Дело №58RS0010-01-2023-000012-38 2-19/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
р.п. Земетчино 28 февраля 2023 года
Земетчинский районный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Угрушевой Ю.А.,
при секретаре Оликовой Е.В.,
с участием ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и квартиры, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи земельных участков и квартиры, расположенной по адресу: [адрес] , взыскать с ответчика уплаченную им сумму 350000 рублей, в обоснование указав, что 17 мая 2021 года между ним и ответчиком ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельных участков и квартиры, расположенных по адресу: [адрес] . В тот же день в кабинете нотариуса он передал продавцу денежные средства в сумме 350000 рублей, что подтверждается распиской от 17 мая 2021 года, после чего сдал документы для государственной регистрации перехода права собственности, однако ему пришел отказ в регистрации прав по причине того, что данная квартира находится под арестом. В ОСП по Земетчинскому и Вадинскому району он узнал, что у ФИО1 имеется задолженность по кредитам и приобретенная им квартира продается с аукциона. 12 августа 2022 года сын его супруги ФИО3 купил на аукционе данную квартиру за 356 250 рублей и составил доверенность на имя истца на право пользования квартирой.
Истец считает, что поскольку он передал ответчице денежные средства за квартиру и земельные участки, то договор купли-продажи должен быть расторгнут, а денежные средства подлежат возврату, так как собственником данных объектов недвижимости он не стал.
03.11.2022 г. Истец направил ответчику Требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи от 17.05.2021 года и возврате уплаченной суммы, однако, ответчик с данным требованием не согласился, договоренности между ними достигнуто не было.
Исходя из характера спорных правоотношений, определением суда от 20 января 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, был привлечен ФИО3
В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, в заявлении направленном в суд ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО1 с исковыми требованиями истца не согласилась. Суду пояснила, что не имеет денежных средств, чтобы вернуть их ФИО2 Подтвердила факт получения от ФИО2 оплаты по договору купли-продажи квартиры по адресу: [адрес] от 17.05.2021 г. Указала, что на момент заключения этого договора спорное недвижимое имущество под арестом не находилось. Полученные от ФИО2 денежные средства она потратила на приобретение себе другого жилья. На момент заключения сделки со ФИО2, она знала, что в отношении нее имеется ряд исполнительных производств, по которым она является должником. В дальнейшем судебный пристав-исполнитель пояснил ей, что квартира в [адрес] будет продана с публичных торгов. Договор, заключенный со ФИО2, она приставам не предоставляла. После продажи квартиры с торгов она видела на сайте «Государственные услуги», что сумма ее долга по исполнительному производству уменьшилась. Результат проведенных торгов она не оспаривала. Считает, что данная ситуация сложилась из-за действий третьих лиц, в том числе судебных приставов, которые допустили существование факта регистрации на ее имя нескольких объектов недвижимости.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 в судебное заседание не явился. В заявлении, направленном в суд, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие. Исковые требования ФИО2 поддержал, просил удовлетворить. По существу спора указал, что по заключению договора купли-продажи жилого помещения и земельных участков он является их фактическим владельцем. ФИО2 стал пользоваться квартирой с его разрешения, после того, как он прописал их с женой в этой квартире. Просит удовлетворить исковые требования ФИО2
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Удовлетворение исковых требований полагает на усмотрение суда.
Суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В судебном заседании установлено, что 17 мая 2021 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровым номером №... площадью 1200 кв. м, с кадастровым номером №... площадью 540 кв.м, категории земель земли населенных пунктов, разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, а также квартиры с кадастровым номером №... общей площадью 49,5 кв. м, расположенных по адресу: [адрес] . Стоимость земельных участков по договору составила 10000 рублей, квартиры - 340000 рублей. Общая стоимость составила 350000 рублей, которые покупатель ФИО2 оплатил продавцу ФИО1 в день подписания договора путем передачи наличных денежных средств на руки продавцу, что подтверждается копией договора от 17.05.2021.
Земельные участки и квартира принадлежали ФИО1 на праве собственности, зарегистрированном в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2019 г.
Факт оплаты подтверждается распиской от 17.05.2021 года, согласно которой, ФИО1 получила от ФИО2 денежные средства в сумме 350000 (триста пятьдесят тысяч) рублей за покупку земельных участков и квартиры, расположенных по адресу: [адрес] . Расчет произведен полностью, претензий по оплате по договору стороны не имеют.
По условиям договора продавец ставит покупателя в известность об отсутствии каких либо ограничений (обременении) в отношении отчуждаемых земельных участков и квартиры, не названных в договоре.
Продавец гарантирует, что до заключения договора купли-продажи земельные участки и квартира никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, не являются предметом исков или обременены обязательствами третьих лиц.
