Дело № Копия
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 октября 2022 года Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода, в составе: председательствующего судьи Рябова А.Е., при секретаре Чуманове А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Славянка-21» к фио2, фио3 об обязании привести общедомовое имущество в первоначальное состояние,
Установил:
ТСЖ «Славянка-21» обратилось в суд с иском к ответчикам об обязании привести общедомовое имущество в первоначальное состояние, указав в обоснование заявленных требований следующее.
ТСЖ «Славянка-21» осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: г. Н. Новгород, <адрес>. Собственниками <адрес> являются фио2 и фио3, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Истцу стало известно, что ответчиками без согласия других собственников и ТСЖ произведена перепланировка квартиры, а именно в оконном проеме вместо оконного проема в эркере квартиры устроен выход на самовольно установленный балкон. В результате чего уменьшен размер стены, в которой устроен дверной проем, а также изменена конструкция кровли, относящейся к общему имуществу. Произведенные изменения подтверждаются фотографиями и документацией.
Кроме того, в результате нарушения герметизации примыкания самовольно установленного балкона происходит пролитие в <адрес>.
Таким образом, ответчики нарушают права и интересы других собственников.
С учетом изложенного, ТСЖ «Славянка-21» просит суд обязать ФИО1 и ФИО4 привести в прежнее состояние <адрес>, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Н. Новгород, <адрес> крышу того же дома, восстановить на месте самовольно устроенного дверного проема стену и оконный проем и крышу, вместо самовольно устроенного балкона в соответствии с проектом дома, взыскать госпошлину.
В судебное заседание представитель ТСЖ «Славянка-21» будучи извещенной о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился.
Ответчик фио2, представитель ответчика на основании доверенности фио в судебном заседании с требованиями ТСЖ «Славянка» не согласились, просили отказать в их удовлетворении.
Ответчик фио3, представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены.
В связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело без их участия.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, считает, что требования ТСЖ «Славянка-21» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п.2 ст.35 Конституции РФ «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».
В соответствии со ст.46 Конституции РФ «1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод».
Согласно ст.8 ГК РФ «1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом…
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему…».
Согласно ст.4 ЖК РФ «1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования».
В соответствии со ст.10 ЖК РФ «Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами,…жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;».
Согласно ст. 210 ГК РФ: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором».
Согласно ст.30 ЖК РФ «3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме…
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».
Как установлено судом фио2 и фио3 являются собственниками <адрес>, расположенной по адресу <адрес>.
Квартира была приобретена по договору участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязался передать участникам долевого строительства квартиру в соответствии с проектной документацией. По завершении строительства дома по акту приему-передачи фио2 и ее покойный муж фио2 приняли квартиру в таком виде, в котором она находится на данный момент в комплекте с необходимой документацией, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Основным документом, содержащим технические данные о квартире, является технический паспорт на квартиру, в котором содержатся показатели квартиры, в том числе план квартиры с указанным на нем метражом (составляется при приемке в эксплуатацию). На данном плане изначально содержатся указание на дверной проем в эркере квартиры с выходом в помещение, расположенное в крыше нижерасположенного этажа. Вследствие этого фио2 и фио3 не осуществляли самовольный пристрой помещения, расположенного в крыше.
В соответствии с п.п. 1 п. 4 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
Согласно ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе. При этом проектная документация утверждается только при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Таким образом, дом был принят в эксплуатацию с необходимой документацией, в том числе поэтажный план дома, утвержденный органом государственной власти, который изначально предусматривал дверной проем в эркере и спорный объект в крыше дома.
Никакой перепланировки, иных незаконных построек в крыше дома фио3 не производили, помещение в крыше уже было при заселении, при принятии квартиры от застройщика, а часть крыши не относилась к квартире. Спорное вспомогательное помещение является самостоятельным обособленным помещением и находятся в общей долевой собственности.
Предполагается, что данное помещение было сделано с целью обеспечения надлежащего содержания крыши, поскольку является единственным техническим выходом на крышу. В отсутствии которого было бы невозможно произвести ремонт крыши, в том числе устройство выходов на кровлю.В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением N 491, в состав общего имущества включаются
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 25 ЖК РФ Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Согласно пояснений привлеченного для участия в деле в качестве третьего лица фио3, следует, что в данном случае перепланировка не осуществлялась, так как изменения в конфигурацию помещения ответчиками не производились.
