2-2663/2022

56RS0030-01-2022-002885-93

Решение

именем Российской Федерации

г.Оренбург 20 сентября 2022 года

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.С.,

при секретаре Домницкой Т.А.,

с участием представителя истца – адвоката Попова Н.А., действующей на основании ордера,

представителя ответчиков ФИО1, действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации <адрес>, Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации <адрес> об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> и просила обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 783 кв м, с кадастровым номером № в редакции протокола разногласий, указав цену продажи 104655 рублей 94 копейки. В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что является собственником жилого двухэтажного дома, расположенного на спорном земельном участке, с кадастровым номером №. Весной 2022 года она обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность путем заключения договора купли-продажи. Ответчиком подготовлен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец продает земельный участок площадью 783 кв м с кадастровым номером №, цена продажи составляет 2093118, 74 рублей, что соответствует 100% кадастровой стоимости спорного земельного участка. Не согласившись с размером цены договора, ею подготовлен и направлен в адрес ответчика протокол разногласий, в котором истец указала, что согласно п. 3.2 Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственность <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес> при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов», цена земельного участка определяется в размере 5,0% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства следующим категориям граждан, являющихся собственниками здания или сооружения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, расположенного на приобретаемом земельном участке:

- инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов;

- пенсионеры.

Истец является пенсионером по старости с ДД.ММ.ГГГГ и инвали<адрес> группы с ДД.ММ.ГГГГ (установлена бессрочно). Полагает, что в связи с изложенным выше она имеет право на выкуп земельного участка, на котором расположен принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, без торгов за 104655 рублей 94 копейки, что соответствует 5% кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. В июне 2022 года она получила ответ на свое обращение, из которого следует, что на спорном земельном участке расположено нежилое помещение, в силу решения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Однако, данный факт не соответствует действительности, поскольку данным решением напротив установлено, что на указанном земельном участке расположен жилой дом, что подтверждается и регистрационной записью относительно объекта недвижимости. Убеждена, что имеет право на выкуп земельного участка по льготной цене.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация <адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте его проведения извещалась своевременно надлежащим образом, не ходатайствовала об отложении рассмотрения дела.

В силу положений ст. 167 ГК РФ суд рассмотрел настоящее гражданского дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Представитель истца - адвоката Попова Н.А., действующей на основании ордера, в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований, полагая достаточной к тому представленную совокупность доказательств. В дополнение указала, что истец предприняла все возможные и зависящие от нее действия, приобретенное по договору купли-продажи от 1997 года нежилое помещение той было переведено в категорию «жилое», изменен вид разрешенного использования на размещение одно-двухэтажного с подвалом жилого дома с кадастровым номером №. Истцом проведена соответствующая перепланировка помещения и в настоящее время оно используется как жилой дом. Более того, истец является <данные изъяты>. Указанное в свое совокупности позволяет говорить о том, что ФИО2 вправе претендовать на выкуп земельного участка без проведения торгов по льготной цене.

Представитель ответчиков ФИО1, действующего на основании доверенности, в судебном заседании просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований, полагая их незаконными, необоснованными, основанными на неверном толковании действующего законодательства, подробно изложив доводы в обоснование в письменном отзыве. В дополнение указал, что истец не имеет право претендовать на приобретение земельного участка, на которое расположен принадлежащий ей на праве собственности жилой дом, без проведения торгов по льготной цене, поскольку изначально приобретенное ею нежилое помещение по договору купли-продажи от 1997 года имело разрешенное использование – деловые услуги. Лишь впоследствии указанное помещение было переведено в статус «жилое», изменен вид разрешенного использования. Однако, указанное обстоятельство не дает ФИО2 право претендовать на выкуп земельного участка под домовладением по цене в размере 5% его кадастровой стоимости, поскольку обратное в противном случае противоречило бы требованиям Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, которым четко определены категории граждан-претендентов и обозначено обязательное условие - наличие права собственности на здание или сооружение, возведенное на указанном земельном участке в соответствии с разрешенным использованием. Ответчиком истцу не было отказано в предоставлении в собственность истребованного земельного участка, государственная собственность на который не разграничено, но по цене его кадастровой стоимости.

Выслушав представителя истца, представителя ответчиков, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 422, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с требованиями закона.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу части 1 статьи36 Земельного кодексаРоссийской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков. В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей36 Земельного кодексаРоссийской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Перечень №) утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Перечень №) утвержден новый перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

На основании пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ, до ДД.ММ.ГГГГ осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

С ДД.ММ.ГГГГ собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случае, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до ДД.ММ.ГГГГ в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса (пункт 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса (в настоящее время статья 39.20), стороны должны руководствоваться Законом №137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

С учетом изложенных правовых норм и положений в рассматриваемом случае размер выкупной стоимости земельного участка определяется в соответствии с требованиями закона.

В силу указанных выше положений пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ, при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Из названной нормы следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, предусмотренной в пункте 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности.

Смысловое наполнение упомянутого пункта позволяет прийти к выводу, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного из государственной (муниципальной) собственности, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.

