№
12 ноября 2025 года КОПИЯ
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Колпинский районный суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Федоришкиной Е.В.
при секретаре судебного заседания ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Альфа-Банк» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания,
УСТАНОВИЛ:
Истец в лице АО «Альфа-Банк» обратился в Колпинский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ответчику ФИО4, просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7.888.142 рублей 60 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 79.217 рублей 00 копеек; обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, участок <адрес> (южнее <адрес>, <адрес>), условный номер <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене в размере 7.997.880 рублей 00 копеек, обратить взыскание на право требования по договору приобретения предмета ипотеки по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ к застройщику ООО «Проперти Эдвайс».
В обоснование указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Альфа-Банк» (кредитор) и ФИО4 (заёмщик) заключен кредитный договор № № на сумму 7.987.882 рублей 00 копеек по ставке 8,025 процентов годовых на срок 362 месяца для оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ №/К5-6/2023 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ФИО4 (дольщик) и ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» (застройщик), квартиры в собственность, расположенной по адресу: <адрес>, Понтонная улица, участок 6 (южнее <адрес>, литера А по Понтонной улице), условный номер <адрес>, кадастровый №. На основании соглашения об уступке права требования и переводе долга по договору долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ДД.ММ.ГГГГ № регистрации №, право требования застройщика от ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» перешло к ООО «Проперти Эдвайс» при наличии непогашенной задолженности дольщика перед застройщиком. Кредитным договором предусмотрена обязанность заёмщика зарегистрировать ипотеку на квартиру в пользу кредитора. Данную обязанность заёмщик не исполнила. Ипотека на квартиру в пользу кредитора не зарегистрирована. В связи с ненадлежащим исполнением заёмщиком условий кредитного договора по возврату денежной суммы образовалась задолженность, которая в добровольном порядке ответчиком не погашена. Общая сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ состоит из неустойки за просрочку уплаты начисленных процентов за пользование кредитом 13.725 рублей 00 копеек, неустойку за просрочку погашения основного долга 2.231 рубля 72 копеек, задолженности по просроченным процентам за пользование кредитом 0 рублей 00 копеек, задолженность по просроченной сумме основного долга 7.872.185 рублей 88 копеек. Пунктом 18 кредитного договора определена цена приобретения предмета ипотеки 9.997.350 рублей 00 копеек. При наличии незарегистрированной собственности заёмщика на квартиру истец исчислил начальную продажную стоимость подлежащего на реализации через публичные торги от цены приобретения предмета ипотеки 9.997.350 рублей 00 копеек, которая составила 7.997.880 рублей 00 копеек (9.997.350,00х80/100).
Определением Колпинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведено процессуальное правопреемство ответчика с ФИО4 на ФИО1 в связи с записью акта о перемене имени № от ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель истца АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, ранее просил суд рассмотреть дела в своё отсутствие.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание явилась, возражения относительно доводов искового заявления в части иной рыночной стоимости квартиры поддержала.
Представитель третьего лица ООО "Проперти Эдвайс" ФИО5 по доверенности в судебное заседание явился, возражения по доводам искового заявления не представил.
Суд рассмотрел дело при объявленной явке в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, заслушав возражения ответчика, объяснения представителя третьего лица, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями и в надлежащий срок.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
На основании пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
В силу пункта 5 указанной статьи, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Судом установлено, что между АО «Альфа-Банк» (кредитор) и ФИО4 заключен кредитный договор № № на сумму 7.987.882 рублей 00 копеек по ставке 8,025 процентов годовых на срок 362 месяца для оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ФИО4 (дольщик) и ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» (застройщик), квартиры в собственность, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> (<адрес> <адрес>, <адрес>), условный номер <адрес>, кадастровый №.
Пунктом 13 Индивидуальных условий кредитного установлена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий кредитного договора, обеспеченного ипотекой, размер неустойки (штрафа, пени) или порядок их определения: за ненадлежащее исполнение условий договора кредитор вправе потребовать оплату неустойки в размере 0,06 процентов от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.
Как следует из графика платежей, ежемесячный платеж по кредиту должен был вноситься в сумме 58.612 руб. 25 коп., последний платеж ДД.ММ.ГГГГ в размере 17.607 руб. 95 коп. Процентный период с 21 числа каждого предыдущего календарного месяца по 20 число текущего календарного месяца. Дата платежа не позднее 23 часов 00 минут по Московскому времени 20 числа каждого календарного месяца.
