Решение по делу № 2-11/2023 от 20.01.2023 - о признании строения самовольной постройкой, о признании недействительным договор купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, об обязании снести нежилое здание, о восстановлении территории строительства, третьи лица: ООО"Агроторг", Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области.

К делу № 2-11/2023 (2-3974/2022;)

УИД: 61RS0022-01-2022-005499-19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 января 2023 г. г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре Востриковой Л.С.

с участием:

представителя истца - заместитель прокурора гор. Таганрога ФИО1,

представителя ответчика комитет по архитектуре ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 ФИО4,

представителя ответчика ООО "СК Эверест" ФИО5,

представителя ответчика Администрации г. Таганрога ФИО6,

представителя ответчика КУИ г.Таганрога ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора г. Таганрога к Администрации г. Таганрога, ФИО3, ООО "СК Эверест", о признании строения самовольной постройкой, о признании недействительным договор купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, об обязании снести нежилое здание, о восстановлении территории строительства, третьи лица: ООО"Агроторг", Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам с требованиями о признании незаконными ненормативных правовых актов, о признании самовольной постройкой, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязании снести нежилое здание, о восстановлении (рекультивации) территории строительства, указав, что Прокуратурой <адрес> проведена проверка по факту нарушения земельного законодательства при отчуждении земельного участка муниципальной собственности по адресу: <адрес>, в ходе которой установлено, что договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от <дата> № заключен между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога в лице ФИО8 и победителем аукциона ФИО3 неправомерно, в период выставления на торги в границах земельного участка с кадастровым номером № находились объекты недвижимости с кадастровым номером 61№ Перечисленные объекты недвижимости одновременно с земельным участком по <адрес> в <адрес> в аренду ФИО3 не передавались. Соответствующие условия не содержатся ни в заключенном с ФИО3 Договоре аренды, ни в утвержденных постановлением от <дата> № Условиях аукциона.

На основании заявления ФИО3 заместителем председателя комитета по архитектуре и градостроительству администрации <адрес> ФИО9 ему выданы разрешение на строительство от <дата> № объекта бытового обслуживания на земельном участке с кадастровым номером №.Данный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

А также на основании заявления ФИО3 заместителем председателя ФИО9 выдано разрешение на реконструкцию от <дата> № объекта инвентарный номер №, а именно объекта недвижимости с кадастровым номером № в целях воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес> по адресу: <адрес>. Указанный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> №. По мнению истца объект недвижимости с кадастровым номером № был полностью снесен, что исключало его реконструкцию.

Таким образом, по мнению истца, заместителем председателя КаиГ ФИО9 процедура при выдаче разрешения на строительство от <дата> № и разрешение на реконструкцию от <дата> № не соблюдена, чем нарушены требования ч. 11.1 ст. 51 ГрК РФ.

В последующем на основании выданного КаиГ разрешения на реконструкцию от <дата> № объекты с кадастровыми номерами № реконструированны в единый — нежилое здание, которое разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № введено в эксплуатацию, <дата> объект поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, право собственности зарегистрированно за ФИО3

В результате вышеперечисленные действия сотрудников Администрации <адрес> позволили ФИО3 выкупить в частную собственность земельный участок с кадастровым номером № по цене 1 232 670 рублей, что значительно ниже его кадастровой и рыночной стоимости на - 3 601 330 рублей и на 5 907 330 соответственно.

Противоречащие закону по мнению истца разрешения на строительства (реконструкцию) от <дата> №, от <дата> №, от <дата> №, а также разрешения от от <дата> №, от <дата> №, от <дата> № на ввод указанных объектов в эксплуатацию Прокуратурой <адрес> <дата> опротестованы.

Ответами Администрации г. Таганрога от 11.05.2022 протесты Прокуратуры г. Таганрога оставлены без удовлетворения.

По мнению истца, объект бытового обслуживания по адресу: <адрес> возведен без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений и его необходимо признать самовольной постройкой, а земельный участок с кадастровым номером № подлежит приведению в пригодное для использование состояние за счет средств ФИО3

Земельный участок с кадастровым номером № и объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> перешли в собственность ООО СК «ЭВЕРЕСТ» по договору купли-продажи от 27.09.2021

Истец полагает, что анализом сведений информационного ресурса «Спарк-Интерфакс» установлен факт аффилированности ФИО3 с ООО «СК Эверест».

С учетом заявления об изменении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд:

1. Признать договор аренды от <дата> №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО3, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, недействительной ничтожной сделкой.

2. Признать незаконным выданное Комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> разрешение на строительство от <дата> № объекта бытового обслуживания по адресу: <адрес>.

3. Признать незаконным выданное Комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> разрешение на строительство (реконструкцию) от <дата> № объекта инвентарный номер № в целях воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

4. Признать незаконным выданное Комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> разрешение на строительство (реконструкцию) от <дата> № объекта бытового обслуживания с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером № в целях воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес> по адресу: <адрес>.

5. Признать незаконным выданное Комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № объекта бытового обслуживания по адресу: <адрес>.

6. Признать незаконным выданное Комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № реконструированного объекта капитального строительства инвентарный номер № в целях воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

7. Признать незаконным выданное Комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № объекта капитального строительства: объекта бытового обслуживания с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером № в целях воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес> по адресу: <адрес>.

8. Признать нежилое здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, самовольной постройкой.

9. Признать договор купли-продажи от <дата> №.037-21, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО3, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, недействительной ничтожной сделкой.

10. Признать договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО3 и ООО «СК Эверест», в отношении земельного участка и нежилого здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, недействительной ничтожной сделкой.

11. Обязать ФИО3 снести нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, и восстановить (рекультивировать) территорию строительства за счет своих средств.

В судебном заседании представитель истца заместитель прокурора гор. Таганрога ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске, кроме того пояснил,

по требованиям о признании договора аренды заключенного между КУ г.Таганрога и ФИО3 недействительной ничтожной сделкой, что материалами дела в полном объеме подтверждается, что передача в аренду спорного земельного участка прямо противоречит требованиям земельного законодательства, поскольку его одновременное расположение в зоне 1Г и зоне охраняемого природного ландшафта исключает возможность осуществления на нем строительства объектов капитального строительства. Данная позиция подтверждается судебной практикой и стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не опровергнута. применительно к данному пункту исковых требований. При этом в его обоснование указанным органом приведена судебная практика, на которую ссылается ответчик в лице КУИ г. Таганрога в заявленном ходатайстве о применении сроков давности, не применима к рассматриваемой ситуации, поскольку приведенное КУИ судебное постановление вынесено при иных обстоятельствах, по спору о признании недействительными торгов, организованных в рамках процедуры банкротства. Более того, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 16.06.2016 N № по делу № №, положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов. Таким образом, признание сделки, заключенной на торгах, недействительной без оспаривания последних, в рассматриваемом случае в полном объеме соответствует требованиям закона, а также сложившейся судебной практике;

по требованиям о признании незаконным выданных решений на строительство: на спорной территории возводить объекты капитального строительства с учетом его расположения в зоне 1Г и зоне охраняемого природного ландшафта не допускалось. Объекта предполагаемой реконструкции на земельном участке никогда не было, что подтверждается совокупностью как фото-видео материалов, полученных оперативно-розыскным путем, так и объяснениями исполнителя работ по сносу многоквартирного дома и КУИ. Приведенные в иске очевидные нарушения при составлении градостроительного плана, разработке проектной документации ответчиками не опровергнуты. Перечисленные в иске нарушения как в отдельности, так и в совокупности с достоверностью подтверждают, что у Комитета по архитектуре не было оснований для выдачи разрешений на строительство (реконструкцию). В проекте отсутствовали целые разделы, ряд основных документов, без которых в принципе не могло рассматриваться заявление о выдаче разрешения на строительство. Никакие запросы в порядке межведомственного взаимодействия Архитектурой ни в Росреестр, ни в Кадастровую палату не направлялись, необходимые согласования с Комитетом по охране объектов культурного наследия не пройдены, что подтвердил представитель данного органа в судебном заседании. Данные обстоятельства являлись безусловным основание для отказа в выдаче разрешений на строительство.

