УИД: 50RS0011-01-2024-004776-71

Гражданское дело № 2-272/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Жуковский Московская область

30 мая 2025 года

Жуковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Царькова О.М.,

при секретаре Белорусове А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, признании недействительным договора в части,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив исковые требования, просит суд взыскать с ООО «СЗ «КиноДевелопмент» стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере * руб., денежные средства в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере * руб., расходы по оплате экспертного учреждения в размере * руб., компенсацию морального вреда в размере * руб., нотариальные расходы в размере * руб., почтовые расходы в размере * руб., а также признать недействительным п. 4.5 Договора участия в долевом строительстве № **** от ХХХХ г., заключенного между истцом и ответчиком.

В обоснование заявленных требований указано, что ХХХХ года между ФИО1 и ООО «СЗ «КиноДевелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве № ****, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом – жилое здание № **** с подземной автостоянкой по строительному адресу: Х, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства входящее в состав многоквартирного жилого дома жилое помещение со следующими основными характеристиками объекта: секция *, этаж *, номер квартиры на площадке *, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией *, общая площадь жилого помещения * кв.м.. Передача объекта долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи не позднее ХХХХ года. В свою очередь участник долевого строительства обязался уплатить установленную договором цену в размере * руб..

Акт приема-передачи квартиры был подписан ХХХХ года, истцу была передана квартира с отделкой, расположенная по адресу: Х. Переданная истцу квартира имеет меньшую площадь, чем установлена договором, и составляет * кв.м..

Указанная квартира имеет строительные недостатки и дефекты, стоимость устранения которых, согласно заключению эксперта № ****, составляет * руб.

В целях досудебного урегулирования спора, истец направил в адрес ответчика претензию, которая была оставлена без удовлетворения.

В связи с отказом застройщика от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском, понеся при этом дополнительные расходы.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании недействительным пункта 4.5 Договору участия в долевом строительстве № **** от ХХХХ года, заключенного между истцом и ответчиком, согласно которому в случае уменьшения площади объекта, за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным Технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п. 2.1 договора, застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет цены договора на следующих условиях: если отклонение (уменьшение) фактической площади объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п. 2.1 Договора, составит до 1% (включительно) возврат денег за разницу площади объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) не производится: если отклонение (уменьшение) фактической площади объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) составит более 1% возврат денег производится за разницу площади объекта в полном объеме. ФИО1 указывает, что включение в условия договора данного пункта нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителя. Включение данного пункта в текст договора было навязано застройщиком.

Истец ФИО1 и его представитель в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, указал, что общая сумма, подлежащая взысканию, не может превышать 3% от цены договора, т.е. не более * руб.. Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи от ХХХХ года без каких-либо недостатков и претензий к качеству отделочных работ. Претензия в адрес ответчика была направлена вместе с исковым заявлением и вручена застройщику лишь ХХХХ года, следовательно, срок устранения выявленных недостатков истекал ХХХХ г.. Требования о взыскании неустойки и штрафа удовлетворению не подлежат, поскольку до ХХХХ года Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 установлен мораторий на начисление неустоек (штрафа, пени). Условиями договора долевого участия предусмотрено, что при отклонении площади объекта долевого строительства до 1% (включительно) возврат денег за разницу площади объекта не производится. В данном случае площадь квартиры меньше проектной на * кв.м., следовательно, оснований для возврата денег не имеется. Срок оспаривания условий договора истек, т.к. договор между истцом и ответчиком подписан ХХХХ года, следовательно, с этой даты исчисляется годичный срок на оспаривание условий сделки. Рассматриваемый иск поступил в суд в конце ХХХХ года. По мнению ответчика, расходы на оплату досудебного исследования возмещению не подлежат, поскольку заключение внесудебной экспертизы не входит в круг обязательных для рассмотрения дела доказательств, а расходы по оформлению нотариальной доверенности подлежат возмещению только в том случае, если доверенность выдана на ведение конкретного дела в суде. Размер заявленной ко взысканию компенсации морального вреда ответчик полагал чрезмерным. В случае удовлетворения исковых требований, просил суд снизить размер штрафа, неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, а также снизить размер компенсации морального вреда, отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании расходов по составлению внесудебного заключения, судебные расходы взыскать пропорционально удовлетворенным требованиям.

Представитель третьего лица АО "МСУ-1" в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав представленные в материалы дела доказательства и дав им надлежащую оценку, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (пункт 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2).

Частью 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

На основании абз. 7 п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей», потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

Из материалов дела следует, что ХХХХ года между ФИО1 и ООО «СЗ «КиноДевелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве № ****, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом – жилое здание № **** с подземной автостоянкой по строительному адресу: Х, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства входящее в состав многоквартирного жилого дома жилое помещение со следующими основными характеристиками объекта: секция *, этаж *, номер квартиры на площадке * условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией *, общая площадь жилого помещения * кв.м.. Передача объекта долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи не позднее ХХХХ года. В свою очередь участник долевого строительства обязался уплатить установленную договором цену в размере * руб..

Оплата по договору произведена истцом в полном объеме.

Акт приема-передачи квартиры подписан ХХХХ года, истцу была передана квартира с отделкой, расположенная по адресу: Х. Переданная истцу квартира имеет меньшую площадь, чем установлена договором, и составляет * кв.м..

