РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 декабря 2023 года г. Тула
Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Жуковой А.Н.,
при секретаре Халявиной А.С.,
с участием представителей истца ФИО1 по доверенности ФИО2, и ФИО4, представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-2439/2023 (УИД № 71RS0027-01-2023-002409-60) по иску ФИО1 к ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя.
В обоснование заявленных требований указала, что ей принадлежит ? доля в праве собственности на жилой дом, общей площадью 42,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
Сособственником жилого дома являлась ФИО7
Как ей (истцу) стало известно, принадлежащая ФИО7 доля перешла ответчику в результате публичных торгов, проведенных в рамках исполнительного производства №-ИП, находящегося на исполнении в ОСП Пролетарского района г. Тулы на основании заочного решения Пролетарского районного суда г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № об обращении взыскания на заложенную долю имущества должника по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ.
Доля была реализована за 263 000 руб., которые были перечислены взыскателю.
Ссылаясь, что она не была уведомлена об обращении взыскания на долю ФИО7 до проведения публичных торгов, реализация этой доли ответчику нарушает ее преимущественное право покупки указанной доли в жилом доме, просила суд перевести на нее (ФИО1) права и обязанности покупателя принадлежавшей ФИО7 ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, проданной в рамках исполнительного производства по договору купли-продажи, заключенному с ФИО5
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в соответствии со статьей 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в тульской, Рязанской и Орловской областях (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях), общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Кварта» (ООО «ГК «Кварта»), судебный пристав-исполнитель отделения судебных приставов Пролетарского района г. Тулы (ОСП Пролетарского района г. Тулы), протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ – ФИО7
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки не уведомила, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представители истца ФИО1 по доверенности ФИО2 и ФИО4 заявленные исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям, полагали, что нарушенное право истца как сособственника жилого помещения на преимущественное приобретение доли жилого дома, может быть реализовано путем перевода на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с ФИО5
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не уведомил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.
Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указал, что доля жилого дома приобретена ответчиком на публичных торгах, торги не признавались недействительными, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Третьи лица представитель МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, представитель ООО «ГК «Кварта», судебный пристав-исполнитель ОСП Пролетарского района г. Тулы, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили. Судебный пристав-исполнитель ОСП Пролетарского района г. Тулы ФИО8 просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обозрев материалы гражданского дела №, материалы надзорного производства № по обращению ФИО1, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником ? доли в праве собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 42,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № и материалами дела правоустанавливающих документов на жилое помещение.
Собственником ? доли указанного жилого дома являлась ФИО7
Как усматривается из ответа ОСП Пролетарского района г. Тулы, материалов исполнительного производства, на основании заочного решения Пролетарского районного суда г. Тулы от 12 мая 2022 года по гражданскому делу № 2-965/2022 по иску ФИО9 к ФИО7 об обращении взыскания на заложенное имущество, в отношении ФИО7 было возбуждено исполнительное производство №-ИП, предметом исполнения: обратить взыскание на заложенное имущество – ? долю в праве на жилой дом общей площадью 42,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в пользу залогодержателя ФИО9, установив начальную продажную стоимость 306 000 руб.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Пролетарского района г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ имущество передано на торги.
ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о снижении цены на 15% от общей стоимости имущества, что составляет 260 100 руб.
ДД.ММ.ГГГГ в ОСП Пролетарского района г. Тулы потупил отчет о реализации арестованного имущества, а именно ? доли в праве на жилой дом общей площадью 42,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 263 000 руб. распределены и перечислены взыскателю ФИО9
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства на основании пункта 1 статьи 47 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Победителем торгов признан ответчик ФИО5, с которым МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях в лице исполнителя ООО «ГК «Кварта» на основании протокола №-ОАЗФ/24 о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенных на электронной площадке «Всероссийская Электронная Торговая Площадка» в секции «Продажа арестованного имущества», подписан договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ? доли в праве на жилой дом, площадью 42,9 кв. м, с кадастровым номером 71:30:030106:767, адрес: <адрес>, что подтверждается соответствующим договором купли-продажи.
По состоянию на дату рассмотрения дела право собственности на ? долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, за ФИО3 не зарегистрировано, что следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости. Как указано представителем ответчика, регистрация права собственности приостановлена до 6 месяцев.
Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указала о нарушении своих прав и законных интересов как участника общей долевой собственности недвижимого имущества, поскольку не смогла реализовать принадлежащее ей право преимущественной покупки.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае отсутствия (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой и совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьей 255 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 6 статьи 69 Федерального закона № 229-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об исполнительном производстве» и пункт 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).
Согласно статье 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. При этом, заложенное имущество реализуется в порядке, установленном этим же Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Положениями статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1).
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2).