по требованиям о признании незаконными разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Сам факт незаконного строительства предполагает, что возведенный объект является самовольной постройкой. Но и без этих обстоятельств в ходе судебного разбирательства установлены дополнительные основания, свидетельствующие о незаконности выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Так, возводился изначально единый объект, что подтверждено как результатами ОРМ, так и пояснениями кадастрового инженера, озвучившего, что у зданий была общая стена, общая кровля. Эксперт в области строительства, допрошенный по ходатайству ответчика, на предъявленные ему фотографии указал, что на фото находится одно здание. Таким образом, предусмотренное градостроительным законодательством требование о проведении осмотра здания перед принятием решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию надлежащим образом Архитектурой не выполнено;

по требованиям о признании недействительными последующих сделок по отчуждению земельного участка и объекта недвижимости. Земельный участок выкуплен ФИО3 под объектом, который возведен незаконно и соответственно является самовольной постройкой. В этой связи договор купли-продажи земельного участка по основаниям, приведенным в иске, является недействительной ничтожной сделкой;

аффилированность, а также факт того, что ФИО3 был номинальным владельцем земельного участка, а также объекта недвижимости подтверждается следующим - результаты ОРМ «ПТП», а именно, диалоги между учредителем ООО СК «Эверест» ФИО10 с архитектором Тишиной, проектировщиком ФИО11, самим ФИО3; - сведения с сайта УК РЭП «Профессионал», где все участвующие в данной цепочке лица работают в одной управляющей компании; - пояснения допрошенного в суде кадастрового инженера ФИО12, которая пояснила, что фактически заказчиком кадастровых работ при постановке объектов на учет являлась ФИО5, которая в суде выступает представителем ООО СК «Эверест»;- фактическая оплата арендных платежей, а также выкупной стоимости в отношении земельного участка ООО СК «Эверест» в период нахождения земельного участка в пользовании ФИО3. С учетом приведенных обстоятельств все последующие сделки являются мнимыми, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, в связи с чем являются ничтожными.

Истец просил суд при вынесении решения критически отнестись к представленным стороной ответчика экспертизам, поскольку приведенные в них выводы не опровергают незаконность выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. Для того, чтобы прийти к такому выводу познаний эксперта не требуется, достаточно обладать базовыми зданиями в области юриспруденции, поскольку прокуратурой даже не анализировались какие-либо проектные решения, а суду приведены доказательства, что к проектам не были приложены основополагающие документы, без которых было невозможно в силу закона принять положительное решение. Просил суд, с учетом всех приведенных обстоятельства исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации г. Таганрога ФИО13 по доверенности №60-исх/628 от 25.02.2022г. в судебном заседании 17.11.2022 исковые требования не признала, пояснила, что компенсационный порядок заявленных требований повлечет убыток муниципальному образованию. Компенсация будет выражена в возмещении затрат по приобретению права аренды на данный участок, а так же компенсация затрат на строительство данного объекта. В части законности действий по принятию мер в интересах муниципального образования существует правовая позиция, орган местного самоуправления не вправе отменять в порядке самоконтроля ненормативные акты, которые уже повлекли гражданские права, в данном случае в результате выданных разрешений на строительство, наступили такие гражданско-правовые отношения. В данном случае возможно решить вопрос только в судебном порядке, но не допускается совпадение в одном лице истца и ответчика, в данном случае Администрация в порядке самоконтроля акты отменить не могла. Администрация осуществляет свои полномочия в соответствие с законом, выдача разрешений на реконструкцию, строительство и ввод в эксплуатацию, данные процедуры являются предметом муниципальной услуги, они урегулированы, и ст.ст.51-55 ГрК РФ содержат запрет на истребование дополнительных документов у заявителя при совершении указанных действий. Те полномочия которые накладывает комитет по архитектуре, они определены распоряжением Администрации, документы были представлены в соответствие с ст.51-55 ГрК РФ оснований для отказа не было. Отменой указанных ненормативных актов не будут восстановлены права муниципального образования. Вместе с тем, в соответствие с положением Пленума Верховного суда, для отмены акта ненормативного характера, необходимо соблюдение одновременно двух условий, т.е. нарушения требований федерального законодательства и прав неограниченного круга лиц. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель Администрации гор. Таганрога ФИО6, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика главный специалист Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Таганрога О.Г. Беззаботный, действующий на основании доверенности от <дата>, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом г. Таганрога - ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, представил письменный отзыв на иск, просил применить установленный законом п.1 ст. 449 ГК РФ годичный срок исковой давности.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО4 по доверенности №№ от 06.07.2022г. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, в соответствии с доводами, изложенными в отзыве. Пояснил, что между ФИО3 и КУИ г. Таганрога был подписан и зарегистрирован в установленном порядке Договор аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности № от 12.03.2020г. со стоимостью ежегодной арендной платы 2 071 200,00 руб., на основании Протокола о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков № от 02.03.2020г. ФИО3 в Комитете по архитектуре и градостроительству Администрации г. Таганрога было получено Разрешение № от 12.05.2020г. на строительство объекта бытового обслуживания на основании поданных необходимых документов, объект бытового обслуживания по адресу г. Таганрог, <адрес> был введен в эксплуатацию на основании Разрешения № от 18.12.2020г. Технический план здания был подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес>. Поставлен на государственный кадастровый учет здание, площадью 591,6 кв.м расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. После строительства вновь возведенного здания, согласно полученного Разрешения № от 12.05.2020г. на строительство объекта бытового обслуживания, расположенного в зоне Ж4, ФИО3 обратился в КУИ <адрес> с заявлением о выкупе всего единого земельного участка по адресу <адрес>, но получил отказ в продаже данного земельного участка.

Таганрогским городским судом <дата> гражданское дело № по исковому заявлению ФИО3 было вынесено решение о признании незаконным отказа КУИ <адрес> в выкупе единого земельного участка по адресу <адрес> и обязании направить ему проект договора купли-продажи. Данное судебное решение вступило в законную силу.

<дата> по гражданскому делу № <адрес> судом было вынесено решение по административному иску ФИО3 об установлении кадастровую стоимость земельного участка <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2019г. в размере — 4 834 000 руб., с учетом заключения эксперта № №-2020 от 15.01.2021г. В качестве административных ответчиков были привлечены <адрес> и Управление Росреестра по <адрес>, в качестве заинтересованных лиц — Комитет по управлению имуществом <адрес>, ФКБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по <адрес>.

На основании вышеуказанных судебных решений Таганрогского городского суда и Ростовского областного суда, вступивших в законную силу, зарегистрированного права собственности на вновь возведенное здание, расположенного в зоне Ж4, между ФИО3 и КУИ г. Таганрога был заключен договор № от 27.04.2021г. купли-продажи всего единого земельного участка по адресу <адрес>.

На части земельного участка <адрес> расположенного в зоне «1Г» было принято решение о реконструкции здания с целью воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес> - именно торговых рядов. Был произведен анализ торговых рядов по полукругу <адрес> и разработан раздел «Эклектики» в соответствии с которым проводились работы по сохранению торговых рядов имеющих архитектуру прошлого времени.

Согласно постановлению № земельный участок с кадастровым номером № расположен в зонах охраны исторической части <адрес>, а именно в охранной зоне объектов культурного наследия и зданий, обладающих признаками объектов культурного наследия, улиц, переулков, площадей с режимом содержания «1Г» и в зоне регулирования застройки жилыми и общественными зданиями высотой от 1 до 3 этажей, расположенными преимущественно во внутриквартальных территориях северо-восточной части исторического центра с режимом «3Г».

Представитель ФИО3 просил суд в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ООО СК «Эверест» ФИО5 действующая по доверенности б/н от 01.07.2022г. исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, в соответствии с доводами изложенными в отзыве. Пояснила, что в сентябре 2022г. ООО СК «Эверест» заключило с гр. ФИО3 договор купли-продажи от 27.09.2021г. нежилого здания по адресу: <адрес>, общей площадью 996,00 кв. метров, кадастровый № и земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 912+/-11 кв. метров, кадастровый №, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание.

При подготовке к подписанию сделки купли-продажи ООО СК «Эверест» были проверены следующие документы у ФИО3: Разрешение на реконструкцию № от 11.03.2021г. объекта бытового обслуживания с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером № в целях воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес> по адресу: <адрес>. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 26.03.2021г. №, выписка от 22.04.2021г. из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по адресу <адрес> кадастровый номер №, Договор купли-продажи № от 27 апреля 2021г. На момент совершения данной сделки отсутствовали обременения в пользовании или распоряжении земельным участком и нежилым зданием, кроме зарегистрированного Договора аренды нежилого помещения № от 25.05.2021г. с ООО «Агроторг».

Считает, что ответчик ООО СК «Эверест» является добросовестным приобретателем в силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) так как не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение.

ФИО3 по утверждению самой Прокуратуры г. Таганрога являлся просто работником ООО РСП «Стройдом» (состоял с ним в трудовых отношениях), не имел никакого отношения к ООО «Эверест» и никак не мог оказывать влияние на деятельность ООО «Эверест», то есть не являлся и не является его аффилированным лицом.

Представитель ООО СК «Эверест» просила в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц ООО «Агроторг», Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участвующих в деле лиц, свидетелей, специалистов, изучив материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об оставлении исковых требований без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Согласно п. 1 ст. 13 ГК РФ, п. 1 ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт субъектов Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных законом, так же нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. Из содержания указанных норм следует, что ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан недействительным при совокупности обоих условий.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (ст. 22 ЗК РФ).

Данное право собственника предусмотрено и положениями ст. 209 ГК РФ.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что Постановлением мэра г. Таганрога ФИО14 от 20.12.2006 № утвержден проект границ находящегося по адресу: <адрес> земельного участка площадью 912 м2 для использования в целях эксплуатации муниципального многоквартирного жилого дома (т. 1 л.д.16).

