дело № 2-4686/2025

УИД 26RS0001-01-2024-007840-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 октября 2025 года г. Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степановой Е.В.,

с участием:

истца ФИО1 и его представителя по ордеру Плескановской М.В.,

ответчика ФИО2 и его представителей по доверенности ФИО3, ФИО4,

при ведении протокола секретарем Федотовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании неоплаченных арендных платежей, коммунальных услуг, неустойки по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании неоплаченных арендных платежей, коммунальных услуг, неустойки по договору аренды.

В обоснование заявленных требований истец указал, что дата между ФИО1 (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 58,4 кв.м., номера на поэтажном плане 9,10, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно акту приёма-передачи к договору аренды недвижимого имущества от дата.ФИО2 принял во временное пользование указанное нежилое помещение и обязался своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

Арендная плата за пользование объектом составляет 35 000 рублей в месяц за всю арендуемую площадь объекта, без НДС 20%. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг.Коммунальные услуги оплачиваются отдельно, на основании квитанций, выставленных в адрес Арендодателя управляющей компанией (пп. 4.1 п. 4 Договора аренды от дата).

Если какой либо платеж по настоящему договору просрочен. Арендатор выплачивает Арендадателю, в дополнение к просроченной сумме, штрафные санкции за просрочку в размере 0.5 % просроченной суммы, за каждый календарный день просрочки, (пп.1 п. 5 Договора аренды от дата).

Ответчик фактически занимал нежилое помещение с дата по дата Однако свои обязательства по оплате арендных платежей и коммунальных услуг не исполнял. В связи с чем образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2021г. по дата в размере 665 000 рублей; задолженность по коммунальным платежам за период с дата по дата в размере 66 787 руб. 71 коп.

Просил взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от дата, за период с дата по 01.02.2023г. в размере 665 000 рублей; задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с дата по 01.02.2023г. в размере 66 787 рублей;неустойку за просрочку арендных платежей и неоплаченных коммунальных услуг по договору аренды недвижимого имущества от дата в размере 0,5 % просроченной суммы, за каждый календарный день просрочки за период с дата по дату вынесения решения суда.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, суду пояснил, что в августе 2020 году ответчик въехал в принадлежащее ему помещение. Договор аренды истцом неоднократно был предоставлен ответчику, однако тот уклонялся от его подписания, ссылаясь на несогласование каких-то условий. При этом своего варианта заключения договора не представил. Первую оплату за аренду он произвел в октябре 2020 года. В 2021 года ответчик оплатил еще 2 платежа в счет аренды помещений размером 10 000 руб. и 15 000 руб. Более никаких платежей ответчиком не вносилось. Письменный договор был заключен между сторонами в 2023 году задним числом, поскольку он был необходим для оплаты услуг ООО «Эко-Сити». Заключенный договор полностью идентичен договору, на условиях которого в 2021 году стороны договорились об аренде.

Представитель истца ФИО1 адвокат Плескановская М.В., заявленные требования поддержала, по основаниям, письменно изложенным, просила суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Указал, что действительно занимал принадлежащее истцу помещение на основании договора аренды. При этом и арендную плату, и коммунальные платежи вносил истцу ежемесячно наличными денежными средствами.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3, в судебном заседании возражала против заявленных требований, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против заявленных требований, указал, что представленный в обоснование заявленных требований договор аренды спорного нежилого помещения не порождает правовых последствий, поскольку заключен задним числом и только для предоставления в ООО «Эко-Сити». Иных договоров стороны не заключали. Просил в удовлетворении требований отказать.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 суду пояснила, что она работала менеджером по продажам в офисе ФИО2 и была с ним в дружеских отношениях. В конце 2020 года и в начале 2021 года, истец несколько раз звонил ей, когда она находилась в офисе, и говорил о том, что необходимо взять из кассы 30 000 руб. и отдать их ФИО1 в счет арендной платы. ФИО1 лично приходил к ней и она отдавала ему указанные денежные средства.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснила, что с октября 2021 г. по июнь 2022 г. она работала менеджером по продажам в офисе ФИО2 Ей известно, что помещение, в котором она работала принадлежит ФИО1, а ФИО2 арендовал его. В ее присутствии ФИО2 2 раза передавал ФИО1 денежные средства в счет оплаты арендных платежей.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 суду пояснила, что состоит с ФИО2 в дружеских отношениях. Зимой 2022 года, при переезде ФИО2 из помещения ФИО1 она присутствовала при передаче ключей и денежных средств по оплате аренды от ответчику к истцу.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 суду пояснила, что до ФИО2 арендовала спорное помещение у ФИО1 В период пандемии она не работала, а когда вернулась в это помещение, то обнаружила смену замков. При этом истец длительное время удерживал ее вещи.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9 суду пояснила, что является супругой ответчика. Ей известно, что ее муж арендовал в ФИО1 нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Истец и ответчик договорились о том, что размер арендной платы будет составлять 30 000 руб. в месяц плюс коммунальные платежи. Через 6 месяцев истец поднял оплату аренды до 35 000 руб. Ей известно, что арендные платежи и коммунальные услуги ее супруг своевременно оплачивал истцу на руки наличными денежными средствами. Один раз ФИО1 приезжал к ним домой, ФИО2 дома не было и денежные средства за аренду свидетель лично передала истцу.

