< >

Дело № 2-1809/2023

35RS0001-02-2023-000309-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Череповец 28 июля 2023 года

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

судьи Розановой Т.В.,

при секретаре Лобовой П.С.,

с участием представителей сторон К., Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на строение и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ. он заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи нежилого одноэтажного строения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 32,6 кв.м. В соответствии с указанным договором ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи, принять оплату за нежилое помещение и передать в собственность истца указанное недвижимое имущество не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на неоднократные требования истца, ответчик уклонялся от заключения основного договора купли-продажи. Корреспонденцию по месту регистрации ответчик не получает, на смс-сообщения и телефонограммы не реагирует. Истец исполнил свои обязательства по договору, бездействие ответчика препятствует государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое здание.

Истец просит признать за ним право собственности на нежилое одноэтажное строение, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из бревенчатого строения площадью 32,6 кв.м с кадастровым номером №; обязать Управление Росреестра по <адрес> зарегистрировать переход права собственности на указанное нежилое строение.

В ходе рассмотрения дела представитель истца К. изменила основание исковых требований, ссылаясь на ч.1 ст. 234 ГК РФ просит признать за ФИО1 право собственности на спорное строение в силу приобретательной давности, поскольку ФИО1 с момента заключения предварительного договора – с ДД.ММ.ГГГГ пользовался спорным строением открыто, нес расходы по его содержанию и благоустройству, постоянно проживал в указанном строении.

Определением суда к производству принято встречное исковое заявление ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в котором он просит обязать ФИО1 освободить принадлежащее ему нежилое строение по адресу: <адрес> вернуть в его владение. В обоснование требований ФИО2 указал, что предварительным договором определена цена строения 600 000 руб., которая должна быть уплачена до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 внес ДД.ММ.ГГГГ. – 120 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 450 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 77 000 руб., всего 647 000 руб. Первые платежи внесены в ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения предварительного договора. Последние платежи совершены с нарушением установленного срока, основной договор заключен не был. В связи с выездом за пределы <адрес> ФИО2 оформил доверенность на продажу ФИО1 спорного строения. Он передал ФИО1 правоустанавливающие документы и реквизиты для внесения арендной платы за земельный участок. После оформления права собственности ФИО1 должен был перезаключить договор аренды земельного участка. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 стало известно, что ФИО1 отбывает срок в исправительной колонии. В ДД.ММ.ГГГГ, получив требования о погашении задолженности по арендной плате ФИО2 понял, что право собственности на ФИО1 не переоформлено. Он принял меры к погашению задолженности по арендной плате. ФИО2 считает себя законным владельцем спорного имущества, предварительный договор считает недействительным, поскольку основной договор не заключен, акт приема-передачи имущества не подписан, договор аренды не перезаключен. Также полагает, что ФИО1 пропущен срок исковой давности по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дне слушания извещался судебной повесткой, от получения которой уклонился, повестка возвращена в суд ДД.ММ.ГГГГ. по истечении срока хранения.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности К. уточнённые исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, заявлении об уточнении требований, пояснила, что требований к Росреестру ФИО1 не заявляет. Встречные исковые требования не признала. Суду пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 открыто пользовался спорным имуществом. Оплата за имущество им была произведена в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещался судебной повесткой, от получения которой уклонился, повестка возвращена в суд ДД.ММ.ГГГГ. по истечении срока хранения.

В предварительном судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 пояснил, что он решил переехать в <адрес>, поэтому продавал дом. Нашел покупателя на дом, им оказался ФИО1, который полностью оплатил стоимость дома и 50 000 руб. дополнительно в связи с допущенной просрочкой платежей. ФИО1 вселился, а он уехал, оставив ФИО1 доверенность для переоформления права собственности. Получив всю сумму за дом, оставив доверенность, он считал, что дом продал, полагал, что ФИО1 переоформит собственность самостоятельно. В ДД.ММ.ГГГГ он уехал из Череповца, до ДД.ММ.ГГГГ жил в <адрес> затем в <адрес>, в <адрес> Через некоторое время он стал получать требования от судебных приставов о погашении задолженности по арендной плате. Часть денежных средств он уплатил добровольно, часть была удержана судебными приставами из его заработной платы. В ДД.ММ.ГГГГ он приезжал в дом, однако, ФИО1 не застал. В настоящее время не согласен передать ФИО1 дом, поскольку понес затраты на погашение долгов по аренде земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Е. встречные исковые требования поддержал, первоначальные исковые требования не признал. Полагает, что поскольку ФИО1 отбывал наказание в местах лишения свободы, нельзя говорить о том, что он отрыто и добросовестно владел спорным имуществом. Расходы по аренде земельного участка и уплате налога на имущество нес ФИО2 Нахождение в местах лишения свободы не свидетельствует о непрерывном владении спорным имущестом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен судебной повесткой, которая получена ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.