На основании указанного постановления обозначенный земельный участок <дата> поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № с видом разрешенного использования «Для эксплуатации муниципального многоквартирного жилого дома» (т. 1 л.д. 53-55, 56-61).

Расположенный на земельном участке многоквартирный дом постановлением мэра г. Таганрога от <дата> № признан аварийным и подлежащим сносу.

Государственный кадастровый учет обозначенного многоквартирного жилого дома (инвентарный №) площадью 253,9 м2 осуществлен <дата>, ему присвоен кадастровый №.

В соответствии с муниципальным контрактом от <дата> №, заключенным между МКУ «Альтернатива» и ИП ФИО15, последним 22.12.2017 выполнены работы по сносу аварийного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, включая работы по разборке фундаментов, лестниц, полов, стен зданий, засыпке котлована, очистке от строительного мусора и уплотнению грунта (т.1 л.д.17-30).

Кроме того, в сентябре 2017 года ФИО8 в ответ на письмо и.о. председателя комитета по архитектуре и градостроительству ФИО9 от <дата> №.3.1/1261 в целях дальнейшего принятия решения о возможности вовлечения земельного участка в экономический оборот направлен утвержденный им акт обследования земельного участка по <адрес> в <адрес> от <дата>. Согласно данному акту на обозначенном земельном участке капитальных строений не обнаружено.

Постановлением главы администрации г. Таганрога ФИО16 от <дата> № утверждены условия аукциона на право заключения договора аренды рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «Бытовое обслуживание» (т.1 л.д.41-46).

Между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога в лице ФИО8 и победителем аукциона ФИО3 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от <дата> №(т.1 л.д.47- 52).

Согласно выписке из ЕГРН в период его выставления на торги в границах земельного участка с кадастровым номером № находились объекты недвижимости с кадастровым номером №.

Перечисленные объекты недвижимости одновременно с земельным участком по <адрес> в <адрес> в аренду ФИО3 не передавались, поскольку фактически на земельном участке отсутствовали.

Истец указывает, что собранные материалы проверки свидетельствуют, что на момент проведении торгов земельный участок с кадастровым номером № был свободен от застройки, что подтверждается как объяснениями ФИО15, так и объяснениями ФИО8, из которых следует, что после сноса в 2017 году аварийного многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № какие – либо объекты отсутствовали.

Об отсутствии объектов капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером № свидетельствует подготовленное ФИО9 заключение от <дата> №.3.1/4893 о возможности вовлечения обозначенного земельного участка в экономический оборот, согласно которому территория земельного участка покрыта травянистой растительностью площадью около 80%, а также акт его комиссионного исследования от <дата>, направленный <дата> за исх №.4.3/9427 в адрес и.о. председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации <адрес> ФИО9, получение и ознакомление с которым ФИО9 было подтверждено в ходе данных ею объяснений.

Кроме того, истец указывает, что осведомленность ФИО9 о том, что ранее на земельном участке по адресу: <адрес> располагался аварийный многоквартирный жилой дом, а также об отсутствии его сохранившегося фундамента, подтверждается материалами уголовного дела №, возбужденного <дата> по ч.1 ст. 286 УК РФ по факту наличия в действиях неустановленных сотрудников КУИ <адрес> и из числа КАиГ превышения своих должностных полномочий.

После постановки земельного участка с кадастровым номером № на государственный кадастровый учет его вид разрешенного использования неоднократно изменялся.

Так, постановлением главы администрации г. Таганрога ФИО16 от <дата> № вид разрешенного использования земельного участка изменен с «для использования в целях эксплуатации муниципального многоквартирного жилого дома» на «для индивидуального жилищного строительства».

В указанный период на имя председателя комитета по управлению имуществом г. Таганрога ФИО8 <дата> поступило заявление гр. ФИО17, в котором она просит предоставить ей как многодетной матери на основании п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ в собственность бесплатно земельный участок с кадастровым номером № площадью 912 м2.

Поступившее обращение многодетной гражданки ФИО17 о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес> в собственность бесплатно, рассмотрено КАиГ в части касающейся в соответствии с действующим законодательством.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации 09.09.2013 № 372 утверждены методические рекомендации субъектам Российской Федерации по порядку и случаям бесплатного предоставления земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей (далее – Методические рекомендации).

Согласно п. 17 части 2 Методических рекомендаций при установлении случаев и порядка предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, земельных участков, в том числе для индивидуального жилищного строительства, рекомендуется предусмотреть процедуру поиска и формирования перечней земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена.

В целях отбора земельных участков рекомендуется использовать следующие критерии:

1) транспортная доступность;

2) удовлетворительная экологическая обстановка (отсутствие на земельном участке зон охраны производственных и особенно опасных производственных объектов, в том числе магистральных трубопроводов, шумового воздействия аэропортов и т.п.);

3) существующая обеспеченность земельных участков объектами инженерной инфраструктуры, потребность в строительстве объектов инженерной инфраструктуры и сроки такого строительства, расходы на подключение (технологическое присоединение) строящихся объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

4) наличие или сроки строительства объектов социальной инфраструктуры, коммунального обслуживания и торговли;

5) другие критерии в зависимости от целей предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, земельных участков.

После получения данного заявления председателем комитета по управлению имуществом г. Таганрога ФИО8 в адрес на тот момент председателя комитета по архитектуре и градостроительству ФИО18 за № от <дата> направлен запрос с просьбой выразить мнение о правомерности выделения обозначенного земельного участка для индивидуального жилищного строительства ФИО17 в собственность бесплатно.

В ответе от <дата> за исх. № ФИО18 сообщил, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог», утвержденными решением Городской Думы г. Таганрога от 25.12.2012 № (в ред. от 25.10.2018), испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне жилой застройки смешанной этажности - индивидуальными и малоэтажными жилыми домами - Ж4. Земельный участок имеет обременения, ограничения в пользовании и находится одновременно в следующих охранных зонах объектов культурного значения:

- 1Г (Охранная зона объектов культурного наследия и зданий, обладающих признаков объекта культурного наследия, улиц, переулков, площадей);

- 3Г (Зона регулирования застройки жилыми и общественными зданиями высотой от 1 до 3 этажей (до 11 м.), расположенными преимущественно во внутриквартальных территориях северо-восточной части исторического центра).

Режимом 1Г запрещается новое строительство. Режим 3ЗГ предусматривает строительство жилых и общественных зданий высотой от 1 до 3 этажей (от 5 до 11 м) в соответствии со сложившимся масштабом исторически ценной застройки.

В связи с тем, что запрашиваемый земельный участок частично расположен в охранной зоне объектов культурного наследия с режимом 1Г и зоне регулирования застройки с режимом 3Г КАиГ направлено письмо от <дата> №.3.1/4098 в КУИ о невозможности предоставления указанного земельного участка для льготной категории граждан.

На основании полученных документов ФИО8 в ответе от <дата> за исх. №.4.3/14484 сообщено заявителю, что предоставить испрашиваемый земельный участок не представляется возможным.

Таким образом, осведомленность ФИО8 об ограничениях в использовании земельного участка явилась препятствием для его предоставления гр. ФИО17 в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства. Какие-либо иные основания для отказа в ответе комитета от <дата> не приведены.

Суду не представлено сведений об оспаривании гр. ФИО17 отказа в передаче в собственность земельного участка.

Постановлением Администрации Ростовской области от 19.02.2008 № 66 утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия исторической части г. Таганрога (далее – Постановление № 66).

В Постановлении № 66 к зонам охраны объектов культурного наследия относятся зоны: 1А – зона восточной бровки, 1Б – зона 1-го полубастиона, 1В – старого городского кладбища, 1Г – зоны объектов культурного наследия (далее – зона охраны 1Г), 1Д – зона привоза и сквера.

К зонам регулирования застройки и охраняемого ландшафта относятся зоны: 2А – усадебная, 2Б -, 3А, 3Б, 3В, 3Г - зона регулирования застройки жилыми и общественными зданиями высотой от 1 до 3 этажей (до 11м), расположенными преимущественно во внутриквартальных территориях северо-восточной части исторического центра, 3Д, 4, 5А,5Б, 5В, 6А, 6Б, 7 – территория зон охраняемого природного ландшафта.

Зоны регулирования застройки не входят в охранные зоны объектов культурного наследия. В связи с чем участок частично обременен охранной зоной объекта культурного наследия1Г.

В соответствии с картой «Зоны охраны» Постановления № территории зон охраняемого природного ландшафта графически не обозначены. В экспликации данная зона обозначена цифрой «7». Идентифицировать территории зон охраняемого природного ландшафта не представляется возможным.

Регламент Зоны охраняемого природного ландшафта есть режим использования но нет требования к градостроительным регламентам в границах данных зон и графическом материале нет отображения цифры «7» для идентификации.

В заключении от <дата> №.3.1/4893 КАиГ выразил неуверенное подтверждение о проведении торгов с формулировкой «считает возможным проведение торгов» имея в наличии информацию, поступившую только в КаиГ.