Согласно пункту 5 статьи36 Земельного кодексаРоссийской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом установлено и не оспаривается сторонами, что на основании договора купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела помещение, находящееся по адресу: <адрес>, №. Помещение заключается в строении литер БВ1 ВВ2 с подвалом литер БВ, одноэтажное частью двухэтажное, смешанной конструкции, площадью 675.3 кв м, строение литер Г – проходная, площадью 8,5 кв м, сооружения. Сведения о праве собственности истца на указанное помещение внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения спорного земельного участка на кадастровом плане территории площадью 783 кв м, место расположения – в зоне застройки домами смешанной этажности выборочной конструкции, адрес: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположено нежилое здание №, разрешенное использование – деловое управление (код 4.1 приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 7 приложения № к постановлению <адрес> отДД.ММ.ГГГГ №-п «об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории <адрес>».

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что он поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, определена кадастровая стоимость в размере 1470239 рублей 10 копеек.

Согласно уведомлению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного в адрес ФИО2, нежилое помещение, площадью 584 кв м, находящееся по адресу: <адрес> кадастровым номером № переведено в жилое в целях использования помещения в качестве квартиры.

На основании представленных истцом документов ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службой государственного кадастра и картографии произведен государственный кадастровый учет изменений в отношении помещения, расположенного на спорном земельном участке: в графе «назначение» дополнительные характеристики изменены с «нежилое» на «жилое».

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ «об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка по адресу: <адрес>, классификатору видов разрешенного использования» установлено соответствие разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 783 кв м, с местоположением: <адрес>, с разрешенным использованием: деловое управление, классификатору видов разрешенного использования земельных участков: - разрешенное использование: деловое управление, размещение одно-двухэтажного с подвалом жилого дома с кадастровым номером № (коды 4.1 и 2.1 приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группы 7, 2приложения № к постановлению администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования <адрес>», соответствующие изменения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> №-р внесены изменения в распоряжение департамента градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка по адресу: Российская Федерация, <адрес>/ул.октябрьская, <адрес> классификатору видов разрешенного использования», исключив в пункте 1 слова «деловое управление».

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> №-р внесены изменения в распоряжение департамента градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка по адресу: Российская Федерация, <адрес>/ул.октябрьская, <адрес> классификатору видов разрешенного использования», исключив в пункте 1 цифры «4.1».

Земельный участок с кадастровым номером №, на который претендует ФИО2, относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена.

Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 2093118 рублей 74 копейки.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> подготовлен договор купли-продажи земельного участка №, где истец выступает в качестве Покупателя, по условиям которого продавец продает покупателю спорный земельный участок (п. 1.1), определена его цена – 2093118,74 рублей (п. 2.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес продавца направлен протокол разногласий относительно предложенного ей к подписанию договора от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что ФИО2 выражает несогласие с указанной в договоре ценой истребованного земельного участка, полагая, что имеет право на выкуп земельного участка, на котором расположен принадлежащий ей жилой дом, без торгов по цене 104655 рублей 94 копейки, что соответствует 5% кадастровой стоимости земельного участка. Позицию обосновывает тем, что является пенсионером по старости и инвали<адрес>-ой группы (бессрочно), в настоящее время на земельном участке расположен жилой дом, установлен вид разрешенного использования – размещение одно-двухэтажного с подвалом жилого дома..

В ответе на указанный протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ №, направленном Департаментов градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> в адрес ФИО2, начальник управления землепользования и развития природного хозяйства ФИО3, ссылаясь на положения п. 3 Постановления Администрации <адрес> №-п, которым утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес> при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов, указал на невозможность приобретения истцом спорного земельного участка по льготной цене, поскольку разрешенное использование его изначально было – деловое управление, а не размещение жилого дома.

Суд полагает данную позицию ответчика согласующуюся с требованиями законодательства РФ. Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес> при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов.

В положениях п. 3.2 указанного Порядка приведен перечень категорий граждан, которым цена земельного участка определяется в размере 5% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, являющихся собственниками здания или сооружения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенного на приобретаемом земельном участке.

Таким образом, условиями выкупа земельного участка по цене в размере 5% его кадастровой стоимости являются отнесение лица, претендующего на такой выкуп, к категории граждан, указанных выше, и наличие права собственности на здание или сооружение, возведенное на указанном земельном участке в соответствии с разрешенным использованием.

Между тем, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было приобретено в собственность нежилое помещение, расположенное на спорном земельном участке, с видом разрешенного использования – деловые услугу. По убеждение суда, указанное обстоятельство противоречит установленным положениями п.3.2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес> при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов. Указанный вывод суда согласуется с позицией Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношении <адрес>, выраженной в адресованном суду сообщении.

Доказательств обратного выводам суда стороной истца не представлено. Позицию последнего суд расценивает как основанную на неверном толковании норм действующего законодательства.

С учетом изложенного выше, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца о возложении на Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации <адрес> обязанности заключить с истцом договор истребованного ею земельного участка по цене %% его кадастровой стоимости – в размере 104655 рублей 94 копейки, а потому отказывает ФИО2 в удовлетворении иска.

На основании изложенного выше, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к Администрации <адрес>, Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации <адрес> об обязании заключить договор купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение по делу изготовлено 27 сентября 2022 года.

Судья Волкова Е.С.