БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело (УИД) 31OS0000-01-2022-000092-42 Производство №3а-57/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
5 декабря 2022 года город Белгород
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Черных Е.В.
с участием представителей административного истца АО Банк «Национальный стандарт» ФИО1, административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области и заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО2,
в отсутствие представителей административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, заинтересованного лица конкурсного управляющего ООО «Славянский продукт» ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО Банк «Национальный стандарт» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
АО Банк «Национальный стандарт» (далее также административный истец, Общество) на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
Вышеуказанный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет 27.06.2012 и вошел в Перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 25 ноября 2020 года № 662-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области».
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01.01.2020 составила <данные изъяты> руб.
Какие-либо изменения, влияющие на перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости, с даты определения кадастровой стоимости, в Единый государственный реестр недвижимости не вносились.
Полагая установленную кадастровую стоимость нежилого здания завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, административный истец, воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, 14.03.2022 обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Белгородской области.
Решением № 5-2022-14 от 7 апреля 2022 года Комиссия отклонила заявление АО Банк «Национальный стандарт» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, мотивировав тем, что в представленном Обществом отчете об оценке, подготовленном оценщиком ФИО4 (ООО «ФТТ Групп») выявлены нарушения требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
АО Банк «Национальный стандарт» обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2020.
Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, определённую оценщиком ФИО4 (ООО «ФТТ ГРУПП»). Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как собственника нежилого здания и плательщика налога на имущество.
Представитель административного истца АО Банк «Национальный стандарт», извещенного надлежащим образом и своевременно посредством направления заказного письма (РПО № вручено 02.12.2022) ФИО1, в судебном заседании заявленные требования поддержала. С учетом представленного заявления об уточнении заявленных требований просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной, установленной по результатам повторной судебной экспертизы в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2020.
Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области и заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО2 не оспаривала право истца требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Указала, что единственным допустимым доказательством по делу, подтверждающим достоверность рыночной стоимости нежилого здания, является заключение повторной судебной экспертизы.
Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области и заинтересованное лицо конкурсный управляющий ООО «Славянский продукт» ФИО3 своих представителей в судебное заседание не направили. О рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также посредством направления заказных писем с уведомлением. В материалах дела имеются ходатайства о рассмотрении дела без их участия.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
Положениями Налогового кодекса РФ установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие.
В силу положений пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания затрагивают права и обязанности АО Банк «Национальный стандарт» как плательщика налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил отчет № 211005/О от 25.10.2021, подготовленный оценщиком ФИО4 (ООО «ФТТ Групп»), согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2020.
В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела сомнениями относительно достоверности выводов отчета об итоговой величине рыночной стоимости объекта недвижимости, вызванными, в том числе, мотивированными возражениями департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, судом назначалась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также с целью установления соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось эксперту-оценщику ФИО5 (ООО «АКГ «ИнвестОценка»).
По результатам проведения экспертизы экспертом ФИО5 представлено в суд заключение № В-220719/С от 27.07.2022.
Согласно выводам эксперта, отчет об оценке рыночной стоимости №211005/О от 25.10.2021, подготовленный оценщиком ФИО4 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. В отчете допущены нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке.
В результате самостоятельно проведенной оценки рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.
Исследовав в судебном заседании заключение эксперта ФИО5, а также его письменные пояснения относительно замечаний административного истца и ответчика на заключение эксперта, пояснения, данные экспертом в судебном заседании 06.09.2022 и установив наличие обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд удовлетворил ходатайство представителей административного истца и ответчика, назначив по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО6 (АНО «Центр экспертизы «Болари»).
Сомнения в обоснованности заключения эксперта ФИО5 возникли в части оценки экспертом земельного участка, находящегося под оцениваемым зданием в рамках сравнительного подхода, отбора объектов-аналогов, площадь которых (от 300 до 730 кв.м.) значительно отличается от площади оцениваемого земельного участка (2 153 кв.м.) и примененного коэффициента торможения, а также в части обоснованности не применения экспертом корректировки на передаваемые имущественные права для объектов-аналогов, находящихся в аренде.
По результатам повторной судебной экспертизы экспертом ФИО6 подготовлено и представлено заключение № 3а-57/2022 от 24.10.2022.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке, экспертом ФИО6, так же как и экспертом ФИО5 сделан вывод о нарушении оценщиком ФИО4 при составлении отчета об оценке требований федеральных стандартов оценки, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
При проверке отчета об оценке эксперт основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано, все выявленные нарушения описаны в заключении, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет.
Суд соглашается с данными выводами эксперта. Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости нежилого здания.
Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты, иных относимых и допустимых доказательств, которые бы свидетельствовали об отсутствии допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания.
Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена экспертом на дату 01.01.2020 в размере <данные изъяты> руб.
Доказательства по делу оцениваются по правилам статьи 84 КАС РФ, согласно пункту 4 которой доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.
Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировав свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.
При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Заключение содержит описание проведенных исследований; указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): передаваемые имущественные прав, ограничения (обременения этих прав), условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка (время продажи, скидка к цене предложения), вид использования, местоположение объекта, физические характеристики (площадь, техническое состояние объекта, тип и состояние отделки), экономические характеристики, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.
Определение рыночной стоимости объекта исследования проведено с применением методов сравнительного и доходного подходов, с учетом достаточного для проведения исследования количества предложений по продаже и аренде сопоставимых объектов недвижимости. Отказ от использования затратного подхода обоснован и мотивирован.
Для выделения стоимости прав на земельный участок эксперт использовал информацию о среднем значении доли земельного участка в общей стоимости объекта капитального строительства (ОКС) на основании данных аналитики.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Выводы эксперта объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обоснованно по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Каких-либо данных, с достоверностью опровергающих выводы эксперта и свидетельствующих о том, что избранная им методика привела к неправильному выводу, в материалах дела не имеется и в суд не представлено.
С результатами повторной судебной экспертизы не согласился представитель административного истца, представив письменные возражения на заключение эксперта.
На представленные административным истцом возражения, эксперт дал развернутые и полные пояснения, письменный текст которых приобщен к материалам дела.
После изучения письменных пояснений эксперта, административный истец уточнил заявленные требования до результатов повторной судебной экспертизы.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., по результатам повторной судебной экспертизы.
В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения АО Банк «Национальный стандарт» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 14.03.2022, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АО Банк «Национальный стандарт» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2020.
Датой подачи заявления АО Банк «Национальный стандарт» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 14.03.2022.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.В. Сотникова
Решение в окончательной форме принято 19 декабря 2022 г.
Решение20.12.2022