В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, с ДД.ММ.ГГГГ. на имя ФИО2 зарегистрировано нежилое строение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи указанного нежилого строения. В п.2.1.2 договора определена стоимость имущества 600 000 руб.

Пунктом 2.1.3 договора определен порядок оплаты, а именно: предоплата 123 000 руб. вносится при подписании предварительного договора, оставшаяся сумма в размере 477 000 руб. оплачивается до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.3.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных суду расписок следует, что ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 передал Й. 120 000 руб. в качестве предоплаты за покупку нежилого дома по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ.Ц. передал ФИО2 в счет оплаты за недвижимое имущество 450 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. передал 77 000 руб. Таким образом, общая сумма составила 647 000 руб. Следовательно, ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ получил полную стоимость принадлежащего ему строения. Кроме того, 47 000 руб. было уплачено в качестве компенсации за задержку платежей, о чем пояснил в судебном заседании сам ФИО2 При этом, не смотря на задержку платежей, ФИО2 от продажи дома не отказался, компенсацию за задержку платежей принял. После заключения предварительного договора ФИО1 с согласия ФИО2 вселился в спорное помещение и использовал его проживания. ФИО2, получив деньги, полагал, что продал ФИО1 свое имущество, о чем пояснил в судебном заседании. Из изложенного следует, что стороны фактически исполнили договор купли-продажи недвижимого имущества. Покупатель оплатил полную стоимость этого имущества, а продавец передал имущество покупателю, что сторонами не оспаривается. Отсутствие подписанного акта приема-передачи имущества в данном случае это обстоятельство не опровергает. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в <адрес> не проживает, с ДД.ММ.ГГГГ. он зарегистрирован в <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 никаких претензий к ФИО1 относительно пользования строением не предъявлял. С ДД.ММ.ГГГГ Й. не принимал никаких мер и к возврату денежных средств, полученных от ФИО1 в связи продажей строения. С иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО2 обратился только ДД.ММ.ГГГГ. в ходе рассмотрения исковых требований ФИО1

С ДД.ММ.ГГГГ, оплатив стоимость договора, получив согласие продавца на вселение, ФИО1 пользовался спорным строением как своим собственным в течение 15 лет, о чем ФИО2 было известно. В период отбывания наказания в местах лишения свободы ФИО1 не отказывался от имущества, предоставил строение для использования У., которая в ДД.ММ.ГГГГг. вносила арендную плату, что подтверждается справкой Комитета по управлению имуществом города.

Из изложенного следует, что представленный суду предварительный договор фактически является по своей правовой природе договором купли-продажи с рассрочкой платежа и не является по сути предварительным договором.

Заключив указанный договор, передав фактически строение во владение ФИО1 и получив от него полную оплату, предусмотренную договором, ФИО2 тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и фактически принял исполнение по договору со стороны ФИО1, заключив, по существу, договор купли-продажи, в связи с чем право собственности на спорное строение должно перейти к ФИО1

Доводы ФИО2 о том, что он оплачивал аренду земельного участка не свидетельствуют о неправомерности требований ФИО1 ФИО2 не передавал ФИО1 право аренды земельного участка, не принял никаких мер для перезаключения договора аренды. Заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи строения не содержит никаких условий относительно аренды земельного участка. ФИО2 в течение длительного времени устранился от владения строением, не проявлял у к нему никакого интереса, не исполнял обязанностей по его содержанию. Арендная плата взыскивалась с ФИО2 принудительно в судебном порядке, поскольку именно с ним заключен договор аренды земельного участка. ФИО2 не лишен возможности обратиться к ФИО1 с требованием о возмещении расходов.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Следовательно, обязательным условием удовлетворения виндикационного требования собственника является установление незаконности владения иным лицом истребуемым имуществом.

В данном случае ФИО1 стал владельцем спорного строения на основании заключенного с ФИО2 договора купли-продажи, который исполнен сторонами в полном объеме. Следовательно, незаконность владения ФИО1 спорным имуществом не доказана.

Наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

При этом Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось на основании соглашения с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности, но по каким-либо причинам сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.). Данная позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 127-КГ14-9.

ФИО2 заявлено о пропуске срока исковой давности.

Поскольку срок давностного владения установлен 15 лет, то срок исковой давности ФИО1 не пропущен.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании за ним права собственности на строение и соответственно, об отказе в удовлетворении требований ФИО2, поскольку владение ФИО1 спорным имуществом незаконным не являлось.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 (< >) право собственности на нежилое строение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 04.08.2023.

Судья < > Т.В. Розанова