33-1795/2023 (2-149/2023) судья Баранова Е.Б.

УИД 62RS0001-01-2022-000359-37

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 июля 2023 года г. Рязань

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Кондаковой О.В.,

судей Викулиной И.С., Масловой О.В.,

при секретаре Андреевой Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации г.Рязани на решение Железнодорожного районного суда г.Рязани от 21 февраля 2023 года в редакции определения об исправлении описок от 17 апреля 2023 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО4 (ИНН №) к Администрации г. Рязани (ИНН №), ФИО5 (ИНН №), действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, о признании недействительными договора купли-продажи муниципального имущества и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи муниципального имущества № от 24.12.2015, заключенный между Администрацией г. Рязани и ФИО3, в отношении нежилого помещения Н8, площадью 117,1 кв.м., реестровый №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права №.

Взыскать в пользу ФИО4 с Администрации г. Рязани, судебные расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 7500 (семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, с ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, судебные расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 22500 (двадцать две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Викулиной И.С., выслушав пояснения представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО7, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в суд с иском к Администрации г. Рязани, ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., о признании недействительными договора купли-продажи муниципального имущества и исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права, мотивируя заявленные требования тем, что истцу на праве собственности принадлежит квартира <адрес>. Нежилое помещение Н8, площадью 117,1 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, собственником квартиры в котором является истец, было передано Администрацией г. Рязани в собственность ФИО3 на основании договора купли-продажи муниципального имущества № от 04 декабря 2015 года. Полагает, что нежилое помещение Н8, площадью 117,1 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес> является общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома, которой неправомерно завладела Администрация г. Рязани, после чего также незаконно передала его в собственность ФИО3, что нарушает права истца как собственника жилого помещения многоквартирного дома. Согласно Техпаспорту (поэтажному плану подвала) жилого дома по адресу: <адрес>, помещение состояло из коридора и кладовок, которыми пользовались жильцы многоквартирного дома для удовлетворения своих социально-бытовых нужд и которые в настоящее время демонтированы собственником помещения. Более того, в указанном помещении проходят коммуникации и системы (водоснабжения, канализации, отопления), обслуживающие все помещения многоквартирного дома, в том числе запорная арматура, инспекционные люки, требующие свободного доступа к ним в любое необходимое время. Таким образом, помещение отвечает признакам общего имущества многоквартирного дома и не может являться собственностью отдельно взятого правообладателя. Собственник спорного помещения установил на входную дверь в помещении замок, ключ от которого находится только у него, чем ограничил доступ туда обслуживающих и ремонтных организаций. Как следует из документов о праве собственности истца (Договора передачи № от 28.06.1994), квартира № приватизирована не позднее 28.06.1994, при этом спорное нежилое помещение на эту дату для самостоятельного использования предназначено, сформировано, учтено не было, следовательно в силу разъяснений Постановления Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № на спорное нежилое помещение возникло право общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного жилого дома. Таким образом, с момента приватизации первой квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> передача спорного помещения в муниципальную собственность не соответствовала требованиям закона, являлась недействительной, как и последующий договор купли-продажи муниципального имущества № № от 24 декабря 2015 года, заключенный в отношении нежилого помещения Н8, площадью 117,1 кв.м, реестровый №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, между Администрацией г. Рязани и ФИО3. После смерти ФИО3 наследниками, принявшими наследство являются ответчики: ФИО5, несовершеннолетние ФИО1 и ФИО2, в интересах которых выступает мать – ФИО5 С учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества № нежилого помещения Н8, площадью 117,1 кв.м, реестровый №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией г. Рязани и ФИО3, 24 декабря 2015 года и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права №, а также взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30 000,00 рублей.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Рязани просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что в соответствии со сложившейся судебной практикой наличие инженерных коммуникаций в нежилом помещении Н8 не свидетельствует об однозначном отнесении его к объекту общей долевой собственности, полагает, что в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации нежилое помещение не может быть классифицировано как общее имущество, кроме того, указывает на то, что истцом не представлено доказательств несения расходов на содержание нежилого помещения. Материалами дела подтверждается, что спорное помещение длительный промежуток времени использовалось как самостоятельное нежилое помещение, а именно как офис, магазин автозапчастей, склад непродовольственных товаров и инвентаря.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов ФИО6 полагает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Рязани – без удовлетворения.

Ответчик ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО УК «Техрембытсервис», Управление Росреестра по Рязанской области (привлеченное судом к участию в деле путем вынесения определения суда в протокольной форме), в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в суд апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещены.