Так как охранные зоны ОКН и приаэродромные территорий не внесены в ЕГРН КАиГ делает запросы в комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области в ПАО «ТАНТК им. Г.М. Бериева» для получения сведений об ограничении прав и обременении земельного участка.

Вышеуказанными организациями представлены сведения о зонах с особыми условиями использования территорий без указания площади ограничений, обременений на земельном участке и расположение участка полностью или частично в таких зонах. Представленные сведения указываются в заключении КАиГ именно в том виде как их предоставили организации.

В 2010 году Таганрогу присвоен статус исторического поселения федерального значения. В этой связи Министерством культуры Российской Федерации разработан проект границ территории исторического поседения. До настоящего времени проект границ территории исторического поседения не утвержден.

В связи с тем, что установленные Постановлением № границы охранных зон не внесены в сведения ЕГРН КАиГ направляет запросы в Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области

Вместе с тем КАиГ при подготовке заключения руководствуется утвержденными ПЗЗ в состав которых входят графические материалы в виде одной карты градостроительного зонирования (всей территории города) и двух карт зоны охраны объектов культурного наследия (отдельно центр и вся территория города). Карты в свободном доступе размешены на сайте. Земельные участки идентифицируются на данных картах для определения обременений, ограничений с последующим указанием в заключении. Город Таганрог в 30 км зоне приаэродромной территории. Таким образом, можно прийти к выводу, что весь город и прилегающие территории Неклиновского района обременены приаэродромной территорией, продажа любого муниципального земельного участка в городе и на прилегающих территориях запрещена.

В соответствии с постановлением № «режим зоны охраняемого природного ландшафта – 7» предусматривает:

- сохранение абриса южной, восточной и северо-восточной бровки террасы Таганрогского плато (без изменения абриса не нарушая высотности строительства, что подтверждается установленными ограничениями в охранных зонах, зонах регулирования застройки. Следовательно разрешение на строительство выдается в соответствии с регламентами Постановления №)

- сохранение границ уреза воды по Пушкинской набережной и на территории морского порта;

- сохранение рельефа остатков оборонительных сооружений Троицкой крепости, Флагманского, Комсомольского и Биржевого спусков;

- сохранение равнинного характера рельефа плато Таганрогского полуострова;

- сохранение и воссоздание зеленых насаждений на территориях городского парка, скверов по пер. Смирновский и пер. Комсомольский, Пушкинской набережной, сквера у памятника А.П. Чехову и Октябрьской площади. Земельный участок по <адрес> не входит в границы сквера у памятника А.П. Чехову в соответствии с графическими картами.

Перед подготовкой к проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка его вид разрешенного использования постановлением главы администрации г. Таганрога ФИО16 от <дата> № изменен, с «для индивидуального жилищного строительства» на «бытовое обслуживание».

Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Таганрога в лице заместителя председателя ФИО9 подготовлено заключение от <дата> №, в котором указано следующее:

- согласно письму отдела по охране окружающей среды и природных ресурсов администрации г. Таганрога от <дата> №.2.6/1361 на территории рассматриваемого земельного участка произрастает древесно-кустарниковая растительность порослевого происхождения. Территория земельного участка имеет травянистую растительность естественного происхождения и представлена травами, характерными для степной зоны. Площадь проективного покрытия около 80 %;

- на земельном участке согласно полученным из комитета по охране объектов культурного наследия <адрес> сведений объекты культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленные объекты археологического наследия, объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия, отсутствуют;

- в соответствии с границами зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия исторической части г. Таганрога, режимами использования земель и градостроительными регламентами в границах данных зон, утвержденными постановлением администрации Ростовской области от <дата> № «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия исторической части г. Таганрога», вышеуказанный земельный участок расположен в зонах 1Г и ЗГ.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» земельный участок находится в охранной зоне 1Г, зоне регулирования застройки с режимом ЗГ, приаэродромной территории (аэродромов Таганрог (Центральный) и Таганрог (Южный)), зоне охраняемого природного ландшафта, границах заповедного района.

В заключении от <дата> №.3.1/4893 комитет по архитектуре и градостроительству считает возможным проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение (договора аренды, собственность) земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание».

На основании указанных документов постановлением главы администрации г. Таганрога ФИО16 от 14.01.2020 № утверждены условия аукциона на право заключения договора аренды рассматриваемого земельного участка.

Все вышеперечисленные ограничения использования земельного участка приведены в п. 2.8 Условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (далее - Условия), утвержденных постановлением от <дата> №.

При этом, ни в обозначенных Условиях, ни в заключении от <дата> № не говорится о том, полностью или частично земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001150:14 находится, в перечисленных зонах с особыми условиями использования территорий, поскольку границы зон определяются на основании базы информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных, участков от <дата> участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № признаны пять претендентов: ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО3, ООО СК «Эверест». Победителем аукциона признан ФИО3, предложивший максимальный размер ежегодной арендной платы - 2 071 200 рублей (Протокол о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от <дата> №).

Между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога в лице ФИО8 и победителем аукциона ФИО3 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от <дата> № (далее - Договор аренды).

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Межмуниципальном отделе по <адрес> Управления Росреестра по <адрес> (п. 2.2 Договора аренды).

Государственная регистрация Договора аренды произведена <дата>, о чем сделана регистрационная запись №.

Вышеприведенные ограничения в использовании земельного участка также нашли свое отражение в п. 8.5 Договора аренды.

Довод истца о том, что земельный участок с кадастровым номером № не мог быть предметом аукциона, поскольку расположен в границах зоны охраняемого природного ландшафта, что препятствовало его использованию в целях строительства объекта бытового обслуживания и на основании пп. 5.1 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ исключало его предоставление в аренду на торгах, суд считает необоснованным, поскольку в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт, что земельный участок с кадастровым номером № в границах охраняемой зоны не был использован в целях строительства.

В соответствии с картой градостроительного зонирования, являющейся неотъемлемой частью Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог», утвержденных решением Городской Думы <адрес> от <дата> №, постановлением Администрации Ростовской области от <дата> № «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия исторической части г. Таганрога» земельный участок по адресу <адрес>, имеющий вид разрешенного использования «бытовое обслуживание», расположен в территориальной зоне «Ж4», а также в границах зон с особыми условиями использования территорий:

-охранная зона объектов культурного наследия с режимом «1Г» (частично);

-зона регулирования застройки с режимом «3Г» (частично);

-зона охраняемого природного ландшафта (полностью);

-приаэродромная территория аэродрома «Таганрог-Южный» (полностью);

-приаэродромная территория аэродрома «Таганрог-Центральный» (полностью);

-охранная зона распределительного надземного, подземного газопровода низкого давления и надземного, подземного газопровода среднего давления (частично) (т.1. л.д.79-130).

Правовой режим охранной зоны объектов культурного наследия «1Г» предусматривает запрет нового строительства и установку торговых павильонов.

По информации Комитета по охране объектов культурного наследия <адрес> от 27.09.2021г. № переданный в аренду земельный участок находится в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения «<адрес> <адрес> в пределах от пер. Гарибальди до <адрес> полукружья Красной площади. Однако сведения об отнесении объектов, расположенных в границах земельного участка по адресу: <адрес>, к объектам культурного наследия отсутствуют.

В соответствии с приказом Минкультуры РФ, Минрегиона РФ от <дата> № город Таганрог включен в перечень исторических поселений федерального значения.

Истцом заявлены требования о признании договора аренды от <дата> №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО3, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, недействительной ничтожной сделкой. Исковые требования о признании недействительными торгов не заявлены.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Основания и последствия признания торгов недействительными определены статьёй 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, проведённые торги и заключённый по их итогам договор образуют единый юридический состав. Признание договора недействительным без признания недействительными торгов невозможно.

Ответчиком КУИ г. Таганрога заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 той же статьи).

В абзаце 1 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2). Таким образом, договор, заключенный по итогам проведения торгов, является оспоримой сделкой, а потому, исходя из вышеизложенной позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, вне зависимости от того, посягает или нет такая сделка на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, к ней подлежат применению нормы об оспоримости сделки.

В частности, при оспаривании сделки по настоящему делу независимо от доводов прокурора о нарушении прав неопределенного круга лиц необходимо применять положения пункта 1 статьи 168 и пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 данного кодекса), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При таких обстоятельствах указание в иске о том, что договор аренды земельного участка от <дата> №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и ФИО3, является ничтожным и по делу подлежит применению срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, основан на неправильном применении норм материального права.

