К делу №2-11427/2025
УИД 23RS0041-01-2025-006993-87
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 июня 2025 года г. Краснодар
Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи Бровцевой И.И.,
при секретаре Бреус Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчикам о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований указано, что 11.02.2025 между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлся объект недвижимости - квартира, назначение: жилое, общей площадью 24 кв.м., этаж: №, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость Объекта определена в размере <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> - стоимость Объекта; <данные изъяты> - стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в передаваемом Объекте. Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи, основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 18.02.2025. Однако 18.02.2025 был заключен основной договор купли-продажи Объекта между истцом и ФИО3, от имени которой действовал ответчик ФИО2 по доверенности от 17.02.2025, удостоверенной ФИО4, третьим секретарем Генерального Консульства России в Мумбаи (Индия), зарегистрированной в реестре №№, сведения о наличии и подлинности которой опровергаются данными проверки доверенности по реквизитам при осуществлении проверки на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, кроме того, копия доверенности истцу представлена не была, в связи с чем у истца до настоящего времени отсутствует возможность проверки полномочий ответчика ФИО2 действовать от имени ответчика ФИО3 на законных основаниях в рамках приобретения объекта недвижимости и заключения указанного договора купли-продажи. Наличные денежные средства по Предварительному договору купли-продажи Объекта были переданы Истцу в день заключения Договора 11.02.2025 в размере <данные изъяты>, и в день заключения основного договора купли-продажи Объекта 18.02.2025 в размере <данные изъяты>. В подтверждение получения денежных средств истцом были подписаны две расписки в получении денежных средств общей суммой в размере <данные изъяты>. В основном договоре купли-продажи от 18.02.2025 истцом также было собственноручно указано о произведении расчета сторонами в полном объеме, однако денежная сумма в размере <данные изъяты> (цена Объекта согласно Договору купли-продажи от 18.02.2025 г.), которая в соответствии с п. 2.2 Договора от 18.02.2025 должна была быть передана истцу при подписании Договора купли-продажи 18.02.2025 не была передана истцу в полном объеме, а лишь в размере <данные изъяты>. 18.02.2025 истцом совместно с ответчиком в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края были сданы документы для государственной регистрации перехода права на Объект недвижимости. После чего, 19.02.2025 истцом было подано заявление о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения в связи с совершением в отношении нее мошеннических действий. Истец не могла в период заключения договоров купли-продажи Объекта понимать значение своих действий и руководить ими вследствие психологического давления мошенников в момент совершения оспариваемых действий. Истец также уверена в том, что указанные сделки совершены не только под влиянием обмана со стороны мошенников, но и также со стороны ответчиков, так как ответчики безусловно знали о заблуждении истца относительно данных сделок и действовали в целях причинения вреда ее правам и законным интересам ввиду того, что квартира была выставлена на продажу по значительно заниженной цене относительно рыночной стоимости и истцу требовалась срочная продажа. Также об этом можно сделать вывод в связи с тем, что мошенники сами указывали истцу на лицо, с кем ей следует заключить договор. Из изложенного следует, что заключая договор купли-продажи квартиры и передавая полученные денежные средства неизвестным, в тот момент истец не знала и не могла знать, что тот выполняет замысел мошенников по хищению денежных средств, поскольку находилась в состоянии, лишающим ее способности здраво оценивать сложившуюся ситуацию, находясь в тяжелом психоэмоциональном состоянии под влиянием мошенников. Просит суд признать предварительный договор купли-продажи от 11.02.2025, заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным и применить последствия недействительности сделки; признать договор купли-продажи от 18.02.2025, заключенный между ФИО1 и ФИО3 ничтожным и применить последствия недействительности сделки.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представители ответчика ФИО3 по доверенности ФИО6, ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражали.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал.
Выслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлся объект недвижимости - квартира, назначение: жилое, общей площадью: 24 кв.м., этаж: №, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Согласно предварительному договору купли-продажи от 11.02.2025, стоимость Объекта определена в размере <данные изъяты>, из которых: <данные изъяты> - стоимость Объекта; <данные изъяты> - стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в передаваемом Объекте.
Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи, основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 18.02.2025.
