Решение по делу № 2-19/2024 от 23.01.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

дело № 2-4/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2025 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Ревенко Р.В.

при секретаре Пономаревой К.А.

с участием представителя истца ООО «Племзавод Кирова» ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Племзавод Кирова» к ФИО2, муниципальному образованию «Савоськинское сельское поселение» Зимовниковского района Ростовской области, ТУ Росимущество по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения

установил :

Иск ООО «Племзавод Кирова» к ФИО2, Д.А.Ф. мотивирован тем, что ООО «Племзавод Кирова» на основании договоров аренды частей земельного участка с/х назначения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ являлось арендатором земельного участка с/х назначения с кадастровым №, из которого был образован спорный участок с кадастровым №. Земельная доля площадью <данные изъяты> га, из которой был образован данный участок, принадлежала Д.А.Ф., которую он сдавал в аренду истцу по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Все договоры аренды были зарегистрированы в ЕГРН, заключались на 10 лет. В п. 2.3 данных договоров аренды предусмотрено право ООО «Племзавод Кирова» выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другим лицами (преимущественное право покупки арендатором объектов аренды).

В ходе арендного использования участка с кадастровым № истцу стало известно, что арендодатель в нарушение условия договора о преимущественном праве покупки арендатора продал земельный участок стороннему покупателю соответчику ФИО2 На момент продажи данного участка ФИО2 в отношении него сохранялись арендные обременения, которые установлены указанным выше договором аренды. Выдел в натуре участка происходил с письменного согласия истца, арендодатель получал арендную плату по договору вплоть до самой продажи спорного участка ФИО2

Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих в договорном порядке закреплять преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества.

На основании изложенного, истец просит суд c уточненных исковых требований (т. 2 л.д. 2-13) :

- Перевести на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым № по договору купли-продажи заключенному между Д.А.Ф. и ФИО2, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 на ООО «Племзавод Кирова»;

- Взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО2 уплаченные им по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым № денежные средства в размере <данные изъяты> рублей;

- Истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения ФИО2 земельный участок с кадастровым №.

Соответчик Д.А.Ф. умер ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до предъявления настоящего иска в суд. В наследство после его смерти никто не вступал, наследственное дело не заводилось.

Определением Зимовниковского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в отношении Д.А.Ф. прекращено.

Судом в качестве соответчиков по делу привлечены МО «Савоськинское сельское поселение» Зимовниковского района Ростовской области и ТУ Росимущество по Ростовской области, как возможные наследники, принявшие выморочное имущество умершего Д.А.Ф.

В судебном заседании представитель истца ООО «Племзавод Кирова» ФИО1 иск поддержал.

В судебное заседание соответчики ФИО2, МО «Савоськинское сельское поселение» Зимовниковского района Ростовской области, ТУ Росимущество по Ростовской области, 3-и лица : Управление Росреестра по Ростовской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области, не явились, уведомлены о дате заседания, сведений о причинах неявки не представили.

В письменных возражениях соответчик ФИО2 иск не признал, просил отказать в иске по мотиву пропуска срока исковой давности.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ принял решение продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Суд установил по делу, что Д.А.Ф. являлся собственником земельной доли площадью <данные изъяты> га в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенном по адресу : <адрес>, <адрес>.

Это подтверждается копией свидетельства о праве собственности на землю, регистрационного дела на земельный участок с кадастровым №. (т. 1 л.д. 125-243, т. 2, т. 4 л.д. 16-249, т.5 л.д. 1-150)

ДД.ММ.ГГГГ между 20 собственниками земельных долей, в числе которых был Д.А.Ф., (Арендодатели) и ООО «Племзавод Кирова» (Арендатор) был заключен договор аренды части земельного участка, по которому собственники долей передали в аренду ООО «Племзавод Кирова» принадлежащие им земельные доли общей площадью <данные изъяты> га в земельном участке с/х назначения с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>.

Размер земельной доли Д.А.Ф., переданной в аренду, составил <данные изъяты> га.

Арендная плата по договору выплачивается каждому собственнику земельной доли в натуральном выражении в виде зерна, сена, соломы, подсолнечника и предоставления услуг. (п. 3.1. договора, приложение 2 к договору)

Пунктом 2.3. договора предусмотрено первоочередное право ООО «Племзавод Кирова» на покупку и аренду земельных долей.

Договор аренды был заключен сроком на 10 лет и прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области.

