Дело №2-595/2022 копия
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г.Пермь 23 августа 2022 года
Пермский районный суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Бородкиной Ю.В.,
при секретаре Бузановой Е.А.,
с участием представителя истца Маркарян ФИО21
представителя ответчика ФИО6 ФИО22
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО18 ФИО23 к ФИО7 ФИО24 о признании договора купли-продажи, дополнительного соглашения недействительными, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО18 ФИО25 обратилась в суд с иском к ФИО7 ФИО26 о признании недействительным договора купли – продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки.
Заявленные требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилой недвижимости, на принадлежащие истцу на праве собственности объекты: 1-этажный индивидуальный жилой дом, общей площадью кв.м., расположенный по адресу: , кадастровым (или условным) номером: №; земельный участок: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1100 кв.м., по адресу: , , кадастровым (или условным) номером: №. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО18 ФИО27 ее гражданский супруг - ФИО1 и ее родной брат - ФИО2 снесли одноэтажный старый дом, общей площадью кв.м., все постройки и на участке построили новый двухэтажный дом из пеноблоков, по которым устроены деревянные перекрытия. Дом нового строительства, год начала строительства - ДД.ММ.ГГГГ, строительство по настоящее время не завершено (требуется внутренняя отделка помещений, установка некоторых сантехнических устройств, лестниц, межкомнатных дверей, утепление крыши и т.д.). На земельном участке расположены насаждения, теплицы, баня (нового строительства) с предбанником и верандой. В апреле месяце ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО1, затем в июне этого же года и ФИО2 Истец осталась проживать одна в недостроенном доме. Для завершения строительства указанного дома истцу понадобились денежные средства. ДД.ММ.ГГГГ в интернете истец увидела приложение «Газпром - дополнительный доход - инвестиции». ФИО18 ФИО28 стало известно о том, что можно инвестировать денежные средства в ценные бумаги, она заполнила анкету и вскоре ей позвонили и это подтвердили. Поверив специалисту ФИО3 (он так представился) истец брала взаймы денежные средства и отправляла в надежде заработать и завершить строительство своего дома. С целью инвестирования и далее, ФИО18 ФИО29. начала по интернету искать организации, которые дают физическим лицам деньги под залог имущества. Об этом подсказал ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ по адресу: , , истец получила сумму в размере 340 000 рублей, из них 30 000 рублей перечислила указанному обществу за услуги. Получив денежные средства в указанном размере (под залог своего имущества) истец связалась с ФИО3, который сообщил реквизиты для перечисления денежных средств. Далее получилось так, что сразу денежные средства не получилось вовремя отправить, начислили якобы штраф в размере 300 000 рублей, поэтому ДД.ММ.ГГГГ истец снова обратилась по указанному адресу, где снова получила 300 000 рублей наличными, снова отправила эти деньги через «Связной». Затем ФИО3 по телефону истцу сообщил, что образовались штрафные санкции и ей снова нужно заплатить 385 000 рублей, где истец снова получила 390 000 рублей, перечислив ФИО3 385 000 рублей Итого, ФИО18 ФИО30 получила займ под залог своего недвижимого имущества в размере 1 030 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ вместо договора залога истца путем обмана убедили подписать с ответчиком договор купли-продажи на указанные объекты недвижимости, стоимость которого составила 800 000 рублей, из них: стоимость жилого дома- 200 000 рублей; земельного участка – 600 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик подписали дополнительное соглашение № к договору купли-продажи жилой недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, где в п.1 были внесены изменения и п.2.1, указанного договора изложен в следующей редакции: «п.2.1. Стоимость передаваемого по настоящему договору имущества определена по соглашению сторон и составляет 1 030 000 рублей». Документы на регистрацию спорных объектов недвижимости были приняты ДД.