УИД 77MS0411-01-2021-002501-82

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

01 августа 2022 года адрес

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Титовой И.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7189/2022 по иску фио к ООО «СЗ Пригород Лесное» о признании недействительным пункт договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

Истец фио обратился в суд с уточненным иском к ответчику ООО «СЗ Пригород Лесное» о признании недействительным пункт 3.7 договора участия в долевом строительстве № ПРЛ-1/1/197-1764 от 06.06.2016, взыскании денежных средств вследствие неправильно примененного коэффициента в размере сумма, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены договора в размере сумма, неустойки в размере сумма, денежной компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа, судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере сумма, по оплате почтовых расходов в размере сумма, по оплате нотариальных услуг в размере сумма

В обоснование заявленных исковых требований истец в уточненных исковых заявлениях указал, что между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ПРЛ-1/1/197-1764 от 06.06.2016, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру с проектным номером 197; площадью, с учетом летних помещений (лоджий с применением понижающих коэффициентов) 72,98 кв.м., в том числе общая площадь объекта долевого участия (без учета балконов, лоджий и других летних помещений) – 71,03 кв.м., площадь балконов и лоджий (с применением понижающих коэффициентов) - 1,95 кв.адрес объекта долевого строительства составила сумма, из которых стоимость 1 кв.м. составила сумма В соответствии с техническим паспортом здания, выданным ГУП фио, общая площадь квартиры составила 72,1 кв.адрес заключению судебной экспертизы, общая площадь всех частей здания составила 71,5 кв.м., общая площадь квартиры составила 70,3 кв.м., площадь балкона составила 1,2 кв.адрес указал истец, ответчик передал ему объект долевого строительства не соответствующий условиям договора, поскольку площадь переданного объекта не совпадает с площадью объекта, указанного в договоре, в связи с чем истец просит суд взыскать с ответчика денежные средства в счет уменьшения покупной цены договора в размере сумма Также истец указал, что в соответствии со СниП 31-01-2003, застройщик передал ему квартиру с балконом, однако при расчете стоимости объекта долевого строительства использовал понижающий коэффициент, применяемый для лоджий, в связи с чем просит взыскать с ответчика денежные средства вследствие неправильно примененного коэффициента в размере сумма Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока возврата денежных средств в счет уменьшения покупной цены договора и вследствие неправильно примененного коэффициента в размере сумма Ссылаясь на положения ст. 16.1 Закона о защите прав потребителей, истец просит признать недействительным п. 3.7 договора долевого участия в долевом строительстве, указывая, что данный пункт договора фактически освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору и по созданию документации.

Истец фио в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СЗ Пригород Лесное» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представил письменные возражения на исковое заявление

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика денежных средств вследствие неправильно примененного коэффициента в размере сумма, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены договора в размере сумма, суд, руководствуясь ст. 196 ГПК РФ, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и правоотношения сторон, квалифицирует данное требование как требование о взыскании денежных средств, вследствие соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В силу п. 1, 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06.06.2016 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ПРЛ-1/1/197-1764И, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объект.

В соответствии с условиями договора, застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства – квартиру, площадь которой (с учетом летних помещений (лоджий) с применением понижающих коэффициентов) составляет 72,98 кв.м.; общая площадь квартиры (без учета балконов, лоджий и других летних помещений) составляет 71,03 кв.м.; жилая площадь – 40,29 кв.м., площадь балконов и лоджий – 1,92 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства составляла сумма Стоимость всего объекта долевого строительства составила сумма, и была оплачена истцом в полном объеме.

В пункте 3.7 договора предусмотрено, что если в результате проведения кадастрового учета органами кадастрового учета фактическая адрес жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к Договору более чем на 1 кв.м., цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору на разницу между адрес жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору и фактической адрес жилого помещения - Объекта долевого строительства.

Из технического паспорта здания – многоквартирного дома по адресу: адрес, адрес, мкр. «Пригород Лесное», адрес, литера А,А1, составленного по состоянию на 01.09.2017, следует, что общая площадь квартиры № 197 с учетом балконов и/или лоджий составляет 72,10 кв.м., общая площадь квартиры составляет 70,10 кв.м., площадь балконов и/или лоджий составляет 2,00 кв.м.

23 января 2018 года стороны подписали акт приема-передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства – жилое помещение (квартиру) № 197, состоящее из 3 комнат, общей площадью 70,10 кв.м., площадью балконов и/или лоджий (с применением понижающих коэффициентов в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 г. № 854/пр) – 2,00 кв.м., общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 72,10 кв.м.

По ходатайству стороны истца, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭЛСИ».

Из заключения эксперта № 329/22 следует, что по результатам проведенных исследований, объект недвижимости (квартира №197), расположенный по адресу: адрес, адрес. адрес, мкр. Пригород Лесное, адрес, состоит и следующих помещений: прихожая; 3 жилых комнаты; санузел; балкон; кухня; туалет. адрес всех частей здания – 71,5 кв.м., общая площадь жилого помещения – 70,3 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования (лоджий, балконов) – 1,2 кв.м. (применен коэффициент 0,3 (для балконов)).

