УИД 77OS0000-02-2024-010842-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 ноября 2025 года г. Москва

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Мелихове М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-197/2025 по административному исковому заявлению ООО «Манхэттен Братеево» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Манхэттен Братеево» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2023 год установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении следующих объектов недвижимости:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1935, расположенного по адресу <...>/2 в размере 557 619 324,18 руб.;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1937, расположенного по адресу <...> в размере 837 391 075,36 руб.

В обоснование требований истец указал на то, что является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушают права истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

Суд в открытом судебном заседании исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Манхэттен Братеево» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1935, расположенного по адресу <...>/2 и нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1937, расположенного по адресу <...>.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2023 года установлена кадастровая стоимость:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1935 в размере 652 880 715,18 руб.

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1937 в размере 992 473 692,41 руб.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 03 апреля 2024 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отчеты, составленные ООО «Первая Оценочная».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ГБУ «БТИ Московской области».

Согласно заключению ГБУ «БТИ Московской области» отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2023 год рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1935 составляет 474 696 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1937 составляет 1 028 317 000 рублей.

В связи с наличием сомнений в достоверности определенной экспертами ГБУ «БТИ Московской области» рыночной стоимости судом по ходатайству административного истца проведена повторная экспертиза, которая поручена ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ».

Согласно заключению ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По состоянию на 01.01.2023 год рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1935 составляет 486 839 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1937 составляет 932 217 000 рублей.

Поскольку и первоначальная и повторная экспертизы дали однозначный ответ о наличии существенных нарушений, сказавшихся на рыночной стоимости объектов оценки,

допущенных при составлении отчетов, подготовленных ООО «Первая Оценочная», данные отчеты не принимаются судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.

Оценивая заключение ГБУ «БТИ Московской области», суд ставит под сомнение достоверность определенной в нем рыночной стоимости, поскольку при определении рыночной стоимости объектов оценки эксперт ГБУ «БТИ Московской области» допустил нарушения в методологии расчета рыночной стоимости в части применения некорректных справочных данных.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки наиболее корректно и правильно отображена в заключения ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ».

Административный истец согласился с тем, что рыночная стоимость наиболее достоверно определена в заключения ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» и уточнил требования в части определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1935 в размере 486 839 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1937 в размере 932 217 000 рублей. Требования истца заявлены обосновано и подлежат удовлетворению.

В данной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2023 год должна быть определена на основании экспертного заключения ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ».

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 03 апреля 2024 года.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Судом по делу проведены две экспертизы в ГБУ «БТИ Московской области» и ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ». Первоначальная экспертиза оплачена ДГИ г. Москвы. Расходы по проведению повторной экспертизы возложены на административного истца, доказательства оплаты вознаграждения экспертам административным истцом не предоставлены.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу, а возникающие в связи с этим расходы, как правило, определяются соблюдением императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а также инициативной деятельностью суда, т.е. не обусловлены процессуальным поведением самого этого лица.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Таким образом, при распределении судебных расходов, правовое значение имеет установление того обстоятельства, является ли расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки столь значительным, что бесспорно указывает на ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки стоимости имущества.

В данном случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта на 25%, 6% превышает рыночную, то есть признак многократного превышения кадастровой стоимости над рыночной отсутствует, что не позволяет прийти к выводу об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца.

Учитывая изложенное, необходимость разрешения вопроса об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не вызвана незаконностью действий лиц, участвующих в деле и нарушением ответчиком прав истца, а связана с намерением истца, действовавшего в своем интересе и по своему усмотрению, осуществить оценку принадлежащего ему имущества путем определения его рыночной стоимости и установлении её в качестве кадастровой стоимости.

Доводы представителя административного истца о том, что заключение ГБУ «БТИ Московской области» является ненадлежащим доказательством по делу, не освобождает последнего от возмещения расходов по ее оплате, поскольку выплата вознаграждения эксперту не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения требованиям, предъявленным судом. Отклонение экспертного заключения судом не свидетельствует об исключении фактически выплаченного эксперту вознаграждения из состава понесенных стороной судебных издержек.

При таких обстоятельствах, с административного истца в пользу ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» подлежат взысканию денежные средства в сумме 544 320 руб., в пользу ДГИ г. Москвы за экспертизу проведенную ГБУ «БТИ Московской области» - 362 733,47 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Манхэттен Братеево» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1935, расположенного по адресу: <...>, пом. ½ в размере рыночной 486 839 000 рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0012007:1937, расположенного по адресу: <...> в размере рыночной 932 217 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 03 апреля 2024 года.

Взыскать с ООО «Манхэттен Братеево» в пользу Департамента городского имущества города Москвы расходы по проведению судебной экспертизы в размере 362 733 рублей 47 копеек (получатель: УФК по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с <***>), ИНН <***>, КПП 770301001, Банк: ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва, БИК 004525988, счет банка получателя 40102810545370000003, счет получателя 03100643000000017300, ОКТМО 45380000, КБК 07111302992028009130 «Прочие доходы от компенсации затрат бюджетов субъектов Российской Федерации», назначение платежа «оплата расходов за проведение судебной экспертизы по делу 3а-197/2025»).

Взыскать с ООО «Манхэттен Братеево» в пользу ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ» расходы за проведение экспертизы в сумме 544 320 рублей, перечислив указанную сумму на счет ФБУ «РФЦСЭ имени А.Р. Шляхова при Минюсте РФ», <...>, тел. <***>, почтовый адрес: <...>, ИНН <***>, КПП 770901001, к\сч 40102810545370000003, р\с <***>, л/сч 20736Ц37040, БИК 004525988, Банк ГУ БАНКА РОССИИ ПО ЦФО//УФК ПО Г. МОСКВЕ г. Москва, КБК 00000000000000000130, ОКТМО 45375000, ОКПО 02844624, ОКОГУ 1318000, ОКФС 12, ОКОПФ 20903, ОКВЭД 71.20, ОГРН <***>.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2025 года.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.