Данные обстоятельства подтверждаются копией договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 1 л.д. 20-22)

Договор аренды земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ суд признает заключенным, а его условия, подлежащими исполнению и обязательными для сторон договора, т.к. данный договор исполнялся обеими сторонами на протяжении длительного времени и в процессе его исполнения у сторон не возникло неопределенности по вопросу об индивидуализации объекта аренды: Арендатор принял и использовал земельные доли по назначению, оплачивал арендную плату, а арендодатели получали арендную плату за пользование их имуществом.

Данное обстоятельство подтверждается ведомостями на выдачу натуральных паев ООО «Племзавод Кирова» за 2013-2018 г.г. (т. 3 л.д. 122-246, т. 7)

В 2019 году Д.А.Ф. из земельного участка с кадастровым № выделил в счет своей земельной доли земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу : <адрес>, <адрес>.

Право собственности Д.А.Ф. на данный участок было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Выдел участка был произведен с согласия арендатора ООО «Племзавод Кирова».

Данные обстоятельства подтверждается копиями регистрационных дел, проектом межевания участка, Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 1 л.д. 29-33, 125-243, т. 2, т. 4 л.д. 16-249, т.5 л.д. 1-150)

Выдел Д.А.Ф. земельного участка с кадастровым № в счет земельной доли не влечет прекращение договора аренды, заключенного в отношении земельной доли, из которой образован данный участок, что прямо вытекает из положений ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, п. 31 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 за 2019 год.

Таким образом, действие договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым № сохраняется на прежних условиях, в том числе в части наличия преимущественного права покупки у ООО «Племзавод Кирова» в случае продажи арендодателем данного участка.

Наличие в п. 2.3 договора аренды преимущественного права покупки у арендатора не противоречит действующему гражданскому законодательству, т.к. исходя из буквального толкования ст. 421 ГК РФ стороны при заключении договора аренды имеют право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

То обстоятельство, что договор аренды не содержит механизма реализации права арендатора на покупку земельного участка в первоочередном порядке, правового значения не имеет, поскольку основополагающим фактором для разрешения соответствующих требований является факт закрепления в договоре самого преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение участка.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. (ч. 1 ст. 310 ГК РФ)

ДД.ММ.ГГГГ Д.А.Ф. заключил с соответчиком ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу : <адрес>, <адрес>.

Участок был продан ФИО2 за <данные изъяты> рублей, расчет был произведен между сторонами до подписания договора.

Данные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 1 л.д. 178-179)

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок в ЕГРН, регистрационная запись №.

Это подтверждается Выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 5 л.д. 189-190, т. 6 л.д. 123-125)

Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки указанного земельного участка, предусмотренного ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», что подтверждается копией письменного отказа от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 1 л.д. 178)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил кредитный договор с АО «Московский индустриальный банк», в обеспечения исполнения обязательств по договору ФИО2 передал банку в залог спорный участок №.

ДД.ММ.ГГГГ АО «Московский индустриальный банк» прекратил деятельность в связи с присоединением к ПАО «Промсвязьбанк».

По состоянию на настоящее время задолженность ФИО2 перед банком погашена, записи об обременении участка ипотекой в ЕГРН погашены.

Это подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 6 л.д. 123-125)

Д.А.Ф., являясь арендодателем указанного земельного участка, не уведомил арендатора участка ООО «Племзавод Кирова» о намерении продать участок и не предоставил тем самым ООО «Племзавод Кирова» возможность реализовать свое преимущественное право покупки спорного участка по цене, за которую он продавался.

Доказательств обращения Д.А.Ф. к ООО «Племзавод Кирова» с предложением о преимущественной покупке спорного участка материалы дела не содержат и сторонами не представлены.

Тем самым, Д.А.Ф. нарушил условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве ООО «Племзавод Кирова» на покупку продаваемого арендодателем имущества, произвольно отказавшись от исполнения своих обязательств по договору аренды, что противоречит положениям ст.ст. 309, 310, 421 ГК РФ.

Согласно абз. 14 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, перечень способов защиты является открытым.

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

Согласно пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже имущества с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования о переводе на ООО «Племзавод Кирова» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, замене собственника земельного участка в регистрационной записи в ЕГРН, взыскании с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО2 денежных средств, уплаченных им по указанному договору купли-продажи, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В связи с переводом на истца прав и обязанностей покупателя спорного земельного участка и замене собственника участка в регистрационной записи в ЕГРН с ФИО2 на ООО «Племзавод Кирова», подлежат удовлетворению исковые требования об истребовании земельного участка с № из чужого незаконного владения ответчика ФИО2, т.к. он находится у него без всяких на то правовых оснований.

Суд признает несостоятельными доводы ответчика ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности.