ММ.ГГГГ уполномоченным лицом органа регистрации прав при выездном приеме по адресу: . Об этом свидетельствуют 2 заявления (на указанный жилой дом и земельный участок), оформленные на имя истца. На следующий же день данный договор регистрирующим органом был уже зарегистрирован. Об этом свидетельствует государственная регистрация права собственности за ФИО7 ФИО31 от ДД.ММ.ГГГГ. кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 заключил со ФИО5 договор аренды (без даты заключения и без срока аренды) на спорные объекты недвижимости с ежемесячной оплатой аренды в размере 41 200 рублей На момент подписания указанных документов истец неважно себя чувствовала, подписала их не читая, поскольку ее очень торопили, оказывали на нее психологическое давление (ФИО3, ФИО7 ФИО32. и другие заинтересованные лица). В спокойной обстановке прочитала их лишь у себя дома и ужаснулась от своих действий. В настоящее время ответчик разместил объявление в интернет-сервисе «Авито» о продаже спорных объектов недвижимости - индивидуального жилого дома и земельного участка за 4 500 000 рублей Заключением ООО «» от ДД.ММ.ГГГГ № установлена вероятная рыночная цена данных объектов недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ (дата их отчуждения) в размере 4 400 000 рублей По заключенному договору купли-продажи, общая площадь жилого дома составляет кв.м., на основании правоудостоверяющего документа на имя ФИО18 ФИО33 - Свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Серии 7 и значится, как «одноэтажный бревенчатый жилой дом». На момент подписания указанных документов, ФИО18 ФИО34 длительное время находилась и находится по настоящее время в психотравмирующем состоянии после смерти близких родственников (супруга и родного брата) и, поэтому не понимала характер и значение совершаемых в отношении нее действий, не отдавала отчет своим действиям и не могла ими руководить, не могла также оказать сопротивление в отношении применяемых к истцу противоправных действий. В настоящее время истцу поступают звонки с угрозами от представителя ответчика (М-ны) с требованием об оплате арендной платы в размере 41 200 рублей или же об освобождении спорных объектов недвижимости в добровольном порядке. ФИО18 ФИО35 обратилась с заявлением в правоохранительные органы об установлении виновных лиц и привлечении их к уголовной ответственности по хищению денежных средств. Об этом свидетельствует КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, перенаправленное из Отдела МВД России по в Отдел полиции № УМВД России по . В ближайшее время по данному эпизоду будет возбуждено уголовное дело, где истец буду признана потерпевшей. Но истец также обратилась в правоохранительные органы с заявлением о привлечении ответчика к уголовной ответственности по ч. 4 ст. 159 УК РФ по хищению имущества путем обмана и злоупотребления доверием. Считает, что сделка является притворной, она была совершена под влиянием обмана, договор купли-продажи заключался в обеспечение договора займа, что влечет ее недействительность. Цель данной сделки была одна - передача объектов недвижимости в залог по кредиту истца. Также в качестве оснований для признания сделки недействительной истец указывает, что не понимала значение своих действий и не могла руководить ими.
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО18 ФИО36 уточнила исковые требования в части оснований для признания сделок недействительными, указав на притворность оспариваемых сделок, просит признать недействительными договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО18 ФИО38 и ФИО7 ФИО39; применить последствия недействительности сделок – возвратить в собственности ФИО18 ФИО37. одноэтажный жилой дом, площадью кв.м., и земельный участок, площадью 1100 кв.м., расположенные по адресу: , , ; в части применения последствий притворности сделок считать договор залога незаключенным в связи с отсутствием существенных условий.