Ответчик была ознакомлена и согласна с тарифами и условиями, являющимися неотъемлемой частью кредитного договора, обязалась их соблюдать, о чем свидетельствуют подпись ответчика в кредитном договоре.
В соответствии с пунктом 11 условий кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору является залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки. Залог (ипотека) в силу закона предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией права собственности заемщика на квартиру.
Кредитным договором предусмотрена обязанность заёмщика зарегистрировать ипотеку на квартиру в пользу кредитора.
ДД.ММ.ГГГГ 7.987.882 рубля 00 копеек были получены заёмщиком согласно выписки по счету.
Общая сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ состоит из неустойки за просрочку уплаты начисленных процентов за пользование кредитом 13.725 рублей 00 копеек, неустойку за просрочку погашения основного долга 2.231 рубля 72 копеек, задолженности по просроченным процентам за пользование кредитом 0 рублей 00 копеек, задолженность по просроченной сумме основного долга 7.872.185 рублей 88 копеек.
На основании соглашения об уступке права требования и переводе долга по договору долевого участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ДД.ММ.ГГГГ № регистрации 78:37:0017124:11-78/011/2023-480, право требования застройщика от ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» перешло к ООО «Проперти Эдвайс» при наличии непогашенной задолженности дольщика перед застройщиком.
Многоквартирному жилому дому присвоен адрес: <адрес> на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ согласно разрешения №.
Квартире, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> условный номер <адрес>, кадастровый №, присвоен адрес: <адрес>, <адрес> <адрес>, кадастровый №.
Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, кадастровый № передана от цессионария ООО «Проперти Эдвайс» застройщика ООО «Специализированный застройщик «ЛСТ Проджект» к дольщику ФИО1 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.117).
ДД.ММ.ГГГГ кредитор (истец) принял решение о направлении требования о полном досрочном возврате кредита и обращении взыскания на предмет ипотеки. В адрес ООО «Проперти Эдвайс» (цессионарий) было направлено уведомление о намерении обратиться с требованием о взыскании на право требования к застройщику.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на квартиру в пользу ФИО1 (ответчик).
Обязанность зарегистрировать ипотеку на квартиру в пользу кредитора заёмщик исполнил.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ипотека на квартиру в пользу кредитора АО «Альфа-Банк» (л.д.214).
Кадастровая стоимость квартиры по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, на 2025 год составила 4.520.178 рублей 98 копеек.
Рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый № по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составила 5.250.000 рублей 00 копеек, согласно отчета оценщика ООО «ГЮЦН «Эталон» № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного по заказу ответчика.
Таким образом, суд принял в качестве относимого и допустимого по делу доказательства рыночную стоимость квартиры, поскольку она выше кадастровой стоимости, и не принял неподтвержденный довод истца о цене приобретения предмета ипотеки в размере 9.997.350 рублей 00 копеек как рыночной стоимости квартиры.
Расчет задолженности заёмщика проверен, арифметически признан верным, альтернативного расчета задолженности, равно как и доказательств подтверждающих погашение кредитной задолженности полностью или в части ответчиками не представлено.
Принимая во внимание, что доказательств оплаты задолженности ответчиком в ходе рассмотрения не представлено, сумма задолженности по кредитному договору подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.
Учитывая, что ответчиком длительное время не исполняются обязательства по кредитному договору, допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным, требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.
Таким образом, начальная продажная цена квартиры составит 4.200.000 рублей 00 копеек (5.250.000,00х80/100).
По общему правилу, предусмотренного статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины, исходя из цены удовлетворенного требования.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98, 167, 194-198, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу Акционерного общества «Альфа-Банк» (ИНН №) сумму задолженности по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7.888.142 рублей 60 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 79.217 рублей 00 копеек.
Обратить взыскание на право требования по договору приобретения предмета ипотеки по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ к застройщику ООО «Проперти Эдвайс».
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, участок 6 (южнее <адрес>, литера А по Понтонной улице), условный номер <адрес>, количество комнат 1, общая проектная площадь 36,88 кв.м., этаж 1, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 4.200.000 рублей 00 копеек.
На решение суда лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Федоришкина Е.В.