№2-178/2025
36RS0028-01-2025-000370-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
р.п. Панино 29 сентября 2025 года
Панинский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Боевой О.Ю.,
при секретаре МатросовойА.А.,
с участием представителя истца - ФИО1 (доверенность <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ),
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по уточненному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью«Агрокультура Воронеж» к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора, взыскании денежных средств, государственной пошлины,
установил:
истец общество с ограниченной ответственностью«Агрокультура Воронеж», далее по тексту – ООО «АК Воронеж», обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2,указав в обоснование требований, что 16.05.2024, между сторонами заключен договор № 208, по условиям которогоФИО2 продает, а ООО «АК Воронеж» приобретает земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, по определенной стоимости в размере 1 800 000 рублей. Расчет по договору был осуществлен посредством перечисления на расчетный счет продавца денежных средств, что подтверждается платежным поручением № 6082 от 17.05.2024. Вместе с тем, в период с 17.05.2024 по настоящее время истец не имеет возможности провести государственную регистрацию приобретенного объекта недвижимости по причине последовательных обременений, связанных с запретом регистрации объекта недвижимости.Истцом, как покупателем земельного участка, были предприняты все возможные действия снять имеющиеся обременения. Однако, обременения земельного участка, наложенные и продолжающие появляться до момента регистрации права собственности на истца не могут быть отменены или признаны незаконным. Таким образом, истец не имеет реальной возможности надлежащим образом реализовать свои права в отношении указанного земельного участка. ООО «АК Воронеж» обратилось к ответчику для расторжения договора купли-продажи в досудебном порядке, однако ответа не последовало. В последующем, исковые требования были уточнены, поскольку, несмотря на то, что договор купли-продажи земельного участка № 208 от 16.05.2024 с кадастровым номером № заключен непосредственно с ФИО2, денежные средства в размере 1 800 000,00 рублей были перечислены на счет дочери ФИО4 Таким образом, денежные средства, оплаченные истцом по договору, подлежат взысканию с ФИО4, как с получателя денежных средств. Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Агрокультура Воронеж» и ФИО2 Взыскать с ФИО4 1 800 000,00 рублей в качестве оплаты стоимости земельного участка с кадастровым номером №(л.д. 67).
02.07.2025 в судебном заседании, в протокольной форме, по ходатайству представителя истца ООО «АК Воронеж», в качестве ответчика привлечена ФИО4 (л.д. 75).
29.07.2025 в судебном заседании, в протокольной форме, в качестве третьего лица привлеченоУправление Росреестра по Воронежской области (Межмуниципальный отдел по Аннинскому, Панинскому и Эртильскому районам, Панинский сектор) – л.д. 84.
В судебном заседаниипредставитель истцаООО «АК Воронеж» ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Агрокультура Воронеж» и ФИО2 Взыскать с ФИО4 1 800 000,00 рублей в качестве оплаты стоимости земельного участка с кадастровым номером №, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 000,00 рублей. При этом пояснил, что 16.05.2024 состоялась сделка по договор купли-продажи земельного участка. 16.05.2024 обратились с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, но 29.05.2024 регистрация приостановлена, в связи с наличием запретов на совершение регистрационных действий, поскольку имеются обременения. Денежные средства в размере 1 800 000,00 рублей по договору купли-продажи земельного участка были перечислены на счет ФИО2
В судебном заседании ответчик ФИО2 возражала против исковых требований и пояснила, что денежные средства в размере 1 800,00 рублей ее дочь, ФИО2, сразу после сделки отдала ей. Истец хотел именно купить ее земельный участок, они знали про обременения. Перед заключением договора купли-продажи земельного участка она говорила ООО «Агрокультура Воронеж» о наличии обременений, на что было отвечено, что надо их снимать. После заключения договора ответчик ФИО2 поехала в отдел РОСП, где оплатила все обнаруженные обременения и приставы дали документ о том, что действующие аресты и взыскания не найдены.Во время рассмотрения настоящего дела она приезжала в РОСП, но к своему судебному-приставу не попала, а дежурный судебный пристав выдал ей сведения о том, что имеются задолженности по исполнительным производствам, возбужденным в ее отношении.