Истец ФИО18 ФИО40. в судебном заседании участия не принимала, извещена, направила представителя, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии, на уточненных исковых требованиях настаивает. Ранее в судебном заседании пояснила, что при заключении сделки ее обманули, поскольку она не хотела продавать дом. Изначально она хотела инвестировать деньги, увидев рекламу в Интернете, у нее было 50 000 рублей, она перевела их под руководством сотрудника, с которым общалась по телефону, затем он предложил ей положить более крупную сумму денег, у нее не было суммы, она попросила 250 000 рублей у двоюродного брака ФИО16, снова перевела денег, сотрудник компании пояснил, что счет заблокирован, надо еще денег для разблокировки, в связи с чем она нашла в интернете «займ под залог недвижимости», позвонила и ее пригласили в офис на ул. , 20, где она получила деньги и подписала документы. Документы не читала, всего получила денег в размере 1 020 000 рублей (300 000, 330 000, 390 000). Когда пришла домой, то прочитала договоры, оказалось, что она продала дом и участок. Дом продавать она не хотела, думала, что подписывает договор займа с залогом. Также указала, что когда она подписывала документы, то не понимала, что делает, как под гипнозом.
Представитель истца Маркарян ФИО41 в судебном заседании поддержала доводы уточненного искового заявления, просила признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ притворными сделками. Дополнительно пояснила, что истец попала в трудную жизненную ситуацию в связи со смертью сначала матери, потом сожителя и вскоре брата, ей необходимы были деньги для того, чтобы закончить строительство дома, намерений продавать дом у ФИО18 ФИО42 не было. Для получения денег она обратилась к ответчику, считала, что подписывает договор займа с залогом, документы при подписании не читала, в офис к ответчику приходила три раза за денежными средствами, изначально она получила 330 000 рублей (ФИО7 ФИО44 перевел на карту), затем наличными ДД.ММ.ГГГГ - 300 000 рублей и в ДД.ММ.ГГГГ - 390 000 рублей. Денежные средства была намерена вернуть. Кроме того, ФИО7 ФИО43 смотрел дом и видел, что 1-этажный жилой дом отсутствует на земельном участке.
Ответчик ФИО7 ФИО45 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствии, представил возражения на исковое заявление и дополнения к ним, из которых следует, что ФИО7 ФИО46 принадлежит на праве собственности 1-этажный индивидуальный жилой дом, общей площадью 36,3 кв.м., с кадастровым номером: №, и земельный участок: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1100 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенные по адресу: . . Право собственности на указанные объекты недвижимости ответчик ФИО7 ФИО47. приобрел ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи жилой недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истом ФИО18 ФИО49. и ответчиком ФИО7 ФИО48. Данный договор купли-продажи был составлен в простой письменной форме. В соответствии с п. 2.1. указанного договора купли-продажи жилой недвижимости имущество продается по цене 800 000 рублей. Стоимость жилого 000 рублей, стоимость земельного участка 600 000 рублей. Согласно п. 2.2. договора в момент подписания договора денежные средства в сумме согласно п. 2.1. настоящего договора получены продавцом в полном объеме. Ответчик ФИО18 ФИО50. при подписании договора указала, что деньги в сумме 800 000 рублей получила полностью. Указанный договор купли-продажи жилой недвижимости подписан сторонами собственноручно, то есть стороны выразили волю на куплю-продажу жилого дома и земельного участка, продавец передал, а покупатель принял жилой дом и земельный участок, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно положениям п. 1.3 Договора продавец подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником имущества. До момента заключения настоящего договора имущество не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, какие-либо запреты, иные обременения в отношении имущества отсутствуют, не обременена правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. Имущество не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение. На момент заключения настоящего договора не имеет задолженности по коммунальным платежам, капитальному ремонту, электроэнергии, газу и т.п. на имущество, а также любые иные непогашенные платежи, которые являлись для продавца обязательными в отношении имущества. Не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Также согласно п. 1.3.6 договора истец - продавец по договору подтверждает и гарантирует, что в дееспособности не ограничен, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для него условиях. Кроме того, ФИО18 ФИО51 (продавец) и ФИО7 ФИО52 (покупатель) подтвердили свое волеизъявление по сделке при личной сдаче договора на регистрацию в МФЦ. При таких обстоятельствах, стороны при заключении договора совершили действия, направленные на юридическое закрепление совершенной ими сделки. Как указывает сама истец, она получила в займы под залог спорных объектов недвижимости сумму в размере 1 020 000 рублей. При этом, истец не указывает на заключенный между сторонами договор займа и не раскрывает существенных условий данного договора, а также не ссылается в просительной части на применение к прикрываемой сделке относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такого договора. Вместе с тем, истцом неверно определены последствия признания сделки притворной, так как считает, что ей необходимо возвратить в собственность оспариваемые объекты недвижимости и одновременно с этим также просит признать договор залога незаключенным ввиду отсутствия в нем существенных условий договора. Таким образом, безусловно не могут быть применены заявленные истцом требования о признании договора залога незаключенным, что в свою очередь влечет отказ в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Оспариваемый истцом договор купли-продажи жилой недвижимости является реальным, возмездным и сторонами исполнен в полном объеме, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец в силу требований ст. 56 ГПК РФ не представила доказательств притворности указанной сделки.