На основании частей 3 и 5 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представленных возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником квартиры <адрес>.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежат также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Для правильного разрешения настоящего спора суду необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал (часть подвала) для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома возлагается на истцов, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Рязанского областного Совета народных депутатов от 17.10.1991г. «О составе областной и муниципальной собственности городов и районов» утверждена муниципальная собственность районов и городов областного подчинения в составе: имущества органов местного самоуправления, средств местных бюджетов и внебюджетных фондов, муниципального жилищного фонда, нежилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры, имущества предприятий, организаций и учреждений согласно приложениям №2, №3, №4, а также имущества культовых зданий и находящихся в них ценностей. Согласно Приложению № 3 имущество жилого фонда местных Советов относится к муниципальной собственности города Рязани.

Согласно имеющейся в деле Справке ГБУ РО «ГАРО» № БТИ Г-477 от 29.03.2022, в архивном фонде Рязанского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федерального БТИ» имеются сведения о первой приватизации помещения в жилом многоквартирном доме по адресу: <адрес>: регистрационное удостоверение № от 03.12.1992 года выдано Рязанским объединением технической инвентаризации.

Как усматривается из дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по Рязанской области на нежилое помещение Н8, расположенное по адресу: <адрес>, с Заявлением о регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества в Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области обратился представитель Администрации г. Рязани 05 марта 2007 года, представив при этом справку № от 02.03.2007 о том, что указанное нежилое помещение числится в реестре муниципальной собственности на основании Постановления Администрации г. Рязани от 22.02.2007 №.

Одновременно на регистрацию представлено Извлечение из технического паспорта на нежилое помещение Н8 по адресу: <адрес> по состоянию на 28.03.2006, согласно которому спорное нежилое помещение расположено в подвале жилого многоквартирного дома, имеет площадь 117,1 кв.м, отдельный вход, оборудованный с улицы, состоит 9 частей помещений с назначением «коридор», «санузел», «элеваторный узел», «склад», «подсобное», «торговый зал».

Письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области № от 07.03.2007 представителю Администрации г. Рязани предложено представить документы, подтверждающие, что спорный объект недвижимого имущества не является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, однако указанные документы представлены не были, в материалах регистрационного дела отсутствуют.

Право собственности на нежилое помещение Н8 по адресу: <адрес> зарегистрировано за муниципальным образованием г. Рязань 05.04.2007 (запись регистрации №).

Из анализа технических паспортов (планов подвала) жилого дома по адресу: <адрес>, следует, что в подвале многоквартирного жилого дома ранее располагались служебные помещения, часть из которых были разделены перегородками на сараи; в дальнейшем в части подвального помещения перегородки между сараями исключены, образованы укрупненные нежилые помещения, их назначения изменены.

Согласно имеющимся в материалах дела Решению Администрации г. Рязани от 29.05.1998, Договору аренды нежилого помещения № от 15.06.1998, Акту приема-передачи к нему, Договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2000, Договору аренды недвижимого имущества № от 08.07.2002, Решению № от 17.08.2007, Договору аренды недвижимого имущества № от 22.08.2007 года, с Актом приема-передачи к нему, Арендодателем – предоставлено во временное пользование арендатору – ООО «Рестал» нежилое помещение Н8, расположенное <адрес>, первоначально под магазин, офис, в период с 22.08.2007 по 21.08.2010 года под склад непродовольственных товаров и инвентаря. Из Акта приема-передачи от 29.05.1998 следует, что нежилое помещение Н8 по адресу: <адрес> на момент передачи арендодателю находилось в аварийном состоянии, могло быть пригодно к эксплуатации после проведения капитального ремонта.

Договор аренды недвижимого имущества № от 22.08.2007 года расторгнут на основании Соглашения от 22.08.2013 между Управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани и ООО «Рестал», копия которого имеется в материалах дела.

04 декабря 2015 года между Администрацией г. Рязани от имени муниципального образования - город Рязань (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор № купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с которым, на основании протокола об итогах аукциона по продаже муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ г. Рязань от 30.11.2015 №, Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 117,1 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, реестровый №, за 2620000,00 рублей.

Согласно п. 1.4 Договора № купли-продажи муниципального имущества от 04.12.2015, имущество - нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 117,1 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, реестровый № – обременено обязанностью обеспечить беспрепятственный доступ эксплуатирующих организаций к инженерным коммуникациям жилого жома по адресу: <адрес>, находящимся в помещении.