Изучив письменные материалы дела, выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав имеющиеся доказательства по делу и оценив представленные сторонами доказательства с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

Из системного толкования названных норм права следует, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся недвижимая вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от дата № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то прирассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310ГК РФ).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от исполнения принятых на себя договорных обязательств, в том числе и арендатора, от внесения предусмотренной Договором арендной платы, а также от уплаты неустойки за просрочку ее перечисления.

Как установлено судом дата между ФИО1 (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 58, 4 кв.м., номера на поэтажном плане 9,10, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно Акту приёма-передачи к договору аренды недвижимого имущества от дата ФИО2 принял во временное пользование нежилое помещение общей площадью 58, 4 кв.м., (номера на поэтажном плане 9,10) кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно п.п. 3.3.2 Договора аренды недвижимого имущества от дата, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные Договором.

Арендная плата за пользование объектом составляет 35 000 рублей в месяц за всю арендуемую площадь объекта, без НДС 20%. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг.

Коммунальные услуги оплачиваются отдельного, на основании квитанций, выставленных в адрес Арендодателя управляющей компанией (пп. 4.1 п. 4 Договора аренды от дата).

Стоимость коммунальных услуг: вывоз мусора, уборка прилегающей территории, водоснабжение, услуг связи, оплата за тепло- и электроэнергию, пожарной сигнализации не входит в арендную плату и оплачивается Арендатором, согласно счета на оплату (пп. 4,5 п. 4 Договора аренды от дата)

Если какой либо платеж по настоящему договору просрочен. Арендатор выплачивает Арендодателю, в дополнение к просроченной сумме, штрафные санкции за просрочку в размере 0.5 % (ноль целых пять десятых процента) просроченной суммы, за каждый календарный день просрочки, (пп.1 п. 5 Договора аренды от дата).

Арендодатель имеет право взыскания убытков помимо неустойки, установленной настоящим Договором (пп. 5.4. п. 5 Договора аренды от дата).

Как следует из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, в силу указанных норм права, а также положений ст. 56 ГПК РФ на арендодателе лежит бремя доказывания представления объекта аренды арендатору, согласование сторонами существенного условия договора - размера арендной платы, а на арендаторе лежит бремя доказывания исполнения им обязательств по внесению арендной платы в сроки и размеры согласованные сторонами при заключении договора.

Срок действия договора установлен с дата по дата.

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

Судом установлен и не оспаривался сторонами факт предоставления истцом ответчику арендованного имущества в спорный период, пользование ответчиком имуществом истца, возражений в отношении размера арендной платы ответчиком не заявлялось.

Из расчета, представленного истцом следует, что задолженность по арендным платежам по договору аренды от дата за период с дата по дата составляет 665 000 рублей.

Согласно выпискам на оплату ЖКУ задолженность по коммунальным платежам (без учета пени) за период с дата по дата составляет – 66 787 руб. 71 коп.

Проверив расчеты истца, сопоставив их с доказательствами, представленными в материалы дела, признает представленные истцом расчеты математически верными, с учетом изложенного суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от дата, за период с дата по 01.02.2023г. в размере 665 000 рублей, взыскать сФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с дата по 01.02.2023г. в размере 66 787 рублей.