В своих письменных возражениях ответчики ФИО2 и ФИО4 указали, что на момент согласования сделки и заключения предварительного договора купли-продажи от 10.04.2024 истцу было известно о наличии обременений от 25.01.2016 и 03.02.2022. Данные обстоятельства не смутили покупателя, так как ему были предоставлены документы, подтверждающие погашение имеющихся задолженностей и отсутствие каких-либо запретов, залогов, обременений взысканий, каких-либо неурегулированных вопросов, мешающих заключению договора купли-продажи, не было. Считают, что переход права собственности на земельный участок не был своевременно зарегистрирован покупателем, хотя у истца было достаточно времени (с 16.05.2024 по 18.09.2024) для регистрации перехода права собственности. Запреты регистрационных действий от 13.02.2025 были наложены по требованию МИФНС № 15 по Воронежской области из-за неуплаты земельного налога за 2024 год, что также является следствием недобросовестных действий истца. У истца была возможность связаться с ответчиком и урегулировать спорный вопрос. Считают, что если бы покупатель действовал добросовестно после заключения договора купли-продажи и своевременно осуществил был регистрацию права собственности земельного участка, на которую ему было фактически предоставлено более четырех месяцев, либо при обнаружении факта повторного наложения обременения, обратился бы к продавцу, либо озаботился бы компенсацией налоговых платежей, возложенных на предыдущего собственника из-за злоупотребления покупателя по регистрации права собственности. То сложившая ситуация была бы своевременно урегулирована и не приобрела бы таких последствий в виде дополнительных обременений. Просят отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (л.д. 111-114).
В судебное заседание ответчик ФИО4, представитель третьего лица Управление Росреестра по Воронежской области (Межмуниципальный отдел по Аннинскому, Панинскому и Эртильскому районам, Панинский сектор) не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили(л.д. 128,127).Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, и разрешая требования истца по существу, руководствуясь ст.ст.56, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), суд исходит из следующего.
Гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.
Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательств.
Как установлено судом, 16.05.2024 продавец ФИО2 продала, а покупатель ООО «Агрокультура Воронеж» купил земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 129 200 кв.м, за 1 800 000 рублей (л.д.13-14).
Согласно п.3.1 договора купли-продажи земельного участка, выше указанного, от 16.05.2024, земельный участок не обременен правами других лиц. Ограничения в пользовании указанным участком отсутствуют, что подтверждает продавец ФИО2 в лице представителя ФИО3 (л.д.13-14).
Расчет между ООО «Агрокультура Воронеж» и ФИО2 по договору в размере 1 800 000 рублей осуществлен посредством перечисления на расчетный счет дочери продавца – ФИО4, что усматривается из представленного платежного поручения № 6082 от 17.05.2024, а также заявления о перечислении денежных средств по предварительного договору купли-продажи № 208 от 10.04.2024 на имя ФИО4 и реквизитов счета ФИО4 (л.д.15, 69-71).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
После заключения и исполнения договора, 17.05.2024 истец обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации перехода прав на земельный участок. По результатам обращения получено уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с наличием запретов регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, площадью 129 200 кв.м, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Левобережного РОСП г. Воронежа ФИО6 № 13046/14/36/36 от 03.02.2022 и постановления судебного пристава-исполнителя Левобережного РОСП г. Воронежа ФИО5 от 22.01.2016, что усматривается из решения Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2024 о признании незаконным решения от 29.05.2025 о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка, понуждении осуществить государственную регистрации договора купли-продажи указанного земельного участка (л.д. 115-120).
Из представленных выписок из ЕГРН также следует, что запреты на регистрационные действия существовали на момент совершения сделки по договору купли-продажи земельного участка и возникли новые, последовательные обременения: запрещение регистрации № от 25.01.2016, запрещение регистрации № от 03.02.2022; запрещение регистрации № от 18.09.2024 Ипотека; запрещение регистрации № от 13.02.2025 Ипотека; запрещение регистрации № от 13.02.2025 (л.д.46-53, л.д.91-106).
Таким образом, данные обстоятельства препятствуют проведению государственной регистрации на вышеуказанный объект недвижимости.