Кроме того, следует также отметить, что ссылка на нарушение пункта 3 статьи 1 и пункта 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении оспариваемой сделки является несостоятельной, поскольку для признания такой сделки недействительной в указанном кодексе имеется специальная норма, а именно статья 449, которая подлежит применению в настоящем споре.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из смысла вышеприведенных положений закона следует, что лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которому, по смыслу пункта 1 статьи 200 указанного кодекса, при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

В п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Исходя из положений п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции, действующей на момент совершения сделки, а также в редакции, действующей с 1 сентября 2013 года, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

С 1 сентября 2013 года пункт 1 ст. 181 ГК РФ также предусматривает, что в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности исчисляется со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Также в п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (ч. 1 ст. 45 и ч. 1 ст. 46 ГПК РФ, ч. 1 ст. 52 и чч. 1 и 2 ст. 53, ст. 53.1 АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Т.е. когда речь идет о публичном образовании, то срок исковой давности по требованию о применении последствий ничтожной сделки в случае, если иск заявляет прокурор, начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Эта позиция применима и в ситуации, когда сделка оспаривается прокурором как нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Учитывая изложенное, истцом пропущен установленный законом (п.1 ст. 449 ГК РФ) годичный срок исковой давности о признании торгов недействительными, о применении которого заявляет ответчик Комитет по управлению имуществом г. Таганрога.

Исходя из положений пункта 1 статьи 1, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо, а также прокурор в пределах предоставленных ему полномочий вправе обратится в суд с защитой гражданских прав.

При этом законодатель не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного или оспариваемого права, от которого в свою очередь зависит форма осуществления гражданского судопроизводства: исковое, особое производство, производство из публичных правоотношений.

Из материалов дела видно, что предметом заявленных прокурором требований является спор о праве на земельный участок, оспаривание действий по отчуждению имущества, заключающихся как в издании ненормативного правового акта органом власти, так и в совершении сделки, в связи с чем указанные требования правомерно предъявлены прокурором в порядке искового производства, а следовательно, к заявленным требованиям подлежит применению срок исковой давности, установленный гражданским законодательством.

Оспариваемые ненормативные акты не нарушают ничьих прав в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и не создает препятствий для осуществления данной деятельности, а потому рассмотрение заявленного прокурором требования подведомственно суду общей юрисдикции.

Указанное обстоятельство, учитывая заявление ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Таким образом, в качестве квалифицирующих признаков законодатель выделил два условия для наступления последствий вышеуказанной нормой права:

-расположение объектов на земельном участке;

-их принадлежность гражданам и юридическим лицам.

В рассматриваемом случае объект с кадастровым номером 61:58:0001150:141 не был размещен (т.е., его физически не существовало) на земельном участке, который был предметом аукционных торгов.

В соответствии сп.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, объект с к.н. 61:58:0001150:141 прекратил свое существование ввиду разрушения. При этом, «непогашенная» запись регистрации права собственности не влияет на факт прекращения права собственности и в силу закона не зависит от аннулирования данной записи.

Пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

При определении правил подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации воля законодателя была направлена на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование и принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.

Как следует из обстоятельств дела, в рассмотренном споре необходимость обеспечения этого принципа в отношении объекта, возведенного без законных на то оснований, и исключительного права на землепользование для третьих лиц отсутствуют, поэтому в проведении торгов не могло быть отказано со ссылкой на названную норму земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

-кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

-на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

-продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

-были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

-были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По смыслу названной статьи основанием признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом, под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25.12.2012 № 11237/12, при рассмотрении исков о признании торгов недействительными судам следует устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя.

Между тем, как указывалось ранее, основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов.

Указанная позиция соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства».

В пункте 1 указанного информационного письма разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Таким образом, наличие в Росреестре записи о регистрации объекта, который был снесен, а также наличие какого-либо объекта самовольного строительства на земельном участке, не являются существенными нарушениями. Более того, по данному факту никто не обращался с какими-либо заявлениями о причинении имущественного ущерба.

В соответствии со статьей 2 Положения «О комитете по управлению имуществом г. Таганрога», утвержденного Решением Городской Думы города Таганрога от 25.10.2011 № 359, к задачам Комитета по управлению имуществом г. Таганрога относится эффективное и целевое использование муниципального имущества, владение, пользование, управление и распоряжение имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Таганрога, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, и имущественными правами на них.

Письмо Комитета по архитектуре и градостроительству (далее- КАиГ) от <дата> № подписью председателя – главного архитектора города Таганрога ФИО18 в адрес комитета по управлению имуществом <адрес> в части предоставления акта обследования земельного участка по адресу: <адрес> для принятия решения о возможности вовлечения в экономический оборот было подготовлено на основании запроса КУИ от <дата> № в целях пополнения доходной части бюджета города о направлении заключения со сведениями об обременениях для дальнейшего вовлечения в экономический оборот.

<дата> КУИ с сопроводительным письмом № представили акт обследования земельного участка, находящегося по указанному адресу от <дата> согласно которого на участке капитальных строений не обнаружено.

Комитет по архитектуре и градостроительству осуществляет свои полномочия в соответствии с Уставом <адрес> и Положением о комитете по архитектуре и градостроительству Администрации <адрес>, утвержденным Распоряжением Администрации <адрес> от <дата> № в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства.

Подпунктом 1 пункта 1. статьи 30. ГрК РФ Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» утвержденными Решением Городской Думы города Таганрога от № (далее – ПЗЗ) земельный участок находится в территориальной зоне Ж4 – зона жилой застройки смешанной этажности – индивидуальными и малоэтажными жилыми домами.

В данной зоне в основных видах разрешенного использования установлены виды: «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка», «Для индивидуального жилищного строительства», «Бытовое обслуживание», «Магазины».

В соответствии с п. 3 ст. 1 Положения Комитете по управлению имуществом г. Таганрога - КУИ наделяется собственными полномочиями по решению вопросов местного значения в сферах управления и распоряжения муниципальным имуществом, а также земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее также - земельные участки) в пределах, установленных настоящим Положением. Комитет от имени муниципального образования «Город Таганрог» осуществляет полномочия собственника муниципального имущества в случаях и порядке, установленных муниципальными правовыми актами.

В связи с полномочиями КУИ постановлением Администрации устанавливает вид разрешенного использования земельному участку с учетом действующих ПЗЗ. При подписании постановление проходит согласование с должностными лицами и правовую экспертизу для утверждения главой Администрации города.

В соответствии с п. 4, ст.1 ГрК РФ зоны с особыми условиями использования территорий – это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением Администрации Ростовской области от 19.02.2008 № 66 утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия исторической части г. Таганрога (далее – Постановление № 66).

В Постановлении № 66 к зонам охраны объектов культурного наследия относятся зоны: 1А – зона восточной бровки, 1Б – зона 1-го полубастиона, 1В – старого городского кладбища, 1Г – зоны объектов культурного наследия (далее – зона охраны 1Г), 1Д – зона привоза и сквера. К зонам регулирования застройки и охраняемого ландшафта относятся зоны: 2А – усадебная, 2Б -, 3А, 3Б, 3В, 3Г - зона регулирования застройки жилыми и общественными зданиями высотой от 1 до 3 этажей (до 11м), расположенными преимущественно во внутриквартальных территориях северо-восточной части исторического центра, 3Д, 4, 5А,5Б, 5В, 6А, 6Б, 7 – территория зон охраняемого природного ландшафта.

Зоны регулирования застройки не входят в охранные зоны объектов культурного наследия. В связи с чем участок частично обременен охранной зоной объекта культурного наследия1Г.

Установленный вид разрешенного использования земельного участка «бытовое обслуживание» соответствует целям использования зоны регулирования застройки 3Г. Зона предусматривает строительство жилых и общественных зданий.

Общественные здания - вид сооружений, основной задачею которых является обслуживание населения, по ряду первостепенных и второстепенных задач (мастерские мелкого ремонта, ателье, парикмахерские и т.д.

Карты ПЗЗ содержат вышеуказанные зоны для свободного доступа данные карты размешены на официальном сайте Администрации, все желающие могут ознакомиться.

В соответствии с картой «Зоны охраны» Постановления № 66 территории зон охраняемого природного ландшафта графически не обозначены. В экспликации данная зона обозначена цифрой «7». Идентифицировать территории зон охраняемого природного ландшафта не представляется возможным.

В соответствии с пунктом 7. статьи 39.11 ЗК РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп.4 п.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ аукционной документации указаны сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения).

Согласно пункту 1 статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее Федеральный закон 218) «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок и основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона 218 основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

На основании изложенного сведения об ограничении прав и обременении земельного участка в части охранных зон объектов культурного наследия (далее - охранные зоны ОКН) и приаэродромных территорий должны быть внесены в ЕГРН.

Так как охранные зоны ОКН и приаэродромные территорий не внесены в ЕГРН, то комитетом по охране объектов культурного наследия Ростовской области и ПАО «ТАНТК им. Г.М. Бериева», были представлены сведения по запросу КАиГ о зонах с особыми условиями использования территорий без указания площади ограничений, обременений на земельном участке и расположение участка полностью или частично в таких зонах. Представленные сведения указываются в заключении КАиГ именно в том виде как их предоставили организации.

В соответствии с приказом Минкультуры РФ, Минрегиона РФ от 29.07.2010 № 418/339 город Таганрог включен в перечень исторических поселений федерального значения.

