УИД 78RS0014-01-2023-001025-70

Дело № 2-4035/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2023 года Санкт-Петербург

Московский районный суд города Санкт–Петербурга в составе:

председательствующего судьи Шемякиной И.В.,

при секретаре Жукове И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Региональной общественной организации по защите прав потребителей «Правовой Петербург», ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании пункта договора недействительным, расторжении договора, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная организация по защите прав потребителей «Правовой Петербург» обратилась в суд с иском в защиту интересов ФИО2, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании пункта договора недействительным, расторжении договора, взыскании денежных средств.

В обоснование доводов искового заявления с учетом изменения в порядке ст. 39 ГПК РФ указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» был заключен договор участия в долевом строительстве № №. Стоимость объекта долевого строительства по условиям договора составляет <данные изъяты>, участником долевого строительства исполнено обязательство по внесению денежных средств в размере <данные изъяты>. В соответствии со ст.9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, либо расторгнуть такой договор в судебном порядке в случаях, которые перечислены в указанных правовых нормах. В том числе в соответствии со ст.ст. 450, 451 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, которым в том числе является, возрастание для стороны стоимости либо в уменьшении ценности исполнения, его чрезмерной обременительности.

Участник долевого строительства при изменении своего материального положения до наступления, предусмотренного договором срока передачи квартиры и отсутствии виновного поведения застройщика, вправе требовать расторжения договора в судебном порядке при соблюдении предусмотренных ГК РФ требований. В данном случае имеется существенные изменения обстоятельств, при которых ФИО4 исходила при заключении договора, при заключении договора она не знала, о реализации ответчиком в настоящее время квартир по цене ниже, чем установлено в ее договоре. Предложение, направленное в адрес ответчика о расторжении договора, осталось без удовлетворения.

Также основанием для расторжения договора в соответствии с п.1 ч.1.1 ст. 9 214-ФЗ является тот факт, что на ДД.ММ.ГГГГ дом не введен в эксплуатацию, тогда как срок передачи квартиры по договору не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при таких обстоятельствах, истец полагает, что это является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Кроме того условиями договора установлена договорная подсудность рассмотрения споров в Мещанском районном суде г. Москвы, в силу положений ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» дынный пункт является недействительным.

В связи с чем просили признать недействительным п. 9.2 договора, расторгнуть договор участия в долевом строительстве № №, взыскать с ответчика в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в размере <данные изъяты>.

Представитель истца Региональная общественная организация по защите прав потребителей «Правовой Петербург» ФИО7 в судебное заседание явился, на протокол судебного заседания заявил об отказе от исковых требований.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещалась надлежащим образом по адресу, указанному в исковом заявлении, судебная корреспонденция возращена в суд за истечением срока хранения.

Представитель ответчика ФИО5 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в отзыве на иск (л.д.50-52), указав, что ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, по решению Мещанского районного суда г Москвы от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» взысканы денежные средства по договору № №.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав доводы стороны истца, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска заносится в протокол судебного заседания и подписывается им.

При этом согласно части второй этой же статьи суд разъясняет истцу последствия отказа от иска и предусмотренные статьей 221 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации последствия прекращения производства по делу.

Исковое заявление Региональной общественной организации по защите прав потребителей «Правовой Петербург» подано в интересах ФИО2, обратившейся к ним с заявлением о защите своих прав, представитель процессуального истца в судебном заседании действует на основании доверенности от Региональной общественной организации по защите прав потребителей «Правовой Петербург», доверенность от имени ФИО2 на имя представителя отсутствует.

Поскольку от материального истца ФИО2 отказ от иска не поступал, у суда отсутствовала возможность разъяснения истцу последствий отказа от иска в части и предусмотренных статьей 221 ГПК РФ последствий прекращения производства по делу, что является обязательным условием для принятия отказа от исковых требований.

При таких обстоятельствах, судом не может быть принят отказ процессуального истца Региональной общественной организации по защите прав потребителей «Правовой Петербург» от исковых требований, поданных в защиту интересов ФИО2 как потребителя, иное бы противоречило закону, и суд рассматривает заявленные требования по существу.

В соответствии с ч.1 ст. 16 Закона РФ « О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В соответствии с п. п. 2 п. 2 ст. 16 данного Закона к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона.

