66RS0051-01-2022-001964-38
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Серов Свердловской области 29 ноября 2023 года
Серовский районный суд Свердловской области в составе: председательствующего Александровой Е.В., при секретаре судебного заседания Шулаковой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-58/2023 по иску
отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» к ФИО1 о расторжении договора № аренды земельного участка от 19.10.2016г.,
с участием представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности № от 19.12.2022г. сроком до 31.12.2023г.,
ответчика ФИО1,
УСТАНОВИЛ:
Отраслевой орган администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» обратился в Серовский районный суд Свердловской области с иском к ФИО1 просит расторгнуть договор № аренды земельного участка от 19.10.2016г. в связи с существенным изменением обстоятельств, возложить обязанность освободить земельный участок площадью 2 450 кв.м., с кадастровым номером 66:61:0226003:1287, путем вывоза сыпучих строительных материалов – щебня различных фракций, гравия, песка, размещенных по всему периметру участка, свалки отходов производства и потребления, материалов от разобранных деревянных строений (б/у доски, бревна, брус) в течение 30 дней с момента расторжения договора, предоставить истцу право осуществить соответствующие действия по освобождению данного земельного участка.
Свои требования истец обосновал тем, что ответчик пользуется по договору аренды № земельным участком площадью 2450 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0226003:1287, категории – земли населённых пунктов, находящегося по адресу: <адрес>. В последствии изменился правовой режим земельного участка, а именно у земельного участка до приобретения его в аренду ответчиком был изменен вид использования с Ж-1 (зона индивидуальных жилых домов), на Т-1 (зона автомобильного транспорта), а впоследствии на ТОП-2 (территория озеленения общего пользования) и на Р-1 (зона рекреационного назначения для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта). Изменения правого режима земельного участка, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также основанием для расторжения сделки на основании ст.451 ГК РФ, в связи с чем просит договор аренды с ФИО1 расторгнуть, возложить на нее обязанность освободить земельный участок.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования по доводам, изложенным в обоснование иска в исковом заявлении. Не оспаривала, что договор аренды земельного участка был заключен в установленном порядке, но впоследствии была изменена территориальная зона его месторасположения. Единственным документом, устанавливающим территориальные зоны, являются Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Думы СГО от 29.12.2009 №. Застройка земельных участков на территории Серовского городского округа, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, может осуществляться правообладателями земельных участков только с соблюдением разрешенных предельных параметров и соблюдением ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства. Земельный участок площадью 2450 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0226003:1287, относящийся к категории - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес> с разрешенным использованием – под ИЖС, расположен в территориальной зоне Р-1. Вид разрешенного использования земельного участка установлен до утверждения 29.12.2012 Думой СГО генерального плана Серовского ГО. Решением Думы Серовского ГО № от 29.12.2012 территориальная зона Ж-1 (зона застройки жилыми домами) была изменена на территориальную зону Т-1 (зона объектов автомобильного транспорта). 19.10.2016 между ФИО3 и МО СГО заключен договор аренды № в территориальной зоне Т-1, которая уже не предусматривала возможности ИЖС на арендованном земельном участке, т.к. земельный участок не соответствовал градостроительному регламенту. 29.11.2016 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды земельного участка. 26.05.2020 решением Думы СГО № территориальная зона Т-1 изменена на территориальную зону ТОП-2 (территории озеленения общего пользования). 30.11.2021 решением Думы Серовского ГО в границах бывшей территориальной зоны ТОП-2 установлена территориальная зона Р-1. Сведения об установлении территориальных зон направлялись в ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО. Таким образом, начиная с 29.12.2012 ИЖС на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0226003:1287 не допустимо. При переуступки 29.11.2016г. права аренды на спорный земельный участок между ФИО1 и ФИО3 какие-либо объекты недвижимости, прочно связанные с земельным участком, отсутствовали. На неоднократные обращения ответчика в строительстве ей отказывалось. До настоящего времени такое разрешение ФИО1 так и не получила. Считает, что изменение существенных условий договора, влечет безусловное основание для его расторжения. Ответчику направлялось требование 26.04.2022г. № о расторжении договора, последнее получено 10.05.2022г. Ответ на предложение не поступил, договор не расторгнут.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании предъявленные исковые требования не признала, считает, что на момент приобретения земельного участка по договору аренды участок относился к территориальной зоне Ж-1 с одним из видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома с приусадебными участками, она начала строительство жилого дома. Объект незавершенного строительства площадью 148 кв.м., поставила на кадастровый учет 29.09.2022, зарегистрировала на него право собственности. Строительство началось на законных основаниях, фактическое использование объекта не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, считает, что ее право на объект незавершенного строительства и пользование земельным участком должно быть сохранено.
Суд, заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства по делу, на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.
Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.
Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории, которая осуществляется в том числе в виде градостроительного зонирования территорий, представляющего собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункты 1, 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).
В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30, части 1 статьи 31 ГрК РФ в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки, которые разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов, устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка.
