54RS0№...-55
Дело №...
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 сентября 2025 г. г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Поповой М.В. при секретаре Акимовой Ю.В., с участием прокурора Давыдовой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КБ «Канский» ООО к ФИО1 об освобождении объектов недвижимости и по встречному иску ФИО1 к КБ «Канский» ООО о признании права общей долевой собственности,
установил:
КБ «Канский» ООО обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило обязать ответчика освободить объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... и земельный участок с кадастровым номером №..., расположенные по адресу <адрес> расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 руб.
В обоснование иска указано, приказом Банка России от ДД.ММ.ГГГГ № №... у Коммерческого банка «Канский» общество с ограниченной ответственностью (КБ «Канский» ООО) отозвана лицензия на осуществление банковских операций.
Решением Арбитражного суда <адрес> по делу № А33-34526/2017 КБ «Канский» ООО признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».
Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» (далее — Конкурсный управляющий).
Представителем конкурсного управляющего назначен ФИО2 А.ич.
Временной администрацией по управлению Банком в Арбитражный суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ подано заявление о признании недействительной сделкой договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком и ООО «Лагуна», по отчуждение принадлежащего Банку объекта незавершенного строительства (кадастровый №..., площадь застройки 119.2 кв.м, степень готовности 72 %), и земельный участок (кадастровый №..., общая площадь 997 кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), расположенные по адресу: <адрес>
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №... признан недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком и ООО «Лагуна», восстановлено право собственности Банка на Объекты недвижимости. На основании вынесенного Определения Банк восстановлен в правах на объекты недвижимости, о чем внесены записи в ЕГРН.
Ранее между Банком и ФИО1 был заключен договор аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимости. Договор расторгнут сторонами ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон. Объекты недвижимости возвращены Банку, что подтверждается актом возврата от ДД.ММ.ГГГГ. После восстановления Банка в правах на Объекты недвижимости, был выявлен факт о том, что в настоящее время ФИО1 продолжает использовать Объекты недвижимости, для проживания, о чем свидетельствует ее обращение от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ (исх. №...) в адрес ФИО3 было направлено письмо с требованием освободить незаконно используемые объекты недвижимости. Ответ на письмо по настоящее время не поступил. Объекты недвижимости не освобождены. В связи с тем, что ответчик добровольно не исполняет требования об освобождении незаконно занятого недвижимого имущества, Истец вынужден заявить настоящий иск.
Учитывая отсутствие правовых оснований у ответчика для проживания и эксплуатации объектов недвижимости Банк вправе требовать освобождение имущества от пребывающих в нем лиц.
ФИО1 предъявила встречное исковое заявление к КБ «Канский» ООО, в котором просила признать за ФИО1 право на 5/12 долей в праве общей долевой собственности на имущество, состоящее из незавершенного строительством объекта общей площадью застройки 119,2 кв.м., кадастровый (или условный №..., расположенного по адресу <адрес>; признать за ФИО1 право на 5/12 долей в праве общей долевой собственности на имущество, состоящее из земельного участка категория земель - земли населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадь 997 кв.м., кадастровый (или условный номер) №..., место нахождения <адрес>.
В обоснование встречного иска указано, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность у продавца ФИО4 на основании договора купли-продажи незавершенный строительством объект общей площадью застройки 119,2 кв.м., кадастровый (или условный №..., расположенный по адресу <адрес> по этому же адресу был приобретён земельный участок: категория земель - земли населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадь 997 кв.м., кадастровый (или условный номер) №...
Право собственности ФИО1 на основании выше указанного договора купли-продажи на незавершённый строительством объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером №... подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Новосибирской области, о чём сделана запись регистрации №....
