УИД 72RS 0010-01-2023-000584-09
Дело №2-775/2023
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
Город Ишим Тюменской области 31 мая 2023 года Ишимский городской суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Турсуковой Т.С.,
с участием представителя истца – администрации города Ишима, третьего лица Департамента имущественных отношений и земельных ресурсов администрации города Ишима ФИО1,
при секретаре Чалковой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Ишима к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности возвратить земельный участок,
установил:
Администрация г. Ишима предъявила иск к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка. Требования мотивированы тем, что 26.03.2021 года между Муниципальным образованием городской округ город Ишим и ФИО3 заключен договор № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Права по договору аренды арендатором ФИО3 переданы ФИО2 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В соответствии с условиями договора земельный участок предоставляется под объект социально-бытового назначения с разрешенным использованием земельного участка - для строительства объекта социально-бытового назначения. В соответствии с проведенным осмотром земельного участка 29.09.2022 года на предмет соблюдения условий договора, выявлено, что на земельном участке ведется строительство объектов без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, возведен объект недвижимости в отсутствие разрешительной документации, что нарушает правовой режим земельного участка, является существенным нарушением договора аренды. Между тем, согласно п. 3.1.3. договора аренды Арендатор земельного участка имеет право использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 07.10.2022 № о расторжении договора аренды в случае не получения разрешения на строительство и возврате земельного участка. Администрация просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от 26.03.2021 года заключенный между Муниципальным образованием городской округ город Ишим и ФИО2, возложить на ответчика обязанность возвратить указанный земельный участок Муниципальному образованию городской округ город Ишим по акту приема-передачи.
Администрацией г. Ишима представлено дополнение к исковому заявлению о расторжении договора аренды земельного участка, в котором дополнительно истец указывает, что согласно Решению Ишимской городской Думы № 126 от 28.04.2022 года «О внесении изменений в решение Ишимской городской Думы от 25.12.2009 года № 350 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Ишим» земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды, входит в зону делового, общественного и коммерческого назначения, разрешенное использование - 3.2 - социальное обслуживание, 3.3 - бытовое назначение. К объектам социального обслуживания относятся такие объекты, как здания для размещения домов престарелых, домов ребенка, детских домов, пунктов ночлега для бездомных граждан, размещение объектов капитального строительства для временного размещения лиц, признанных беженцами, здания, предназначенные для служб психологической и бесплатной юридической помощи, социальных и иных служб (службы занятости населения, пункты питания малоимущих граждан), в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат, а также для размещения некоммерческих организаций, некоммерческих фондов, благотворительных организаций, клубов по интересам, размещение зданий, предназначенных для размещения пунктов оказания услуг почтовой, телеграфной, междугородней и международной телефонной связи, размещение зданий, предназначенных для общежитий, предназначенных для проживания граждан на время их работы, службы или обучения. К зданиям бытового обслуживания относятся здания, предназначенные для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро). Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, в частности нарушает правила целевого использования/освоения земельного участка, не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением, администрация направлялось уведомление от 07.10.2022 №8614 о расторжении договора аренды. Доказательств, достоверно подтверждающих, что земельный участок осваивался ответчиком с момента заключения договора аренды не представлено. На возведение объекта социально- бытового назначения с начала срока действия договора аренды разрешение на строительство не выдавалось, действующий градостроительный план земельного участка отсутствует. Какой-либо разрешительной строительно-технической документации на строительство объекта как капитального в материалах дела не имеется. Доказательств совершения каких-либо действий по освоению земельного участка в период с 2021 года по настоящее время ответчиком не представлено. Ответчиком не производились необходимые и разумные действия, связанные с подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство объекта социально-бытового назначения в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка не предоставляется возможным. Факт неиспользования ответчиком земельного участка по целевому назначению подтверждается актом осмотра земельного участка /л.д.68-72/.
Представитель истца администрации г. Ишима, являющаяся также представителем третьего лица – Департамента имущественных отношений и земельных ресурсов администрации города Ишима ФИО1 в судебном заседании требования поддержала по изложенным в иске и дополнении к нему основаниям. Дополнительно пояснила, что требования не основаны на причинении действиями арендатора вреда окружающей среде, основаны на нецелевом использовании земельного участка. В настоящее время на участке осуществляется строительство, какие объекты возводятся, пояснить не может. Как при осмотре сотрудниками муниципалитета определялось имеется или нет на земельном участке здание, на которое зарегистрировано право собственности, пояснить не может, кадастровый инженер к осмотру не привлекался. Требований о сносе строений, возводящихся на земельном участке арендатору не предъявлялось, ходатайств о назначении по делу судебных экспертиз заявлять не желает. Поскольку ответчику не выдавалось разрешение на строительство, градостроительный план отсутствует, просит расторгнуть договор.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась, стороной ответчика представлены отзывы, в которых в удовлетворении иска просит отказать, так как по договору аренды земельного участка № от 26.03.2021 заключенному между МО городской округ Ишим и ФИО3 на земельном участке имеется нежилое здание социально-бытового назначения, по п.1.2, договора, разрешенное использование земельного участка: для строительства объекта социально-бытового назначения, для иного использования. Основания расторжения договора в связи с использованием Участка не в соответствии с его целевым назначением, отсутствуют. Между ФИО3 и ФИО2 25.10.2021 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому новый арендатор принимает все права и обязанности Арендатора по договору аренды № от 26.03.2021 в отношении спорного земельного участка. Требование об использовании земельного участка в соответствии с условиями аренды № от 07.10.2022 ответчиком получено не было, письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору согласно ст. 619 ГК РФ также не получала, об осмотре земельного участка по <адрес> представителями администрации города Ишима 29 сентября 2022 предупреждена не была, участие не принимала, с доводами не ознакомлена.
