорное жилое помещение, соответствующая запись внесена в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: ***, возникло на основании договора-купли продажи от ***, то есть до признания дома аварийным и до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

В связи с данными обстоятельствами указанная правовая норма не применяется к данным правоотношениям между сторонами и к возникшему жилищному спору.

Исходя из вышеизложенного, сам по себе факт включения жилого дома, расположенного по адресу: *** в соответствующую региональную адресную программу предоставляет право выбора между способами компенсации за изымаемое жилое помещение за остальные доли в праве собственности у ФИО2

ФИО2 избрала способ обеспечения своих жилищных прав путем выплаты компенсации выкупной стоимости за изымаемое аварийное и подлежащее сносу жилое помещение.

Из первоначального искового заявления следует, что выкупная стоимость изымаемого жилого помещения определялась на основании отчета № 177-Ю от 22.03.2021.

Из содержания указанного отчета следует, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, а также стоимость общего имущества, в том числе земельного участка с учетом доли собственника в праве общей собственности на него пропорционально площади жилого помещения отчетом не определялась, в размер возмещения не входила.

Между тем, ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Следовательно, определяя размер компенсации за изымаемое жилое помещение, принадлежащее истцу по встречному иску, Администрация г. Юрги обязана была на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ включить в выкупную цену принадлежащего собственникам жилого помещения, в том числе причитающуюся им сумму компенсации рыночной стоимости общего имущества с учетом доли жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество, а также стоимость возмещения за непроизведенный капитальный ремонт, если его произведение было необходимо на момент приватизации первого жилого помещения в аварийном доме.

Таким образом, отчет по определению рыночной стоимости № 177-Ю от 22.03.2021 составлен без учета положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 323/2024 ООО «Западно-сибирская оценочная компания» по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы (л.д. 144-265) на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ***, он подлежал капитальному ремонту.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта вышеуказанного дома привело к снижению уровня надежности здания.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчик-истец ФИО2 имеет право при получении денежного возмещения также на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома соразмерно доли в праве собственности на изымаемое жилое помещение.

Суд полагает, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного жилого дома должен быть рассчитан на дату проведения экспертизы. Так, потребность в капитальном ремонте многоквартирного дома возникла до начала приватизации, следовательно, обязанность бывшего наймодателя по капитальному ремонту должна быть исполнена в полном объеме и при расчете величины компенсации определяются единовременные затраты на капитальный ремонт. Поскольку данная компенсация является составляющей выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, оценка которой производится на дату в соответствии с требованиями п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ, то и компенсация за капитальный ремонт должна определяться на эту дату. Так как вопрос о включении ее в выкупную стоимость вообще не был урегулирован, то суд полагает верным определять стоимость компенсации за капитальный ремонт на дату проведения экспертизы.

Следует учесть, что компенсация за капитальный ремонт по своей правовой природе является убытками, причиненными собственнику изъятием жилого помещения, и законодатель не связывает дату выплаты компенсации за капитальный ремонт с датой признания жилого дома аварийным.

Из заключения эксперта ООО «Западно-сибирская оценочная компания» по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы следует, что величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения экспертизы составляет 2 009 000,00 рублей.

Также из заключения эксперта ООО «Западно-сибирская оценочная компания» по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ***, с учетом рыночной стоимости жилого помещения – 3 312 000,00 рублей, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество пропорционально площади жилого помещения составляет 288 000,00 рублей, стоимость размера убытков, связанных с изъятием жилого помещения, расположенного по адресу: ***, у собственника данного объекта составляет 118 000,00 рублей.

Размер возмещения с учетом вышеуказанных выплат по результатам проведения судебной оценочной экспертизы на дату проведения экспертизы составил 5 727 000,00 рублей.

У суда отсутствуют основания не доверять заключению ООО «Западно-сибирская оценочная компания» по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за выдачу заведомо ложного заключения, является лицом не заинтересованным в исходе дела, обладает необходимой квалификацией. Выводы эксперта подробно мотивированы и обоснованы.

Суд признает экспертное заключение допустимым доказательством также в связи со следующим.

Для целей Федерального закона от 29.07.1998 N? 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N? 2)», утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N? 298 (далее - ФСО N? 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (здесь и далее указаны ФСО, действовавшие на момент разрешения спора судом первой инстанции).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N? 1)», утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N? 297 (далее - ФСО N? 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N? 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что при использовании сравнительного подхода экспертом были последовательно выполнены следующие действия: подробное исследование рынка жилья с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к предметам сравнимой полезности; определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; сопоставление исследуемого предмета с выбранными предметами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; приведение ряда показателей стоимости сравнимых предметов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого предмета.

Выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта - оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен.