В соответствии с Актом приема-передачи спорного нежилого помещения от 16.12.2015 нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 117,1 кв.м, этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, принято покупателем, расчеты произведены полностью.

Право собственности ФИО3 на спорное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 декабря 2015 года (запись регистрации №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2015, копия которого имеется в материалах дела.

16 октября 2019 года ФИО3 умер.

На момент рассмотрения спора спорное нежилое помещение принадлежит ответчикам ФИО5 и её несовершеннолетним детям ФИО1 и ФИО2 в долях 4/6, 1/6 и 1/6 соответственно.

Судом по делу назначена судебная строительно – техническая экспертиза.

Согласно Заключению эксперта ИП ФИО11 № от 28.09.2022, нежилое помещение Н8 (подвал), общей площадью 117,1 м2, расположенное по адресу: <адрес>, предназначено для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, имеет в нежилом помещении общедомовые коммуникации, обслуживающие 2 и более квартир в доме, не сформировано и не предназначено для самостоятельного использования. На момент проведения осмотра объекта экспертного исследования спорное нежилое помещение Н8 (подвал), общей площадью 117,1 м2, расположенное по адресу: <адрес> используется для обслуживания общедомовых инженерных коммуникаций.

Заключение судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Таким образом, исследовав в совокупности представленные доказательства, суд установил, что, как на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, имевшей место 03.12.1992 года, так и до настоящего времени нежилое помещение Н8, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, было предназначено (учтено, сформировано) не для самостоятельного использования, а для нужд, связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома, следовательно, в момент первой приватизации жилого помещения <адрес> (03.12.1992 года), нежилое помещение Н8, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, утратило статус муниципального имущества, суд приходит к выводу о том, что передача спорного нежилого помещения в муниципальную собственность Постановлением администрации г. Рязани № от 22 февраля 2007 года «Об утверждении перечня имущества, составляющего собственность муниципального образования город Рязань» с Перечнем объектов № от 02.03.2007, и последующая регистрация права собственности на нежилое помещение Н8 расположенное <адрес> за муниципальным образованием г. Рязань не соответствовали требованиям закона.

Доказательств того, что спорное нежилое помещение Н8, расположенное в подвале дома <адрес>, на 03.12.1992 года было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования и использовалось для нужд, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, ответчиками суду представлено не было, и материалы дела таких сведений не содержат.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорное подвальное помещение предназначено для обслуживания всего жилого дома, утратило статус муниципального имущества с момента приватизации первой квартиры в доме (с 03.12. 1992), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что передача спорного нежилого помещения в муниципальную собственность не соответствовала требованиям закона, в связи с чем, постановление администрации г. Рязани № от 22 февраля 2007 года «Об утверждении перечня имущества, составляющего собственность муниципального образования город Рязань» в части включения в перечень нежилого помещения Н8 площадью 117,1 кв.м, расположенного в подвале дома по адресу: <адрес>, является недействительным.

Руководствуясь положениями статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что договор № купли-продажи нежилого помещения Н 8 в жилом доме <адрес> от 04 декабря 2015 года был заключен между администрацией г. Рязани и ФИО8 на основании постановления органа местного самоуправления, изданного с нарушением требований закона, при этом нарушает права третьих лиц – собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме, суд верно указал, что данный договор также является недействительным (ничтожным) и последствием его недействительности будет возвращение спорного нежилого помещения в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и, следовательно, прекращение права собственности на данное нежилое помещение иных лиц – ответчиков ФИО5 и несовершеннолетних ФИО2, ФИО1

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и имеющимся в деле доказательствам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы администрации г. Рязани, разрешая спор, суд оценил в совокупности все представленные сторонами доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической экспертизы № от 28.09.2022, и на основании оценки доказательств пришел к выводу, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Доводы апелляционной жалобы администрации г. Рязани о том, что в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорное нежилое помещение не может быть классифицировано как общее имущество, несостоятельны, поскольку по смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относится имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

При установленных судом обстоятельствах не имеют правового значения доводы апеллятора о том, что истец не представил доказательств того, что собственники подвального помещения чинят препятствия обслуживающим организациям в доступе к оборудованию и коммуникациям, расположенным в подвальном помещении.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцами не представлено доказательств несения расходов на содержание нежилого помещения, не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку на правильность выводов суда первой инстанции не влияют.

В целом доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем, на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.

На основании изложенного, решение суда является законным и обоснованным и оснований для его отмены, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 21 февраля 2023 года в редакции определения об исправлении описок от 17 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Рязани – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 июля 2023 года.

Председательствующий

Судьи