По условиям договора купли-продажи передача отчуждаемого недвижимого имущества продавцом и принятие её" покупателем осуществляется путем передачи ключей от квартиры до 01.06.2021 г. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед подписанием договора. Данное условие договора имеет силу передаточного акта. Акт приема-передачи квартиры не составлялся.
На момент заключения договора в отчуждаемой квартире были зарегистрированы ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, которые обязались сняться с регистрационного учета в срок до 25.05.2021 г., и освободить квартиру в срок до 01.06.2021 г.
Покупатель приобретает право собственности на земельные участки и квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области РФ. Договор считается заключенным с момента подписания договора.
После покупки земельных участков и квартиры 18 мая 2021 г. ФИО2 обратился в межмуниципальный отдел по Земетчинскому, Башмаковскому и Вадинскому районам Управления Росреестра по Пензенской области для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Уведомлением Росреестра от 31 мая 2021 года истцу было сообщено о приостановлении с 31 мая 2021 действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с поступлением в орган регистрации прав постановления судебного пристава - исполнителя ОСП по Земетчинскому и Вадинскому районам УФССП России по Пензенской области 19.04.2021.
Материалами исполнительного производства №..., возбужденного в отношении ФИО1 13.10.2020 г. заместителем начальника отделения старшего судебного пристава ОСП по Земетчинскому и Вадинскому районам УФССП России по Пензенской области на основании исполнительного документа — судебного приказа 2-403/2020 от 26 июня 2020 г. о взыскании с ФИО1 в пользу ***** денежных средств в размере 182802 руб. 42 коп., подтверждается проведение аукциона по продаже указанных выше земельных участков и квартиры.
Постановлением судебного пристава исполнителя ОСП по Земетчинскому и Вадинскому районам УФССП России по Пензенской области от 26.05.2021 г. на имущество должника ФИО1, в том числе земельный участок площадью 1200 кв. м. с кадастровым номером №..., квартиру общей площадью 49,5 кв. м. с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: [адрес] , был наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госрссстра, а также регистрации ограничений и обременении.
Согласно поручению № 186 Межрегионального территориального управления Роимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области от 17.05.2022 г. Росимущество поручает специализированной организации ***** на основании уведомления УФССП №... от 11.05.2022 г. и постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Земетчинскому и Вадинскому районам УФССП России по Пензенской области от 29.04.2022 г. принять и при наличии всех необходимых документов осуществить реализацию имущества: земельного участка площадью 1200 кв. м. с кадастровым номером №..., квартиры общей площадью 49,5 кв. м. с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: [адрес] .
Документы на реализацию указанного имущества были переданы судебным приставом исполнителем ОСП по Земетчинскому и Вадинскому районам УФССП России по Пензенской области ***** по акту от 17.05.2022 года.
Как следует из договора купли- продажи арестованного имущества от 12.08.2022 г., заключенного ***** (продавец) и ФИО3 (покупатель), продавец передал, а покупатель обязался принять подвергнутое аресту имущество: земельный участок площадью 1200 кв. м, с кадастровым номером №..., квартиру общей площадью 49,5 кв. м, с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: [адрес] . Общая стоимость имущества составила 356250 рублей. Имущество оплачено покупателем в полном объеме в соответствии с протоколом №... от 02.08.2022 г. о результатах торгов по продаже арестованного имущества.
Факт оплаты имущества подтверждается чеками по операции от 03.08.2022 г. и от 20.07.2022 г., согласно которым, ФИО3 20.07.2022 г. через мобильное приложение Сбербанк Онлайн произведен перевод задатка от претендента по процедуре №... Лот №..., номер заявки №..., лицевой счет №... в размере 53000 рублей и 03.08.2022 оплата стоимости имущества в размере 303050 рублей по протоколу номер №..., должник ФИО1
Согласно отчету ***** о реализации арестованного имущества №..., по контракту №... от 21.03.2022 г. поручение №... от 17.05.2022 г. исполнительное производство №... от 13.10.2020 в отношении должника ФИО1 реализовано недвижимое имущество: земельный участок площадью 1200 кв. м, с кадастровым номером №..., квартира общей площадью 49,5 кв. м, с кадастровым номером №...86, расположенные по адресу: [адрес] . Цена реализованного имущества составила 356205 рублей, которая перечислена ССП 03.08.2022 г.
Из сообщения Росреестра № 24-0051/23 от 27.02.2023 г. следует, что в Едином государственном реестре недвижимости на объекты: квартиру с кадастровым номером №... общей площадью 49,5 кв. м, земельный участок с кадастровым номером №... площадью 1200 кв. м и земельный участок с кадастровым номером №... площадью 540 кв.м, расположенные по адресу: [адрес] , право собственности ФИО3 зарегистрировано 29.10.2022 г. на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 12.08.2022 г.