Представитель ответчика в судебном заседании с иском и уточненным иском не согласился, поддержал доводы письменных возражений, указал, что истец подписала договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 1 030 000 рублей получила, в том числе 800 000 рублей наличными, что отражено в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, 330 000 рублей получила безналичными. ФИО7 ФИО53. приобрел недвижимое имущество для возможного дальнейшего проживания либо в целях инвестиции. Ответчик не выселяет истца, поскольку идет судебный спор. Договор аренды считает незаключенным, поскольку это был проект, арендные платежи ФИО18 ФИО54 не вносила.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом, ранее представило отзыв, из которого следует, что в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся следующие актуальные сведения о зарегистрированных прах отношении следующих объектов недвижимого имущества. Жилое здание (жилой дом), общей площадью кв.м., расположенное по адресу: , , , кадастровый №. объект снят с кадастрового учёта ДД.ММ.ГГГГ, статус записи архивная. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации договора мены на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ. Правоотчуждатель ФИО4, ФИО18 ФИО55, правоприобретатель ФИО18 ФИО56. Запись № погашена ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО18 ФИО57 на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ. Запись № погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи жилой недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО7 ФИО58 на основании договора купли-продажи жилой недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Запись № погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами (статьи 15, 19 Закона) от ДД.ММ.ГГГГ № №. № в орган регистрации прав обратился ФИО7 ФИО59 в лице ФИО9, действующей по доверенности, с заявлением о снятии и прекращении права собственности в отношении жилого здания, общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , Двуреченское , кадастровый №. К заявлению приложен акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N б/н, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о планируемом сносе объекта капитального строительства; уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о завершении сноса объект капитального строительства. ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о снятии объекта с кадастрового учета, погашения записи о праве собственности ФИО7 ФИО60. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктом разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, площадью кв.м., расположенный по адресу: , , с кадастровым номером: №. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации договора мены, на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ. Правоотчуждатель ФИО4, ФИО18 ФИО61, правоприобретатель ФИО18 ФИО63. Запись № погашена ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО18 ФИО62 на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ. Запись № погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи жилой недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО7 ФИО64 на основании договора купли-продажи жилой недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Запись № является актуальной. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о запрещении регистрации на основании определения Пермского районного суда о принятии мер по обеспечению иска по делу № от ДД.ММ.ГГГГ. Запись № является актуальной (Том №, л.д. 59-60).
Суд, заслушав участников процесса, свидетелей, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с положениями ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1).
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).
В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.
На основании п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
При этом государственная регистрация перехода права собственности таковым исполнением не является, сводится к соблюдению требования закона к форме сделке (п. 2 ст. 558 ГК РФ), оформлению перехода права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 ГК РФ), при том, что осуществление сторонами притворной сделки для вида государственной регистрации (с целью формального соблюдения требований закона к сделке с недвижимостью, которая в действительности, по направленности воли сторон, является притворной) не свидетельствует об исполнении сторонами сделки.
При этом под исполнением сделки купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора.
Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1).
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).
Материалами дела установлено следующее.
