<данные изъяты>
<данные изъяты>
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 сентября 2022 года город Кинель
Кинельский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Трибунской Л.М.,
при секретаре Абросимовой К.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кинеле гражданское дело № 2-191/2022 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа Кинель Самарской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ
Истец ФИО1 обратился в суд с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ к Администрации городского округа Кинель Самарской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства: фундамент готовностью 100 %, глубина заложения- 2 метра. Процент готовности объекта к строению -4%, площадью застройки 110,0 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В судебном заседании представители истца ФИО2 и ФИО3 поддержали исковые требования, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.
Из искового заявления следует, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключил с «Застройщиком» ЗАО «Юго-Запад», ИНН №, Договор № долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» в качестве «Дольщика» на строительство коттеджа № в квартале малоэтажной жилой застройки расположенного по адресу: <адрес>. Срок сдачи готового дома в эксплуатацию и передачи «Дольщику» готового коттеджа по Договору - ДД.ММ.ГГГГ года. Управлением Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован, номер регистрации №. Свои обязательства по договору как дольщик он выполнил в срок и в полном объеме соответствии с п/п1 п. 2.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ., о чем свидетельствует Акт приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ. По Договору «Застройщик» в соответствии с п.4.1, передал по Акту № от ДД.ММ.ГГГГ. объект незавершенного строительства. После передачи указанного объекта ЗАО «Юго-Запад» не проводило дальнейших строительно-монтажных работ. Из сведений, содержащихся в Техническом паспорте на объект незавершенного строительства- объект индивидуального жилищного строительства, обследованный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., выездом техника из Государственного унитарного предприятия <адрес>, «Центра Технической Инвентаризации» <адрес> усматривается, что на земельном участке по адресу: <адрес>) имеется капитальное строение: а) выполнен железобетонный свайный фундамент глубина заложения-2м. процент готовности фундамента -100%.; процент готовности объекта к строению-4%, площадь застройки - 110,0 кв.м. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадь застройки-110,0 кв.м., процент готовности-4% поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется кадастровый паспорт. Постановлением администрации городского округа Кинель, Самарской области, от ДД.ММ.ГГГГ. № «О присвоении почтовых адресов объектам капитального строительства» вновь образующимся в соответствии с проектом планировки территории адресным единицам (объектам капитального строительства) расположенных в границах квартала малоэтажной жилой застройки по адресу: <адрес>, было принято решение присвоить объектам капитального строительства, следующие почтовые адреса: Коттедж № - адрес: <адрес>. Из представленной выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ по объекту незавершенного строительством № сказано, что сведения о зарегистрированных правах на данный объект отсутствуют. Решением Арбитражного суда от 26.08.2011 г. в рамках № А-55-10501/2010 ЗАО «ЮгоЗапад» признано несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.02.2012 г. по делу № А55-20362/2011 договор аренды земельного участка от 08.10.2010 г., заключенный между ЗАО «Юго-Запад» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом городского округа <адрес> был расторгнут. Действия разрешение на строительство ЗАО «Юго-Запад» администрацией городского округа Кинель Самарской области в лице главы Администрации городского округа Кинель не было продлено. На основании изложенного ФИО1 просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, процент готовности 4%, площадь застройки 110 кв.м, фундамент готовностью 100 %, глубина заложения- 2 метра расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №.
Представитель ответчика Администрации городского округа Кинель Самарской области в судебное заседание не явился, предоставил отзыв на исковое заявления, в котором указал, что исковые требования не признает по следующим основаниям: согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что по смыслу ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ) В абзаце 5 указанного пункта разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Согласно техническому паспорту на спорный объект конструктивным элементом является железобетонный свайный фундамент (процент готовности к строению - 4%). Одним из признаков объекта недвижимости является наличие у объекта самостоятельного назначения, отличного от назначения и возможных целей использования земельного участка, на котором располагается объект (Определение ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № ВАС-9767/13 по делу №А42-4761/2011). Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, недвижимостью не признаются (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. № 15АП-22098/2015 по делу № А32-9449/2015). Объекты, выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не могут быть признаны недвижимостью независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с таким земельным участком. (Определение ВАС РФ от 24 марта2014 г. № ВАС-1147/13 по делу № А76-4713/2012, Определение ВС РФ от 17 июня 2015 г. № 306-КГ15-6732 по делу № А65-27590/2013.Фактически возведенные на площадке сваи не образуют законченной конструкции фундамента и не являются объектом недвижимого имущества. Железобетонные сваи являются составной частью фундаментов строящегося здания, которые являются определяющим признаком капитальности объекта; выполненная часть работ по устройству свайного основания является составной частью фундаментов объекта незавершенного строительства, который в свою очередь является частью объекта капитального строительства. Из представленных истцом документов в данном деле невозможно получить достоверные и достаточные данные о спорном объекте незавершенного строительства площадью 4%, его физических, конструктивных и иных характеристиках, позволяющих с учетом действующих правил поведения отнести его к недвижимым.
Выслушав пояснения представителей истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3). Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (часть 4).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Юго-Запад» (застройщиком) и ФИО1 (дольщиком) был заключен Договор № долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка <адрес>.
Пунктом 1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что застройщик осуществляет комплексную застройку земельного участка площадью 300000 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося в аренде согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированному в Кинельском отделе УФРС по Самарской области за № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, с целью строительства квартала малоэтажной жилой застройки «Юго-Запад», на основании распоряжения главы администрации городского округа Кинель № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении на строительство» и Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, именуемый в дальнейшем Объект. Дольщик принимает участие в долевом строительстве Объекта пятой очереди, № № от ДД.ММ.ГГГГ, самостоятельной части объекта – Коттедж №, путем финансирования строительства в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором, а застройщик обязуется построить на основании разрешения на строительство Объекта восьмой очереди № № самостоятельную часть Объекта – Коттедж № общей проектной площадью 132,99 кв.м. (характеристика коттеджа Приложение № 1) и передать ее в установленном порядке в собственность Дольщика (пункт 1.2 договора).
В пункте 2.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что цена Коттеджа на момент подписания договора составила 22442 рубля за 1 кв.м. общей площади.
Договор долевого участия прошел государственную регистрацию в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.
Частичное исполнение обязательства по оплате договора долевого участия ФИО1 подтверждено актами приема –передачи векселей в количестве 6 шт. от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 3457 703 рублей 91 копейка.
Согласно статье 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Пунктом 3.1.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что срок ввода в эксплуатацию Коттеджа – ДД.ММ.ГГГГ года. Срок передачи дольщику коттеджа – в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию шестой очереди Объекта, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Юго-Запад» и Муниципальным образованием городским округом <адрес> был заключен договор аренды земельного участка сроком на 5 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), отнесенный к землям населенных пунктов, площадью 300.000,00 кв.м., для квартала малоэтажной жилой застройки, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в границах указанных на прилагаемом в Договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть.
В период владения вышеуказанным земельным участком на правах аренды ЗАО «Юго-Запад» начато строительство коттеджа, финансирование которого осуществлялось по договору № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве охраняемого коттеджного поселка «Юго-Запад» в <адрес>.
Согласно Акта № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Юго-Запад» передал ФИО1 недостроенный коттедж № проект №. На момент передач данный коттедж представляет собой забитые сваи под фундамент ( л.д. 24).
Постановлением Администрации городского округа Кинель Самарской области от 07.10.2011 года № 2818 «О присвоении наименований вновь образуемым адресным единицам (улицам)» вновь образованным адресным единицам (улицам), расположенным в границах земельного участка для квартала малоэтажной жилой застройки по адрес: <адрес> присвоено, в том числе, следующее наименование: <адрес>.
На основании Постановления Администрации городского округа Кинель Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №, незавершенному строительному объекту по адресу: <адрес>, присвоен адрес: <адрес>.
Согласно представленного представителем истца заключения № Строительной лаборатории ООО «ДСК №» о прочности бетона монолитных конструкций на объекте, следует, что требуемая прочность бетона Rт в возрасте 28 суток для монолитной конструкции составила Rт=28,8 Мпа, в возрасте 7 суток Rт=20,1 Мпа, что соответствует Rm> Rт. Фактический класс бетона по прочности Вф соответствует проектному классу бетона по прочности (Вф>Внорм.) или его доли в промежуточном возрасте в данной конструкции по ГОСТ18105-2018 «Бетоны.Правила контроля и оценки прочности».
Кроме этого стороной истца представлено заключение генерального директора ЗАО ИСК «Рассвет» из которого следует, что при строительстве малоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (кадастровый №), выполненное свайное поле из забивных железобетонных свай является фундаментом в условиях неглубокого залегания грунтовых вод.
Из сведений, содержащихся в Техническом паспорте на объект незавершенного строительства – объект индивидуального жилищного строительства, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что на земельном участке по адресу: <адрес> имеется объект индивидуального жилищного строительства, выполнен железобетонный свайный фундамент, процент готовности фундамента составляет 100%. Процент готовности объекта незавершенного строительством составляет – 4%.
Учитывая возражения ответчика, сведения, содержащиеся в акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, судом было определено о проведении по делу судебной строительно – технической экспертизы для установления, является ли объектом незавершенного строительства ( жилого дома) фундамент готовностью 100%, глубина заложения - 2 метра. Процент готовности объекта к строению-4%, расположенный в границах земельного участка по адресу: <адрес>, производство которой было поручено экспертам ООО «Поволжский центр независимой экспертизы».
Из представленного в суд заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что фундамент готовность 100%, глубина заложения -2 метра, процент готовности объекта к строению- 4 %, расположенный в границах земельного участка по адресу: <адрес> объектом незавершенного строительства (жилого дома) не является.
В судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил выводы своего заключения, пояснив на вопросы представителей истца, что объект незавершенного строительства – объект неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно. Моментом возникновения объекта незавершенного строительства является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ. Исследованный объект не является объектом капитального строительства, т.к. не имеет прочной связи с землей, а его конструктивные характеристики позволяют его перемещение и демонтаж и последующую сборку без соразмерного ущерба.
Оснований сомневаться в обоснованности и достоверности выводов судебной экспертизы у суда не имеется.
Выводы эксперта подтверждаются также тем, что предметом Акта приема –передачи от ДД.ММ.ГГГГ являлись сваи под фундамент, а не объект капитального строительства в незаконченном виде.
С учетом изложенного, доводы представителей истца признаются судом несостоятельными.
Суд обращает внимание на то, что Договор долевого участия в строительстве и Акт приема передачи недостроенного коттеджа № были заключены сторонами в один день – ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, между сторонами договора не предполагалось исполнение договора долевого участия по строительству объекта недвижимого имущества.
За период с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время объект не видоизменялся. Меры к его достройке не предпринимались.
Положениями ст. 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъясняется, что смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
В абз.5 указанного пункта при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд полагает, что заявленные исковые требования истца ФИО1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства не подлежат удовлетворению, поскольку спорный объект незавершенного строительства представляет из себя незавершенный фундамент, не имеющий прочной связи с землей, в связи с чем, не обладает признаками недвижимого имущества.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении требований ФИО1( <данные изъяты>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства: фундамент готовностью 100%, глубина заложения - 2 метра. Процент готовности объекта к строению-4%, площадью застройки 110,0 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме-13 сентября 2022 г.
Председательствующий <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>