№

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2023 года г. Губкин

Губкинский городской суд Белгородской области в составе:

Председательствующего судьи Пастух В.Г.

при секретаре Овсянниковой Е.А.,

с участием истца ФИО1, его представителя по доверенности ФИО2, представителя ответчика администрации Губкинского городского округа по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Губкинского городского округа Белгородской области о сохранении помещения в реконструированном состоянии, признании нежилого помещения жилым, регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просил сохранить нежилое помещение (контора), площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес> реконструированном состоянии; внести изменения в ЕГРН, присвоив объекту недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, статус «архивный»; признать нежилое помещение (контора) общей площадью № кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу жилым помещением; образовать в составе Многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> жилое помещение площадью № кв.м. в соответствии с техническим планом, подготовленным ГУП «Белоблтехинвентаризация» КИ ФИО4 от 18.04.2022; внести изменения в многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> путем исключения площади № кв.м. и учета площади № кв.м. согласно технического плана, подготовленного ООО «ДОМИНАНТА» КИ ФИО5 от 07.11.2022; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности ФИО1 на жилое помещение, площадью № кв.м. <адрес> на основании договора купли- продажи от 03.02.2000 года без участия прежнего владельца (продавца) – Закрытого Акционерного общества «Центр» свидетельство о перерегистрации юридического лица от 14.10.1997 года.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что 3 февраля 2000 года по договору купли-продажи, заключенному с ЗАО «Центр» он приобрел в собственность нежилое помещение (контору) под жилье площадью № кв.м. по адресу: <адрес>. Сделка удостоверена нотариусом. В том же году он оформил постоянную регистрацию по месту жительства с указанием адреса: <адрес>, где и проживает до настоящего времени.

Приобретенное имущество фактически состоит из жилого помещения площадью № кв.м. и пристройки к многоквартирному жилому дому площадью № кв.м., имеющих между собой сообщение, т.е. архитектурно-планировочно объединенные в изолированную квартиру конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания не затронуты, объект недвижимости свои границы и другие основные характеристики не изменил. В момент заключения договора купли-продажи, пристройка к многоквартирному жилому дому площадью № кв.м. не была оформлена за продавцом надлежащим образом, ЗАО «Центр» прекратило свое существование.

7 ноября 2022 года истцом заключен договор с ООО «ДОМИНАНТА» на проведение кадастровых работ и подготовку технического плана многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В ходе кадастровых работ спорное помещение пристройка включена в контур многоквартирного жилого дома, вследствие чего площадь многоквартирного жилого дома изменилась с № кв.м. на № кв.м.

В судебном заседании истец и его представитель по доверенности заявленные требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

Ответчик администрация Губкинского городского округа представитель по доверенности ФИО3, исковые требования истца не признала, представив письменные возражения, в которых указано на то что, до настоящего времени ФИО1 не реализовал свое право на обращение в органы местного самоуправления с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое по адресу: <адрес> установленном законодательством РФ порядке.

Исследовав обстоятельства по представленным в суд доказательствам, в совокупности с пояснениями, представителя ответчика, суд признает исковые требования ФИО1 не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Судом установлено, что 3 февраля 2000 года, ФИО1 по договору купли-продажи приобрел в собственность нежилое помещение (контора) в <адрес> в <адрес> общей площадью № кв.м. (л.д. №). Сделка удостоверена нотариусом, однако, государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошла.

Согласно сведениям указанного договора нежилое помещение общей площадью № кв.м. принадлежит ЗАО «Центр» (продавец) на основании Постановления главы администрации <адрес> и <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ

Из данного постановления усматривается, что им был утвержден акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию жилого <адрес>. Заказчику Региональному отделению Российского фонда помощи беженцев и вынужденных переселенцев «Соотечественники» принять и передать на баланс ЖСК и разрешить его заселение (л.д. №).

Истец использует спорное помещение в качестве жилого помещения, фактически проживает в нем и там же зарегистрирован, производит оплату коммунальных услуг.

С целью перевода нежилого помещения площадью № кв.м. (в соответствии с техническим паспортом помещения №, №) в жилое, ФИО1 обратился в управление архитектуры и градостроительной политики администрации Губкинского городского округа с соответствующим заявлением.

Уведомлением от 14.09.2022 Управлением архитектуры и градостроительной политики администрации Губкинского городского округа истцу было сообщено о необходимости предоставления правоустанавливающих документов на переводимое нежилое помещение, предусмотренные п.2 ч.2 ст. 23 ЖК РФ (л.д.№).

Постановлением главы администрации Губкинского городского округа от 14.10.2022 ФИО1 отказано в переводе нежилого помещения общей площадью № кв.м. в жилое на основании п.3 ч.1 ст.22 ЖК РФ, в связи с несоблюдением предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения, п.1.1 ч.1 ст. 24 ЖК РФ, ч.2 ст. 23 ЖК РФ (л.д. №).