В 2010 году Таганрогу присвоен статус исторического поселения федерального значения. В этой связи Министерством культуры Российской Федерации разработан проект границ территории исторического поседения. Суд принимает во внимание то обстоятельство, что до настоящего времени проект границ территории исторического поседения не утвержден.

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются следующие документы и сведения:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 настоящего Кодекса, если иное не установлено частью 7.3 настоящей статьи.

Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 - 5, 7, 9 и 10 части 7 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом части 7 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 370-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ, от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 27.12.2019 N 472-ФЗ)

По межведомственным запросам органов, указанных в абзаце первом части 7 настоящей статьи, документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) предоставляются государственными органами, органами местного самоуправления и подведомственными государственным органам или органам местного самоуправления организациями, в распоряжении которых находятся указанные документы, в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения соответствующего межведомственного запроса.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частью 7.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

На основании заявления ФИО3 от <дата> №.3.1-ФЛ/504 распоряжением заместителя комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога ФИО9 от 24.03.2020№/рк утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес> (далее - Градостроительный план).

Истец указывает, что проверкой прокуратуры г. Таганрога установлено, что ряд разделов обозначенного градостроительного плана подготовлены с нарушением требований законодательства.

Приказом Минстроя России от 25.04.2017 №/пр утвержден Порядок заполнения формы градостроительного плана земельного участка (далее - Порядок).

В соответствии со ст. 57.3 ч.1 Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Ч.2 Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Ч.3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация: 1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории; 2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии); 3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии); 4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства; 5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом; 6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается; 7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается; 8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории; 9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий; 10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон; 11) о границах зон действия публичных сервитутов; 12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок; 13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения; 14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов; 15) о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа; 16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории; 17) о красных линиях.

Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Общие сведения Градостроительного плана земельного участка по адресу: <адрес> содержат информацию, что в границах спорного земельного участка находится 2 объекта капитального строительства с кадастровыми номерами №, №.

Эти же объекты в соответствии с п. 62, 63 Порядка перечислены в подразделе 3.1 раздела 3 Градостроительного плана.

Истец указывает, что Градостроительный план, составлен с грубым нарушением, является незаконным, что создало условия для последующей выдачи незаконных разрешений на строительство (реконструкцию) объектов на спорном земельном участке: а именно, вопреки требованиям абз. 4 п. 27 Порядка номера объектов капитального строительства на чертеже Градостроительного плана в разделе 1 не нанесены. Кроме того, на чертеже Градостроительного плана в разделе 1 неправомерно заштрихованы границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, а также, по части земельного участка проходит охранная зона распределительного газопровода, режим использования которой в соответствии с п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, также запрещает строительство в ее границах объектов капитального строительства.

Данные доводы истца суд не принимает как основание для удовлетворения иска, поскольку в зоне 1Г строительство объектов капитального строительства не возможно, а реконструкция и воссоздание допустимы.

Норма о запрете строительства объектов капитального строительства в границах охраняемого природного ландшафта, в отношении территории г. Таганрога не утверждена.

Комитет по охране культурного наследия Ростовской области в ответе на запрос указал, что строительство на данном объекте в зоне охраняемого природного ландшафта возможно и вопросы к воссозданию объекта не входят в его полномочия. Данный ответ был предоставлен ФИО3

В охранной зоне распределительного газопровода возможно строительство объектов капитального строительства при условии получения согласования с ресурсоснабжающей организацией. Согласования содержатся в тех.условиях.

В разделе 3 град. плана указано, что в границах участка расположены 2 объекта кап. строительства, однако данные объекты не отражены на чертеже градостроительного плана в разделе 1, так как данные здания не поставлены на кадастровый учет с нанесением точек границ в натуре, согласно закону о кадастре.

В графической части градостроительного плана нанесены объекты на основании топографической основы, предназначена для ведения инженерных коммуникаций, топографическая основа не выполняется в границах жилой застройки. Зона 1Г обозначена красным пунктиром, исходя из базы информационные системы обеспечения градостроительной деятельности, данную работу выполняет лицензированная организация геокадастра на основании представленного пакета документов комитета по охране культурного наследия по РО.

Довод истца об отсутствии необходимых согласования с Комитетом по охране объектов культурного наследия не может быть принят как основание для удовлетворения иска, поскольку ФИО3 было получено и представлено в КАиГ согласование от Правительства Ростовской области Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области № 20/1-1893 от 23.04.2020г. на проведение работ на воссоздание и реконструкцию объектов недвижимости. В соответствие с которым на вышеуказанном земельном участке объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленные объекты культурного наследия отсутствуют. Воссоздание и реконструкция объектов недвижимости, не являющихся объектами культурного наследия, к полномочиям Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области не относится.

В градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером № отражена достоверная информация из градостроительного регламента, что подтверждается выпиской из градостроительного регламента утвержденных Правил землепользования и застройки.

Представленные истцом ответы Росреестра о том, что запросы по земельному участку кадастровым номером № не поступали, не опровергают правильность содержащихся в градплане сведений.

Суд приходит к выводу, что градостроительный план земельного участка принят в соответствии с законом и территориальным зонированием, Комитет по архитектуре и градостроительству при его подготовке и утверждении действовал в пределах, возложенных на него законом полномочий, содержание градостроительного плана земельного участка соответствует требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

На основании заявления ФИО3 от <дата> вх. №.3.1-ФЛ/858 заместителем председателя комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога ФИО9 ему выдано разрешение на строительство от <дата> № объекта бытового обслуживания на земельном участке с кадастровым номером №Данный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 61:58:0001150:487.

Также на основании заявления ФИО3 заместителем председателя ФИО9 выдано разрешение на реконструкцию от <дата> № объекта инвентарный номер №, а именно объекта недвижимости с кадастровым номером 61:58:0001150:141, в целях воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес> по адресу: <адрес>. Указанный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> №.

По мнению истца объект недвижимости с кадастровым номером 61:58:0001150:141 был полностью снесен, что исключало его реконструкцию.

Однако с данным доводом истца суд не соглашается. Суд полагает подтвержденным факт выявленного фрагмента сохранившегося фундамента при проведении реконструкции согласно Разрешению № от 15.06.2020г. и который в дальнейшем использовался по назначению как фундамент реконструируемого объекта подтвержден инженерно-геологическими изысканиями земельного участка по <адрес>. В п. 4.1 которого указано, что техногенные грунты в районе залегают до глубины 0,60-2.70м представлены суглинком со строительным мусором, остатками кирпичной кладки. Кроме того, подтверждается приобщенными в материалы данного гражданского дела фотоматериалов обнаруженного фундамента из бутового кирпича и Акт обследования от <дата>, подписанного прорабом ФИО22, ИП ФИО23

Данные доказательства не опровергают Акт освидетельствования скрытых работ от <дата> между МКУ «Альтернатива» и ИП ФИО15 в соответствии с муниципальным контрактом о сносе аварийного многоквартирного дома по адресу: <адрес> в <адрес>, поскольку акт о приемке выполненных работ (т.1 л.д. 33-34) не содержит сведений о вскрытии грунта, разрытии котлована и траншей. Объяснения ФИО15 (т.1 л.д.63) также не содержат этих сведений. В связи с чем, суд приходит к выводу, что земельный участок был очищен по горизонтальной поверхности, а остатки кирпичной кладки в глубине участка залеганием 0,60-2,70 м обнаружены и удалены не были.

На фото, представленном истцом виден фундамент здания в соответствии с разрешением на строительство, и поверхность земельного участка, на котором не может быть видна подземная часть фундамента.

На представленных фотографиях земельного участка по <адрес> (том 6 л.д.243-245) на которых четко виден выполненный фундамент и подготовленная бетонная плита одного объекта строительства, согласно разрешения на строительство № от 12.05.2020г.

На данных фотографиях отсутствует фундамент или какие-либо иные подготовленные строительные конструкции второго объекта согласно разрешения на реконструкцию № и четко виден только пустырь, что опровергает доводы истца о единстве двух зданий и еще раз подтверждает утверждение представителя ответчика ФИО3 о наличии двух разных зданий.

На фото, представленной ответчиком (т.6 л.д. 241-241) отчетливо видно, как при наличии фундамента возведена стена нового строительства и обнаружен фундамент старого здания, а также фотографии обнаруженного в земле фундамента ранее стоящего здания.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Поскольку арендатором земельного участка являлся ФИО3, добросовестно исполняющий обязанности арендатора, то ему правомерно было выдано разрешение на реконструкцию обнаруженного строения.

В последующем на основании выданного КаиГ разрешения на реконструкцию от <дата> № объекты с кадастровыми номерами № реконструированы в единый нежилое здание, которое разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> № введено в эксплуатацию, <дата> объект поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 61:58:000110:188, право собственности зарегистрировано за ФИО3

Решением Ростовского областного суда 03.02.2021г была установлена кадастровая стоимость земельного участка в <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2019г. в размере - 4 834 000 руб., с учетом вышеуказанного заключения эксперта № №.. Данное судебное решение вступило в законную силу.