Согласно п. 3 Договора купли-продажи между ФИО4 Забит оглы и ФИО1 цена договора составляет 12 000 000 рублей. Из них за незавершенный строительством объект цена составила 9 000 000 рублей, за земельный участок цена составила 3 000 000 рублей. За приобретённое имущество продавцу ФИО4 Забит оглы было перечислено ФИО1 собственных денежных средств в размере 5 000 000 рублей и заёмных денежных средств в размере 7 000 000 рублей, предоставленных КБ «Канский» ООО. Объекты недвижимости: незавершённый строительством объект и земельный участок должны были перейти залогодержателю КБ «Канский» ООО по ипотеке в силу закона. Имущество, на которое была установлена ипотека, осталось у залогодателя ФИО1 в её владении и пользовании. Владение и пользование земельным участком и незавершённым строительством объектом по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, МО Каменский сельсовет, <адрес> продолжается по настоящее время.
Как установлено судебным решением, вынесенным ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом г. Новосибирска (дело №...) по состоянию ДД.ММ.ГГГГ у заёмщика ФИО1 имелось неисполнение кредитных обязательств, установленных кредитным договором №..., заключённым ДД.ММ.ГГГГ между ней и КБ «Канский» ООО. Иск КБ «Канский» ООО к ответчику ФИО1 был удовлетворен. Решением суда с ФИО1 в пользу КБ «Канский» ООО взыскана задолженность по договору кредита в размере общей суммы задолженности 7 489 193 рубля 51 коп.; обращено взыскание на заложенное имущество - земельный участок и незавершённый строительством объект по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, МО Каменский сельсовет, <адрес> путём реализации заложенного имущества с публичных торгов с определением начальной продажной цены за незавершённый строительством объект 6 000 000 рублей, за земельный участок 1 000 000 рублей.
После вынесенного и вступившего в силу судебного решения Октябрьского районного суда г. Новосибирска ФИО1 про реализацию с публичных торгов земельного участка и незавершённого строительством объекта по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, МО Каменский сельсовет, <адрес> ничего не было известно.
Осенью в 2014 году КБ «Канский» ООО предложил ФИО1 приобрести за 7 512 066 рублей 65 коп. незавершенный строительством объект общей площадью застройки 119,2 кв.м., кадастровый (или условный №..., расположенный по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, МО Каменский сельсовет, <адрес> за 489 983 рубля 51 коп. Общая сумма объектов недвижимости составила 8 002 050 рублей 16 коп. Условия о цене между сторонами продавцом КБ «Канский» ООО и покупателем ФИО1 были включены в договор о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ Также согласно содержанию договора о намерениях цена 8 002 050 рублей 16 коп. должна была быть выплачена покупателем согласно графика платежей за 60 месяцев.
ДД.ММ.ГГГГ между КБ «Канский» ООО и ФИО1 был подписан договор аренды с правом выкупа тех же объектов недвижимости, которые были указаны в договоре намерений. Срок гашения цены объектов был изменён. Покупатель ФИО1 должна была выплатить стоимость объектов в размере 8 002 050 рублей 16 коп. ДД.ММ.ГГГГ.
В ноябре 2017г. Банк предложил расторгнуть договор аренды с правом выкупа. ДД.ММ.ГГГГ соглашением между ФИО1 и КБ «Канский» ООО названный договор был расторгнут. Причина расторжения Банком не объяснялась, последствия расторжения в соглашении определены не были. Устно было сообщено, что ООО «Лагуна» во исполнение и сохранение всех прав и обязанностей сторон, установленных договором аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заменит сторону Арендодателя.
ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лагуна» и КБ «Канский» ООО в рамках процедуры банкротства банкрота КБ «Канский» ООО Арбитражным судом <адрес> был признан недействительным.
КБ «Канский» ООО до введения процедуры банкротства в Арбитражном суде <адрес> не заинтересован был в фактической передаче третьим лицам имущества, состоящего из незавершенного строительством объекта общей площадью застройки 119,2 кв.м., кадастровый (или условный №..., расположенного по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, МО Каменский сельсовет, <адрес> земельного участка: категория земель - земли населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадь 997 кв.м., кадастровый (или условный номер) №... и земельного участка по тому же адресу: категория земель - земли населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадь 997 кв.м., кадастровый (или условный номер) №...
Цена указанных объектов недвижимости на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляла 12 000 000 рублей. Из них за незавершенный строительством объект цена составила 9 000 000 рублей, за земельный участок цена составила 3 000 000 рублей. 5 000 000 рублей за приобретённые объекты продавцу были оплачены личными денежными средствами ФИО1
5 000 000 рублей были оплачены ФИО1 в пропорции 1 250 000 рублей за земельный участок, что составило 5/12 долей от его договорной цены в размере 3 000 000 рублей и 3 750 000 рублей было оплачено за незавершённый строительством объект, что составило также 5/12 долей от его договорной цены.
Представитель КБ «Канский» ООО в судебном заседании исковое заявление поддержал, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске. Основания для встречного иска отсутствуют.
ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика иск не признала по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Также пояснила, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд.
Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении его имущества любые действия, не противоречащие закону.
Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Статьей 60 ЗК РФ предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка.
Действия, нарушающие права на землю граждан или создающих угрозу их нарушения, могут быть пресечены в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрела в собственность у продавца ФИО4 на основании договора купли-продажи незавершенный строительством объект общей площадью застройки 119,2 кв.м., кадастровый (или условный №..., расположенный по адресу <адрес> по этому же адресу был приобретён земельный участок: категория земель - земли населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадь 997 кв.м., кадастровый (или условный номер) №...
Право собственности ФИО1 на основании выше указанного договора купли-продажи на незавершённый строительством объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером №... подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Новосибирской области, о чём сделана запись регистрации №....
Согласно п. 3 Договора купли-продажи между ФИО4 и ФИО1 цена договора составляет 12 000 000 рублей, из них за незавершенный строительством объект цена составила 9 000 000 рублей, за земельный участок цена составила 3 000 000 рублей.
За приобретённое имущество продавцу ФИО4 было перечислено ФИО1 собственных денежных средств в размере 5 000 000 рублей и заёмных денежных средств в размере 7 000 000 рублей, предоставленных КБ «Канский» ООО. Объекты недвижимости: незавершённый строительством объект и земельный участок должны были перейти залогодержателю КБ «Канский» ООО по ипотеке в силу закона.
Имущество, на которое была установлена ипотека, осталось у залогодателя ФИО1 в её владении и пользовании.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №... по иску КБ «Канский» ООО к ФИО1 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, с ФИО1 в пользу КБ «Канский» ООО взыскана задолженность по договору кредита в размере общей суммы задолженности 7 489 193 рубля 51 коп.; обращено взыскание на заложенное имущество - земельный участок и незавершённый строительством объект по адресу <адрес> <адрес> путём реализации заложенного имущества с публичных торгов с определением начальной продажной цены за незавершённый строительством объект 6 000 000 рублей, за земельный участок 1 000 000 рублей.
КБ «Канский» ООО было оформлено право собственности в отношении объекта незавершенного строительства (кадастровый №..., площадь застройки 119.2 кв.м, степень готовности 72 %), и земельного участка (кадастровый №..., общая площадь 997 кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), расположенных по адресу: Россия, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (запись о регистрации №...).
Между КБ «Канский» ООО и ФИО1 был заключен договор аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта незавершенного строительства (кадастровый №..., площадь застройки 119.2 кв.м, степень готовности 72 %), и земельного участка (кадастровый №..., общая площадь 997 кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), расположенных по адресу: <адрес>
Договор расторгнут сторонами ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон (т. 1 л.д. 68). Объекты недвижимости возвращены Банку, что подтверждается актом возврата от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 20).
ДД.ММ.ГГГГ между КБ «Канский» ООО и ООО «Лагуна» был заключен договор купли-продажи, по условиям которого КБ «Канский» ООО передал в собственность ООО «Лагуна» объект незавершенного строительства (кадастровый №..., площадь застройки 119.2 кв.м, степень готовности 72 %), и земельный участок (кадастровый №..., общая площадь 997 кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), расположенные по адресу: <адрес>
Приказом Банка России от ДД.ММ.ГГГГ № №... у Коммерческого банка «Канский» общество с ограниченной ответственностью (КБ «Канский» ООО) отозвана лицензия на осуществление банковских операций.
Решением Арбитражного суда <адрес>, резолютивная часть которого объявлена ДД.ММ.ГГГГ, по делу № А33-34526/2017 КБ «Канский» ООО признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (т. 1 л.д. 64-67).
