УИД 77RS0016-02-2024-019562-22

Дело № 02-2486/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июля 2025 г. г.Москва

Мещанский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре Куликовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2486/2025

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Север Столицы» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности, убытков, неустойки, процентов, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик» «Север Столицы» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 2 736 482,40 руб., убытков (расходов застройщика) в размере 1 114 447,27 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ в размере 41 869,68 руб., неустойки по п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также расходов по оплате государственной пошлины. Иск мотивирован тем, что между сторонами 19.11.2021 года был заключен договор участия в долевом строительстве № РЕЖ-2/4-2-448-2/АН, зарегистрированный 24.11.2021 (регистрационный номер 77:02:0018009:6-77/060/2021-825). По условиям договора застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой по адресу: <...> влд. 3, стр. 1-8, передать ответчикам квартиру с характеристиками, согласованными в п. 2.1 договора. Цена договора составила 27 364 824,00 руб. Ответчики обязались внести денежные средства в счет оплаты цены договора на счет эскроу по утвержденному графику, однако не исполнили обязательства по внесению платежа в размере 23 711 644,00 руб. в срок до 31.08.2023. После направления досудебного предупреждения задолженность погашена не была, в связи с чем застройщик на основании ч. 3 и 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ 06.03.2024 в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения договора, считая его расторгнутым. Ссылаясь на условия п. 7.1.1 договора, истец потребовал возмещения расходов, связанных с исполнением договора, в размере, не превышающем 10% от его цены, а также неустойки за период просрочки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представитель истца по доверенности в судебном заседании требования поддержала, представила расчеты неустойки и процентов.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признал, ходатайствовал о применении ст. 333 ГК РФ в части снижения неустойки, а в части взыскания убытков (расходов застройщика) просил в иске отказать, указывая на непредставление истцом допустимых доказательств, подтверждающих реальность, размер и причинно-следственную связь понесенных расходов с действиями ответчиков.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явилась, иск не признала.

Суд, выслушав представителя истца, ответчиков, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Судом установлено, что между ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) 19.11.2021 года заключен договор участия в долевом строительстве № РЕЖ-2/4-2-448-2/АН, зарегистрированный в установленном порядке. Предметом договора являлось обязательство застройщика построить Многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по указанному адресу и передать ответчикам квартиру. Цена договора определена в 27 364 824,00 руб., срок и порядок оплаты предусмотрены договором и графиком платежей. Факт наличия задолженности по оплате в размере 23 711 644,00 руб. по состоянию на 31.08.2023 года, направление досудебного предупреждения и последующее расторжение договора застройщиком в одностороннем порядке 06.03.2024 года в связи с неисполнением ответчиками обязательств по оплате материалами дела подтверждается.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом. В силу ч. 4 ст. 5, ч. 3 и 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке в случае существенного нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате. Суд считает установленным, что ответчики допустили существенное нарушение условий договора, не внеся предусмотренные платежи в срок, что послужило основанием для правомерного расторжения договора застройщиком 06.03.2024 года.

По требованию о взыскании убытков (расходов застройщика) в размере 1 114 447,27 руб., суд, оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам. Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются реальный ущерб и упущенная выгода. В соответствии с п. 7.1.1 договора в случае прекращения договора по любым основаниям в отсутствие вины застройщика участник обязуется компенсировать застройщику понесенные им расходы, связанные с исполнением обязательств по договору, включая расходы на рекламу, страхование, инвентаризацию, привлечение средств и иные, размер которых определяется по данным бухгалтерского учета застройщика и не может превышать 10% от цены договора.

Расходы застройщика на рекламу, оплату услуг третьих лиц, риэлтерские и иные подобные расходы связаны с его профессиональной деятельностью по привлечению средств для долевого строительства и являются профессиональными (предпринимательскими) рисками. Бремя таких расходов не может быть возложено на гражданина — участника долевого строительства, являющегося экономически слабой стороной в правоотношении. Для удовлетворения требований о возмещения убытков истцом должны быть представлены допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие реальный размер понесенных расходов, их связь с конкретными действиями ответчиков, а также причинно-следственную связь между этими действиями и возникшими убытками.

В представленных истцом материалах отсутствуют доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости, которые бы подтверждали реальное несение застройщиком конкретных расходов в заявленном размере именно в связи с исполнением обязательств по договору с ответчиками. Представленные расчеты и справки носят общий характер, не позволяют установить, какие именно расходы, в каком объеме и в какой период были понесены застройщиком в связи с договором № РЕЖ-2/4-2-448-2/АН. При таких обстоятельствах суд считает, что факт причинения истцу убытков (реального ущерба) в заявленном размере, а также причинно-следственная связь между действиями ответчиков и этими убытками надлежащими доказательствами не подтверждены. На основании изложенного требование о взыскании с ответчиков 1 114 447,27 руб. в качестве убытков (расходов застройщика) удовлетворению не подлежит.

