Производство № 2-1002/2023
УИД 67RS0003-01-2022-003249-60
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 апреля 2023 года
Промышленный районный суд г. Смоленска
в составе:
председательствующего судьи Волковой О.А.,
при секретаре Видениной Н.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ООО «Этажи» о взыскании задатка,
установил:
ФИО1, уточнив требования, обратился в суд с иском к ФИО2, ООО «Этажи» о взыскании задатка, указав в обоснование заявленных требований, что 28.02.2022 между ФИО1 и ООО «Этажи» был заключен договор-поручение о внесении задатка, в соответствии с которым ФИО1 передал, а ООО «Этажи» приняло для дальнейшей передачи ФИО2 50000 руб. в качестве задатка в доказательство своего намерения приобрести в собственность квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. По данному договору ООО «Этажи» должно передать задаток в полном объеме до 03.03.2022. Согласно п. 6 договора, если сделка по оформлению квартиры не состоится по вине продавца, то продавец возвращает задаток в двойном размере, т.е. в размере 100000 руб. В соответствии с п. 10 договора сделка купли-продажи квартиры должна была состояться до 20.03.2022. Согласно договора о внесении задатка от 01.03.2022 заключенного между ООО «Этажи» и ФИО2, последний получил задаток в размере 50000 руб. 01.03.2022. Вместе с тем, договор купли-продажи квартиры заключен не был, а впоследствии указанная квартира была продана третьему лицу. Просит суд взыскать солидарно с ФИО2, ООО «Этажи» в пользу ФИО1 двойную сумму задатка в размере 100000 руб., 10000 руб. в счет возмещения морального вреда, 30000 руб. в счет возмещения оплаты услуг представителя, а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3200 руб. и расходы по оформлению доверенности в размере 2200 руб.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности исковые требования поддержал в полном объеме, обосновав их вышеизложенными доводами, просил увеличить размер компенсации морального вреда до 20000 руб. Суду дополнительно пояснил, что истец напрямую с ответчиком ФИО2 не общался, а только с представителем ООО «Этажи», которая пояснила, что сделка не состоялась по причине наличия обременения в отношении квартиры, намерение о покупке которой имелось у истца. При этом, денежные средства истцу возвращены не были. Просил удовлетворить иск.
Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласился, указав, что за несколько дней до 20.03.2022 ему позвонила сотрудница ООО «Этажи» и указала, что в отношении спорной квартиры имеется обременение в виде ареста. В этот же день ФИО2 был в РОСП, после чего предоставил документ, подтверждающий, что обременения нет. Однако, сотрудница ООО «Этажи» повторно позвонила и сказала, что обременение имеется в Управлении Росреестра по Смоленской области и его надо снять. Позже, та же сотрудница позвонила еще раз, сказала, что покупатель устал ждать и отказался от сделки, а поскольку на тот момент срок действия договора с ООО «Этажи» закончился, ФИО2 обратился в другое агентство, через которое квартира была продана в течении 2-х месяцев.
Представитель ответчика ООО «Этажи» ФИО4 исковые требования не признал, поддержал представленные возражения, указав, что полученные от истца 50000 руб. были переданы ФИО2, после чего он 25000 руб. вернул обратно, в счет оплаты услуг организации. За несколько дней до оформления основной сделки посредством запроса выписки ЕГРН выяснилось, что в отношении спорной квартиры имеется обременение, которое не было снято и 20.03.2022, в связи с чем сделка не состоялась. В этой связи, истец приглашался в офис ООО «Этажи» для продления срока действия договора, однако отказался, в связи с чем, до ФИО2 была доведена информация о том, что ему надлежит вернуть задаток.
Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ФИО5 в судебном заседании указала, что действительно в отношении спорной квартиры имелось обременение, но оно было снято в январе 2021 г., а представленные сведения ООО «Этажи» являются недостоверными.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что 28.02.2022 между ООО «Этажи» (представитель) и ФИО1 (покупатель) заключен договор-поручение о внесении задатка, согласно условиям которого покупатель при подписании настоящего договора внес представителю денежные средства в сумме 50000 руб. для последующей передачи продавцу в качестве задатка в доказательство своего намерения приобрести в собственность недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> (п. 1 договора). Внесенный задаток является частью полной стоимости указанной недвижимости и вносится в обеспечение исполнения договора по переходу прав на нее в пользу покупателя (п. 2 договор).
Согласно п. 3 указанного договора представитель несет ответственность за полученный задаток до момента передачи продавцу. Если сделка, предусмотренная настоящим договором, не осуществляется по вине представителя (до момента передачи задатка продавцу) задаток возвращается покупателю представителем в полном объеме.
Представитель обязуется передать полученный задаток продавцу в срок до 03.03.2022. Представитель обязуется содействовать в заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, и после передачи задатка продавцу не осуществлять никаких действий, связанных с переводом прав на указанную недвижимость в пользу третьих лиц (п. 4 договора).
После передачи задатка представителем продавцу, продавец несет ответственность за полученный задаток согласно действующему законодательству (п. 5).
Пунктом 6 договора-поручения предусмотрено, что если заключение соглашения по указанной недвижимости не осуществляется по вине покупателя, задаток покупателю продавцом не возвращается, если сделка, предусмотренная настоящим договором, не осуществляется по вине продавца, задаток возвращается продавцом покупателю в двойном размере.
Согласно п. 7 договора полная стоимость указанной недвижимости составляет 1680000 руб. и не полежит изменению в дальнейшем. Оплата объекта недвижимости будет произведена за счет собственных средств покупателя без использования аккредитивной формы расчетов путем передачи денежных средств покупателем продавцу при подписании основного договора купли-продажи перед сдачей документов на гос. регистрацию.
В п. 10 срок действия настоящего договора определен до 20.03.2022 включительно. Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.
Договор считается исполненным и прекращает свое действие с момента заключения договора купли-продажи указанной недвижимости.
01.03.2022 между ФИО2 (клиент) и ООО «Этажи» (исполнитель) заключен договор на оказание риэлторских услуг, по условиями которого клиент поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по предоставлению посреднических услуг, связанных с продажей (переходом права), предоставлением комплекса риэлторских услуг по продаже (отчуждению) объекта недвижимости и оформлением документов по отчуждению недвижимости – квартиры, находящейся по адресу: <адрес> - общей стоимостью 1680000 руб.
Срок действия договора определен с момента его подписания до момента исполнения (регистрации переход права по указанной недвижимости в УФСГР кадастра и картографии по Смоленской области) (п. 5.1 договора).
Настоящий договор прекращает действие при исполнении обязательств сторонами либо по соглашению сторон (п. 5.2 договора).
В рамках данного договора определено, в том числе, что клиент, в течение срока действия настоящего договора обязан не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников) по предмету настоящего договора без согласования с исполнителем (п. 2.2).
Исполнитель, в том числе обязан организовать подписание договора по приобретению недвижимости в простой форме либо проведение нотариального удостоверения договора купли-продажи с сопровождением в регистрирующий орган (п. 3.7).
На основании договора о внесении задатка от 01.03.2022, заключенного между ООО «Этажи» (представитель) и ФИО2 (продавец), задаток в размере 50000 руб. передан продавцу как доказательство намерения покупателя ФИО1 приобрести в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 3 указанного договора продавец обязался содействовать заключению договора купли-продажи недвижимого имущества и после получения задатка не осуществлять никаких действий, связанных с переводом прав на указанную недвижимость в пользу третьих лиц.
Согласно сведений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области от 29.12.2022 право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО2 на основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от 04.04.2014.
При этом ни предварительный, ни основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, - между сторонами спора ФИО1 и ФИО2 заключены не были, задаток истцу не возвращен.