14.03.2025 истец ОО «АК Воронеж» обратился с досудебной претензией к ответчику ФИО2, где сообщил о расторжении договора № 208 от 16.05.2024 с 20.03.2025 и требовал в срок до 25.03.2025 возвратить денежные средства в размере 1 800 000,00 рублей, оплаченных в качестве стоимости земельного участка (л.д.43, 44-45).Сведения об ответе ответчика ФИО2 на досудебную претензию в материалах дела отсутствуют.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Положения статьи 460 ГК РФ предусматривают, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 2 ст. 460 ГК РФ).
Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).
Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.
Истец в обоснование своих требований ссылается на невозможность регистрации перехода права собственности.
Из представленных выписок из ЕГРН следует, что запреты на регистрационные действия существуют и в настоящее время.
Ссылка ответчика ФИО2 о том, что после заключения договора она ФИО2 поехала в отдел РОСП, где оплатила все обнаруженные обременения и приставы дали документ о том, что действующие аресты и взыскания не найдены, опровергаются сведениями из Банка данных исполнительных листов в отношении ФИО2 (л.д.121-126).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
В пунктах 2 - 3 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Так, существенное изменение обстоятельств должно не только иметь непредвидимый характер, но и нарушать эквивалентность встречных предоставлений таким образом, что договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, и изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом, в том числе за счет использования экономически обоснованных и разумных мер. Изменение должно настолько подрывать баланс интересов сторон и причинять истцу такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень значительным. Изменение обстоятельств должно носить внешний по отношению к истцу характер и находиться вне сферы его контроля. Кроме того, из обычаев или существа договора не должно следовать, что риск изменения обстоятельств возлагается на истца.
Оценив собранные доказательства, в совокупности суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора купли-продажи, заключенного 16.05.2025 между ООО «Агрокультура Воронеж» и ФИО2, подлежат удовлетворению в связи с существенным нарушением обязательств ответчиком ФИО2, которая при заключении договора не сообщила истцу о наличии ограничений на спорный земельный участок, в связи с чем истец лишен возможности использовать земельные участки и жилые дома по их прямому назначению.
При этом ответчиком в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнут установленный по делу факт существенного нарушения им (как продавцом) условий договора купли-продажи, что не мог предвидеть истец.
Продавец ФИО2 в п. 3.1 договора купли-продажи сообщила недостоверную информацию об отсутствии ограничений в использовании земельного участка, тем самым не выполнила обязанность, установленную п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ.
Учитывая, что истец не мог разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в использовании участка (невозможность регистрации перехода права собственности), так как в договоре купли-продажи не отражены обременения, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 16.05.2024.
Поскольку расчет между ООО «Агрокультура Воронеж» и ФИО2 по договору купли-продажи от 16.05.2024 в размере 1 800 000 рублей осуществлен посредством перечисления на расчетный счет дочери продавца – ФИО4, то подлежат удовлетворению требования о взыскании с ФИО4 в пользу ООО «Агрокультура Воронеж» в качестве оплаты стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, денежные средства в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.
Судом оценены представленные сторонами доказательства, по результатам анализа которых сделан вывод о том, что расчет между сторонами произведен в полном объеме, что подтверждается платежным поручением, договор подписан сторонами, из текста договора следует, что все существенные условия отражены.
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 33 000,00 рублей (л.д.5). Учитывая, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, ответчиками подлежат возмещению истцу расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 333.19 НК РФ в размере 33 000,00 рублей.
Нормами ГПК РФ и НК РФ возможность взыскания солидарно государственной пошлины с нескольких ответчиков не предусмотрена.
Следовательно, с каждого из ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в равных долях в сумме 16 500,00 рублей.
Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств истцом суду не представлено и в соответствии с требованиями ст.195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агрокультура Воронеж» к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора, взыскании денежных средств, государственной пошлины, - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи № 208 от 16 мая 2024 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Агрокультура Воронеж» и ФИО2.
Взыскать с ФИО4 (паспорт: № в пользу ООО «Агрокультура Воронеж» (ИНН:<***>) в качестве оплаты стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, денежные средства в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.
Взыскать с ФИО2 (паспорт: №) в пользу ООО «Агрокультура Воронеж» (ИНН:<***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 500 (шестнадцать тысяч пятьсот) рублей.
Взыскать с ФИО4 (паспорт: №) в пользу ООО «Агрокультура Воронеж» (ИНН:<***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 500 (шестнадцать тысяч пятьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.
Судья О.Ю. Боева