При таких обстоятельствах, п.9.2 Договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в части установления договорной подсудности рассмотрения судебных споров в Мещанском районном суде г. Москвы, является недействительным, и исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ, Закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, ответчик обязался построить жилой комплекс № по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: однокомнатная квартира, расположенная в жилом корпусе <данные изъяты> в секции <данные изъяты>, на <данные изъяты> этаже, номер квартиры на площадке <данные изъяты>, номер квартиры по проекту <данные изъяты>, общей приведенной площадью (включая общую площадь жилого помещения и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы - с коэффициентом) <данные изъяты> кв.м, а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

Пунктом 2.3. договора определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2.7. договора).

Подпунктом 3.1.3. п. 3.1. договора застройщик обязан передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3. договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100% оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100% цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору, на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Подпунктом 3.2.1. п. 3.2. договора на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100% оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом N 214-ФЗ.

В п. 4.2. установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере 22 958 976 рублей (депонируемая сумма).

На основании п. 4.4. оплата цены договора, указанной в п. 4.2., осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ПАО "Сбербанк России", являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях:

- до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере <данные изъяты> размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязан по ДД.ММ.ГГГГ включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере <данные изъяты>; частичная оплата по аккредитиву не предусмотрена; банк-получатель - банк, являющийся эскроу-агентом и указанный в п. 4.4. договора. Денежные средства перечисляются Банком-эмитентом (Исполняющим банком) на счет экскроу, открытый участником у эксроу-агента, не позднее пяти рабочих дней со дня предоставления документов, предусмотренных условиями настоящего договора, Банку-эмитенту (Исполняющему банку). Сумма <данные изъяты> - подлежит оплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 4.4.1. договора).

Стороны обязаны в течения пяти календарных дней с даты подписания настоящего договора, но не позднее даты открытия аккредитива, заключить с эскроу-агентом договор счета эскроу (пп. 4.4.1.1. договора).

Обязанность участника по уплате цены договора, указанной в п. 4.2., считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (пп. 4.4.1.4. договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора, по причине существенного изменения материального положения (л.д.53-56).

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ответчика взыскана задолженность по договору участия в долевом строительстве № №, расходы по уплате государственной пошлины.

Рассматривая исковые требования о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных средств, суд не находит оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

Пунктом 7.1. договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В случае расторжения участником долевого строительства настоящего договора по основаниям, предусмотренным Законом N 214-ФЗ и (или) договором, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства путем их перечисления эскроу-агентом или застройщиком (п. 7.1.3. договора) на банковские реквизиты депонента, указанные в договоре счета эскроу, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п. 7.1.4. договора).

Основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договором № № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрены.

Как следует из ст. 9 Закона N 214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.

В первом случае, согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.

Во втором случае, согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Также, статьей 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрена возможность отказа от исполнения договора существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

Однако, в настоящем деле у истца право одностороннего отказа от договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, не наступило, поскольку срок передачи объекта долевого участия истекает, в силу п. 2.3. договора долевого участия, 31.08.2023 года. Доказательств наличия строительных недостатков подлежащего передаче объекта суду также не представлено.

В ходе разбирательства дела судом не установлено обстоятельств, установленных ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, предусматривающих право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Доказательств существенных нарушений договора со стороны застройщика на момент обращения ФИО2 в суд с настоящим иском в материалы дела не представлено.

Также, суд находит несостоятельными доводы истцов в части ссылки на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившихся в изменении финансового положения участника, а также изменения стоимости объектов, что является основанием для расторжения договора.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора, вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку в материалы дела не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО4 исходила при заключении договора, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ. Не является таким основанием и изменение цены застройщиком на иные объекты в данном многоквартирном доме, поскольку, заключая договор, истец взяла на себя обязательство по уплате определенной цены за объект.

Указанные, в качестве основания заявленного требования о расторжении договора, обстоятельства, не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

При этом, суд также учитывает, что стабильность доходов ФИО4 не являлось условием заключения договора долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договору, то есть не может в смысле положений ст. 451 ГК РФ являться основанием для расторжения договора.

Истцами не приведено каких-либо обстоятельств нарушения застройщиком прав ФИО4, в то время как в силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

С учетом исследованных доказательств, установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии исключительных обстоятельств, которые могут послужить основанием для расторжения заключенного между сторонами договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Региональной общественной организации по защите прав потребителей «Правовой Петербург», ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о признании пункта договора недействительным, расторжении договора, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 9.2 Договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в части установления договорной подсудности рассмотрения судебных споров.

В удовлетворении остальной части искового заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в доход бюджета города Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Санкт–Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд города Санкт – Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Шемякина