Временной администрацией по управлению Банком в Арбитражный суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ подано заявление о признании недействительной сделкой договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком и ООО «Лагуна», по отчуждение принадлежащего Банку объекта незавершенного строительства (кадастровый №..., площадь застройки 119.2 кв.м, степень готовности 72 %), и земельный участок (кадастровый №..., общая площадь 997 кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), расположенные по адресу: <адрес>
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А33-34526-1/2017 признан недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком и ООО «Лагуна», восстановлено право собственности Банка на Объекты недвижимости. На основании вынесенного определения Банк восстановлен в правах на объекты недвижимости, о чем внесены записи в ЕГРН (т. 1 л.д. 13-18).
ДД.ММ.ГГГГ (исх. №...) в адрес ФИО3 было направлено письмо с требованием освободить незаконно используемые объекты недвижимости (т. 1 л.д. 19). Ответ на письмо по настоящее время не поступил.
Оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что истец является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №... и земельного участка с кадастровым номером №..., расположенных по адресу <адрес>, ответчик пользуется данными объектами в отсутствие предусмотренных законом оснований, суд приходит к выводу, что исковые требований КБ «Канский» ООО подлежат удовлетворению.
Суд не усматривает оснований для применения срока исковой давности учитывая положения ст. ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", предъявленный иск об освобождении объектов недвижимости является разновидностью негаторного иска, на который срок исковой давности не распространяется. Негаторным иском может защищаться только нарушенное правомочие пользования. Ответчик по отношению к истцу, право собственности которого на спорные объекты недвижимости – объект незавершенного строительства и земельный участок зарегистрировано, является пользователем.
Разрешая встречное исковое заявление, суд приходит к следующему.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
На основании ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Материалами дела установлено, что ответчиком были приобретены объекты недвижимости - объект незавершенного строительства (кадастровый №..., площадь застройки 119.2 кв.м, степень готовности 72 %), и земельный участок (кадастровый №..., общая площадь 997 кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства), расположенные по адресу: <адрес>. За приобретённое имущество продавцу ФИО4 было перечислено ФИО1 собственных денежных средств в размере 5 000 000 рублей и заёмных денежных средств в размере 7 000 000 рублей, предоставленных КБ «Канский» ООО.
Поскольку обязательства по кредитному договору исполнялись ненадлежащим образом, КБ «Канский» ООО обратилось в суд с иском к ФИО1 Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №... по иску КБ «Канский» ООО к ФИО1 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, с ФИО1 в пользу КБ «Канский» ООО взыскана задолженность по договору кредита в размере общей суммы задолженности 7 489 193 рубля 51 коп.; обращено взыскание на заложенное имущество - земельный участок и незавершённый строительством объект по адресу <адрес> путём реализации заложенного имущества с публичных торгов с определением начальной продажной цены за незавершённый строительством объект 6 000 000 рублей, за земельный участок 1 000 000 рублей.
Таким образом, учитывая положения ст. 334, ст. 348 ГК РФ, КБ «Канский» ООО реализовал предусмотренную законом возможность удовлетворения требований в размере 7 489 193 рубля 51 коп. за счет обращения взыскания на заложенное имущество.
Во исполнение решения Октябрьского районного суда г. Новосибирска об обращении взыскания на заложенное имущество, земельный участок и незавершённый строительством объект по адресу <адрес> <адрес> были переданы взыскателю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (запись о регистрации №...). С учетом изложенного основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют, внесение ФИО1 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственных средств в размере 5 000 000 руб. не порождает возникновение права собственности на 5/12 доли в спорном имуществе, поскольку имущество являлось предметом залога, на который обращено взыскание судебным актом.
На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., факт несения которых подтверждается платежным поручением №... от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 7).
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск КБ «Канский» ООО удовлетворить.
Обязать ФИО1 освободить объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... и земельный участок с кадастровым номером №..., расположенные по адресу <адрес>
Взыскать с ФИО1 (паспорт №...) в пользу КБ «Канский» ООО (№...) расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 руб.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья М.В. Попова