Определением от 12.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований привлечен ФИО3 ч, который в судебное заседание при надлежащем извещении не явился.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание при надлежащем извещении не явился.
Заслушав лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, суд находит иск администрации г. Ишима не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 этой статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено указанным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Судом установлено, что 26.03.2021 между муниципальным образованием городской округ город Ишим в лице Департамента имущественных отношений и земельных ресурсов администрации г. Ишима и ФИО3 заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1100 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», кадастровый № /л.д.6-9/.
Согласно договору на участке имеется нежилое здание социально-бытового назначения (п.1.1), разрешенное использование земельного участка: для строительства объекта социально-бытового назначения, для иного использования (п. 1.2).
Договор заключен на срок 49 лет и действует с 31.03.2021 по 30.03.2070 (раздел 7 договора).
Согласно п.3.1.4 договора арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя.
Согласно п.5.4 договора он может быть расторгнут по требования арендодателя в судебном порядке в случаях: невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа; использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в договоре; использования участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи /л.д.11/.
Характеристики земельного участка усматриваются также из представленной выписки из ЕГРН /л.д. 12-13/.
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.10.2021 заключенного между ФИО3 и ФИО2 арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды № от 26.03.2021 в отношении земельного участка площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, предоставленного для размещения нежилого здания социально-бытового назначения (п. 1) /л.д. 43/.
Сведения о новом арендаторе внесены в государственный реестр прав, что подтверждается выпиской из ЕГРН /л.д. 14-20/.
Администрацией г. Ишима в адрес ФИО2 (по <адрес>) направлено требование об использовании земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, согласно которому в соответствии с проведенным осмотром земельного участка на предмет соблюдения условий договора, было выявлено, что на земельном участке ведется строительство объектов без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений. Следуя пункту 3.1.3. указанного договора аренды, Арендатор земельного участка имеет право использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. На земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым № ведется строительство объектов капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство. Так же в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае неполучения разрешения на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым № по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения требования, документы будут направлены в суд для досрочного расторжения договора аренды. Также сообщается, что согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 04.10.2022 в границах земельного участка расположен объект с кадастровым №, здание социально-бытового назначения, статус записи об объекте недвижимости — актуальный, в сведениях о правах на объект указан собственник ФИО3, право собственности зарегистрировано 16.05.2019. Фактически указанный объект отсутствует на земельном участке с кадастровым №, по <адрес> /л.д. 22-23, 21/.
Согласно представленному акту осмотра земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый № /л.д. 24/ осмотр проводился должностными лицами департамента имущественных отношений и земельных ресурсов администрации города Ишима, департамента городского хозяйства, МКУ «Управление имуществом и земельными ресурсами города Ишима». В результате осмотра установлено, что на земельном участке ведется новое строительство 3-х объектов капитального строительства: первое здание ближе к северо-восточной границе земельного участка - возводятся стены из оцилиндрованного бревна, второе здание у юго-восточной границы земельного участка - смонтирован каркас из деревянных брусков, выставлена стропильная конструкция кровли, третье здание в углу с южной стороны земельного участка - смонтирован монолитный ленточный фундамент, опалубка не снята.
С актом осмотра представлена фототаблица /л.д. 25-27/, схема расположения земельного участка /л.д. 28/.
Согласно сообщению заместителя Главы города по городскому хозяйству в ГИСОГД сведения о действующих разрешениях на строительство по земельному участку с кадастровым №, расположенному по адресу: <адрес> отсутствуют /л.д.29/.
Согласно сообщению Филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области /л.д. 90/ ЕГРН содержит сведения о земельном участке с кадастровым №, адресным описанием – <адрес>, в границах которого расположено здание с кадастровым №, адресным описанием – <адрес>, на которое зарегистрировано право собственности ФИО3.
В отношении указанного здания представлена выписка из ЕГРН, согласно которой здание имеет площадь 110,2 кв.м, является нежилым объектом социально-бытового назначения, год ввода в эксплуатацию 2019 /л.д. 78-81/.
Статьей 7 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно абз. 2 ч.3.2 ст. 222 ГК РФ лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
По делу установлено, что спорный участок был предоставлен арендатору под нежилым зданием социально-бытового назначения, разрешенный вид использования участка – для строительства объекта социально-бытового назначения, для иного использования. Этапы освоения земельного участка, строительства здания, их сроки договором аренды не установлены. При этом по данным ЕГРН на участке расположено здание социально-бытового назначения, право собственности на которое зарегистрировано за третьим лицом ФИО3. Надлежащих доказательств отсутствия указанного здания (акта составленного с участием кадастрового инженера), прекращения на него зарегистрированного права, доказательств того, что ни один из объектов, имеющихся на участке не является тем зданием, на которое зарегистрировано право собственности, не представлено. Также отсутствуют доказательства того, что возводимые объекты не являются объектами социально-бытового назначения, требований о сносе объектов, возводимых без получения разрешительной документации, истцом ответчику не предъявлено.
Учитывая изложенное, в удовлетворении иска надлежит отказать, поскольку истцом не представлено доказательств существенного нарушения договора аренды земельного участка, которое может повлечь расторжение договора, учитывая установленные по делу обстоятельства.
Руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации города Ишима (ИНН <***>) к ФИО2 (<данные изъяты>) о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности возвратить земельный участок отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ишимский городской суд в течение месяца с момента написания решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 07 июня 2023 года.
Председательствующий /подпись/
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>