Дело № 2-2912/2022
УИД 75RS0001-02-2022-003646-83
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 сентября 2022 года <...>
Центральный районный суд города Читы в составе:
председательствующего судьи Иванец С.В.,
при секретаре Смолиной Ю.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита», администрации городского округа «Город Чита», комитету по финансам администрации городского округа «Город Чита» о признании отчета об оценке недостоверным, определении выкупной цены,
установил:
ФИО1 обратился в суд, просил признать недостоверной стоимость для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, указанную в отчете независимого оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 117 867 рублей; определить цену для совершения сделки по выкупу жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> размере 4 320 454 рублей в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.
Свои требования мотивирует следующим. В соответствии с договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о регистрации права N <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ) он является собственником земельного участка, площадью 435,11 га, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № и на основании договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, серия АА 75 № от ДД.ММ.ГГГГ) является собственником однокомнатной квартиры, площадью 37,9 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ (иex. №) Ответчиком 2 - Администрацией городского округа «Город Чита» Истцу было вручено требование о сносе аварийного многоквартирного <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>.
В августе 2021 года, истцу стало известно о том, что ответчиками произведена оценка его жилья (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которой выкупная стоимость составила 3 117 867 рублей 00 копеек.
После ознакомления истца с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, им было направлено заявление в адрес администрации городского округа «Город Чита» и комитета по управлению имуществом, в котором он выразил свое несогласие с размером выкупной стоимости, а так же с тем, что оценщиком не обоснованно исключен из объема оценки объект недвижимого имущества - гараж, расположенный на его земельном участке с кадастровым номером №. Кроме того, в своем заявлении истец указал, что выбор оценщиком объектов-аналогов при использовании сравнительного подхода произведен с нарушением требований Федерального стандарта оценки №1, так как является необоснованным и сомнительным. Согласно п. 10 ФСО №1 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297) объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Выбранные же оценщиком для сравнения объекты-аналоги не имеют никакого сходства с принадлежащим Истцу имуществом и не являются его аналогами. В связи с этим, истец просил устранить допущенные нарушения и настаивал на проведении повторной оценки, на что ему был дан ответ о том, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит разрешению в судебном порядке.
ДД.ММ.ГГГГ от ответчиков истцу был направлен для подписания проект Соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд городского округа «Город Чита», в котором отражено, что на основании п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ в случае, если по истечении 90 дней со дня получения Истцом данного Соглашения оно не будет подписано и представлено в адрес Комитета, Администрация вынуждена будет обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка с расположенным на нем объектами недвижимого имущества. Однако, в проекте Соглашения, направленному Истцу для подписания, величина выкупной стоимости оставлена без изменений, 3 117 867 рублей. Между тем, стоимость недвижимого имущества на январь 2022 года значительно выросла в цене.
Для определения объективной стоимости имущества, подлежащего изъятию, истец обратился в ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз». В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> соответствии со ст. 32 ЖК РФ составляет 4 320 454 рублей.
С размером выкупной стоимости, определенной в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, истец не согласен, поскольку при проведении оценки не обоснованно исключен из объема оценки объект недвижимого имущества - гараж, расположенный на его земельном участке. Кроме того, выбор оценщиком объектов-аналогов при использовании сравнительного подхода произведен с нарушением требований Федерального стандарта оценки №, поэтому истец полагает, оценка стоимости выкупаемого жилого помещения, проведенная по заказу ответчиков не достоверна.
Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, поэтому истец считает, что стоимость подлежащего изъятию имущества должна быть определена судом.
В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО4 просила удовлетворить заявленные требования.
Представители ответчиков администрации городского округа «Город Чита», комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» - ФИО2, комитета по финансам администрации городского округа «Город Чита» - ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных требований, представив отзыв в письменном виде.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности с действующим законодательством, суд приходит к следующему.
Согласно абз. 10 ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд проведение оценки объектов оценки является обязательным.
В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснений в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г.), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, также отмечено, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Из материалов дела установлено, что истец ФИО1 в соответствии с договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, площадью 435,11 га, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № и на основании договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является собственником однокомнатной квартиры, площадью 37,9 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией городского округа «Город Чита» Истцу было вручено требование о сносе аварийного многоквартирного <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>.
В августе 2021 года, истцу стало известно о том, что ответчиками произведена оценка его жилья (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которой выкупная стоимость составила 3 117 867 рублей 00 копеек.
Не согласившись с оценкой, истец обратился в ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз». В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> соответствии со ст. 32 ЖК РФ составляет 4 320 454 рублей.
Разрешая требования истца, суд полагает, что принятию в качестве доказательства, подтверждающего стоимость для совершения сделки по выкупу жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> подлежит отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.
Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего стоимость для совершения сделки по выкупу жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку при проведении оценки не обоснованно исключен из объема оценки объект недвижимого имущества - гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем истцу.
Кроме того, выбор оценщиком объектов-аналогов при использовании сравнительного подхода произведен с нарушением требований Федерального стандарта оценки №1, так как является необоснованным и сомнительным. Согласно п. 10 ФСО №1 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297) объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Выбранные оценщиком для сравнения объекты-аналоги не имеют никакого сходства с принадлежащим Истцу имуществом и не являются его аналогами.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
решил:
иск ФИО1 удовлетворить.
Признать недостоверной стоимость для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, определенную в отчете независимого оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 117 867 рублей.
Определить цену для совершения сделки по выкупу жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> размере 4 320 454 рублей, в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесения в Забайкальский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.
Решение изготовлено 15.09.2022.
Судья С.В. Иванец