Решение по делу № 2А-349/2023 от 10.08.2023 - о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение.

Дело № 2а-349/2023

УИД: 59RS0043-01-2023-000445-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 августа 2023 г. г. Чердынь

Чердынский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего Ярославцевой К.В.,

при секретаре судебного заседания Фроловой Е.А.,

с участием административного истца ФИО1,

представителей административного истца ФИО2, ФИО3,

представителя административного ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение,

установил:

административный истец, ФИО1, обратился в суд с административным иском к административному ответчику, Управлению земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа (далее Управление), с требованиями о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение. В обоснование административного иска указал, что между Комитетом имущественных отношений администрации Чердынского муниципального района (Арендатором) и ним (Арендатором) был заключен договор аренды № 85 земельного участка из земель поселений, площадью 2556 м2, расположенного по адресу: <адрес>, часть территории транспортно-механического цеха (ТМЦ) ЗАО «Керчевский рейд» с разрешенным использованием для стоянки автотранспорта на срок до 1 года с 23 октября 2006 года по 21 октября 2007 года. По истечении срока действия договора в отсутствие возражений со стороны Арендодателя он продолжил пользоваться земельным участком включительно по июнь 2023 года. Уведомлением от 21 марта 2023 года № 265 он был поставлен в известность о расторжении указанного договора аренды с 1 июля 2023 года в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения. Ему было предложено в срок до 1 июля 2023 года: оплатить задолженность за предыдущие годы и арендную плату за 2023 год; подписать акт приема-передачи земельного участка; направить почтой или донести лично один экземпляр подписанного акта по адресу: <...>; сформировать участок и оформить в собственность либо в аренду в соответствии с действующим законодательством.

В период действия договора им приняты меры, предложенные арендодателем: по оплате бесспорной задолженности в размере 2489,53 руб., образовавшейся в период с 2018 по 2023 год; к постановке земельного участка на кадастровый учет. Постановлением администрации Чердынского городского округа от 8 июня 2023 года № 419 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Земельному участку площадью 2556 м2 присвоены - адрес: <адрес> и условный кадастровый №, определено разрешенное использование: для производственного назначения. Считает, что Арендодатель не может отказаться от договора аренды, возобновленный на неопределенный срок, в период, когда он, как арендатор, предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.

Считает решение, принятое арендодателем об одностороннем отказе от договора аренды, незаконным в виду следующего. Прежде, чем использовать арендованный земельный участок по назначению, им были проведены сложные и трудоемкие работы по демонтаж крыш, стен, вывоз искореженных металлических конструкций гаражей транспортномеханического цеха ЗАО «Керчевский рейд», сгоревших в 2005 году. Демонтаж проводился в период с весны 2008 года до начала зимы 2010 года. Кроме того, передаваемая в аренду территория ТМЦ заросла деревьями и кустарником, на ней находились несанкционированные свалки бытового и строительного мусора. Очистка территории также требовала значительных материальных затрат и применения грузовой автомобильной техники. Только после этого он смог заняться разработкой проектной документации с указанием места расположения гаража, складских помещений, помещений для ремонтной базы на арендованном земельном участке, их площадей, получением разрешения на их строительство. Отказ арендодателя в продлении аренды непосредственно затрагивает его права и законные интересы, он может лишиться того, на что он рассчитывал при заключении договора аренды.

На основании изложенного просит признать недействительным односторонний отказ арендодателя - Управления земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа от договора аренды от 23 октября 2006 года № 85. Обязать арендодателя - Управление земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа внести изменения:

· в п.п.1.4. Договора к указанию площади земельного участка, внести его кадастровый номер и адрес земельного участка;

· в п.п.1.4. Договора - настоящий Договор заключен сроком на 49 лет с 23 октября 2006 года по 23 октября 2055 года и вступает в силу с момента его подписания Арендодателем, если иное не предусмотрено действующим законодательством, последующим правом выкупа.

Закрепить данные изменения Дополнительным соглашением к Договору аренды земельного участка № 85 от 23 октября 2006 года, решением суда согласно п.п.6.2, действующего Договора.