Согласно пункту 6 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: (в том числе) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.

В силу частей 1 и 4 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение предусмотрен статьей 23 Жилищного кодекса РФ.

Частью 1 статьи 23 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений (часть 4 статьи 23 Жилищного кодекса РФ).

Из содержания частей 5 - 9 статьи 23 ЖК РФ следует, что переводу жилого помещения в нежилое помещение сопутствует необходимое переустройство и (или) перепланировка, иные работы, необходимые для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения переводимого помещения для обеспечения испрашиваемого использования такого помещения.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого решения.

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На основании части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

По общему правилу реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Исходя из положений п. 5 ч. 1 ст. 32 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов): о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).

Как установлено судом, уведомлением от 14.09.2022 ФИО1 поставлен в известность, что ему отказано в переводе нежилого помещения общей площадью № кв.м. в жилое, со ссылкой на нарушение требований ЖК РФ.

Согласно положениям ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, бремя доказывания наличия обстоятельств, указанных в иске, подлежит возложению на истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом, избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Суд, оценив в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, все представленные по делу доказательства, учитывая вышеприведенные нормы права и установленные обстоятельства по делу, не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца, поскольку считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своих прав и интересов, поскольку решение об отказе в переводе нежилого помещения в жилое общей площадью 51,7 кв.м. может быть обжаловано в судебном порядке. Вопрос о переводе нежилого здания в жилое, не входит в компетенцию суда и относится к исключительной компетенции органа местного самоуправления.

Суд не вправе подменять собой орган местного самоуправления в решении поставленных перед ним задач при наличии у него соответствующих полномочий.

Как установлено судом, истец в установленном законом порядке не реализовал свое право на обращение в орган местного самоуправления с заявлением о переводе нежилого помещения с общей площадью № кв.м. в жилое.

Утверждения представителя истца о том, что ФИО1 обращался в орган местного самоуправления о переводе нежилого помещения в жилое на общую площадь № кв.м., не являются основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку заявление не являлось предметом рассмотрения, по нему какого либо решения не принималось, в связи с тем, что истцом оно было отозвано.

Доводы истца о том, что он не имел возможности в момент заключения договора купли-продажи на нежилое помещение (контору) с ЗАО «Центр» приобрести (включить в договор) объект недвижимого имущества: пристройку, площадью 23,78 кв.м. к вышеназванному объекту, поскольку за продавцом не было оформле6но право, допустимыми доказательствами не подтверждены.

Как усматривается из представленного в материалы дела технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 14.09.1998 – дату технической инвентаризации, пристройка к конторе отсутствовала (л.д.№). Согласно ответа Управления архитектуры и градостроительной политики администрации Губкинского городского округа от 20.05.2022 года, разрешительная документация на строительство пристройки к дому <адрес> <адрес> за период с 1990 -2000 отсутствует (л.д. №).

Кроме того, из разъяснений, данных п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ.

При этом, согласно п. 31 вышеуказанного совместного Постановления, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По правилам приведенной правовой нормы доказательством возведения самовольной постройки служит установление судом хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло мер для их получения.

Суд считает, что представленное истцом заключение специалиста, о том, что спорное нежилое помещение пригодно для использования и дальнейшего производства строительно-монтажных и отделочных работ с последующим введением в эксплуатацию в качестве жилого помещения не может подменять собой установление указанного факта в рамках оказания соответствующей государственной услуги.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанной совокупности условий судом не установлено.

В силу пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 26.04.2022 следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> состоит на кадастровом учете, имеет кадастровый №, его площадь составляет № кв. м, разрешенное использование - для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома. Правообладателем земельного участка являются собственники помещений в многоквартирном доме.

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Увеличение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.

Кроме того, в силу ст. ст. 244, 246, 247 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Реконструкция нежилого помещения площадью № кв.м. осуществлена на прилегающем к дому земельном участке, являющимся общим имуществом собственников в многоквартирном доме, в связи с чем распоряжение земельным участком возможно только при наличии согласия иных сособственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Как видно из материалов дела, общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу реконструкции спорного нежилого помещения не созывалось, данный вопрос не обсуждался.

Согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, сведений о том, что общим собранием был разрешен вопрос об уменьшении доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок, суду не представлено.

Доводы истца о том, что указанное помещение является жилым, поскольку он с семьей проживает в нем с 2001 года и оплачивает коммунальные услуги также являются необоснованными, поскольку факт открытия лицевого счета и выставления счетов на оплату коммунальных услуг свидетельствует лишь о том, что ФИО1,, фактически проживая в нежилом помещении, пользуется коммунальными услугами и не являются основанием для признания помещения жилым в судебном порядке, в нарушение порядка установленного ЖК РФ.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к администрации Губкинского городского округа Белгородской области о сохранении помещения в реконструированном состоянии, признании нежилого помещения жилым, регистрации перехода права собственности признать необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Губкинский городской суд.

Судья

<данные изъяты>