Правила землепользования и застройки включают в себя также положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ, пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).
Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и в части 8 статьи 36 ГрК РФ содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 N 631-О и от 30.06.2020 N 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.
В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ). Аналогичная норма приведена в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ.
Таким образом, из положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходят из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В судебном заседании установлено, что на основании постановления Администрации Серовского городского округа от 19 октября 2016 года № 1791 по договору аренды от 19 октября 2016 года № ФИО3 был предоставлен в аренду на срок по 19 октября 2036 года находящийся в публичной собственности муниципального образования Серовский городской округ земельный участок, имеющий кадастровый № разрешенное использование – под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>.
По договору переуступки от 29 ноября 2016 года, прошедшему государственную регистрацию 21 декабря 2016 года, ФИО1 приобрела у ФИО3 право пользования земельным участком на условиях договора аренды.
Постановлением администрации Серовского городского округа № от 11.07.2012 утвержден градостроительный план земельного участка и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, из которых усматривается, что территориальной зоной в которой он расположен являлась зона Ж1 (зона индивидуальных жилых домов (усадебного типа).
В последующем в период действия Правил Правила землепользования и застройки Серовского городского округа земельный участок относился к различным территориальным и иным зонам.
В редакции Решения № Правила относили спорный участок к территориальной зоне автомобильного транспорта Т-1, в редакции Решения № – к территории озеленения общего пользования ТОП-2, в редакции Решения № – к территориальной зоне рекреационного назначения Р-1.
В действующей редакции Правил (в редакции Решения №) спорный участок также относится к территориальной зоне рекреационного назначения Р-1.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ, установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Истец ссылается на изменение правового режима земельного участка, считает, что по этому исполнение сторонами обязательств по Договору невозможно, относит данное обстоятельство к существенному.
Имея намерение осуществить строительство жилого дома на земельном участке, ФИО1 неоднократно обращалась в Администрацию Серовского городского округа с уведомлениями о планируемом строительстве, по итогам рассмотрения которых Администрация уведомляла о недопустимости размещения объекта индивидуального строительства на земельном участке в связи с отнесением последнего к территориям, назначение которых не включает в себя размещение объектов жилищного строительства, а именно: к территориальной зоне автомобильного транспорта Т-1 (уведомление Администрации от 13 марта 2020 года № 7), к территории озеленения общего пользования ТОП-2 (уведомление Администрации от 7 сентября 2020 года № 25), к территориальной зоне рекреационного назначения Р-1 (уведомление Администрации от 7 июня 2022 года № 41).
29.09.2022г. в Едином государственном реестре недвижимости произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:61:0226003:1728, расположенный на вышеуказанном земельном участке.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 66:61:0226003:1287 относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство, право аренды ФИО1 зарегистрировано 21.12.2016г.
Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что объект незавершенного строительства возведен на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование земельного участка (под индивидуальное жилищное строительство) допускает строительства на нем данного объекта.
В рассматриваемом деле уполномоченным органом не представлено доказательств и судом не установлено, что спорный объект - земельный участок не может быть использован в эксплуатации в соответствии с его видом разрешенного использования при его предоставлении.
Как следует из апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 25.10.2023 г. по административному делу №а-176/2023 по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Свердловского областного суда от 13.06.2023г. которым частично удовлетворен иск ФИО1 о признании не действующим в части решение Думы Серовского городского округа от 29.12.2009г. № «Об утверждении правил землепользования и застройки Серовского городского округа» (в редакции решений № от 29.12.2012г., № от 26.05.2020г., № от 30.11.2021г.), «доводы апелляционной жалобы о противоречии оспариваемого нормативного правового акта сложившейся планировке территории и существующему землепользованию, а также о невозможности эксплуатации земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования подлежат отклонению судебной коллегией, поскольку генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускает потенциальное изменение назначения территории, так как определяет стратегию градостроительного развития муниципальных образований и условия формирования среды жизнедеятельности, при этом в ходе рассмотрения дела по существу установлено, что положения Правил землепользования и застройки, устанавливающие территориальное зонирование в отношении земельного участка ФИО1 не противоречат положениям Генерального плана.» Таким образом, противоречие правового режима земельного участка существующему землепользованию не может считаться существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, следовательно, не может изменять либо прекращать правоотношение.
Внося изменения в правовой режим земельного участка путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки Серовского городского округа, по сути арендатор – Муниципальное образование Серовский городской округ в одностороннем порядке пытается изменить условия договора аренды. Определением Верховного Суда РФ от 06.08.2013 по гражданскому делу N 56-КГ13-5 сделан вывод о том, что единолично принятое арендатором решение о внесении изменений в договор аренды в отношении целевого назначения арендуемого имущества не является существенным изменением обстоятельств.
При таких установленных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» к ФИО1 о расторжении договора № аренды земельного участка от 19.10.2016г. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области.
Решение изготовлено 02 февраля 2024года.
Председательствующий Е.В. Александрова