Инициируя настоящий спор, ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что сделка не состоялась по вине ответчиков, поскольку ООО «Этажи» перед заключением договоров с истцом не проверило юридическую чистоту сделки, а именно, не установило наличие обременения в отношение спорного недвижимого имущества, а ФИО2, в свою очередь, выставил на продажу квартиру, сделка с которой не могла быть зарегистрирована в регистрирующем органе, равно как, полученный задаток в размере 50000 руб. не был возвращен после установления обстоятельств, препятствующих совершению договора купли-продажи недвижимого имущества.
Заявляя исковые требования о взыскании двойной суммы задатка, истец указал, что основной договор купли-продажи квартиры не заключен по вине ответчиков, в связи с чем, они должны нести ответственность в соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Предусматривая возможность обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, Гражданский кодекс не исключает и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).
Суд находит бесспорно установленным, что между сторонами заключен именно договор задатка; в договоре стороны согласовали предмет договора в виде объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, его цену - 1 680 000 руб., порядок расчетов, а также то, что внесенный задаток является частью полной стоимости недвижимости и вносится в обеспечение исполнения договора по переходу прав на нее в пользу покупателя.
Кроме того, в договоре-поручении о задатке указано, что денежные средства в размере 50 000 руб. покупатель (ФИО1) внес представителю (ООО «Этажи») для последующей передачи продавцу в качестве задатка в доказательство своего намерения приобрести в собственность недвижимое имущество – указанную квартиру.
При этом в данном случае отсутствие основного договора купли-продажи недвижимого имущества, предварительного договора, не является основанием полагать, что переданная истцом сумма в размере 50 000 руб. не является задатком.
Устанавливая лицо, виновное в не заключении основного договора, суд исходит из следующего.
Сторона ответчика ООО «Этажи» ссылается на то обстоятельство, что основной договор купли-продажи между покупателем и продавцом не заключен ввиду того, что недвижимое имущество – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, согласно выписки ЕГРН имело обременение в виде запрещения регистрации, установленного 12.11.2020 на основании постановления Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП России по Смоленской области о запрете на совершение действий по регистрации от 11.11.2020.
С целью проверки данной информации, по запросу суда Управлением Росреестра по Смоленской области была предоставлена следующая информация.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, в период с 12.11.2020 по 26.01.2021 имелась запись № о запрещении регистрации, внесенная на основании выписки из Федеральной службы судебных приставов Промышленного РОСП УФССП России по Смоленской области от 11.11.2020 № (к и/п №-ИП) о запрете на совершение действий по регистрации.
Вышеуказанная запись прекращена 26.01.2021 на основании поступившей в порядке межведомственного информационного взаимодействия выписки из Федеральной службы судебных приставов Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП России по Смоленской области от 25.01.2021 № (к и/п №-ИП) о снятии запрета на совершение действий по регистрации.
Дополнительно отмечено, что ФИО2 с заявлением о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в регистрирующий орган не обращался.
При этом, как следует из ответа Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП России по Смоленской области в отделе находилось исполнительное производство №-ИП от 23.07.2020 в отношении ФИО2 о взыскании задолженности в размере 8385,57 руб. в пользу <данные изъяты> которое окончено 25.01.2021 в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве», в связи с чем, все имеющиеся ограничения были отменены.
В подтверждение указанного факта представлено постановление судебного пристава-исполнителя Промышленного РОСП г. Смоленска УФССП России по Смоленской области ФИО7 от 25.01.2021 о снятии запрета на совершение действий по регистрации.
Как указала, в ходе судебного заседания представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ФИО5, действительно в отношении спорной квартиры имелось обременение в виде запрещения регистрации, которое было снято в январе 2021 г. по информации, представленной из Промышленного РОСП г. Смоленска, вместе с тем, выписка ЕГРН, представленная ООО «Этажи» в материалы дела содержит сведения, являющиеся недостоверными, к тому же на ней отсутствует электронная цифровая подпись, что не позволяет сделать вывод о том, что данные сведения представлены уполномоченными органами.