В судебном заседании административный истец, его представители на удовлетворении искового заявления настаивали по доводам указанном в административном исковом заявлении. Представитель истца со ссылкой на положения ст. 610 ГК РФ, считает отказ административного ответчика в продлении срока аренды незаконным, полагает, что договор подлежит продлению на неопределенный срок. Кроме того, указывает, что в силу положений ст. 165 ГК РФ, поскольку ответчик уклоняется от совершении сделки, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Представитель административного ответчика заявленные требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на административное исковое заявление, указала, что в адрес ФИО1 Управлением (являющимся правопреемником Комитета имущественных отношений администрации Чердынского муниципального района в соответствии с учредительным документом) направлено Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с 01 июля 2023 г. в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения, с указанием на необходимость до указанной даты оплатить образовавшуюся задолженность; подписать акт приема-передачи, прилагаемый к уведомлению и возвратить 1 экземпляр акта отправителю, а также сформировать земельный участок и оформить в собственность либо в аренду в соответствии с действующим законодательством. Считает, что указанное выше уведомление не противоречит положениям ч. 2 ст. 610 ГК РФ. В последующем от представителя административного истца поступило обращение о необходимости подготовки дополнительного соглашения к данному договору аренды земельного участка о внесении следующих ряда изменений: в том числе в части указания срока действия договора - на 49 лет с 23 октября 2006 г. по 23 Октября 2055 г. Считает, что заключение такого дополнительного соглашения, будет являть нарушением действующего законодательства. Ссылается, что договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п.2 ст.621 ГК РФ. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка без торгов при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. У административного истца отсутствуют основания и условия, предусмотренные п.п. З, 4 ст.39.6 ЗК РФ, он лишен права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем спорный земельный участок быть предоставлен данному лицу только на торгах, проводимых в форме аукциона (п.1 ст.39.6, ст.ст.39.11-39.13 ЗК РФ). Административный истец также имеет возможность приобретения земельного участка в собственность на торгах (п.1 ст.39.3, ст.ст.39.11-39.13 ЗК РФ). Дополнительно указала, что 28 июня 2023 г. в ходе осмотра спорного земельного участка представителями Управлением было установлено наличие на территории данного объекта аренды нежилого здания и стоянки техники, вместе с теми зарегистрированных право истца на данное помещение отсутствует, истцами не оспаривается факт того, что данное здание находится на спорном земельном участке и возведено еще в период деятельности предприятия Керчевский рейд, т.е. до 23 октября 2006 г. Таким образом льготные основания для проведения договора аренды без проведения торгов у истца отсутствуют.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения административного истца, его представителя, представителя административного ответчика, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду, в том числе, для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежит применению с 1 марта 2015 года к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пункт 4 указанной статьи.

Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса), и 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что между Комитетом имущественных отношений администрации Чердынского муниципального района (Арендодателем) и ФИО1 (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 85 от 23.10.2006 г., согласно которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером (номер отсутствует) площадью 2 556 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> Б, часть территории транспортно-механического цеха (ТМЦ) ЗАО «Керчевский рейд» для стоянки автотранспорта (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.4. настоящего договора договор заключен до 1 года с 23.10.2006 по 21.10.2007 г. и вступает в силу с момента его подписания Арендодателем, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Условия настоящего Договора распространяются на отношения сторон с даты подписания акта приема-передачи Участка или иного документа, подтверждающего пользование Участка. Акт приема-передач приобщается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 6.5 договора арендатор, желающий продлить Договор аренды, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения срока действия настоящего Договора. Если любая из сторон до истечения срока настоящего Договора не отказалась от продления (перезаключения) Договора, и Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока Договора, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

П. 2.1. договора определено, что за указанный земельный участок вносится арендная плата (л.д.10-16).

Приложением к указанному договору аренды является акт прима-передачи земельного участка в аренду от 23.10.20206, согласно которого Комитет имущественных отношений администрации муниципального района передал, а ФИО1 принял в аренду земельный участок площадью 2 556 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> Б, часть территории транспортно-механического цеха (ТМЦ) ЗАО «Керчевский рейд» (л.д.16).

В соответствии с решением Думы Чердынского городского округа от 28 апреля 2022 № 528 Комитета имущественных отношений администрации Чердынского городского округа переименован в Управление земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа (п. 1.1. Положения об Управлении земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес административного истца Управлением направлено уведомление о расторжении с 01.07.2023 договора аренды земельного участка от 23.10.2006 № 85 в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения. Также указывает, что согласно п. 6.3. Договора расторжение Договора аренды земельного участка не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате. Сумма задолженности арендатора по арендной плате на день подписания настоящего уведомления составляет 20 633 руб. 23 коп. Арендатор обязан погасить имеющуюся задолженность в полном объеме до 01.07.2023 г. путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя без уплаты штрафных санкций. В связи с изложенным, арендатору предложено: оплатить задолженность за предыдущие года и арендную плату за 2023 г.; подписать акт приема-передачи земельного участка; направить почтой или лично один экземпляр подписанного акта по адресу: <...>, сформировать земельный участок и оформить в собственность либо в аренду в соответствии с действующим законодательством. (л.д. 17).