18.02.2025 был заключен основной договор купли-продажи Объекта между ФИО1 и ФИО3, от имени которой действовал ответчик ФИО2 по доверенности от 17.02.2025, удостоверенной ФИО4, третьим секретарем Генерального Консульства России в Мумбаи (Индия), зарегистрированной в реестре №.
Наличные денежные средства по предварительному договору купли-продажи объекта были переданы истцу в день заключения договора 11.02.2025 в размере <данные изъяты>, и в день заключения основного договора купли-продажи объекта 18.02.2025 в размере <данные изъяты>.
В подтверждение получения денежных средств истцом были подписаны две расписки в получении денежных средств общей суммой в размере <данные изъяты>, а также в договоре купли-продажи от 18.02.2025 истцом также было собственноручно указано о произведении расчета сторонами в полном объеме.
Мотивируя свои требования, истец указывает на то, что заключенные ею под влиянием существенного заблуждения предварительный договор купли-продажи от 11.02.2025 с ФИО2 и договор купли-продажи от 18.02.2025 с ФИО3 отвечают признакам недействительности, ввиду чего подлежат признанию таковыми с установленными ГК РФ последствиями в виде двусторонней реституции.
В то же время сторона ответчиков в обоснование своих доводов указывает на то, что 10.02.2025 ФИО2 узнал о продаже квартиры с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: <адрес>, из сервиса «Авито», где истцом было опубликовано объявление о продаже указанной квартиры.
ФИО2 связался с истцом через сервис «Авито». В ходе переписки он поинтересовался о реальности предложения по продаже квартиры, на что истец выразила намерения о продаже, при этом определив стоимость продажи в размере <данные изъяты>, что является рыночной ценой для данной квартиры в условиях срочной продажи.
При этом ФИО2 занимался поиском квартиры для своей родной сестры - ФИО3 и рассматривал разные варианты, что подтверждается прилагаемыми скриншотами из сервиса «Авито» с указанием цены на аналогичных объявлениях в условиях срочной продажи квартир.
В этот же день стороны договорились о встрече в 18 часов 00 минут для осмотра продаваемой квартиры по месту ее расположения. Данные обстоятельства подтверждаются перепиской между истцом и ответчиком в сервисе «Авито».
При встрече в квартире находилась лично истец, ответчик ФИО2 и его родной брат.
При осмотре квартиры ФИО2, действуя добросовестно, желая удостовериться в наличии волеизъявления на отчуждении имущества у истца, принял меры к выяснению причин продажи, проявил должную осмотрительность, а также попросил истца представить выписку из ЕГРН на текущую дату через сервис Госуслуги.
При этом истцом так же были предъявлены документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и справка об отсутствии психических расстройств. Наличие справки об отсутствии психических расстройств истец объяснила тем, что к продаже квартиры готовилась заранее и получила ее для этих целей.
ФИО2 поинтересовался у истца о причинах срочной продажи квартиры, на что истец ответила, что срочность продажи обусловлена покупкой другого объекта недвижимости и 11.02.2025 ей необходимо вносить сумму за приобретаемый объект недвижимости, именно поэтому истец планирует завтра 11.02.2025 подписать предварительный договор купли-продажи и произвести расчет.
На что ФИО2 пояснил истцу, что покупает квартиру для родной сестры и действует в ее интересах, для заключения основного договора купли-продажи требуется доверенность.
Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при добросовестности, которая от него требовалась по условиям делового оборота. По смыслу указанного положения гражданского законодательства, обман должен исходить от одного из участников сделки.
Вместе с тем, из изложенных выше обстоятельств следует, что ответчик не допускал обмана, действовал добросовестно, в строгом соответствии с требованиями закона и обычаями делового оборота, применимыми к сделкам по купле-продаже объектов недвижимости.
После осмотра квартиры, 10.02.2025 между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о стоимости продажи квартиры в размере <данные изъяты>, обусловленное срочностью продажи квартиры, указанная сумма устроила ФИО2 и стороны договорились о заключении сделки.
При этом ответчик ФИО2 указал, что 11.02.2025 возможно заключение предварительного договора-купли продажи, с внесением необходимой суммы задатка, а после получения доверенности от ФИО3 будет заключен основной договор купли-продажи.
Истец настояла и убедила ответчика ФИО2 встретиться в знакомой истцу организации ООО «Ваши документы» по адресу: <адрес>, где ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали итоговую стоимость продажи квартиры в <данные изъяты> и заключили предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером: №, расположенной по адресу: <адрес>, по которому ответчик в качестве задатка передал истцу наличные денежные средства в размере <данные изъяты>.