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется. Эксперт является квалифицированным специалистом в требуемой области, предупрежден судом об уголовной ответственности, выводы эксперта являются логическим следствием проведенного исследования, ход исследования и выводы эксперта изложены в заключении последовательно и понятно, ответы на поставленные судом вопросы содержат исчерпывающий объем информации и изложены в доступной форме, отводов эксперту не заявлено, доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Учитывая изложенное, суд принимает данное экспертное заключение в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что фактическая площадь объекта долевого строительства, переданного истцу, оказалась меньше проектной площади на 1,48 кв.адрес этом, при расчете цены объекта долевого строительства неверно был применен понижающий коэффициент.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства, вследствие соразмерного уменьшения цены договора за счет неправильно примененного коэффициента, в размере сумма ((1,95 кв.м. (площадь летних помещений по договору) -1,2 кв.м. (площадь летних помещений, определенная судебной экспертизой)) х сумма).

Также, поскольку условиями договора предусмотрено, что в случае уменьшения фактической общей площади жилого помещения более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается и определяется по формуле, указанной в договоре, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства, вследствие соразмерного уменьшения цены договора, в связи с уменьшением общей площади передаваемого объекта, в размере сумма ((сумма (стоимость объекта за 72,98 кв.м.) – сумма (59 900 х 71,5 (площадь объекта, определенная по судебной экспертизе))).

Оспаривая пункт 3.7 договора участия в долевом строительстве, истец сослался на положения ст. 16.1 Закона о защите прав потребителей, и указал, что данный пункт договора фактически освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору и по созданию документации.

Вместе с тем, суд полагает, что согласование цены договора с учетом пункта 3.7 договора, действующему законодательству не противоречит, прав и законных интересов истца как потребителя не нарушает, поскольку изменение цены договора предусмотрено не только для случаев уменьшения площади квартиры, но и в случаях ее увеличения.

Кроме того, данное условие договора согласовано сторонами сделки и соответствует принципу свободы договора.

Принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке в отсутствие порока воли при совершении сделки.

Таким образом, суд отказывает истцу в признании недействительным пункта 3.7 договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

Согласно ст. 22 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока возврата денежных средств вследствие неправильно примененного коэффициента, суд приходит к выводу, что данные требования являются законными и обоснованными, поскольку ответчик на претензию истца не отреагировал, добровольно денежную сумму в установленный законом срок истцу не возвратил.

Вместе с тем, суд не может согласиться с заявленным истцом периодом начисления неустойки, поскольку претензию ответчик получил 22.11.2021, в связи с чем датой начала срока исчисления неустойки является 03.12.2021 (22.11.2021 + 10 дней).

Таким образом, за период с 03.12.2021 по 28.03.2022 размер неустойки составит сумма (сумма х 115 дн х 1%).

Вместе с тем, поскольку размер неустойки не должен превышать цену иска, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере сумма

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Сумму компенсации морального вреда с учетом конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу, степени вины ответчика, длительности периода нарушения прав истца, а также с учетом принципа разумности и справедливости суд оценивает в сумма

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере сумма

Оснований для снижения размера взыскиваемого штрафа, суд не усматривает, поскольку ответчиком не предоставлено доказательств, подтверждающих доводы о его несоразмерности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поэтому суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им расходы по оплате судебной экспертизы в размере сумма, по оплате почтовых услуг в размере сумма

Оснований для взыскания с ответчика понесенных истцом расходов по оплате нотариальных услуг суд не усматривает, поскольку из содержания доверенности следует, что истец также уполномочил лицо представлять его интересы в различных инстанциях, а не в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Рассматривая данное гражданское дело, суд считает необходимым рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной экспертизы, и в соответствии со ст.98 ГПК РФ, полагает, что с ответчика в пользу ООО «ЭЛСИ» подлежит взысканию сумма в размере сумма

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в частности установлено, что в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно.

Таким образом, по требованиям истца о взыскании неустойки и штрафа, ответчику, в силу закона, предоставляется отсрочка исполнения до 31.12.2022.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ Пригород Лесное» в пользу фио денежные средства вследствие неправильно примененного коэффициента в размере сумма, в счет уменьшения покупной цены договора в размере сумма, неустойку в размере сумма, денежную компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере сумма, по оплате почтовых расходов в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «СЗ Пригород Лесное» в пользу ООО «ЭЛСИ» расходы за проведение судебной экспертизы в размере сумма

Взыскать с ООО «СЗ Пригород Лесное» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Предоставить ООО «СЗ Пригород Лесное» отсрочку исполнения решения суда по требованиям о взыскании неустойки и штрафа до 31.12.2022 включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Мещанский районный суд адрес.

Судья Титова И.В.

Мотивированное решение составлено 05 августа 2022 года