По требованию истца о взыскании неустойки суд приходит к следующему выводу. Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Истцом представлен расчет неустойки за период с 01.09.2023 по 06.03.2024 (188 дней) от суммы задолженности 23 711 644,00 руб. по ставке 7,5% (1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на 01.07.2023), который составил 1 114 447,27 руб. Расчет арифметически проверен и признан судом верным.

В силу положений ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3.

В силу ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных данной статьей.

Истец является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3.

Согласно ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с ч. 6 указанной статьи.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

В силу ч. 6. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

В ходе рассмотрения настоящего спора по существу нашел подтверждение тот факт, что ответчиком нарушены условия договора участия в долевом строительстве в части внесения денежных средств в счет оплаты цены договора своевременно.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.п 2 п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Вместе с тем, в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Принимая во внимание длительность периода просрочки, отсутствие доказательств причинения истцу реальных убытков в заявленном размере неустойки, а также учитывая заявленное ответчиками ходатайство и руководствуясь принципами соразмерности и справедливости, суд приходит к выводу о явной несоразмерности рассчитанной неустойки последствиям нарушения обязательства. На основании ст. 333 ГК РФ суд считает справедливым снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 70 000,00 (семидесяти тысяч) рублей.

По требованию истца о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ в размере 41 869,68 руб. на сумму основного долга (2 736 482,40 руб.) за период с 27.03.2024 по 30.04.2024 (35 дней) суд указывает следующее. В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой ответственность за нарушение денежного обязательства, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму убытков не допускается, поскольку проценты, как и убытки — вид ответственности за нарушение обязательства и по отношению к убыткам, так же как и неустойка, носят зачетный характер.

Данное разъяснение получило развитие в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которому сумма процентов, установленных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, засчитывается в сумму убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением денежного обязательства (пункт 1 статьи 394 и пункт 2 статьи 395).

Исходя из смысла нормы статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами не подлежат начислению на сумму убытков, поскольку проценты, как и убытки, являются самостоятельными мерами гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные судебные расходы. Истцом была уплачена государственная пошлина в размере 27 663,99 руб.

Первоначальная цена иска составляла 3 892 799,35 руб. (включая требования о взыскании задолженности 2 736 482,40 руб., убытков 1 114 447,27 руб. и процентов 41 869,68 руб.). В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования. Суд отказал во взыскании убытков (1 114 447,27 руб.) и процентов (41 869,68 руб.), что в совокупности составляет 1 156 316,95 руб. или 29,71% от первоначальной цены иска (1 156 316,95 / 3 892 799,35). На эту неудовлетворенную часть приходится пропорциональная доля госпошлины: 27 663,99 руб. × 0,2971 = 8 219,53 руб. Данная сумма госпошлины возмещению с ответчиков не подлежит.

Суд частично удовлетворил требование о взыскании неустойки в размере 70 000,00 руб. Заявленная сумма неустойки составляла 1 114 447,27 руб. Удовлетворенная часть (70 000,00 руб.) составляет 6,28% от заявленной суммы неустойки (70 000,00 / 1 114 447,27). С учетом того, что неустойка была снижена судом по ст. 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью, пропорциональное возмещение госпошлины по данному требованию не применяется (п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1). Таким образом, подлежащая взысканию с ответчиков в пользу истца государственная пошлина определяется исходя из удовлетворенной суммы неустойки и первоначальной цены иска.

Общая сумма, в удовлетворении требований о взыскании которой суд отказал (убытки + проценты), составляет 1 156 316,95 руб. (29,71% цены иска). Сумма, в удовлетворении требований о взыскании которой суд отказал в оставшейся части (неустойка), составляет 1 044 447,27 руб. (1 114 447,27 — 70 000,00). Общая сумма, взысканная с ответчиков, составляет 70 000,00 руб. С учетом изложенного и руководствуясь принципом пропорциональности, суд определяет подлежащую взысканию с ответчиков долю госпошлины следующим образом: 27 663,99 руб. × (70 000,00 / 3 892 799,35) = 497,10 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 — 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Север Столицы» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности, убытков, неустойки, процентов, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 солидарно в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Север Столицы» неустойку по договору участия в долевом строительстве № РЕЖ-2/4-2-448-2/АН от 19.11.2021 в размере 70 000,00 (семьдесят тысяч) рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 497,10 (четыреста девяносто семь) рублей 10 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требования — отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 января 2026 года.

Судья А.Д. Городилов