В силу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Доводы представителя ответчика о том, что состоявшиеся торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи недействительными не признавались, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, суд полагает несостоятельными.
Как разъяснено в абзаце 4 пункта 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены иные последствия такого нарушения.
Из приведенных положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений высшей судебной инстанции в совокупности с положениями пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что правила о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат применению постольку, поскольку совершенная сделка купли-продажи является действительной, хотя и нарушает требования закона и права истца, в связи с чем к данной ситуации применяются прямо предусмотренные законом последствия.
При этом статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит запрета на продажу доли в праве общей долевой собственности иному лицу, который участником общей долевой собственности на момент заключения сделки не является, а лишь устанавливает определенные правила такой продажи в виде уведомления иных собственников о своем намерении и обязанности продать им свою долю при прочих равных условиях.
Как усматривается из материалов гражданского дела № сособственник жилого дома - ФИО1 к участию в деле при рассмотрении судом требований об обращении взыскания на заложенное имущество не привлекалась.
Из представленной в материалы дела копии исполнительного производства №-ИП следует, что ФИО1, как сособственник ? доли заложенного имущества не извещалась судебным приставов о возбуждении исполнительного производства, передаче имущества на принудительную реализацию.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, в случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»; определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 8-КГ17-15), т.е. посредством предъявления в суд требования о переводе прав и обязанностей покупателя на заинтересованного участника долевой собственности.
Согласно статье 255 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
Из системного толкования указанных норм следует, что доля в праве общей собственности может быть выставлена на торги только после того, как остальные участники долевой собственности отказались от реализации принадлежащего им преимущественного права покупки указанной доли по рыночной цене, поскольку в противном случае, указанные лица не могут реализовать указанное право в случае продажи имущества на публичных торгах. Иное означало бы нарушение гарантированного законом права лица, не отвечающего по обязательствам должника, на приобретение продаваемой доли в праве совместной собственности на недвижимое имущество в приоритетном порядке.
Таким образом, законодательством преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Каких-либо законных основании для вывода о том, что реализации имущества должника путем проведения публичных торгов, его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.
При продаже доли должника сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.
Верховный Суд Российской Федерации полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется (определение Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС 19-22343).
Установленный трехмесячный срок для предъявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке, истцом не пропущен.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счёт управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесённых им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесла на депозит Управления судебного департамента в <адрес> денежные средства в размере 263 000 рублей, то есть в размере стоимости спорного имущества, приобретенного ФИО5, что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ операция №.
При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ФИО1 к ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя подлежащими удовлетворению.
При этом, суд также учитывает, что Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 23-П согласился, что механизм продажи доли гражданина-банкрота в праве общей собственности на жилое помещение и участок под ним с публичных торгов не учитывает преимущественное право его покупки сособственниками, в связи с чем признал пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 2, 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3) и 55 (часть 3), в той мере, в какой содержащиеся в нем положения в системе действующего правового регулирования и с учетом правоприменительной практики являются неопределенными в части возможности и порядка реализации гражданами - участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина.
Для продажи такой доли на торгах введены временные правила: конкурсный управляющий должен предложить другим участникам общей собственности выкупить долю должника по начальной цене торгов. С тем, кто согласился, заключат договор купли-продажи; если в течение месяца никто из сособственников не дал согласия на покупку доли, ее продают на торгах. Преимущественное право покупки действовать уже не будет, в т.ч. при повторных торгах и продаже путем публичного предложения.
Вместе с тем, в данном случае, поскольку торги уже состоялись, о предстоящей продаже доли в общем праве собственности ФИО1 извещена не была, чем нарушено ее право на приоритетную покупку доли должника, не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку иным путем права истца восстановлены быть не могут.
При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.
Поскольку право собственности ФИО5 на момент вынесения решения суда в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано, настоящее решение является основанием для внесения Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на ? долю жилого дома с кадастровым номером №, площадью 42,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, взамен записи о праве собственности ФИО7, а также выплаты ФИО5 денежных средств в размере 263 000 рублей, внесенных ФИО1 на депозит Управления судебного департамента в <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ? доли в праве на жилой дом, площадью 42,9 кв. м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, приобретенной в результате проведения торгов в электронной форме по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу ФИО5 (СНИЛС №) денежные средства в размере 263 000 рублей, за счет денежных средств, размещенных ФИО1 на депозитном счете Управления Судебного Департамента в <адрес> в качестве обеспечительного платежа в размере 268 000 руб. на основании чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ (операция №).
Решение суда является основанием для перечисления денежных средств в размере 263 000 рублей с депозитного счета Управления Судебного Департамента в <адрес> ФИО5 по представленным им реквизитам.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 на ? долю в праве на жилой дом, площадью 42,9 кв. м, кадастровый №, по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 26 декабря 2023 года.
Председательствующий А.Н. Жукова