Решение по делу № 3А-38/2025 от 27.03.2025

№3а-38/2025

22OS0000-01-2024-001047-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр-Новэкс» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр-Новэкс» (далее – ООО «Центр-Новэкс», Общество) обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), управлению имущественных отношений Алтайского края, в котором с учетом уточнения требований просит признать незаконными и отменить решения от 27 августа 2024 года № ОРС-22/2024-001560, № ОРС-22/2024-001561 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости для следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания (магазин пристройка) с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания (магазин с пристройками складов) с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником спорных объектов недвижимости. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилых зданий установлена по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 84 032 363,77 руб. для объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 101 034 079,27 руб. для объекта недвижимости с кадастровым номером ***. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной согласно отчетам об оценке от 23 июля 2024 года № 261-07-2024, № 262-07-2024, составленных оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка». Решениями КГБУ «АЦНГКО» от 27 августа 2024 года № ОРС-22/2024/001560, № ОРС-22/2024/001561 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилых зданий нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых платежей, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе рассмотрения дела судом исключено из числа административных ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица управление имущественных отношений Алтайского края.

Представитель административного истца ООО «Центр-Новэкс» - ФИО1 в судебное заседание не явился. До судебного заседания представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца, а также уточненное административное исковое заявление, в котором указано, что административный истец согласен с результатами заключения судебной экспертизы, проведенной оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы», просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 74 066 006 руб., нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 87 154 934 руб.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились.

Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО2 в письменном отзыве возражал против удовлетворения требований о признании незаконными решений учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – ФИО3 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Центр-Новэкс» владеет следующими объектами недвижимости:

- нежилым зданием (магазин пристройка) с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28 октября 2015 года (т. 1 л.д. 9);

- нежилым зданием (магазин с пристройками складов) с кадастровым номером *** расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 6 июня 2014 года (т. 1 л.д. 10).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, *** кадастровая стоимость нежилых зданий утверждена приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино - мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» и составляет 84 032 363,77 руб., 101 034 079,27 руб., соответственно, по состоянию на 1 января 2023 года, с датой применения 1 января 2024 года (т.1 л.д. 11, 12).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

29 июля 2024 года ООО «Центр-Новэкс» через своего представителя ФИО1 обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости (т. 2 л.д. 230, 238), к указанным заявлениям были приложены, в том числе, отчеты об оценке от 23 июля 2024 года № 261-07-2024, № 262-07-2024, составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» (т. 1 л.д. 14-191, т. 2 л.д. 1-186), соответственно.

2 августа 2024 года в адрес административного истца направлены уведомления № ПЗ-22/2024/001560, № ПЗ-22/2024/001561 о поступлении заявлений и принятии их к рассмотрению (т. 2 л.д. 231, 239).

Решениями бюджетного учреждения от 27 августа 2024 года № ОРС-22/2024/001560, № ОРС-22/2024/001561 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов об оценке (т. 2 л.д. 232-237, 240-245).

В обоснование принятых решений указано, что нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности, в таблицах 6г, 6д в качестве потенциальных аналогов указаны помещения в торговом центре по адресу: <...>. По данному адресу расположен жилой дом. Торговый центр расположен по адресу: <...>. Нарушены требования подпункта «в» пункта 23, подпункта «г» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно, в рамках исследуемого отчета ставка капитализации формируется как сумма ставки доходности недвижимости (определена согласно «Справочника оценщика недвижимости – 2023», т.е. на основании данных за 2022 год) и расчетной нормы возврата капитала. Исследование рынка по данному вопросу оценщиком не производилось. По состоянию на дату оценки имеются актуальные данные по величине ставки капитализации для торговой недвижимости за 1-2 кв. 2024 года, при этом в ставку входит как норма доходности, так и сумма рисков. Исходя из данных рынка коммерческой недвижимости, величина ставки капитализации по состоянию на дату оценки составляет менее 11% (в зависимости от источника). Расчетная удельная стоимость не коррелирует с данными рынка, как с представленными оценщиком в Таблице 6а (43 104 – 54 846 руб./кв.м. для торговых объектов площадью более 5 000 кв.м.), так и с предложениями о продаже торгово-офисных зданий более 1 000 кв.м. (52 000 – 121 000 руб./кв.м.).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое подано в Алтайский краевой суд 26 ноября 2024 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемые решения приняты полномочным органом и с соблюдением порядка их принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решения приняты в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Центр-Новэкс» заявлений, содержат необходимые реквизиты и подписаны руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 17 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчетов об оценке от 23 июля 2024 года № 261-07-2024, № 262-07-2024, составленных оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» от 7 марта 2025 года № 223-2024, отчеты об оценке от 23 июля 2024 года № 261-07-2024, № 262-07-2024, составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляют собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержат.

Таким образом, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемых решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке, поскольку представленные в бюджетное учреждение отчеты об оценке от 23 июля 2024 года № 261-07-2024, № 262-07-2024 не соответствовали требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не могли являться основанием для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Центр-Новэкс» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости – нежилых зданий с кадастровыми номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решений КГБУ «АЦНГКО» от 27 августа 2024 года № ОРС-22/2024/001560, № ОРС-22/2024/001561 незаконными отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости, определенной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» от 7 марта 2025 года № 223/2024 нарушает права административного истца, как собственника, суд вправе установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы (для объекта с кадастровым номером *** в размере 74 066 006 руб., для объекта с кадастровым номером *** в размере 87 154 934 руб.).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, *** размере их рыночной стоимости следует считать 29 июля 2024 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 17 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы», обязанность по оплате экспертизы в части вопросов о соответствии отчетов об оценке от 23 июля 2024 года № 261-07-2024, № 262-07-2024, составленных оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопросов об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** *** на административного истца ООО «Центр-Новэкс».

11 марта 2025 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 97 000 рублей.

Из представленного экспертным учреждением заявления на взыскание расходов по производству экспертизы, следует, что административным истцом была оплачена сумма в размере 69 000 руб., оставшаяся часть суммы не оплачена.

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» от 7 марта 2025 года № 223/2024, отчеты об оценке от 23 июля 2024 года № 261-07-2024, № 262-07-2024, составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, также установлена кадастровая стоимость нежилых зданий в размере их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером *** в размере 74 066 006 руб.;

- с кадастровым номером *** в размере 87 154 934 руб.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятых КГБУ «АЦНГКО» решений суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца. Поскольку сумма в размере 69 000 руб. была ранее оплачена административным истцом, с ООО «Центр-Новэкс» подлежит взысканию оставшаяся часть суммы в размере 28 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Центр-Новэкс» о признании незаконными решений краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 27 августа 2024 года № ОРС-22/2024/001560, № ОРС-22/2024/001561 отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 апреля 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 74 066 006 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Центр-Новэкс» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, *** в размере их рыночной стоимости следует считать 29 июля 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр-Новэкс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 28 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод