Дело № 2-2742/2020
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«19» октября 2022 <...>
Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Горбова Б.В. при секретаре Мясниковой Ю.С. с участием:
истца ФИО1, его представителя ФИО2 (допущен по устному ходатайству),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1, ФИО3 к Администрации г. Ялта об урегулировании разногласий при заключении договора,
установил:
ФИО1, ФИО1, ФИО3 обратились в суд с иском к Администрации г. Ялта, мотивируя тем, что истцы с 2007 г. арендуют земельный участок для индивидуального гаражного строительства. В 2019 г. при переоформлении прав на арендуемый участок, им был представлен проект договора аренды, в котором вид разрешённого использования земельного участка указан как «Благоустройство территории» (п. 1.2 договора). Указанное условие нарушает права истцов, поскольку не позволяет им пользоваться гаражом. Кроме того, в проекте договора имеется противоречащее закону условие о том, что арендодатель может передать права и обязанности по договору третьему лицу (в субаренду) только с согласия арендодателя. Протокол разногласий, направленный истцами, ответной стороной отклонён. В связи с чем, Б-ны просят суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды, путём принятия спорных условий договора в редакции истцов, а именно:
п. 1.2 договора «Вид разрешённого использования земельного участка: «Хранение автотранспорта» (2.7.1).»
п. 3.2 договора «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 2 295 (две тысячи двести девяносто пять) рублей и может в дальнейшем изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае:»
Приложение № 1 к договору аренды «Минимальное значение арендной платы 1 кв.м. (Зmin): 12.75»; «Размер арендной платы: АП = Зmin х S = 12,75 руб. х 180 = 2295, 00 рублей в год.»;
п. 4.4.14 договора «В пределах срока договора передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя при условии его уведомления» (л.д. 1-3).
В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.
Истцы ФИО1, ФИО3, ответчик Администрация г. Ялта, третьи лица Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Ялта, Госкомрегистр, Ялтинский городской совет, МБУ «Дорожно-эксплуатационный участок» муниципального образования городской округ Ялта в судебном заседании не присутствовали, уведомлены надлежащим образом.
Выслушав истца и его представителя, исследовав приложенные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В судебном заседании установлено, что на основании решения Гурзуфского поселкового совета от 28.09.2004 г. № 35, с последующими изменениями, внесёнными решениями того же совета от 29.12.2004 г. № 35, от 25.11.2005 г. № 35, от 31.08.2006 г. № 8, а также договора от 31.08.2006 г. Гурзуфский поселковый совет передал ФИО1, ФИО3, ФИО1 в аренду на 49 лет для обслуживания индивидуального гаража земельный участок площадью 0.0180 га., расположенный по <адрес>, целевое назначение участка «для индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства» (л.д. 83-104).
24.11.2021 г. с целью переоформления ранее возникших вышеуказанных арендных прав, постановлением Администрации г. Ялта от 24.11.2021 г. № 3989-п Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта было предписано заключить с истцами договор аренды того же участка (кадастровый №<номер>) на срок до 2056 года. Этим же постановлением установлен новый вид разрешённого использования земельного участка «Благоустройство территории» (п. 1 постановления) (л.д 20).
Постановление Администрации г. Ялта послужило основанием для направления истцам проекта договора аренды земельного участка от 04.04.2022 г. № 1429 (л.д. 4-11).
В проекте договора, арендодатель Муниципальное образование городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта изложил ряд условий договора в следующей редакции:
п. 1.2 договора «Вид разрешённого использования земельного участка: «Благоустройство территории» (12.0.2).»
п. 3.2 договора «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 1 146.60 рублей (одна тысяча сто сорок шесть рублей шестьдесят копеек) и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае:»
Приложение № 1 к договору аренды «Минимальное значение арендной платы 1 кв.м. (Зmin): 6.37»; «Размер арендной платы: АП = Зmin х S = 6.37 руб. х 180 = 1 146.60 рублей в год.»;
п. 4.4.14 договора «С согласия арендодателя передать права и обязанности по настоящему договору третьему лицо и/или передать участок в субаренду. При передаче арендатором прав и обязанностей третьему лицу или передаче в субаренду участка (его части) условия настоящего договора аренды сохраняются для нового арендатора (субарендатора) (л.д. 4-11).
Истцы не согласились с редакцией названных условий договора и направили арендодателю протокол разногласия, где предложили свою редакцию:
п. 1.2 договора «Вид разрешённого использования земельного участка: «Хранение автотранспорта» (2.7.1).»
п. 3.2 договора «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 2 295 (две тысячи двести девяносто пять) рублей и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае:»
Приложение № 1 к договору аренды «Минимальное значение арендной платы 1 кв.м. (Зmin): 12.75»; «Размер арендной платы: АП = Зmin х S = 12,75 руб. х 180 = 2295, 00 рублей в год.»;
п. 4.4.14 договора «В пределах срока договора передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя при условии его уведомления»;
Письмом от 18.05.2022 г. редакцию условий договора, предложенную истцами, арендодатель отклонил (л.д. 15-16).
Решая вопрос об урегулировании разногласий путём необходимости принятия той или иной из предложенных сторонами редакций договора, суд исходит из того, что для истцов значимым обстоятельством является вид разрешённого использования земельного участка, установленный постановлением Администрации г. Ялта от 24.11.2021 г., как «Благоустройство территории». Наличие такого вида разрешённого использования, не позволяет истцам использовать участок по назначению, поскольку земля предоставлена для обслуживания индивидуального гаража.
Вступившим в законную силу решением Ялтинского городского суда от 25.08.2022 г. удовлетворены исковые требования Б-ных к Администрации г. Ялта, постановление Администрации г. Ялта от 24.11.2021 г. в части установления земельному участку вида разрешённого использования «Благоустройство территории» признано незаконным (л.д. 151-155).
Из этого же судебного решения следует, что вид разрешённого использования «Благоустройство территории» для земельного участка, передаваемого ФИО4 в аренду, установлен незаконно, подходящим видом разрешённого использования будет вид «для размещения стояночных мест, стоянок» (код 2.7.1), который соответствует земельному участку, функционально используемому для хранения автотранспорта – размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места.
Учитывая названное судебное решение и принимая во внимание, что спорный участок изначально передавался истцам для индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства, обслуживание гаража, суд приходит к убеждению о правомерности редакции п. 1.2 договора, предложенной истцами, а именно: «Вид разрешённого использования земельного участка: «Хранение автотранспорта» (2.7.1).
Поскольку вид разрешённого использования земельного участка «Хранение автотранспорта», расчёт арендной платы за участок следует производить в соответствии с положением «О порядке определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта РК», утверждённым решением Ялтинского городского совета от 26.12.2019 г. № 8
Исходя из п.п. 2.3, 2.3.2 вышеуказанного Положения и Приложения № 1 к этому Положению, расчёт арендной платы выглядит следующим образом: АП = Зmin х S = 12,75 руб. х 180 = 2295, 00 рублей в год.
2 295 рублей в год это значительно больше, чем предусматривает редакция договора арендодателя, в связи с чем, редакция истцов не только соответствует Положению о расчёте арендной платы, но и выгодна ответчику.
Таким образом, суд считает приемлемой редакцию договора истцов, а именно:
п. 3.2 договора «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 2 295 (две тысячи двести девяносто пять) рублей и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае:»
Приложение № 1 к договору аренды «Минимальное значение арендной платы 1 кв.м. (Зmin): 12.75»; «Размер арендной платы: АП = Зmin х S = 12,75 руб. х 180 = 2295, 00 рублей в год.».
Что касается п. 4.4.14 договора, в редакции арендодателя, допускающей передачу прав и обязанностей по договору аренды только с согласия арендодателя, то эта редакция противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, где указано, что при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Учитывая, что п. 4.4.14. в редакции арендодателя противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, суд принимает п. 4.4.14 договора в редакции истцов, то есть: «В пределах срока договора передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя при условии его уведомления».
Таким образом, урегулирование разногласий между арендодателем МО Городской округ Ялта (ответчиком) и истцами следует произвести путём изложения пунктов договора в редакции Б-ных.
Поскольку государственную пошлину (300 рублей) уплатил один из истцов (ФИО1), пошлину на основании ст. 98 ГПК РФ следует взыскать с Администрации г. Ялта в пользу ФИО1
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1, ФИО1, ФИО3 к Администрации г. Ялта, удовлетворить.
Урегулировать разногласия между арендодателем - Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта и арендаторами - ФИО1, ФИО1, ФИО3, возникшие при заключении договора аренды от 04.04.2022 г. № 1429, предметом которого является земельный участок №<номер> площадью 180 кв.м., расположенный по <адрес>.
Разногласия урегулировать путём изложения пунктов договора аренды в редакции, предложенной истцами, а именно:
п. 1.2 договора «Вид разрешённого использования земельного участка: «Хранение автотранспорта» (2.7.1).»
п. 3.2 договора «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора и составляет 2 295 (две тысячи двести девяносто пять) рублей и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае:»
Приложение № 1 к договору аренды «Минимальное значение арендной платы 1 кв.м. (Зmin): 12.75»; «Размер арендной платы: АП = Зmin х S = 12,75 руб. х 180 = 2295, 00 рублей в год.»;
п. 4.4.14 договора «В пределах срока договора передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя при условии его уведомления»;
Взыскать с Администрации г. Ялта в пользу ФИО1 300 рублей в счёт уплаты государственной пошлины.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Крым. Апелляционная жалоба подаётся через Ялтинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 21.10.2022 г.
СУДЬЯ ГОРБОВ Б.В.