При этом доводы ответчика о том, что он ежемесячно оплачивал арендную плату и коммунальные платежи наличными денежными средствами на руки ответчику судом не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком не представлено доказательств оплаты коммунальных платежей лично ответчику, как и не представлено доказательств невозможности оплаты коммунальных услуг в ООО УК «Комфорт сервис».

Как следует из пункта 4.3 договора аренды от дата арендатор должен вносить арендную плату арендодателю путем перечисления на личный счет арендодателя либо наличными денежными средствами под расписку авансовым платежом до30 числа каждого месяца.

Согласно статье 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке. Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами.

Доказательств оплаты арендной платы за спорный период в суд представлено не было. Свидетельские показания о внесении арендной платы наличными не являются надлежащими доказательствами, отвечающими требованиям статей 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждающими исполнение ФИО2 обязанности по оплате арендной платы и коммунальных платежей.

Доводы стороны ответчика о том, что представленный в обоснование заявленных требований договор аренды спорного нежилого помещения не порождает правовых последствий, поскольку заключен задним числом и только для предоставления в ООО «Эко-Сити», судом признается несостоятельным, поскольку сам ответчик в судебном заседании подтвердил факт заключения указанного договора, факт предоставления истцом ему спорного помещения в аренду и не оспаривал размер арендной платы.

Более того, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ни истец, ни ответчик в судебном заседании не оспаривали тот факт, что устный договор аренды от дата был заключен на тех же условиях, что и письменный (подписанный в 2023 году задним числом).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Принимая во внимание, что ответчик не отрицал факт заключения договора на условиях, изложенным в нем, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения на основании договора аренды, факт предоставления помещения в аренду доказан, а доводы ответчика о своевременной оплате по договору подлежат отклонению по причине недоказанности.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Как было установлено судом и указано выше в соответствии с пп. 5.1 п. 5 Договора аренды от дата если какой либо платеж по настоящему договору просрочен. Арендатор выплачивает Арендодателю в дополнение к просроченной сумме, штрафные санкции за просрочку в размере 0,5 % (ноль целых пять десятых процента просроченной суммы, за каждый календарный день просрочки.

Согласно пп. 5.7 п. 5 Договора аренды от дата, предусмотренные настоящим договором штрафы, пени и иные санкции начисляются исключительно после предъявления соответствующей стороной письменной претензии и подлежат уплате в течении трёх дней с момента ее получения Стороной, или в течении 7 дней с момента её направления – в случае отсутствия сведений о получении Стороной претензии по истечении 7 дней после ее направления.

Истец направил ответчику претензию дата Поскольку сведения о получении ответчиком претензии отсутствуют, штрафные санкции предусмотренные договором аренды от дата подлежат начислению с дата

Задолженность по арендным платежам по договору аренды от дата за период с дата по дата составляет 665 000 рублей.

Ставка по договору: 0,5% в день

Период начисления неустойки: дата – дата (424 дня)

Порядок расчёта: 665 000 (сумма долга) ? 0,5 (процентная ставка) ? 424 (количество дней просрочки) / 100 = 1 409 800 руб. сумма неустойки за просрочку арендных платежей по договору аренды от дата

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве, а об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.

Исходя из того, что размер неустойки более чем в два раза превышает сумму задолженности, учитывая обстоятельства настоящего дела, суд приходит к выводу о том, что сумма неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за указанный период несоразмерна размеру и последствиям нарушенного ответчиком обязательства и полагает необходимым снизить ее, взыскав с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от дата в размере 10 000 руб. за период с дата по дата (по дату вынесения решения суда).

При этом в удовлетворении требований о взыскании с ответчика неустойки за просрочку неоплаченных коммунальных услуг по договору аренды недвижимого имущества от дата в размере 0,5 % просроченной суммы, за каждый календарный день просрочки за период с дата по дату вынесения решения суда надлежит отказать, поскольку неустойка за просрочку неоплаченных коммунальных услуг не предусмотрена договором аренды.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании неоплаченных арендных платежей, коммунальных услуг, неустойки по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от дата, за период с дата по 01.02.2023г. в размере 665 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с дата по 01.02.2023г. в размере 66 787 рублей.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) неустойку за просрочку арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от дата за период с дата по дата в размере 10 000 руб.

В удовлетворении требований, превышающих размер взысканных сумм - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17.10.2025 г.

Судья Е.В. Степанова