УИД 77RS0016-02-2025-019550-74

Дело №2-13207/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2025 года адрес

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Боярниковой Е.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ...ой Анастасии Геннадьевны, ...а Андрея Владимировича к ООО «СЗ «Кинодевелопмент» о признании условий договора, ущемляющими права потребителей недействительными

установил:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании недействительными условия Договора участия в долевом строительстве № ДАТ-КВ-2/19-4-1274-2/АН от 29.09.2023 года ущемляющими права потребителей, недействительными и исключить их текста Договора участия в долевом строительстве, а именно: условие, содержащееся во втором предложении абз. 1 п. 2.2 Договор участия в долевом строительстве № ДАТ-КВ-2/19-4-1274-2/АН от 29.09.2023, признать ущемляющим права потребителей, недействительными и исключить полностью: «2.2 <...> Уточнение площади объекта (в том числе - площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) взводится на основании данных, указанных в Техническом плане здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом Многоквартирного дома (далее по тексту Договора – техническая документация»), составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (далее по тексту Договора - «Кадастровый инженер») по итогам обмеров произведенных Кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте «(далее по тексту Договора - «фактическая площадь»)» <.. .>»; условие, содержащееся во втором предложении абз. 4 п. 2.2 Договор участия в долевом строительстве № ДАТ-КВ-2/19-4-1274-2/АН от 29.09.2023, признать ущемляющим права потребителей, недействительными и исключить полностью: «2.2 <...> Любое отклонение/расхождение фактической адрес строительства от общей адрес, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте, Сторонами не признается существенными изменениями Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены Договора. <...>».Истцы с целью уточнения полученной площади заключили договор от 27.09.2024 № 1274 с ООО «Центр экспертных заключений» в рамках которого была проведена официальная проверка адрес строительства (квартиры) на предмет соответствия Договору.адрес по результатам обмера, проведенного кадастровыми инженерами ООО «Центр экспертных заключений», составляет 50,3 квадратных метра. Указанное значение меньше проектного на 1,6 квадратных метра (более 3% от суммы Договора). Указанным отклонением обусловлена переплата по Договору - сумма. Факт уменьшения площади подтвержден и повторной (судебной) экспертизой, выполненной ООО «Профсуд-Эксперт» на основании определения судьи Мещанского районного суда адрес в рамках гражданского дела № 02-6720/2025 по иску ...фио и ...ой А.Г. к ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве. адрес переданной квартиры составила 50,3 квадратных метра. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства. В соответствии с условиями Договора, фактическая адрес строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от общей приведенной адрес строительства (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора (абз. 4 п. 2.2 Договора). Согласно п. 4.5 Договора, в случае уменьшения адрес, за разницу в площади между фактической адрес, установленной по данным Технической документации общей приведенной адрес (проектной), указанной в п. 2.1 Договора, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет Цены Договора. Полагаясь на добросовестность продавца, истцы написали претензию с просьбой выполнить перерасчет в связи с уменьшением площади квартиры. Претензия, согласно отчету с сайта Почты России, вручена Ответчику 23.10.2024 (РПО 14008101000465). В ответ на претензию ответчик отказал в удовлетворении требований, ссылаясь на условия Договора, которые явно ущемляют права потребителей и освобождают застройщика от ответственности за отступления от условий Договора, фактически позволяют передать ненадлежащий товар по завышенной цене (ответ от 01.11.2024 № ИСХ-НД-24-200). Кроме того, ответчик до даты заключения Договора знал о фактической площади объекта, равно как и знал на момент заключения Договора, в отличие от истцов, что в ходе отделочных работ, площадь будет уменьшена. Согласно экспликации к поэтажным планам здания по адресу: адрес, городской адрес, выполненной главным кадастровым инженером фио в составе Технического плана от 25.05.2023, общая площадь Квартиры по итогу строительства соответствует общей площади, согласованной в пункте 2.1 Договора, а именно-51.9 кв.м. (Договор был подписан 29.09.2023, а замеры были произведены заранее — 25.05.2023; условия Договора определены ответчиком). По мнению истцов Договор включает недействительные условия, фактически направленные на запрет изменить цену Договора, в случае передачи объекта меньшей площади, и получить справедливый перерасчет стоимости; подмену цены одного товара на цену другого свара; изменение цены в одностороннем порядке; освобождение ответчика от ответственности за отступления от условий Договора. В целях исключения формальной видимости согласия сторон по отдельным условиям Договора, ущемляющим права потребителя, истцы полагают целесообразным признать такие содержащиеся в договоре недействительными.