Указанная квартира имеет строительные недостатки и дефекты, стоимость устранения которых, согласно заключению эксперта № ****, выполненному ИП ФИО2, составляет * руб..

При этом истцом понесены расходы по оплате услуг оценщика в размере * руб..

По ходатайству ООО «СЗ «КиноДевелопмент» определением суда от ХХХХ года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз».

Из заключения эксперта № ****, составленного ООО «Центр судебных экспертиз», следует, что стоимость устранения выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: Х, составляет * руб..

У суда не имеется оснований не доверять указанному заключению эксперта, поскольку оно не вызывает сомнений в своей объективности, заключение составлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию. Экспертное заключение суд находит относимым, допустимым, достоверным и достаточным доказательством. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы; заключение является ясным и полным. Судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Принимая во внимание заключение судебной экспертизы, руководствуясь положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере * руб., что составляет 3% от цены договора в размере * руб..

Разрешая требования истца в части признания недействительным п. 4.5 Договора участия в долевом строительстве № **** от ХХХХ года, заключенного между ООО «Специализированной застройщик «КиноДевелопмент» и ФИО1, взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере * руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора, суд исходит из следующего.

Как указывалось выше, площадь квартиры, переданной истцу по акту приема-передачи от ХХХХ года, и расположенной по адресу: Х, составляет * кв.м., в то время как согласно условиям договора долевого участия площадь объекта составляет * кв.м..

Таким образом, фактическая площадь квартиры на * кв.м. меньше проектной площади.

Пунктом 4.5 Договора участия в долевом строительстве № **** от ХХХХ года, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено, что в случае уменьшения площади объекта, за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным Технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п. 2.1 договора, застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет цены договора на следующих условиях: если отклонение (уменьшение) фактической площади объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п. 2.1 Договора, составит до 1% (включительно) возврат денег за разницу площади объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) не производится: если отклонение (уменьшение) фактической площади объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) составит более 1% возврат денег производится за разницу площади объекта в полном объеме.

ФИО1 указывает, что включение в условия договора данного пункта нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителя. Включение данного пункта в текст договора было навязано застройщиком.

Исходя из того, что стоимость 1 кв.м. по договору составляет * руб., истец просит взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере * руб..

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по данной части исковых требований.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор долевого участия между истцом и ответчиком заключен ХХХХ года, следовательно, с этой даты подлежит исчислению срок исковой давности по требованию о признании недействительным пункта договора, поскольку при заключении договора истец знал и должен был знать все условия договора, ознакомиться с ними.

Настоящий иск поступил в суд ХХХХ года, т.е. за пределами срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ.

Уважительности причин пропуска срока исковой давности исковое заявление не содержит и в ходе производства по делу обстоятельств, свидетельствующих о наличии таких причин, не установлено, ходатайств о восстановлении срока истцом не заявлено.

Ввиду изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании недействительным п. 4.5 Договора участия в долевом строительстве № **** от ХХХХ года

Поскольку условиями договора предусмотрена допустимая погрешность в площади передаваемого объекта долевого строительства до 1% включительно, требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в счет соразмерного уменьшения стоимости переданного объекта долевого строительства в размере * руб. удовлетворению не подлежат, поскольку фактическая площадь квартиры меньше проектной на 0,10 кв.м., что составляет *%.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При рассмотрении требований о компенсации морального вреда, суд учитывает, что по вине ответчика квартира была передана истцу с недостатками, допущенными при строительстве, которые не были устранены, чем нарушены права истцу, причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях.

С учетом ходатайства ответчика, обстоятельств дела, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет компенсации морального вреда в размере * руб..

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика расходов по оплате досудебной экспертизы в размере * руб., расходов по составлению нотариальной доверенности в размере * руб., почтовых расходов в размере * руб., суд руководствуется следующим.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Указанные правила относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной инстанции.

Ответчик возражал относительно требования истца о взыскании расходов по оплате досудебной экспертизы, указывая на то, что данное доказательство не является обязательным.

С данным доводом суд согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска относятся к судебным расходам, и независимо от того, что данное доказательство не было принято судом во внимание при определении размера убытков, такие расходы являлись для истца необходимыми в целях определения размера убытков и цены иска, в связи с чем в их удовлетворении не может быть отказано, такие расходы подлежат возмещению по правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ независимо от факта проведения по аналогичному вопросу судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, принимая во внимание заявленные истцом уточненные требования, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы за составление досудебной экспертизы в размере * руб., почтовые расходы в размере * руб..

Разрешая требования заявления в части взыскания расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере * руб., суд приходит к выводу об их удовлетворении, поскольку Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Представленная в материалы дела доверенность содержит указание на ведение в суде конкретного дела.

На основании ч.1 ст.103 ГПК РФ, п.1 ст.333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме * руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, признании недействительным договора в части – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» в пользу ФИО1 денежные средства в размере *., компенсацию морального вреда в размере * руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере * руб., нотариальные расходы в размере * руб., почтовые расходы – *.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» в бюджет г.о. Жуковский Московской области государственную пошлину в размере * руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Жуковский городской суд.

Судья О.М. Царьков

Мотивированное решение изготовлено 02 июня 2025 года.

Судья О.М. Царьков