Из разъяснений абзаца 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 постановления Пленума).
При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.
Таким образом, если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение.
Исходя из установленных обстоятельств и положений законодательства РФ, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу будет установление лица, которому спорный объект недвижимости передан во владение и наличие и размер убытков истца.
Судом бесспорно установлено, что в отношении объектов недвижимого имущества (земельные участки и квартира), расположенных по адресу: [адрес] , были заключены два договора купли-продажи. Договор от 17 мая 2021г. между ФИО2 и ФИО1 и договор купли-продажи арестованного имущества от 12.08.2022 г., заключенный между ***** (продавец) и ФИО3 (покупатель). Выгодоприобретателем по обоим сделкам выступает ФИО1, так как от ФИО2 оплата по договору получена лично ответчиком, а по договору от 12.08.2022 г. денежные средства были переданы ее кредиторам.
В настоящее время право собственности на квартиру с кадастровым номером №... общей площадью 49,5 кв. м, земельный участок с кадастровым номером №... площадью 1200 кв. м и земельный участок с кадастровым номером №... площадью 540 кв.м, расположенные по адресу: [адрес] , зарегистрировано за ФИО3, что подтверждается сведениями из Росреестра.
В ходе реализации данной квартиры с публичных торгов, но уже после подписания договора купли-продажи от 17.05.2021, на квартиру по адресу: [адрес] судебным приставом исполнителем ОСП по Земетчинскому и Вадинскому районам УФССП России по Пензенской области был наложен арест, и она была передана на ответственное хранение ФИО1 При этом ответчице предоставлено право беспрепятственного пользования арестованным имуществом. Данные обстоятельства подтверждаются актом от 01.06.2021 г., подписанным ФИО1
Истец ФИО2 зарегистрирован по адресу: [адрес] 15 ноября 2022 г. с согласия и по заявлению собственника жилого помещения — ФИО3
Также ФИО3 выдана доверенность на имя ФИО2 в том числе, на право пользование квартирой в [адрес] .
Совокупность приведенных обстоятельств подтверждает, что именно ФИО3 вступил во владение квартирой по адресу: [адрес] , и как собственник распорядился принадлежащим ему имуществом, выдав на имя ФИО2 доверенность и обратившись в ОТД по Земетчинскому району с заявлением на регистрацию ФИО2 в принадлежащем ему жилом помещении. С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что право собственности ФИО3 на данную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, суд считает установленным, что ФИО3 первым вступил в фактическое владение указанной квартирой и является ее собственником.
В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 223 данного Кодекса, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Истец обратился к ответчице с претензией, содержащей требование о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое было получено ФИО1 07.11.2022 г.
Из положений ст. 398 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, следует, что одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств, а влечет лишь такое последствие, как конкуренция требований кредиторов, разрешаемая в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше.
В этом случае у участников других сделок возникает право требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства, не связанное с его недействительностью (ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, требование ФИО2 о признании договора купли-продажи от 17 мая 2021 года недействительным не приведет к восстановлению прав истца, является излишне заявленным и удовлетворению не подлежит.
Поскольку, как установлено судом, квартира и земельные участки по адресу: [адрес] переданы в фактическое владение ФИО3, истец вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением продавцом договора купли-продажи от 17.05.2021 г..
Истец ФИО2 не получил в собственность приобретенное им недвижимое имущество, которое он полностью оплатил, следовательно его убытками является переданная им ФИО1 денежная сумма в размере 350 000 рублей.
Каких-либо доказательств, подтверждающих правовые основания для удержания ФИО1 указанных денежных средств, ответчиком суду не представлено.
Возражения ответчика по существу иска сводятся к указанию на отсутствие у нее финансовой возможности вернуть деньги истцу, что не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО2 о взыскании денежных средств. Наличие у ФИО1 прав на иное недвижимое имущество в рассматриваемом споре правового значения не имеет.
Исходя из изложенного, а также руководствуясь принципами разумности и справедливости, требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 уплаченной им по договору купли-продажи от 17.05.2021 г. денежной суммы в размере 350 000 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Учитывая, что истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 7000 (семи тысяч) рублей, что подтверждается чеком-ордером от 17.01.2023 г., и требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6700 рублей, уплаченная по требованию о взыскании денежных средств.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и квартиры, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
В удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи земельных участков и квартиры от 17 мая 2022 г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, отказать.
Взыскать с ФИО1 {Дата} года рождения, СНИЛС №..., проживающей по адресу: [адрес] , в пользу ФИО2 {Дата} года рождения, паспорт №... выдан {Дата} *****, денежные средства в размере 350 000 (трехсот пятидесяти тысяч) рублей, а также расходы по уплате госпошлины в размере 6700 (шести тысяч семисот) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Земетчинский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 7 марта 2023 года.