Истцы в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на иск, в которых в иске просил отказать на основании пропуска срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке, в отсутствие не явившихся лиц, поскольку реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, закрепленное ст. 6.1 ГПК РФ.

Суд, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с частью 1 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, 29.09.2023 года между сторонами заключен Договор участия в долевом строительстве № ДАТ-КВ-2/19-4-1274-2/АН от 29.09.2024, объект строительства – жилое помещение с полной чистовой отделкой (квартира) со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира, расположенная на 4 этаже, номер секции 19, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 1274, общей площадью 51,9 кв. м (без лоджии и балкона).

Стоимость объекта долевого строительства на дату подписания договора определена в размере сумма, которая оплачена истцами в полном размере.

Объект долевого строительства передан участникам долевого строительства по акту приема-передачи от 27.09.2024 г.

В силу п. 2.1. договора застройщик обязуется после выполнения обмеров объекта с целью определения фактической площади завершенного строительством объекта выполнить работы по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок), отделочные работы в объекте в соответствии с перечнем работ, указанным в Приложении № 2 к договору.

В соответствии с п. 2.2 договора, адрес (как многоквартирного дома, так и объекта), может быть уточнен после окончания строительства (создания) многоквартирного дома и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Уточнение площади объекта (в том числе - площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в техническом плане здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом многоквартирного дома (далее по тексту договора - «Техническая документация»), составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (далее по тексту договора - «Кадастровый инженер») по итогам обмеров, произведенных кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в объекте (далее по «фактическая площадь»). Проектная планировка объекта долевого строительства является предварительной.

Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади объекта долевого строительства (проектной) и фактической площади объекта существенными изменениями объекта долевого строительства, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади объекта долевого строительства превышает 5 % (пять процентов) от указанной в п. 2.1 договора общей приведенной площади объекта. адрес объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от общей приведенной площади объекта (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п.4.5 договора. Любое отклонение/расхождение фактической площади объекта долевого строительства от общей площади объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в объекте, сторонами не признается существенными изменениями объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены договора. участнику долевого строительства известно, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с порядком ведения кадастрового учета объектов недвижимого имущества и порядком государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, при государственной регистрации права собственности участника на объект в порядке, установленном законодательством Российской Федерации указывается только общая сумма площадей жилого и вспомогательного назначения, обозначаемая как «общая площадь», а площадь балконов и лоджий находит свое отражение в технической документации

Согласно п. 2.4. договора объект передается участнику в степени готовности, определяемой Приложением № 2 к договору. Принимая во внимание возможное отклонение фактической площади объекта долевого строительства от площади объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке объекта (возведении внутриквартирных перегородок) и отделочных работ в объекте, стороны пришли к соглашению, что в акте приема-передачи объекта указывают фактическую площадь объекта, установленную кадастровым инженером согласно п.2.2 договора. участник долевого строительства самостоятельно несет расходы, связанные с уточнением характеристик объекта в техническом/кадастровом учете.

В силу п. 4.5. договора, цена договора подлежит изменению в порядке, установленном договором, после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения участником от застройщика сообщения о получении застройщиком технической документации, обязаны произвести между собой следующие расчеты: в случае увеличения фактической площади объекта участник долевого строительства производит доплату застройщику за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п.2.1. договора, на следующих условиях: если отклонение (увеличение) фактической площади объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п.2.1. договора, составит до 5% (включительно) доплата производится за разницу площади объекта в полном объеме; если отклонение (увеличение) фактической площади объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) составит более 5% доплата производится только за разницу площади объекта, не превышающую 5% от общей приведенной площади объекта (проектной), указанной в п.2.1. договора. Оставшаяся разница площади объекта доплате участником не подлежит; в случае уменьшения площади объекта, за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п.2.1. договора, застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет цены договора. В случае уменьшения площади объекта застройщик возвращает участнику денежные средства за разницу площади объекта в полном объеме.

Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница между фактической площадью объекта, определяемой по данным технической документации на многоквартирный дом и включающей площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов (с понижающим коэффициентом) и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п.2.1. договора, умножается на стоимость 1 кв.м, равную сумма. Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются/перечисляются участником в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после получения от застройщика сообщения, указанного в п.3.2.3 договора, на банковские реквизиты, указанные застройщиком в сообщении, но в любом случае до подписания акта приема- передачи объекта. В случае неуплаты участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Денежные средства, составляющие сумму к возврату, перечисляются застройщиком участнику в течение 45 (сорока пяти) рабочих дней, с момента получения от участника заявления о возврате денежных средств с указанием реквизитов, по которым должен быть осуществлен возврат, но не ранее перечисления депонированной суммы на расчетный счет застройщика. 4.6. Стороны пришли к соглашению, что ни одна из сторон не вправе начислять на суммы доплаты/ переплаты проценты в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и требовать их уплаты.

Таким образом, условиями договора участия в долевом строительстве не предусмотрен обмер площади после завершения отделочных работ. Согласованные сторонами обмеры помещений осуществляются до производства отделочных работ. Технический план составляется на основе обмеров объекта долевого строительства без отделки, после чего объект вводится в эксплуатацию.

29.11.2023 разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-12-25615-2023, выданным Министерством жилищной политики адрес, введено в эксплуатацию Жилое здание № 2 с подземной автостоянкой по адресу: адрес, городской адрес, вблизи адрес.

Согласно акту приема-передачи от 27.09.2024 г. застройщик передал, а участник долевого строительства принял 2-комнатную квартиру № 1274, кадастровый номер: 50:12:0080512:5620, площадью 51,9 кв.м., общей площадью (с учетом лоджий и/или балконов и/или веранд и/или террас, с понижающим коэффициентом ) 51,9 кв.м., расположенную на 4 этаже многоквартирного жилого дома (далее - «Жилой дом»), по адресу: адрес, г.адрес, адрес (строительный адрес и проектные характеристики: адрес, городской адрес, вблизи адрес, 2-комнатная квартира, № квартиры по проекту 1274, в секции 19, на 4 этаже, № на площадке (считая слева направо по часовой стрелке от выхода из лифтового холла) 1, проектная площадь 51,9 кв.м.) и комплект ключей от данной квартиры.

После завершения строительства и для получения разрешения на ввод законченного строительства МЖК, по поручению застройщика кадастровым инженером подготовлен технический план, являющийся неотъемлемой частью разрешения на ввод, и основанием для внесения сведений о построенном объекте в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая положения ч. 1 и ч. 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», изменение цены договора долевого участия в строительстве возможно только в случае, если такое изменение предусмотрено условиями договора. При этом договором может быть предусмотрена фиксированная, не подлежащая изменению, цена объекта долевого участия в строительстве.

Рассматривая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности. Суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом анализа положений ст. 168 ГК РФ и п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд считает, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В данном случае заключение договора участия в долевом строительстве не посягало на публичные интересы, не создавало препятствий неопределенному кругу лиц, которые могли бы претендовать на заключение аналогичного договора ответчиком и не нарушало их права, в связи с чем в данном случае оснований для исчисления срока исковой давности в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 181 ГК РФ не имеется.

Исходя из заявленных истцами оснований признания недействительным договора в части, суд приходит к выводу, что сделка является оспоримой, иск подан истцом в суд 08 сентября 2025 года, то есть с учетом п. 2 ст. 181 ГК РФ, истцами пропущен годичный срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истцов в силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ.

руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ...ой Анастасии Геннадьевны, ...а Андрея Владимировича к ООО «СЗ «Кинодевелопмент» о признании условий договора, ущемляющими права потребителей недействительными – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Мещанский районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 16 марта 2026 года.

Судья Е.В. Боярникова