На основании свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО18 ФИО65. являлась собственником 1-этажного бревенчатого жилого дома, общей площадью кв.м., и земельного участка, площадью кв.м., расположенные по адресу: , , (Том №, л.д. 17, 18).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО18 ФИО66 (продавец) и ФИО7 ФИО67 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилой недвижимости: 1-этажный бревенчатый жилой дом, общей площадью кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью кв.м., с кадастровым номером №. Стоимость недвижимого имущества составляет 800 000 рублей, в том числе: 200 000 рублей жилой дом, 600 000 рублей земельный участок (Том №, л.д. 19-20).
ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилой недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в части внесения изменений в стоимость передаваемого имущества, которая составляет 1 030 000 рублей (л.д. 22).
Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что здание – жилой дом, общей площадью кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , , , снято с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ с прекращением существования объекта (снос) (Том №, л.д. 55).
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , , , является ФИО7 ФИО68 (Том №, л.д. 56-57).
Данные обстоятельства подтверждаются представленными реестровыми делами (Том №, л.д. 89-124).
ФИО7 ФИО69 (арендодатель) и ФИО18 ФИО70. (арендатор) подписан договор аренды (найма) жилого помещения с правом преимущественного выкупа без даты, по условиям которого месячная арендная плата за пользование арендованным имуществом составляет 41 200 рублей (п. 3.1.); выкупная цена всего арендованного имущества установлена соглашением сторон и составляет 1 277 200 рублей (п. 4.3) (Том №, л.д. 23-25).
Согласно заключению ООО «» от ДД.ММ.ГГГГ №, вероятная рыночная цена домовладения с учетом местоположения, количественных и качественных характеристик, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 400 000 рублей (Том №, л.д. 26-41).
Из оценочного заключения ООО «» рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества, расположенного по адресу: , составляет: индивидуальный жилой дом, ориентировочной площадью кв.м., 2 этажа, - 2 769 987 рублей; баня, размером , 2 этажа, высота 3,9 м – 1 645 716 рублей; земельный участок, площадью кв.м. с кадастровым номером №, - 728 683 рубля (Том №, л.д. 12-31)
ДД.ММ.ГГГГ ФИО18 ФИО71. обратилась в Отдел полиции № (дислокация ) Управления МВД по с заявлением о проведении проверки по изложенным в заявлении обстоятельствам (Том №, л.д. 70-72).
По данному заявлению ФИО18 ФИО72 было возбуждено уголовное дело, ФИО18 ФИО73 признана потерпевшей (Том №, л.д. 68, 69).
ФИО18 ФИО74 зарегистрирована по адресу: , , , что подтверждается домовой книгой (Том №, л.д. 74-76).
ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Пермэнергосбыт» и ФИО18 ФИО75. заключен договор энергоснабжения гражданина (для бытовых нужд) № (Том №, л.д. 77-79).
Согласно справкам ПАО «Пермэнергосбыт» ФИО18 ФИО76 задолженность по электроэнергии по адресу: по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не имеет (том №, л.д. 80, том №, л.д.36).
Из представленной стороной ответчика видеозаписи следует, что ФИО18 ФИО77. получает денежные средства 390 000 рублей (Том №, л.д. 37).
В подтверждении доводов о тяжелой жизненной ситуации истец ФИО18 ФИО78 представила свидетельства о рождении свое и братьев, свидетельство о регистрации брака, свидетельство о смерти матери ФИО10, брата ФИО2, сожителя ФИО1, справки о доходах, копию трудовой книжки (Том №, л.д. 150-156, 157, 158, 160-161, 163-171).
В судебном заседании были допрошены свидетели (Том №, л.д. 175-180).