К указанному договору приложен акт приема-передачи земельного участка по договору аренды от 23.10.2006 № 85 от 01.07.2023 (л.д.18).

Постановлением Администрации Чердынского городского округа Пермского края от 08.06.2023 № 419 утверждена прилагаемая схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее- Схема) из земель населенных пунктов с условным номером земельного участка №, площадью 2 556 кв.м., расположение: <адрес>, с разрешенным использованием: для производственного назначения (л.д. 24-24).

Административным ответчиком представлена публичная кадастровая карта, а также правила землепользования и застройки Чердынского городского округа Пермского края с указанием вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе в зоне П-1.

14.06.2022 административным истцом произведена арендная плата по арендным платежам по договору аренды № № 85 от 23.10.20206 в сумме 2 489 руб. 53 коп. (л.д.26).

23.06.2023 административным истцом в адрес начальника Управления направлено обращение, в котором ФИО1 просит провести регистрацию земельного участка и присвоение адреса земельного участка с условным номером №, площадью 2 556 кв.м., расположенного: <адрес>, с разрешенным использованием: для производственного назначения». После регистрации просит предоставить данный земельный участок в аренду сроком на 49 лет ФИО1, с правом выкупа. Путем подготовки Дополнительного соглашения к Договору № 85 от 23.10.2006, согласно п. 6.1. внести изменения в п.п. 1.1: к указанию площади арендуемого участка, внести его кадастровый номер и адрес земельного участка; внести в п.п. 1.4 изменения: «Настоящий договор заключен на 49 лет с 23.10.2006 по 23.10.2055 и вступает в силу с момента его подписания Арендодателем, если иное не предусмотрено действующим законодательством, с последующим правом выкупа». Закрепить данные изменения дополнительным соглашением к договору № 85 от 23.10.2006, решением суда согласно п.п. 6.2. действующего договора (л.д. 27).

28.06.2023 произведен осмотр земельного участка о чем составлен акт, согласно которого в ходе осмотра земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>Б, часть территории транспортно-механического цеха (ТМО) ЗАО «Керчевский рейд» без кадастрового номера, с разрешенным использованием - для стоянки автотранспорта, общей площадью 2 556 кв.м. находится капитальное нежилое здание, стоянка техники. К акту приложена фототаблица.

Согласно сведениям из ЕГРН на земельные участки с кадастровым номером № объекты недвижимого имущества отсутствуют. Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Б относится к землям населенных пунктов.

Также в связи с образовавшейся задолженностью по внесению арендных платежей за земельный участок Управление обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании с ФИО1 в пользу Управления в бюджет Чердынского городского округа задолженность по договору аренды земельного участка от 23.10.2006 № 85 в размере 45 100 руб. 42 коп. На момент рассмотрения настоящего административного искового заявления решение по делу о взыскании задолженности по уплате арендных платежей не постановлено.

Таким образом, спорный договор аренды земельного участка № 85 от 23.10.2006, продленный на неопределенный срок, расторгнут арндодателем в одностороннем порядке на основании предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. С 1 марта 2015 года условия, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В рассматриваемом случае отсутствуют предусмотренные подпунктами 1 - 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка. Истцами не оспаривается, что имеющееся на земельном участке помещение возведено до заключения договора аренды.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

К бездействию относится неисполнение органом государственной власти, должностным лицом, государственным или муниципальным служащим обязанности, возложенной на них нормативными правовыми и иными актами, определяющими полномочия этих лиц.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов административного истца.

С учетом изложенного, суд не усматривает в действиях Администрации несоответствия их закону и нарушения такими действиями (бездействием) прав и законных интересов административного истца.

В случае признания судом действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями соответствующими нормативным правовым актам и не нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными (п. 2 ч. 2 ст. 227 КАС РФ).

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 и считает необходимым в удовлетворении заявленных им требований к Управлению отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований ФИО1 к Управлению земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Пермский краевой суд путем подачи жалобы через Чердынский районный суд Пермского края.

Председательствующий К.В. Ярославцева

Мотивированная часть решения изготовлена 29.08.2023.