Истец указывает, что в умышленные действия сотрудников Администрации г. Таганрога позволили ФИО3 выкупить в частную собственность земельный участок с кадастровым номером № цене 1 232 670 рублей, что значительно ниже его кадастровой и рыночной стоимости на - 3 601 330 рублей и на 5 907 330 соответственно. Однако, требований о взыскании убытков не заявлено. Истцом не указано как рассмотрение требований о признании сделок недействительными и сносе строения восстановит заявленное нарушение права.

Противоречащие закону по мнению истца разрешения на строительства (реконструкцию) от <дата> №, от <дата> №, от <дата> №, а также разрешения от <дата> №, от <дата> №, от <дата> № на ввод указанных объектов в эксплуатацию Прокуратурой <адрес> <дата> опротестованы.

Ответами Администрации г. Таганрога от <дата> протесты Прокуратуры <адрес> оставлены без удовлетворения в связи с введением объектов в эксплуатацию.

По мнению истца, объект бытового обслуживания по адресу: <адрес> возведен без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений и его необходимо признать самовольной постройкой, а земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001150:14 подлежит приведению в пригодное для использование состояние за счет средств ФИО3

Однако суду не представлены доказательства негативного влияния или причинении вреда действиями ответчиков по выполнению строительных работ на объекте культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия исторической части г. Таганрога.

Также не представлено доказательств, что реконструированное здание создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем исковые требования о признании строения самовольной постройкой удовлетворению не подлежат.

Земельный участок с кадастровым номером № и объект недвижимости с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес> перешел в собственность ООО СК «Эверест» по договору купли-продажи от 27.09.2021

Истец полагает, что анализом сведений информационного ресурса «Спарк-Интерфакс» установлен факт аффилированности ФИО3 с ООО «СК Эверест».

Так, ФИО3 в периоды 2019, 2020 годы и январь-июль 2021 года был трудоустроен в ООО РСП «Стройдом» (ИНН <***>), где директором также, как и в ООО «СК Эверест» (№) выступает ФИО24.

Учредителем ООО «СК Эверест» и ООО РСП «Стройдом» выступает ФИО10, аффилированность которого относительно объекта бытового обслуживания по адресу: <адрес>, подтверждается содержащейся в материалах уголовного дела справкой УФСБ России по Ростовской области от 29.12.2021 по результатам проведения оперативно-розыскного мероприятия «Прослушивание телефонных переговоров».

Закон РСФСР от <дата> (ред. от <дата>) №-I «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» в ст.4 определяет понятие и критерии аффилированности.

Аффилированные лица - физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность;

аффилированными лицами юридического лица являются:

- член его совета директоров (наблюдательного совета) или иного коллегиального органа управления, член его коллегиального исполнительного органа, а также лицо, осуществляющее полномочия его единоличного исполнительного органа;

- лица, принадлежащие к той группе лиц, к которой принадлежит данное юридическое лицо;

- лица, которые имеют право распоряжаться более чем 20 процентами общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица;

- юридическое лицо, в котором данное юридическое лицо имеет право распоряжаться более чем 20 процентами общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица;

- если юридическое лицо является участником финансово-промышленной группы, к его аффилированным лицам также относятся члены советов директоров (наблюдательных советов) или иных коллегиальных органов управления, коллегиальных исполнительных органов участников финансово-промышленной группы, а также лица, осуществляющие полномочия единоличных исполнительных органов участников финансово-промышленной группы.

В силу ст.4 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. №948-I «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» ФИО3 не является аффилированным лицом ООО «Эверест», все стороны как договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2021 (между КУИ г. Таганрога и ФИО3) так и договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания от 27.07.2021г. (между ФИО3 и ООО «Эверест») являются добросовестными в силу общей презумпции добросовестности, установленной п.5 ст.10 ГК РФ - добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Представленные записи разговоров по поводу строительства, произведенные в рамках ОРМ сотрудниками ФСБ не содержат сведений о незаконности проведения аукциона и ведения строительства (реконструкции).

Согласно утверждению истца указанные в разрешении от <дата> № цель реконструкции, направленной на воссоздание утраченной доминанты ансамбля <адрес>» свидетельствуют о намерении застройщика в лице ФИО3 воссоздать объект культурного наследия, поскольку сам «Ансамбль застройки (<адрес>)» является объектом культурного наследия и утраченные архитектурные доминанты тоже являлись такими.

Статьей 3 вышеуказанного Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002г. установлено, что к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями.

Вышеуказанная статья Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002г. дает понятие ансамбля - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения, в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от <дата> № 73-ФЗ на основании проекта границ территории объекта культурного наследия регионального значения «ансамбль застройки (<адрес>)» (уточненное наименование: «Ансамбль застройки <адрес>, нач. XIX – сер. XX вв.») Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области Постановлением от <дата> № утвердил границы территории объекта культурного наследия регионального значения «ансамбль застройки (<адрес>)».

Согласно разрешения на строительство № от <дата> разрешение на реконструкцию объекта выдано в целях воссоздания утраченной доминанты, ансамбля <адрес>, по адресу <адрес>.

В архитектуре доминанта - составная часть композиции, выделяющаяся на фоне остальных ее элементов и влияющая на их внешний вид.

Здание, раннее размещавшееся по адресу <адрес>, как и многие другие объекты <адрес>, особняки первой трети XIX века определяют своеобразие архитектурного облика исторического центра Таганрога. Во многих фрагментах городской застройки одно- и двухэтажные жилые дома с колонными портиками или без таковых, со скромным, лаконичным декором, являют собой почти не тронутую временем архитектуру провинциального классицизма. Объединенные общими законами пропорций и ритма, они формируют впечатление ансамблевой застройки на старейших улицах города – ФИО25, Шмидта, Греческой, Александровской, Петровской, где сохранились прекрасные образцы провинциальной классицистической архитектуры.

В большинстве случаев эти здания не имеют достоверной датировки; проектная документация на их строительство не обнаружена ни в местных, ни в центральных архивах. Однако их масштабы, композиционное решение, характер декорирования фасадных плоскостей, пропорции оконных и дверных проемов свидетельствуют о несомненном влиянии на общий вид Ансамбля застройки, и каждый сам по себе является доминантой в формировании общего облика.

Из терминологии: Архитектурный ансамбль - гармоничное единство архитектурных сооружений в пространственно организованной среде, которое отвечает определенному идейно художественному содержанию и композиционному замыслу. Основными средствами формирования архитектурного ансамбля являются: согласованность масштаба, пропорций, ритма застройки, соподчиненность главных и второстепенных компонентов, использование эстетических качеств ландшафта и декоративного искусства, доступность зрительного восприятия общей обьемно-пространственной композиции.

Основными качествами, характеризующими ансамблевую застройку, являются системность, целостность, гармоничность архитектурно-пространственной композиции.

Из изложенного следует, что после сноса ранее существовавшего объекта в ансамбле застройки <адрес> возник пробел, нарушающий его целостность и гармоничность, поскольку каждое здание ансамбля, даже если оно само по себе не признано объектом культурного наследия или объектом обладающим признаками объекта культурного наследия, является его неотъемлемой частью и формирует общий облик и восприятие объекта в целом, как единой целостной композиции.

Данные выводы содержатся в приобщенной в материалы данного гражданского дела Справке по объекту капитального строительства по адресу: <адрес>, подготовленной и подписанной аттестованным специалистом в области сохранения объектов культурного наследия в области реставрации в Министерстве культуры РФ, имеющего высшее образование в с правом ведения профессиональной деятельности в сфере реконструкции и реставрации архитектурного наследия, прошедшего повышение квалификации по программе «Разработка проектной документации по консервации, реставрации и воссозданию объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ» - ФИО26

Особое внимание суд обращает, что по смыслу правовых позиций Конституционного Суда, закрепленных в статьях 17, 35, 36 и 40 Конституции Российской Федерации, право собственности и иные имущественные права подлежат защите на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота: собственников, кредиторов, должников. Вводимые федеральным законом ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров должны быть справедливыми и адекватными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы применения конституционных норм. Сама же возможность ограничений и их характер должны предопределяться потребностями охраны конституционно значимых ценностей, включая достойную жизнь и свободное развитие человека, обеспечение которых составляет обязанность государства.

В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года установлено, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Судом принимается во внимание доказательства, представленные сторонами:

1. Раздел проектной документации: «Обеспечение сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Ансамбль застройки» <адрес> (уточненное наименование: «Ансамбль застройки <адрес> нач. XIX – сер. XX вв.») в <адрес> при проведении работ по реконструкции объекта по <адрес>» (шифр 5/10/22-СОКН), разработанного ООО «СК «Империя» в 2022 г.