Свидетель ФИО11 пояснила, что знакома с истцом 38 лет, общаются каждую неделю. ФИО18 ФИО79 продала квартиру в городе и построила дом в , в котором проживала совместно с братом и сожителем. В ДД.ММ.ГГГГ года истец позвонила свидетелю в 7 утра, была в расстроена, сказала, что ей срочно нужны деньги, что она попала к мошенникам. Вечером ФИО18 ФИО80 рассказала, что ей позвонили и предложили внести деньги в качестве инвестиций под большой процент, оказали давление, говорила, что не понимала, что делает, она обратилась в компанию, где ей дали деньги под залог дома. Вместе с тем, показала документы, которые подтверждают, что истец продала дом. Она сказала, что получила с продажи дома миллион с чем-то и отдала деньги мошеннику. У нее было ужасное состояние, поскольку сначала умерла ее мать, затем сожитель и вскоре брат, ей было очень тяжело. Она всю жизнь мечтала о доме.
Свидетель ФИО12, дочь сожителя истца, пояснила, что общается с ФИО18 ФИО81 по телефону, заметила в голосе истца забывчивость, растерянность, странность. До смерти брата и сожителя была веселая. О совершенной сделке рассказала свидетелю в конце ДД.ММ.ГГГГ года, сказала, что связалась с какой-то компанией, взяла миллион рублей под залог дома, а ее обманули, она остается без жилья. Истец и отец свидетеля (сожитель ФИО18 ФИО82 снесли старый дом и начали строить новый. Истец все время на стрессе. Дом истец не достроила, продавать не планировала.
Свидетель ФИО13, подруга истца, пояснила, что знает ФИО18 ФИО83 с детства, виделись с истцом в ДД.ММ.ГГГГ, она была уставшая, много работает, мужчины в доме нет, на ней строительство дома. В ДД.ММ.ГГГГ года подруги собрались к истцу домой, ФИО18 ФИО84. рыдает, говорил, что ее обманули мошенники, она взяла деньги в долг под залог недвижимости. Хотела дом достроить.
Свидетель ФИО14 пояснила, что истец позвонила мне осенью ДД.ММ.ГГГГ года, плакала, говорит, что у нее проблема, что дома лишилась, сказала, что взяла деньги под залог дома, а документы оказались не под залог, а о продаже дома. Она мечтала о доме. Замкнулась в себе, изменилась после потери родственников. Истец ничего свидетелю не говорила про продажу дома. Она сказала, что хотела взять деньги под залог.
Свидетель ФИО15, соседка истца, пояснила, что последний раз общались по телефону в начале ДД.ММ.ГГГГ года, рассказала про мошенников, говорила, что дом не хотела продавать.
Свидетель ФИО16 пояснил, что с истцом общаются не часто, помогал ей строить дом после смерти сожителя. В ДД.ММ.ГГГГ году истец мечтала с сыном жить в этом доме. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО18 ФИО85. заняла 250000 рублей на 2-3 дня. Позже истец сказала, что дом хотела заложить. Никогда о продаже дома разговоров с ней не было. Сказала, что попала в неприятную ситуацию
Свидетель ФИО17, сын истца, пояснил, что у матери начались проблемы после смерти бабушки, она сильно переживала. Потом у нее умирает сожитель, потом умирает ее родной брат. Она осталась одна. Началась забывчивость. У истца не было намерений продать дом, кредит брала, хотела взять под залог дома. Она бы в жизни не продала этот дом. Она всегда мечтала о своем доме. Узнал от сестры о договоре купли-продажи дома и земли, сама ФИО18 ФИО86 не говорила ему.
Заявляя требование о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору притворной сделкой, сторона истца исходит из того, что денежные средства ФИО18 ФИО88 брала в долг, деньги ей были необходимы для строительства дома, намерена была отдать после получения процентов, срок сторонами не обговаривался, подписывая документы, ФИО18 ФИО87 была уверена, что подписывает договор займа с залогом, поэтому в последующем обращается в МФЦ для регистрации залога, намерений продать недвижимое имущество (дом и земельный участок) у истца не было.
Для разрешения заявленных истцом требований о признании сделки притворной правовое значение имеет установление действительной воли сторон договора купли-продажи на момент его заключения, а также достижение одних правовых последствий.