К спорным правоотношениям подлежит применению общий срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 196 ГК РФ и составляющий 3 года, т.к. требования истца основаны на неисполнении Д.А.Ф. условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно материалов дела истец о нарушенном праве узнал не ранее ДД.ММ.ГГГГ, то есть после обращения ответчика ФИО2 к истцу с досудебной претензией о возврате земельных участков, а в суд за защитой своих нарушенных прав первоначально обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Ответчиком ФИО2 в суд в обоснование своих доводов о пропуске срока исковой давности представлены досудебная претензия ответчика от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Племзавод Кирова», обращение ответчика к ООО «Племзавод Кирова» от ДД.ММ.ГГГГ, письмо ООО «Племзавод Кирова» в адрес ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ООО «Племзавод Кирова» в ответ на обращение ответчика от ДД.ММ.ГГГГ и досудебную претензию от ДД.ММ.ГГГГ просит представить ответчика копии договоров купли-продажи и копии выписок из ЕГРН на земельные участки земельные доли.

Ответчиком представлен его ответ на указанное письмо от ДД.ММ.ГГГГ о направлении ООО «Племзавод Кирова» копий договоров купли-продажи земельных участков и выписок из ЕГРН, в перечне которых на второй странице указан спорный земельный участок.

Суд не может согласиться с доводами ответчика ФИО2 о том, что из содержания указанных писем следует, что истец узнал о смене собственника спорного земельного участка с момента получения письма и документов от ответчика, то есть с ДД.ММ.ГГГГ

Суд признает несостоятельной ссылку ответчика ФИО2 на его ответ от ДД.ММ.ГГГГ на письмо истца от ДД.ММ.ГГГГ о направлении ООО «Племзавод Кирова» копии договоров купли-продажи земельных участков и выписок из ЕГРН, в перечне которых на второй странице указан спорный земельный участок, поскольку сведений о получении истцом данного письма и документов к нему материалы дела не содержат, указание на первой странице в верхнем углу письма входящего номера и даты, а также печати не свидетельствует о фактическом получении адресатом указанного письма, поскольку в представленной копии отсутствует подпись уполномоченного лица ООО «Племзавод Кирова» в его получении, копия письма состоит из двух страниц, которые не прошиты, отсутствуют сведения о наличии приложений (копий договоров купли-продажи, копии выписок ЕГРН) и сведений об их получении адресатом.

В судебном заседании представитель истца не подтвердил факт получения данного письма.

Представленные ответчиком ФИО2 досудебная претензия от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Племзавод Кирова», обращение к ООО «Племзавод Кирова» от ДД.ММ.ГГГГ, полученные истцом ДД.ММ.ГГГГ, также не являются надлежащим доказательством извещения ООО «Племзавод Кирова» о смене собственника спорного участка, поскольку не содержат документальных подтверждений возникновения права собственности у ответчика на данный участок.

Таким образом, судом достоверно установлено, что истец о нарушенном праве узнал не ранее ДД.ММ.ГГГГ, после получения досудебной претензии ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается идентификатором почтового отправления №. (т. 3 л.д. 15-28)

Остальные изученные судом материалы дела правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.

Не подлежат удовлетворению заявленные исковые требования в отношении ТУ Росимущество по Ростовской области, т.к. в ходе рассмотрения дела установлено, что наследником умершего Д.А.Ф., принявшим выморочное имущество после его смерти в виде жилого дома и участка в <адрес>, является муниципальное образование «Савоськинское сельское поселение» Зимовниковского района Ростовской области.

Позиция суда по данному делу основана на сложившейся правоприменительной практике вышестоящих судебных инстанций по спорам аналогичного характера с участием истца и ответчика: апелляционном определении Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, определении судьи Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-№, определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, апелляционном определении Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Иск ООО «Племзавод Кирова» к ФИО2, муниципальному образованию «Савоськинское сельское поселение» Зимовниковского района Ростовской области, ТУ Росимущество по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – удовлетворить частично.

Перевести на ООО «Племзавод Кирова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу : <адрес>, <адрес>, по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Д.А.Ф. и ФИО2, заменив собственника земельного участка в регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости с ФИО2 на ООО «Племзавод Кирова».

Взыскать с ООО «Племзавод Кирова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2 денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, уплаченные ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Д.А.Ф. и ФИО2, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамента в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из чужого незаконного владения ФИО2 земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу : <адрес>, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Племзавод Кирова» к ФИО2, муниципальному образованию «Савоськинское сельское поселение» Зимовниковского района Ростовской области, ТУ Росимущество по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения– отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Зимовниковский районный суд в течении 1 месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 06 февраля 2025 года.

Судья

Зимовниковского районного суда Р.В. Ревенко