Суд полагает, что эксперт произвел расчет стоимости квартиры сравнительным подходом с применением необходимых весовых коэффициентов (корректировок) в связи с объективным наличием различной степени схожести с объектом оценки.

Вместе с тем расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт был рассчитан затратным подходом.

Таким образом, суд полагает, что экспертное заключение составлено без нарушений.

Суд соглашается с требованием истца ФИО2 о взыскании компенсации с Администрации г. Юрги по следующим основаниям, требования ФИО2 к Управлению капитального строительства к Администрации г. Юрги напротив удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

Постановление «Об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по *** признанном аварийным и подлежащим сносу» принято Администрацией г. Юрги.

Согласно п. 26 ч. 1 ст. 16.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ) к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся изъятие земельных участков в границах муниципального, городского округа для муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 34 Федерального закона N 131-ФЗ структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

В силу части 1 статьи 37 Федерального закона N 131-ФЗ местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Местная администрация обладает правами юридического лица (часть 7 статьи 37 Федерального закона N 131-ФЗ).

Структура местной администрации утверждается представительным органом муниципального образования по представлению главы местной администрации. В структуру местной администрации могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы местной администрации (часть 8 статьи 37 Федерального закона N 131-ФЗ).

Судом отклоняются доводы представителя Администрации г. Юрги о том, что Управление капитального строительства Администрация г. Юрги является ненадлежащим ответчиком как по первоначальному иску, так и по встречному, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на уполномоченный орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате возмещения за изымаемое жилое помещение.

При указанных обстоятельствах первоначальные исковые требования Администрации г. Юрги, предъявленные к Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги, удовлетворению не подлежат. Вместе с тем обязанность по осуществлению капитального ремонта, а соответственно и выплате убытков за его непроизведение лежит на наймодателе – Администрации г. Юрги, а Положением об Управлении капитального строительства Администрации г. Юрги, утвержденным Решением Юргинского городского Совета народных депутатов от 03.09.2008 № 102 (ред. от 27.04.2010), УКС Администрации г. Юрги не наделено соответствующими полномочиями по изъятию земельных участков и жилых помещений, а также по осуществлению выплаты выкупной стоимости за изымаемые объекты недвижимости.

Таким образом, сумма компенсации за изымаемое жилое помещение подлежит взысканию с Администрации города Юрги в пользу истца-ответчика ФИО2

При установленных обстоятельствах суд считает встречные исковое требование ФИО2 об определении размера возмещения и взыскания выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в сумме 5 727 000,00 рублей с Администрации г. Юрги подлежит частичному удовлетворению.

Суд делает вывод, что в пользу ФИО2 с Администрации г. Юрги подлежит взысканию сумма компенсации, установленная экспертным заключением в сумме 5 727 000,00 руб..

Удовлетворение встречного иска ФИО2 к Администрации г. Юрги исключает удовлетворение первоначального иска Администрации г. Юрги к ФИО2, УКС Администрации г. Юрги в части возложения на Управление капитального строительства Администрации г. Юрги выплаты выкупной стоимости взамен жилого помещения в аварийном доме в размере 1 477 820 рублей, поэтому в первоначальном иске Администрации г. Юрги в этой части суд отказывает.

Следует учесть, что изъятие жилого помещения, а также прекращение прав собственников на него и выплата выкупной стоимости должно осуществляться как единый комплекс последовательных действий – изъятие жилого помещения и прекращение права собственности на него за истцом по встречному иску может быть осуществлено только после предоставления компенсации за него.

Так как решение состоялось в пользу истца по встречному иску, на основании ст. 98 ГПК РФ с Администрации г. Юрги в ее пользу подлежат взысканию судебные расходы.

Из банковского чека по операции следует, что ФИО2 понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000,00 рублей

Так как в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги отказано, понесенные ответчиками-истцами судебные расходы взысканию с Управления капитального строительства Администрации г. Юрги не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Юрги к ФИО2, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, предоставлении компенсации взамен изымаемого удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд у ФИО2 жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ***.

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Признать право муниципальной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации г. Юрги отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к Администрации г. Юрги, Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги об определении и взыскании выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение удовлетворить частично.

Определить и взыскать с Администрации города Юрги в пользу ФИО2 денежное возмещение выкупной стоимости за изымаемое у нее жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенное по адресу: ***, в размере 5 727 000,00 рублей.

Взыскать с Администрации г. Юрги в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 3 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2, заявленных к Управлению капитального строительства Администрации г. Юрги, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: -подпись- Гемузова А.И.

Мотивированное решение суда изготовлено 03 апреля 2025 г.

Председательствующий судья: -подпись- Гемузова А.И.