Анализируя представленные суду доказательства в их совокупности, учитывая, что истец не имела намерений продавать домовладение, каких-либо объявлений о продаже дома и земельного участка не размещала, об ответчике узнала из сети Интернет, как о займодавце, пришла к нему в офис для получения займа, денежные средства получала три дня с подряд (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), поскольку специалисты компании (в последующем она узнала, что это мошенники) требовали еще денежные средства с целью инвестиции, документы при подписании не читала, но предполагала, что подписывает договор займа с залогом; с учетом того, что истец до настоящего времени проживает в домовладении (договором предусмотрено условие о передаче имущества в момент подписания договора; снятие с регистрационного учета в течение 30 календарных дней), оплачивает коммунальные услуги; ответчик ФИО7 ФИО89 приобрел спорное недвижимое имущество у ФИО18 ФИО90 в связи с обращением последней о получении денежных средств, самостоятельно к ФИО18 ФИО96 не обращался, намерений приобретать спорное недвижимое имущество до обращения к нему ФИО18 ФИО91. не имел, в приобретенное домовладение не вселялся, с требованиями о выселении ФИО18 ФИО95. не обращался, знал о том, что объект недвижимости – 1-этажный жилой дом, общей площадью кв.м., отсутствует на земельном участке в , в этой связи обратился в регистрирующие органы для снятия указанного объекта с учета; допрошенный свидетели указывают, что у ФИО18 ФИО92 не было намерений продавать дом и земельный участок, хотела закончить строительство в связи с чем просила в долг денежные средства; стоимость приобретенного спорного недвижимого имущества в размере 1 030 000 рублей не соответствует его рыночной стоимости, принимая во внимание договор аренды с правом преимущественного выкупа, который предусматривает ежемесячный арендный платеж в размере 41 200 рублей, выкупную стоимость имущества в размере 1 277 200 рублей, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО18 ФИО93 и ФИО7 ФИО94 являются притворной сделкой в силу п. 2 ст.170 ГК РФ, прикрывающую договор займа. Исходя из того, что из пояснений участников процесса следует, что стороны не достигли соглашения по существенным условиям по договору залога. Таким образом, при не достижении сторонами соглашения по существенным и необходимым условиям, в том числе посредством не подписания, договор считается незаключенным. Такой договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей, при этом правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО18 ФИО97 и ФИО7 ФИО98, являются притворной сделкой, поэтому имеются правовые основания для признания сделок недействительными и прекращения зарегистрированного права собственности ФИО7 ФИО99 на земельный участок, площадью кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: , , .
При прекращении права собственности ФИО7 ФИО100. в отношении спорного недвижимого имущества право собственности на него подлежит регистрации за ФИО18 ФИО101
Принимая во внимание, что объект недвижимости - жилой дом, общей площадью кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , , , снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ с прекращением существования объекта, что подтверждается сторонами, следовательно, разрешение вопроса по несуществующему объекту не представляется возможным.
В случае нарушения прав ответчика действиями истца по возврату суммы займа в полном объеме он не лишен возможности защиты нарушенных прав предусмотренным законом способом.
Руководствуясь статьями 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительными договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО18 ФИО102 и ФИО7 Арсеном ФИО103.
Применить последствия недействительности сделок.
Прекратить право собственности ФИО7 ФИО104 на земельный участок, площадью кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: , , .
Решение суда является основанием для погашения (аннулирования) записи № о праве собственности ФИО7 ФИО105 на земельный участок, площадью кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: , , .
Решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО18 ФИО106 на земельный участок, площадью кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: , .
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Судья – подпись Ю.В. Бородкина
Решение в окончательном виде изготовлено 30 августа 2022 года.
Судья – подпись.
Копия верна.
Судья Ю.В. Бородкина
подлинник подшит
в гражданском деле № 2-595/2022
Пермского районного суда Пермского края
УИД: 59RS0008-01-2021-005318-77