2. Акт по результатам государственной историко-культурной экспертизы раздела документации, обосновывающего меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Ансамбль застройки (<адрес>)», расположенного по адресу: <адрес>: «Обеспечение сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Ансамбль застройки» <адрес> (уточненное наименование: «Ансамбль застройки <адрес> нач. XIX – сер. XX вв.») в <адрес> при проведении работ по реконструкции объекта по <адрес>» (№), разработанного ООО «СК «Империя» в 2022 г.

В соответствии с данным Актом представленный на экспертизу раздел проектной документации: «Обеспечение сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Ансамбль застройки» <адрес> (уточненное наименование: «Ансамбль застройки <адрес> нач. XIX – сер. XX вв.») в <адрес> при проведении работ по реконструкции объекта по <адрес>» (№), разработанного ООО «СК «Империя» в 2022 г., разработан в соответствии с действующим законодательством об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации. Экспертом сделан вывод о возможности обеспечения сохранности объекта культурного наследия регионального значения «ансамбль застройки (<адрес>)», расположенного по адресу: <адрес>, при проведении работ: «Обеспечение сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Ансамбль застройки» <адрес> (уточненное наименование: «Ансамбль застройки <адрес> нач. XIX – сер. XX вв.») в <адрес> при проведении работ по реконструкции объекта по <адрес>» (№), разработанного ООО «СК «Империя» в 2022.

3. Копию заявления № от 1. 11.2022 в Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области о согласовании проектной документации.

4. Строительно-техническое Заключение № от <дата> подготовленное экспертом ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» З.И.А., имеющей строительное образование, стаж работы – 38 лет, в том числе 16 лет в качестве инженера по надзору за строительством, в качестве эксперта – 12 лет, почётный строитель южного федерального округа В соответствии с данным заключением:

1. Объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 591,6 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу <адрес>, к/н №, проектной документации шифр 20-012 от 2020 и разрешению на строительство №, выданному Администрацией <адрес>, строительным нормам и правилам, а также разрешению на ввод в эксплуатацию, за исключением строительных работ, проведенных в ходе его дальнейшей реконструкции (то есть после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию № от 18.12.2020г.

2. Объект к/н 61:58:0001150:487, площадью 591,6 кв.м., являлся самостоятельным объектом капитального строительства до выполнения работ по его реконструкции, о чём свидетельствуют принятые проектные решения - стены фундамента выполняются из сборных бетонных блоков по монолитной ж/б плите, с глубиной заложения -1,200. Стены – многослойные, теплоэффективные - несущая часть из керамического полнотелого кирпича толщиной 250мм, утеплёнными со стороны помещения теплой штукатуркой толщиной 30мм, наружная часть из облицовочного силикатного кирпича толщиной 120мм. Перегородки запроектированы из керамического кирпича толщиной 120мм. На отметке +3,600 выполнен монолитный ж/бетонный пояс. Перекрытия из сборных ж/бетонных многопустотных плит. Принятые проектные решения как и объект исследования в целом соответствуют строительным нормам и правилам, действовавшим на момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

3. Объект реконструкции с кадастровым номером №, площадью 411,9 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу <адрес>, к/н №, соответствует проектной документации шифр 20-014 от 2020 и выданному разрешению на реконструкцию №, строительным нормам и правилам, а также разрешению на ввод в эксплуатацию, за исключением строительных работ, проведенных в ходе его дальнейшей реконструкции (то есть после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию № от 18.12.2020г.)

4. Объект с к/н №, площадью 411,9 кв.м., являлся самостоятельным объектом реконструкции до выполнения работ по его реконструкции, о чём свидетельствуют принятые проектные решения - стены фундамента выполняются из сборных бетонных блоков по монолитной ж/б ленте, с глубиной заложения -1,200. Стены – многослойные, теплоэффективные - несущая часть из керамического полнотелого кирпича толщиной 250мм, утеплёнными со стороны помещения теплой штукатуркой толщиной 30мм, наружная часть из облицовочного силикатного кирпича толщиной 120мм. Перегородки запроектированы из керамического кирпича толщиной 120мм. На отметке +3,600 выполнен монолитный ж/бетонный пояс. Перекрытия из сборных ж/бетонных многопустотных плит. Принятые проектные решения как объект исследования в целом соответствуют строительным нормам и правилам, действовавшим на момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

5. Объект реконструкции с кадастровым номером №, площадью 996,0 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, к/н №, соответствует проектной документации шифр 21-012 от 2021 и выданному разрешению на реконструкцию № от 11.03.2021г., выданному Администрацией <адрес> в целях воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес>, а также разрешению на ввод в эксплуатацию № от 26.03.2021г., о чём свидетельствуют следующие проектные решения:

- в осях А-Г по рядам 5 и 6 демонтированы поперечные стены на всю высоту здания и организованы общие пространства на первом и втором этажах соответственно;

- по периметру здания обустроено пять обособленных входов;

- со второго этаже устроен дополнительный обособленный (пожарный) выход по наружной металлической лестнице;

- два входа оборудованы пандусами для обеспечения доступа маломобильных групп населения

- зона благоустройства оборудована парковочными местами, в т.ч. и для маломобильных групп населения.

- Принятые проектные решения, как и объект исследования в целом соответствуют строительным нормам и правилам, действовавшим на момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию конструктивно-планировочные и архитектурные решения выполнены в рамках проведенной реконструкции. Эксплуатация объекта исследования не несёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании специалисты З.И.А. и П.Ю.В. подтвердили сделанные в своих заключениях выводы.

Довод истца о том, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001150:14 изначально возводился единый объект недвижимости, а не два объекта, как это приведено выше, не нашел своего подтверждения. На представленных фотоматериалах изображен фундамент вновь создаваемого строения, на других фото – частично возведенное здание, однако не установлено какой на стадии строительства. Данные фото не подтверждают, что объект возводился одновременно. Части строений из кирпича разного цвета, имеется соединительный деформационный шов. Шов стены не смыкается, примыкание двух различных зданий очевидно на фото. Также видно, что имеются два независимых фундамента и два ряда расходящихся групп и опор работающих на свое здание несущие конструкции. Две стены прилегающие друг к другу на фундаментных лентах самостоятельных (т. 6 л.д. 246-248).Представленные истцом доказательства однозначно не подтверждают одновременное строительство нового здания и реконструкцию обнаруженного под землей реконструируемого строения.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды, незаконными разрешений на строительство и реконструкцию, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта бытового обслуживания, реконструированного объекта капитального строительства в целях воссоздания утраченной доминанты ансамбля <адрес>, и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Принимая данное решение, суд учитывает, что оспариваемые разрешения на строительство выданы уполномоченным органом местного управления в установленном законом порядке и, в пределах их компетенции, на момент подачи заявления в администрацию сопутствующие документы соответствовали закону.

Установленные в ходе рассмотрения дела нарушения при составлении графической части градостроительного плана, не нарушающие права и интересы третьих лиц, признаются судом незначительными.

Доводы истца об отсутствии оснований для выдачи разрешения на реконструкцию не нашли своего подтверждения, поскольку наличие фундамента реконструируемого здания подтверждено, с учетом глубины его залегания могло быть обнаружено только в результате работ по разрытию котлована, на поверхности земельного участка фундамент, расположенный под землей не виден.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что предусмотренный Земельным кодексом РФ и Градостроительным кодексом порядок передачи земельного участка в аренду и порядок выдачи разрешения на строительство и на реконструкцию соблюден.

Обстоятельств, которые могли бы послужить основаниями для отказа в выдаче разрешений на строительство и реконструкцию ответчик не установил.

Факт возбуждения уголовного дела № по признакам состава преступления, предусмотренного частью 1 статьи 286 Уголовного кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о нарушении Администрацией г. Таганрога порядка передачи земельного участка в аренду, а также выдаче разрешений на строительство и реконструкцию, а, кроме того, приговор, вступивший в законную силу, по данному уголовному делу отсутствует.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о признании незаконными разрешений на строительство (реконструкцию) и разрешений на ввод в эксплуатацию нежилого здания с кадастровым номером 61:58:0001150:488, расположенное по адресу: <адрес>, требования о признании указанного строения самовольной постройкой удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием оснований.

Также не подлежат удовлетворению исковые требования о возложении на ФИО3 обязанности снести нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0001150:488, расположенное по адресу: <адрес>, и восстановить (рекультивировать) территорию строительства за счет своих средств.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды недействительным, исковые требования о признании договора купли-продажи от <дата> №, заключенного между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и ФИО3, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, недействительной ничтожной сделкой, удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием оснований.

Исковые требования о признании договора купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО3 и ООО «СК Эверест», в отношении земельного участка и нежилого здания с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, недействительной ничтожной сделкой, не подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Статьей 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в п.75 прямо указано, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу ч.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в п.78 разъясняет, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

При этом истец не лишен права на защиту интересов Российской Федерации иным путем, установленным действующим законодательством.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Прокурора г. Таганрога к Администрации г. Таганрога, ФИО3, ООО "СК Эверест", КУИ г.Таганрога о признании строения самовольной постройкой, о признании недействительным договор купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, об обязании снести нежилое здание, о восстановлении территории строительства оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 января 2023 года.