Кроме того, ФИО2 уведомил истца, что покупка квартиры осуществляется в интересах ФИО3, и соответствующие условия о том, что он может переуступить свои права, указаны в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. (п.10 договора).
Таким образом, сделка произведена по обоюдному согласию, собственник квартиры не была признана недееспособной, из характера общения с ней не усматривалось признаков внешнего давления, склонения к сделке, в общении с ней отсутствовали признаки взволнованности, неадекватного поведения.
Истец четко и ясно выразила намерение совершить сделку по отчуждению принадлежащего ей объекта недвижимости, осознавала последствия ее совершения и корреспондирующие права и обязанности участников сделки.
Следовательно, оспариваемая истцом сделка полностью соответствует требованиям п. 3 ст. 154 ГК РФ.
Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи от 11.02.2025, договор купли продажи должен быть заключен 18.02.2025.
18.02.2025 на основании предварительного договора купли-продажи от 11.02.2025 между истцом и ответчиком ФИО2 заключён основной договор купли-продажи, по которому ФИО2, действовавший в интересах ФИО3 по доверенности, во исполнение условий договора передал истцу денежные средства в размере <данные изъяты>.
Затем, сразу после заключения договора купли-продажи от 18.02.2025, истец и ответчик проследовали в ГАУ КК «МФЦ КК», расположенный в <адрес>, где стороны совместно сдали документы для государственной регистрации перехода права на квартиру.
Согласно п. 2 и п. 3 договора купли-продажи от 18.02.2025, расчет между сторонами был произведен в полном объеме. Общая сумма денежных средств, полученных Истцом за продажу квартиры, составила <данные изъяты>.
Согласно п. 4.2 договора купли-продажи от 18.02.2025, при подписании указанного договора истец подтвердила, что она не лишена дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также, что у истца отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
Как указывает истец в исковом заявлении, в период совершения сделки по продаже квартиры она не могла понимать значение своих действий и руководить ими вследствие психологического давления третьих лиц в момент заключения договоров. Данный довод несостоятелен.
Напротив, последовательность действий истца свидетельствует о том, что она осознавала значение своих действий при заключении сделки. Истец имела намерение продать квартиру для внесения 11.02.2025 минимального платежа в размере в счет покупки другого объекта недвижимости, при этом давления на истца никто не оказывал.
При этом 13.02.2025 истец написала ответчику в мессенджере «WhatsApp» и попросила произвести подписание основного договора купли-продажи раньше 18.02.2025, мотивируя это тем, что люди, у которых истец покупает квартиру, очень просят пораньше отдать им полную сумму, что подтверждается прилагаемыми скриншотами переписки.
Все действия истца до совершения сделки и в момент ее совершения свидетельствуют о логических, добросовестных, последовательных и связанных между собой юридически значимых действиях, направленных на совершение истцом сделки по продаже принадлежащей ей квартиры.
Ответчик опубликовала объявление о продаже квартиры на сервисе «Авито», собственноручно подписала договор купли-продажи от 18.02.2025, текст которого не содержит в себе каких-либо неточностей либо неясностей, позволяющих неправильно истолковать его смысл. Сам договор поименован как договор купли-продажи, заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, в том числе цену этого имущества, что подтверждает достижение между истцом и ответчиком соглашения по всем существенным условиям сделки. Сторонами сделки совместно подано заявление на переход права собственности в МФЦ. Истец присутствовала при подаче документов для государственной регистрации перехода права на квартиру, предъявляла свой паспорт, личность ее при подаче документов была удостоверена сотрудником МФЦ.
Соответственно, истцом были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности по договору купли-продажи от 18.02.2025.
Таким образом, истец продала квартиру ответчику ФИО3, получив за квартиру денежные средства в полном объеме, при этом она не информировала ответчиков о том, что продажа квартиры ею осуществляется под влиянием третьих лиц.
В силу ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В ч. 2 указанной статьи перечислены основания существенности заблуждения, в том числе, если сторона заблуждается в отношении предмета и природы сделки, лица, с которым вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой.
При этом согласно ч. 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
По смыслу указанной нормы права сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду, в данном случае переход права собственности на спорную квартиру ФИО3 по договору купли-продажи от 18.02.2025.