При этом, как отмечено Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в письме от 12.04.2023 №-ТШ Управление не наделено полномочиями по предоставлению сведений, содержащихся в ЕГРН. Таким образом, представленная ООО «Этажи» выписка в адрес последнего не направлялась.
Аналогичную информацию представил филиал ППК «Роскадастр» по Смоленской области, указав в своем письме от 13.04.2023 №-ДП/23, что Филиал не формировал выписку из ЕГРН № от 01.03.2022 и не направлял ее в адрес ООО «Этажи».
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Анализируя представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи жилого помещения не заключен в установленный срок в результате виновных действий ответчика ФИО2, заключившего с ООО «Этажи» договор на оказание риэлторских услуг, представившим не соответствующие действительности сведения о наличии в отношении недвижимого имущества обременения в виде запрещения регистрации, что не соответствовало фактическим обстоятельствам.
Поскольку в судебном заседании установлено, что истец передал ответчику ФИО2 денежные средства в размере 50 000 руб., являющиеся задатком, а сделка по купли-продажи квартиры не состоялась по причине наличия сведений об обременении недвижимого имущества, представленных ООО « Этажи», заключившим с ФИО2 договор на оказание риэлтовских услуг, не соответствующих действительности, то сумма задатка подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца в двойном размере в соответствии с положениями ст. 381 ГК РФ.
При разрешении требований истца о компенсации морального вреда, суд руководствуется следующим.
Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В настоящем случае нарушены имущественные права истца, в то время как в соответствии с положениями статьи 151 ГК РФ моральный вред компенсируется при нарушении личных неимущественных прав гражданина или других нематериальных благ.
Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании компенсации морального вреда.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов, суд исходит из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Как следует из материалов дела, между ФИО3 и ФИО1 заключен договор на оказание возмездных юридических услуг от 27.04.2022.
Согласно п. 1.1 договора исполнитель принимает на себя написание искового заявления в Промышленный районный суд г. Смоленска о возврате в двойном размере уплаченного заказчиком задатка и представление интересов заказчика в суде.
Стоимость услуг по договору определена в 30 000 руб.
Получение денежных средств по договору подтверждается распиской ФИО3, исполненной на договоре.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики ВС РФ за первый квартал 2005 года (вопрос 11) в каждом конкретном случае суду при взыскании расходов на оплату услуг представителя надлежит определять разумные пределы, исходя из обстоятельств дела.
В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, изложенными в п.13 Постановления Пленума от 21.01.2016 № 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Определяя размер подлежащих возмещению истцу расходов на оплату юридических услуг, суд приходит к выводу о возможности возмещения таковых в размере 10 000 руб., которые подлежат взысканию в пользу ФИО1, как осуществившем оплату, с ответчика ФИО2, как с проигравшей спор стороны. Расходы в указанной сумме суд признает разумными и обоснованными, соответствующими объему оказанных юридических услуг.
Также к судебным издержкам суд относит расходы истца по оплате за составление нотариальной доверенности на оформление полномочий представителя ФИО3 в размере 2 200 руб., поскольку истец воспользовался предоставленным ему законом правом на ведение дела в суде через представителя. При этом в силу статьи 48 ГПК РФ личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя. Ввиду изложенного, суд считает, что данные расходы также подлежат взысканию с ответчика ФИО2
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу истца также подлежит взысканию госпошлина, уплаченная при подаче иска.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт серии №) в пользу ФИО1 (паспорт серии №) задаток в сумме 100000 руб., расходы по оплате нотариальной доверенности в сумме 2200 руб. расходы по оплате юридических услуг в размере 10000 руб. и в возврат госпошлины 3 200 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований и к ООО «Этажи» отказать.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.А. Волкова