Таким образом, можно предположить, что данный дверной проем и техническую площадку (балкон) выполнили строители на этапе завершения строительства многоквартирного дома. Такие строительные работы могла выполнить только специалзированнная строительная организация, так как самостоятельно в текущий момент времени такие работы в квартире выполнить невозможно, в том числе провести ливневую канализацию (водосточные трубы). Дом был сдан в эксплуатацию в том виде, в каком находится сейчас.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что балкон относится к общему имуществу в многоквартирном доме и не является результатом действий фио2 и фио3 по перепланировке квартиры.
Ненадлежащее исполнение домоуправляющей компанией своих обязанностей повлекло пролитие в <адрес>, расположенную под эркером и помещением, расположенным в крыше, <адрес>.
Обязанности по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда возложена на управляющую организацию. Однако «изменения» конфигурации квартиры, существовавшей более 10 лет, выявили только сейчас. Данное обстоятельство подтверждает тот факт, что крыша дома с 2010 года (даты ввода в эксплуатацию) не обслуживалась, системы водоотвода не проверялись, ежегодные осмотры не производились.
Судом установлено, что крыша дома имеет мягкую кровлю (черепица), которая требует особого обслуживания. Однако, обязанность по содержание общего имущества в многоквартирном доме полностью игнорировалась домоуправляющей компанией.
В дополнение, Ответчики после предъявления истцом соответствующих требований залили водой пол в спорном помещении, однако течь не выявили, а жалобы от собственников <адрес> не поступали, что исключает довод истца о разгерметизации балкона в качестве причины пролития в <адрес>.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 170 определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Пунктом 4.6.1.1 Правил, предусмотрена обязанность обслуживающей организации обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;
защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования;
исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка;
выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.
Так, согласно п. 2.1.1 Правил общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
В свою очередь, приложение N 1 Правил рекомендует осуществлять осмотр системы внутреннего водоотвода с крыш зданий один раз в год.
Данные правила также устанавливают требования к обслуживанию крыш из мягкой кровли.
Мягкие кровли следует покрывать защитными мастиками не реже одного раза в пять лет или окрасочными составами с алюминиевой пудрой (п. 4.6.1.7).
Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 4.6.1.23)
Таким образом, вред имуществу собственников <адрес> был причинен в результате ненадлежащего исполнения возложенных на управляющую организацию обязанностей.
Истцом не представлены доказательства, подтверждающие осуществление Ответчиками перепланировки помещения многоквартирного дома.
По общим правилам, содержащимся в п. п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред, которое может быть освобождено от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Следовательно, истец должен доказать наличие противоправного поведения ответчиков, размер причиненного ущерба и причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчиков и наступившими негативными последствиями, тогда как на ответчиков возложено бремя доказывания отсутствия их вины в причинении вреда.
В материалах дела отсутствуют доказательства возведения помещения, встроенного в крышу, собственниками <адрес>. Доводы истца о произведенной ответчиками перепланировке квартиры являются голословными, поскольку построены только на его умозаключениях и не подтверждаются доказательствами. Следовательно, сами по себе не могут служить основанием для удовлетворения требований о приведения общедомового имущества в первоначальное состояние.
Кроме того, должностные лица управляющей организации не предприняли попыток к восстановлению помещения на протяжении белее 10 лет.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не доказано наличие всех соответствующих элементов гражданского правонарушения, в то время как организация, оказывающие услуги при управлении многоквартирным домом ненадлежащим образом содержала общее имущество.
Таким образом, эркер с дверным проемом квартиры в помещение, расположенное в крыше, был предусмотрен проектом дома. Собственники приняли квартиру с данной конфигурацией и никакой перепланировки не производили. Вследствие чего техническое помещение является законной постройкой общего имущества в многоквартирном доме.
При указанных обстоятельствах суд считает, что истцом не представлены доказательства производства перепланировки квартиры.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ТСЖ «Славянка-21» к фио2, фио3 об обязании привести общедомовое имущество в первоначальное состояние, требование о взыскании госпошлины является производным. В связи с чем также не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Славянка-21» к фио2, фио3 об обязании привести общедомовое имущество в первоначальное состояние отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 03.11.2022г.
Судья А.Е. Рябов