Таким образом, истец продала квартиру ответчику, получив за квартиру денежные средства в полном объеме, при этом она не информировала ФИО2 о том, что продажа квартиры ею осуществляется под влиянием третьих лиц, в то же время в силу ст. 178 ГК РФ заблуждение относительно мотивов сделки (истец полагала, что действует в интересах правоохранительных органов и государства) не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Доводы истца о том, что неустановленными лицами в отношении нее были совершены мошеннические действия, направленные на отчуждение квартиры, является исключительно утверждением самого истца, доказательствами по делу не подтвержден.
Как следует из искового заявления, 18.02.2025 по факту обращения истца в полицию следователем отдела по расследованию преступлений на территории обслуживания отдела полиции (Прикубанский округ) следственного управления УМВД России по г. Краснодару лейтенантом юстиции ФИО8 по материалам КУСП № было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленного лица, присвоен номер уголовного дела №.
Тот факт, что по заявлению истца возбуждено уголовное дело, не может служить основанием для признания сделки недействительной, поскольку постановление о возбуждении уголовного дела и материалы дела предварительного следствия, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средством доказывания и оцениваются в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.
Также необходимо учитывать, что в ходе предварительного следствия ответчики по настоящему делу не являются подозреваемыми, им не предъявлено обвинение в совершении преступления.
Приговор суда по факту мошеннических действий в отношении истца по указанным ею обстоятельствам не вынесен.
Следовательно, указанное обстоятельство само по себе основанием для удовлетворения исковых требований не является, и не подтверждает факта совершения в отношении истца противоправных действий, а лишь констатирует факт обращения в правоохранительные органы и факт проведения правоохранительными органами проверки по заявлению истца.
Утверждение истца о том, что она лично полученными денежными средствами во время заключения и после завершения сделки не пользовалась не состоятельно.
Из пояснений в исковом заявлении следует, что после получения от ФИО2 <данные изъяты>, истцом указанная денежная сумма обменяна на цифровую валюту USDT и зачислена на свой счет, впоследствии с которого истец перевела денежные средства в пользу третьих лиц.
Поскольку полученные истцом денежных средства перешли в ее собственность, она обладала абсолютным правом по распоряжению денежными средствами по своему усмотрению.
Доводы о том, что в момент совершения сделки истец находилась в состоянии, при котором она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, голословны и ничем не подтверждены, т.к. после осуществления перевода денежных средств третьим лицам, у истца возникли подозрения о совершении в отношении нее мошеннических действий и с помощью сети интернет на различных ресурсах истец прочла аналогичные истории, о которых рассказывали обманутые третьими лицами люди.
Указанное свидетельствует о том, что истец, подозревая о мошеннических действиях со стороны третьих лиц и осознавая происходящее, ознакомившись с аналогичными историями в сети интернет, в которых обманутые люди на своем примере настоятельно рекомендовали и призывали всех читающих, оказавшись в такой ситуации, не совершать подобного рода сделок, но смотря на это истцом совершены осознанные и последовательные действия, целенаправленные на продажу квартиры и исполнение условий договора по ее инициативе.
Также истец указывает, что мошеннические действия при сделке купли-продажи квартиры совершены не только со стороны третьих лиц, но и со стороны ответчиков, т.к. ответчики якобы знали о заблуждении истца относительно совершаемых сделок и действовали в целях причинения вреда её правам и законным интересам ввиду того, что квартира была выставлена на продажу по значительно заниженной цене относительной рыночной стоимости и истцу требовалось срочная продажа.
Также истец указывает, что об этом можно сделать вывод в связи с тем, что мошенники сами указывали истцу на лицо, с кем следует заключить договор.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не представлено относимых и допустимых доказательств того, что стороны при заключении договора купли-продажи квартиры действовали под влиянием обмана, а покупатели знали о совершаемых в отношении продавца мошеннических действиях иными лицами, либо участвовали в них.
Каких-либо доказательств о наличии понуждения истца при заключении договоров со стороны покупателей, предоставления недостоверной информации, вводящей продавца в заблуждение, физического или психического воздействия также не представлено.
Таким образом, принимая во внимание выше установленное, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента вынесения.
Мотивированное решение изготовлено 26.06.2025.
Судья: