78RS0002-01-2024-002884-92
Дело № 2-2007/2025 Санкт-Петербург
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июня 2025 года
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Глазачева С.Ю.,
при секретаре Васильевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Четверухиной Ие ФИО2 Г.Б. о взыскании задолженности, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
истец обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с вышеназванным иском к ответчикам, уточнив 27.02.2205 и 01.04.2025 заявленные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила:
взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца образовавшуюся задолженность по договору на посреднические услуги по проведению ремонта объекта недвижимости и обеспечению условий коммерческого найма от 01.02.2019, в размере 250 000 руб., за период с 01.02.2021 по 06.03.2023;
взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца стоимость расходов по проведению оценки стоимости ремонта, в размере 11 000 руб.;
признать ничтожным договор найма от 27.06.2023 в отношении жилой однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым №, и применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде исключения сведений из ЕГРН о заключении между ФИО1 и ФИО4 договора найма от 27.06.2023;
взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины, в размере 6 400 руб.
В обоснование заявленных требований указав, что 01.02.2019 между истцом и ответчиком ФИО3 был заключен договору на посреднические услуги по проведению ремонта объекта недвижимости и обеспечению условий коммерческого найма в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым №, являющейся собственностью истца, по условиям которого ответчик приняла на себя обязательство осуществить ремонт и ежемесячно выплачивать плату за найм жилого помещения, в размере 10 000 руб.; ремонт не осуществлен, плата не вносилась; направленная досудебная претензия осталась без удовлетворения; 06.03.2023 ответчик ФИО3 подписала заявление, согласившись с требованием о расторжении договора и освобождением спорной квартиры; в ноябре 2023 истец получила претензию от ответчика ФИО4, последний ссылался, что 27.06.2023 заключил с истцом в лице ФИО3, договор найма, в счет оплаты за год передал 240 000 руб. ФИО3 В части требований о взыскании задолженности за период с 06.03.2023 по 01.07.2023 истцом представлен рукописный отказ от исковых требований (л.д. 241, том 1).
Истец и ее представитель ФИО5 в судебное заседание явились, заявленные уточненные исковые требования поддержали.
Ответчики и представитель третьего лица, надлежащим образом извещенные в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении суду не заявляли.
Выслушав явившихся в заседание лиц, изучив материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) и ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное либо оспариваемое право.
Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ) следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
По правилам ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно положениям п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащегося в абз. 2 п. 71 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).
При этом в силу разъяснений, содержащихся в п. 84 указанного постановления, согласно абзацу 2 п. 3 ст.166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.
Положения ст. 3 ГПК РФ закрепляют право заинтересованного лица в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Таким образом, исходя из изложенного, с требованием о признании сделки недействительной может обратиться лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемым договором.
По правилам п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
В силу положений ст. 671 ГК РФ, 30 ЖК РФ наймодателем может выступать собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу положений ч. 1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом установлены и материалами гражданского дела подтверждаются следующие обстоятельства.
Истец является собственником однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым №, правоподтверждающие документы представлены в материалы гражданского дела (л.д. 148).
01.02.2019 между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 был заключен договор, предметом которого являлось осуществление последней капитально - выборочного ремонта, стоимостью не более 180 000 руб., и найму жилого помещения, с внесением оплаты, в размере 10 000 руб., ежемесячно, в счет ремонтно -восстановительных работ.
06.03.2023 в присутствии нотариуса ФИО8 ответчиком ФИО3 было составлено и удостоверено заявление, копия представлена в материалы гражданского дела, запись регистрационного номера в реестре здесь не приводится, о подтверждении договоренности, достигнутой между истцом и ответчиком о расторжении договора аренды спорной квартиры и принятием обязательства по ее освобождению в срок до 01.06.2023, а также прекращении ремонтных работ в 2022 (л.д. 58).
Также в материалы гражданского дела представлено рукописное заявление аналогичного содержания (л.д.74).
В этот же день 06.03.2023 истец выдала на имя ответчиков по настоящему делу доверенность, копия представлена в материалы гражданского дела, запись регистрационного номера в реестре здесь не приводится (л.д.59).
17.05.2023 истец отменила данную доверенность, копия представлена в материалы гражданского дела, запись регистрационного номера в реестре здесь не приводится (л.д. 60).
26.11.2023 истец отменила доверенность, выданную 03.02.2017 на имя ответчика ФИО3, сроком на 10 лет, копия представлена в материалы гражданского дела, запись регистрационного номера в реестре здесь не приводится (л.д. 71).
В материалы гражданского дела представлена копия договора от даты 27.06.2023, то есть после отмены доверенности от 06.03.203, между ответчиками по настоящему делу ФИО3, действующей от имени истца на основании доверенности от 03.02.2017, и ФИО4 был заключен договор найма спорной квартиры, сроком до 01.07.2026. Согласно п. 5.1 и 5.3. оплата внесена за год авансом, в размере 20 000 руб. за месяц, а в дальнейшем с июня 2024, оплата д.б. вноситься помесячно (л.д. 66-69).
При этом, в материалы гражданского дела также представлено удостоверенное нотариусом заявление от 31.07.2023, согласно которого ФИО3, получено в счет оплаты по договору от 23.06.2023 денежные средства, в сумме 480 000 руб., в то время как в п 5.3 договора от 23.06.2023 указано, что оплата произведена до подписания договора (л.д. 38, том 2). Аналогичное утверждение ответчика ФИО4 содержится во «встречном исковом заявлении».
Кроме того, в материалы гражданского дела также представлено удостоверенное нотариусом заявление от 29.09.2023, согласно которого ФИО3, получено в счет оплаты по договору от 23.06.2023 денежные средства, в сумме 720 000 руб.
Вышеуказанные обстоятельства сторонами дела не оспаривались.
Учитывая, что ответчик ФИО3 не являлась собственником спорного жилого помещения, а полномочия по распоряжению указанным имуществом были отозваны истцом в установленном законом порядке, учитывая установленную судом последовательность обстоятельств по делу, суд пришел к выводу, что ответчик ФИО3 на 23.06.203 не имела полномочий в силу приведенных норм действующего законодательства выступать от имени истца наймодателем спорной квартиры.
Кроме того, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчиком ФИО3 не приведено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору от 01.02.2019.
Также судом приняты во внимание показания ответчика ФИО4, приведенные во «встречном исковом заявлении», согласно которым он в спорную квартиру не вселялся.
Истцом была инициирована оценка стоимости произведенного ремонта в квартиру, так согласно отчету оценщика, выполненного на 15.12.2023 ООО «Центр оценки и экспертизы», составила 231 307 руб. (л.д. 85).
Исходя из изложенного, требования истца о взыскании с ответчика ФИО3 задолженности по договору на посреднические услуги по проведению ремонта объекта недвижимости и обеспечению условий коммерческого найма от 01.0.2.2019, в размере 250 000 руб., за период с 01.02.2021 по 06.03.2023, признании ничтожным договора найма от 27.06.2023, и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в виде исключения из ЕГРН сведений о заключении договора найма от 27.06.2023 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым №, между ФИО1 и ФИО4, подлежат удовлетворению.
Также подлежат удовлетворению, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, требования о взыскании с ответчика ФИО3 стоимости расходов по проведению оценки стоимости ремонта, в размере 11 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины, в размере 6 400 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
Взыскать с Четверухиной Ии А. в пользу ФИО1 задолженность по договору на посреднические услуги по проведению ремонта объекта недвижимости и обеспечению условий коммерческого найма от 01.0.2.2019, в размере 250 000 руб., расходы на составление заключения специалиста 11 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины, в размере 6 400 руб.
Признать ничтожным договор найма от 27.06.2023 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенным между ФИО1 и ФИО4.
Исключить из ЕГРН сведений о заключении договора найма от 27.06.2023 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым №, заключенным между ФИО1 и ФИО4.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: С.Ю. Глазачева
Решение в окончательной форме принято 15 августа 2025 года.