47RS0009-01-2024-003558-26 Дело №2-1576/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кировск
Ленинградская область 14 августа 2025 года
Кировский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Матвейчука А.В.
с участием представителя истцов по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2,
при секретаре судебного заседания Палкиной Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате в собственность доли в праве общей долевой собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО4 обратились в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате в собственность доли в праве общей долевой собственности.
В обоснование заявленных требований указано, что 4 апреля 2023 года между ФИО, ФИО3 и ФИО2 заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи 18/40 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3575 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для производственной деятельности.
5 апреля 2023 года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности за ответчиком, а также ипотека в силу закона.
14 ноября 2024 года права (требования) продавца по договору купли-продажи от 4 апреля 2023 года уступлены ФИО в пользу ФИО4
Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора продавцы взяли на себя обязательство передать в собственность ответчика (покупателя) принадлежащие каждому из них 9/40 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а покупатель обязался оплатить эти доли.
В соответствии с п.п. 2.2, 2.4 договора расчеты между сторонами в размере стоимости доли (15 000 000 рублей) должны быть произведены не позднее 20 июня 2024 года, путем перечисления каждому из продавцов денежных средств в размере 7 500 000 рублей, с условием о рассрочке платежа в размере 500 000 рублей ежемесячно, начиная с 20 апреля 2023 года.
Между тем, ответчик уклонился от оплаты приобретенной доли, денежные средства в установленном размере истцам своевременно не перечислил, требование о расторжении договора оставил без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском (том 1 л.д. 3-7).
В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО1 поддерживал исковые требования в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании не оспаривал факт нарушения сроков оплаты приобретенной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Отмечал, что с момента заключения данной сделки до настоящего времени фактически перечислил продавцам около 750 000 рублей, однако у него сохранилась расписка на меньшую сумму.
Истцы ФИО3 и ФИО4, а также представитель Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены, в связи с чем судом постановлено определение о рассмотрении дела в их отсутствии.
Суд, выслушав объяснения представителя истцов, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 4 апреля 2023 года между ФИО3 и ФИО, с одной стороны, и ФИО2, с другой, заключен договор купли-продажи 118/40 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3575 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для производственной деятельности, удостоверенный нотариусом Кировского нотариального округа Ленинградской области ФИО (том 1 л.д. 11-12).
Согласно п.п. 2.2, 2.4 данного договора стороны оценили вышеуказанную долю в размере 15 000 000 рублей. Установлено, что расчет будет произведен путем получения причитающихся каждому продавцу денежных средств по 7 500 000 рублей, путем ежемесячного перечисления с 20 апреля 2023 года по 20 июня 2024 года равных платежей в размере 500 000 рублей на соответствующие счета ФИО3 и ФИО., открытые в ПАО «Сбербанк России».
5 апреля 2023 года произведены государственная регистрация права собственности на 18/40 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок за ответчиком, а также государственная регистрация ипотеки.
14 ноября 2024 года Между ФИО и ФИО4 заключен договор об уступке требования (цессии), удостоверенный нотариусом Прокопьевского нотариального округа Кемеровской области ФИО (том 1 л.д. 17-18).
Согласно п. 1 данного договора ФИО передал ФИО4 право требования по договорному обязательству, должником по которому является ФИО2, возникшему из договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3575 кв.м с кадастровым номером №, и состоит из права требования задолженности по указанному договору в размере 7 500 000 рублей.
Пунктами 2,2 и 5 договора также предусмотрено, что к ФИО4 в соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) переходит право первоначального кредитора (ФИО) в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к момента заключения настоящего соглашения. Одновременно к ФИО4 перешли права залогодержателя.
Расчет между сторонами по данной сделке произведен полностью до ее подписания, что вытекает из содержание п. 5 договора и подтверждается соответствующей распиской (том 1 л.д. 17-18, 19).
11 февраля 2025 года истцы направили ответчику требование о расторжении договора, в котором предлагали заключить в срок до 10 марта 2025 года соответствующей соглашение с целью его последующей передачи в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности (том 1 л.д. 20-21, 22-25).
Между тем, во внесудебном порядке спор не урегулирован, при этом ответчик до настоящего времени обязанность по оплате приобретенной доли в праве общей долевой собственности не исполнил.
Указанные обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения дела по существу не оспаривались.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
С учетом регистрации 5 апреля 2023 года года за ответчиком права собственности на спорную долю, и принимая во внимание, что оплата покупной цены земельного участка в размере 15 000 000 рублей, в любом случае, должна была быть произведена не позднее 20 июня 2024 года (пункт 2.4 договора купли-продажи), однако объект недвижимости не оплачен ответчиком до настоящего времени, суд приходит к выводу, что при таких обстоятельствах и по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавцов того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи, что свидетельствует о существенности нарушения условий договора от 4 апреля 2023 года, допущенного покупателем (ответчиком)
В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд обращает внимание, что из буквального толкования пункта 3 статьи 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данной связи следует учитывать разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.
Таким образом, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться в суд как с иском о взыскании покупной цены товара, так и с иском о расторжении договора.
В настоящем случае ответчиком, в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательства, подтверждающих уплату продавцам цены объекта недвижимости по договору купли-продажи.
Указанные выводы, помимо объяснений самого ответчика, подтверждаются выписками о движении денежных средств на счетах ФИО3 и ФИО, открытых в ПАО «Сбербанк России» (том 1 л.д. 184-250, том 2 л.д. 1-46).
Таким образом, покупателем ФИО2 не исполнена предусмотренная пунктом 2.4 договора купли-продажи от 4 апреля 2023 года обязанность по оплате приобретаемого объекта недвижимости.
Доводы ответчика о том, что фактически он оплатил продавцам часть выкупной цены в размере 750 000 рублей, указанных выводов не опровергают.
При таких обстоятельствах суд находит требования ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и возврате каждому из них 9/40 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ ответчик также обязан возместить истцам понесенные им расходы по оплате государственной пошлины в размере 76 500 рублей каждому.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3, ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате в собственность доли в праве общей долевой собственности удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенный 4 апреля 2023 года между ФИО3, ФИО и ФИО2.
Возвратить в собственность ФИО3, <данные изъяты>, 9/40 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3575 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО4, <данные изъяты> право на 9/40 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3575 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на 18/40 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3575 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО3, ФИО4 расходы на оплату государственной пошлины в размере 76 500 рублей в пользу каждого.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.
Судья А.В. Матвейчук
Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2025 года